Licença de alojamento de férias em Maiorca: pedir legalmente a licença ETV

Quem pretende arrendar legalmente o seu imóvel em Maiorca a turistas precisa de uma licença ETV — Estada Turística em Habitação. Sem ela, arriscas-te a coimas pesadas, e nenhuma plataforma te protege de uma inspeção. Desde fevereiro de 2022, vigorava uma moratória rigorosa que suspendeu por completo a atribuição de novas licenças. Na primavera de 2026, o Governo das Baleares voltou pela primeira vez a disponibilizar uma quota oficial: 1.069 lugares turísticos, desta vez através de um sorteio transparente. Neste guia, ficas a saber que tipos de imóveis podem candidatar-se, quanto custa uma licença, que requisitos técnicos tens de cumprir, como decorre o processo passo a passo e o que acontece se arrendares sem licença.

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O que é a licença ETV e porque não podes arrendar sem ela

A sigla ETV significa Estada Turística em Habitação. Trata-se da autorização oficial das Baleares que te permite arrendar a tua casa ou finca a turistas por curtos períodos, ანუ por dias ou semanas.

Sem uma licença ETV válida, qualquer arrendamento turístico de curta duração em Maiorca é ilegal, independentemente do número de avaliações positivas que tenhas no Airbnb. A lei do turismo das Baleares prevê coimas a partir de 20.000 € para estas infrações, e os reincidentes arriscam-se a sanções consideravelmente mais elevadas.

É importante perceber que a licença ETV não é o mesmo que uma licença comercial comum. A sua atribuição é regulada através do conceito dos chamados lugares turísticos. Cada lugar corresponde a uma cama para hóspedes. O número total de lugares em Maiorca é limitado, e é precisamente isso que torna tão valiosa uma licença já atribuída.

Arrendamento de curta duração ou de longa duração: onde está o limite?

A obrigatoriedade da licença ETV aplica-se exclusivamente aos arrendamentos turísticos de curta duração. Quem arrenda o seu imóvel por períodos superiores a um mês — o arrendamento de longa duração clássico — rege-se pela legislação espanhola do arrendamento e não precisa de licença ETV. Para qualquer arrendamento abaixo desse limite e destinado a fins turísticos, a ETV é obrigatória.

Nota: Na prática, nem sempre é simples distinguir entre arrendamento de curta e de longa duração. Em caso de dúvida, pede uma avaliação jurídica do teu modelo de arrendamento კონკრეტო — sobretudo se planeias modelos mistos, por exemplo, uso próprio e arrendamento sazonal.

A moratória e a abertura de 2026: o que vigora այժմ

Para perceberes como evoluiu o atual enquadramento jurídico, vale a pena recuar brevemente na história recente.

A partir de 11 de fevereiro de 2022, entrou em vigor uma moratória rigorosa que suspendeu por completo, nas Baleares — Maiorca, Menorca, Ibiza e Formentera — a atribuição de novas licenças ETV e a transmissão de vagas turísticas. A medida resultou de preocupações políticas com a sobrecarga turística e a pressão exercida sobre o mercado habitacional local.

Como consequência, a compra de um imóvel com uma licença ETV já existente passou a ser a única forma legal de entrar no mercado do arrendamento turístico. Os imóveis com licença válida valorizaram-se consideravelmente.

O que mudou em 2025: Em abril de 2025, o Governo de Marga Prohens aprovou um decreto com medidas para conter o turismo. Entre outras disposições, o decreto introduziu a proibição geral de novas habitações de férias em edifícios multifamiliares em todo o arquipélago, à semelhança do modelo que já vigorava em Palma e Ibiza. Ao mesmo tempo, as autorizações existentes, concedidas antes de 2017, passaram a ter uma base jurídica mais sólida.

O sorteio de 2026: Em março de 2026, o governo insular decidiu atribuir novamente, pela primeira vez, um novo contingente de vagas turísticas: um total de 1.069 vagas. Ao contrário do que acontecia antes, a atribuição deixou de seguir o princípio de «quem chega primeiro é servido» e passou a realizar-se através de um sorteio público. O prazo de candidatura decorreu até 8 de abril de 2026.

Atenção: O período de março/abril de 2026 já terminou. Quem pretenda avançar agora terá de aguardar pelo próximo contingente ou adquirir um imóvel com licença ETV já existente. Informar-te-emos assim que for anunciado um novo procedimento.

Tipos de imóvel elegíveis para candidatura

Nem todos os imóveis em Maiorca podem obter uma licença ETV. A regulamentação em vigor (à data de 2026) distingue rigorosamente os vários tipos de imóvel.

A categoria ETV60 é nova e particularmente interessante para proprietários que pretendem arrendar parcialmente a sua habitação própria e permanente durante a época alta: são permitidos até 60 dias por ano. Esta modalidade é mais económica, mas está claramente limitada aos 60 dias.

Nota: A classificação do teu imóvel depende também do zonamento urbanístico (zonamento urbanístico). Um imóvel pode ser, pela sua construção, uma moradia unifamiliar, mas situar-se numa zona onde o arrendamento turístico não é permitido. O registo predial, por si só, não esclarece esta questão — precisas de verificar o zonamento junto da tua Câmara Municipal (Ajuntament).

Custos de uma licença ETV: com o que deves contar

Os custos da licença são moderados em comparação com as receitas potenciais. São calculados por vaga turística (vaga turística), e não como um valor fixo por imóvel.

Acrescem ainda custos únicos que deves აუცილებლად ter em conta:

• Relatórios técnicos (certificado energético, certificado de habitabilidade – certificado de habitabilidade)
• Honorários de advogado e custos administrativos associados ao pedido
• Eventuais obras de adaptação, caso o imóvel ainda não cumpra os requisitos técnicos

Uma estimativa rigorosa պետք է prever um investimento total de, pelo menos, 25.000 a 30.000 € para uma moradia unifamiliar de dimensão média, incluindo os custos de preparação.

Requisitos técnicos: o que o imóvel tem de cumprir

A licença ETV não é atribuída se o imóvel não cumprir determinados padrões de construção e requisitos técnicos. Os principais requisitos dividem-se em quatro áreas:

1. Requisitos urbanísticos O imóvel tem de situar-se numa zona onde o arrendamento turístico seja permitido pelo plano urbanístico municipal em vigor. Obras ilegais (obras ilegales) ou ampliações não legalizadas podem bloquear o pedido.

2. Certificado energético É obrigatório dispor de um certificado de eficiência energética válido (certificado de eficiência energética). Sem este documento, não é possível avançar com o pedido. Sabe mais no guia sobre o certificado energético em Espanha.

3. Licença de habitabilidade A cédula de habitabilidad confirma que o imóvel cumpre os padrões mínimos legais para fins habitacionais. Se não existir, é necessário pedir uma nova.

4. Normas de segurança e acessibilidade O enquadramento legal das Baleares exige o cumprimento das normas de segurança e acessibilidade, nomeadamente no que respeita a vias de evacuação, detetores de fumo e instalações sanitárias acessíveis.

Nota: As fincas mais antigas e as casas rústicas muitas vezes não cumprem os requisitos da licença de habitabilidade ou do certificado energético. Antes de apresentares o pedido, manda verificar o estado da construção por um arquiteto ou perito independente.

O sorteio de 2026: explicação passo a passo

O novo processo de atribuição difere substancialmente do anterior princípio de atribuição por ordem de chegada. Eis como decorreu o processo para o contingente de 2026:

1. Verificação da elegibilidade – Os proprietários ou titulares de um direito de utilização do imóvel podem apresentar um pedido. Só é permitido um pedido por imóvel.
2. Preparação dos documentos – Comprovativo de propriedade (certidão do registo predial), certificado energético, licença de habitabilidade e, se aplicável, procuração para um gestor administrativo ou advogado.
3. Apresentação do pedido – Dentro do prazo de candidatura (no procedimento de 2026: até 8 de abril de 2026), junto do Conselho Insular competente (Consell de Mallorca) ou através do portal online da administração das Baleares.
4. Sorteio – Após o fim do prazo, as 1.069 vagas disponíveis são sorteadas entre as candidaturas válidas. O procedimento é público e transparente.
5. Decisão e pagamento – Quem for selecionado no sorteio paga o montante devido por vaga e recebe a licença ETV oficial.
6. Registo e início da atividade – A licença é inscrita no registo turístico das Baleares. Só depois podes arrendar legalmente.

Atenção: As licenças recentemente atribuídas não podem ser transmitidas nem revendidas durante os primeiros cinco anos. Esta cláusula impede a aquisição de licenças para fins meramente especulativos.

Obrigações permanentes enquanto proprietário licenciado de alojamento de férias

A atribuição de uma licença ETV não é uma carta-branca: implica obrigações permanentes perante as autoridades e os hóspedes.

Nota: O tratamento fiscal dos teus rendimentos de arrendamento depende de seres ou não residente fiscal em Espanha. Se não fores residente, pagas IRNR sobre os rendimentos de arrendamento. Aconselha-te junto de um consultor fiscal autorizado em Espanha — as regras são complexas. Encontras uma visão geral dos impostos relacionados com imóveis em Impostos e direito.

Expectativas de rentabilidade: o que podes realisticamente prever

As licenças têm valor იმიტომ de os rendimentos do arrendamento de férias em Maiorca poderem ser consideráveis. Eis alguns valores de referência comprovados:

Para zonas costeiras bem localizadas no sudeste, os observadores do mercado apontam para rendibilidades brutas de 5–7 % por ano. A margem líquida depende dos custos de gestão, dos impostos, da manutenção e da taxa de ocupação.

A própria licença ETV aumenta de forma significativa o valor do imóvel: durante a moratória, os imóveis com licença em vigor foram considerados ativos განსაკუთრებით procurados — e esta valorização continuará a ser relevante mesmo após uma eventual reabertura, desde que o número total de lugares se mantenha limitado.

Os erros mais frequentes no pedido de licença ETV

Muitos proprietários perdem tempo e dinheiro por erros evitáveis. Estes são os mais comuns:

1. Não verificar se a zona o permite O imóvel situa-se numa zona onde o arrendamento turístico não é permitido. Isto só se vem a descobrir quando o pedido já foi apresentado.

2. Documentos em falta ou caducados O certificado energético ou o certificado de habitabilidade estão em falta, caducaram ou foram emitidos para outro tipo de utilização.

3. Construções não legalizadas Uma casa da piscina, um terraço na cobertura ou uma ampliação não constam do registo predial ou não têm a devida licença de construção. Saiba mais no guia para legalizar construções ilegais.

4. Pedido da modalidade de licença errada ETV60 para um imóvel que não é residência habitual, ou um pedido para um apartamento num edifício multifamiliar, algo que deixou de ser permitido com o decreto de 2025.

5. Não cumprir os prazos O período de candidatura ao sorteio de 2026 foi extremamente curto (menos de 3 semanas). Quem não reagiu de imediato ficou de fora.

6. Ignorar a cláusula de transmissão As novas licenças não podem ser vendidas nem transmitidas durante cinco anos. Se quiseres vender o imóvel a curto prazo, perderás assim o valor acrescentado da nova licença.

Alojamento ilegal: que consequências podes enfrentar

Quem arrenda sem uma licença ETV válida arrisca-se a consequências graves:

• Coimas a partir de 20.000 € por alojamento turístico ilegal de curta duração
• Proibição de exercer a atividade por parte da autoridade de turismo competente
• Responsabilidade por danos causados pelos hóspedes, sem cobertura de seguro
• Danos reputacionais em caso de inspeção pública

A administração balear aumentou significativamente a frequência das inspeções nos últimos anos. As denúncias feitas através das plataformas, as queixas dos vizinhos e as inspeções direcionadas tornam რეal o risco de ser detetado.

O que fazer depois de obter a licença? O teu próximo passo

A licença ETV é o ponto de partida, não o objetivo final. Convém tratares destas questões logo após a sua atribuição:

• Gerir ou subcontratar? As empresas de gestão profissional (property management companies) tratam da gestão de reservas, da limpeza, do apoio aos hóspedes e da comunicação às autoridades policiais. Regra geral, cobram uma comissão entre 15 e 25 % das receitas.
• Definir a estratégia fiscal – IRPF ou IRNR, dedução do IVA suportado, contabilidade correta: estas questões devem ser esclarecidas com um consultor fiscal especializado em Espanha.
• Contratar um seguro – existem apólices específicas para o alojamento turístico; regra geral, um seguro normal de recheio da casa não oferece cobertura.
• Configurar a ecotaxa – Tens de cobrar e entregar corretamente o imposto turístico das Baleares por cada noite e hóspede.

Lista de verificação: pedir uma licença ETV em Maiorca

Antes de ներկայացares o pedido, verifica os seguintes pontos:

• Tipo de imóvel elegível (moradia unifamiliar, moradia em banda/geminada ou residência principal ETV60)
• O zonamento previsto no plano de ordenamento permite o uso turístico
• Registo Predial correto e completo (sem construções não registadas)
• Certificado energético válido
• Certificado de habitabilidade (cédula de habitabilidad) atualizado
• Requisitos de segurança cumpridos (detetores de fumo, sinalização das vias de evacuação)
• Comprovativo de propriedade sem lacunas
• Pedido apresentado dentro do prazo e devidamente instruído
• Cláusula de transmissão (5 anos) considerada na estratégia de investimento
• Aconselhamento fiscal e em matéria de seguros obtido

Conclusão: a licença ETV continua a valer a pena em 2026?

Sim, mas com expectativas realistas. O sorteio de 2026 mostrou que o mercado absorve de imediato as vagas disponíveis. A procura excede largamente a oferta, o que mantém estável, a longo prazo, o valor de uma licença válida.

Os proprietários que pretendam arrendar legalmente a sua casa ou finca a turistas têm duas opções: esperar pela próxima fase de atribuição e preparar-se da melhor forma possível ou comprar já um imóvel com uma licença ETV existente. Ambas as opções têm vantagens e desvantagens, que dependem em grande medida dos teus objetivos pessoais, do imóvel e do prazo de que dispões.

Quem arrenda sem licença está a jogar uma roleta muito cara. Quem pede e explora a licença de forma correta garante uma vantagem competitiva duradoura num dos mercados turísticos mais atrativos da Europa.

Para uma avaliação personalizada do teu imóvel — desde a verificação do zonamento até ao acompanhamento do pedido — contacta-nos diretamente.

Fontes oficiais

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – entidade responsável pela atribuição de licenças ETV em Maiorca
• Govern de les Illes Balears – Turismo: www.caib.es – informações oficiais sobre a lei do turismo das Baleares
• ATIB – Agência Tributária das Ilhas Baleares: www.atib.es – Ecotasa (imposto turístico) e obrigações fiscais
• AEAT – Agência Estatal da Administração Tributária: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR e obrigações relativas ao imposto sobre o rendimento para proprietários que arrendam imóveis
• BOE – Boletim Oficial do Estado: www.boe.es – textos legais e decretos, incluindo o Decreto-Lei 3/2022 e o decreto de abril de 2025
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – associação do setor do alojamento turístico nas Baleares