Licença ETV em Maiorca: requisitos para arrendar a turistas

Se queres arrendar legalmente o teu imóvel a turistas em Maiorca, precisas de uma licença ETV — estadia turística em habitação. Sem ela, arriscas-te a pagar multas elevadas, e nenhuma plataforma te protege de uma inspeção. Desde fevereiro de 2022, uma moratória rigorosa impedia por completo a atribuição de novas licenças. Na primavera de 2026, o governo das Ilhas Baleares voltou, pela primeira vez, a disponibilizar um contingente oficial: 1.069 lugares turísticos, desta vez atribuídos por sorteio, segundo um procedimento transparente. Neste guia, vais descobrir que tipos de imóveis podem candidatar-se, quanto custa a licença, que requisitos técnicos tens de cumprir, como decorre o processo passo a passo e o que acontece se arrendares sem licença.

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O que é a licença ETV e porque não podes arrendar sem ela

A sigla ETV significa estadia turística em habitação. Trata-se da autorização oficial das Ilhas Baleares que te permite arrendar a tua casa ou propriedade rural a turistas por períodos curtos, de alguns dias ou semanas.

Sem uma licença ETV válida, qualquer arrendamento turístico de curta duração em Maiorca é ilegal, independentemente do número de avaliações positivas que tenhas no Airbnb. O decreto-lei 4/2025 estabelece multas consoante a gravidade da infração: até 5.000 € para infrações leves, de 5.001 a 50.000 € para infrações graves e de 50.001 a 500.000 € para infrações muito graves. Regra geral, o arrendamento turístico sem autorização é punido como infração grave. Em caso de reincidência, arriscas-te a pagar multas próximas do limite máximo.

Importa perceber que a licença ETV não é uma licença comercial comum. A sua atribuição depende dos chamados lugares turísticos. Cada lugar corresponde a uma cama para hóspedes. O número total de lugares em Maiorca está sujeito a um limite — é precisamente isso que torna tão valiosa uma licença já atribuída.

Arrendamento de curta ou longa duração: onde está a diferença?

A licença ETV só é obrigatória para arrendamentos turísticos de curta duração. Se arrendares o teu imóvel por períodos superiores a 1 mês, aplicam-se as regras do arrendamento previstas na lei espanhola e não precisas de uma licença ETV. A licença é obrigatória para arrendamentos turísticos inferiores a esse período.

Nota: Na prática, nem sempre é simples distinguir um arrendamento de curta duração de um de longa duração. Se tiveres dúvidas, pede aconselhamento jurídico para saber como se enquadra o teu caso — sobretudo se planeias combinar o uso próprio do imóvel com o arrendamento sazonal.

A moratória e a reabertura em 2026: o que está em vigor

Para perceberes as regras atuais, vale a pena recuar um pouco e ver o que mudou nos últimos anos.

Em 11 de fevereiro de 2022, entrou em vigor uma moratória rigorosa que suspendeu por completo a emissão de novas licenças ETV e a transferência de lugares de alojamento turístico nas Baleares — Maiorca, Menorca, Ibiza e Formentera. A medida surgiu na sequência de preocupações políticas com a sobrecarga turística e a pressão sobre o mercado local de habitação.

Desde então, comprar um imóvel que já tivesse uma licença ETV passou a ser a única forma legal de entrar no mercado do alojamento para férias. Os imóveis com licença válida valorizaram-se muito.

O que mudou em 2025: Em abril de 2025, o governo de Marga Prohens aprovou um decreto com medidas para conter o turismo. Entre outras medidas, o decreto proibiu, em todo o arquipélago, novos alojamentos para férias em edifícios multifamiliares, à semelhança do que já acontecia em Palma e Ibiza. Ao mesmo tempo, as autorizações existentes concedidas antes de 2017 passaram a ter uma base jurídica mais estável.

O sorteio de 2026: Em março de 2026, o governo insular decidiu voltar a disponibilizar lugares de alojamento turístico pela primeira vez desde a moratória: 1.069 lugares no total. Ao contrário do que acontecia antes, os lugares deixaram de ser atribuídos por ordem de chegada e passaram a ser distribuídos através de um sorteio público. O prazo para apresentar candidaturas terminou em 8 de abril de 2026.

Atenção: O prazo de março/abril de 2026 já terminou. Se queres candidatar-te agora, tens de esperar pelo próximo contingente ou comprar um imóvel que já tenha licença ETV. Avisamos-te assim que for anunciado um novo sorteio.

Que tipos de imóveis podem obter uma licença

Nem todos os imóveis em Maiorca podem obter uma licença ETV. As regras em vigor em 2026 distinguem claramente os diferentes tipos de imóveis.

A categoria ETV60 é nova e interessa sobretudo a quem quer arrendar a sua residência principal durante parte da época alta: são permitidos até 60 dias por ano. Esta opção é mais económica, mas está sujeita a esse limite de 60 dias.

Nota: A classificação do teu imóvel também depende do zonamento urbanístico. Um imóvel pode ser uma moradia unifamiliar, mas estar numa zona onde o arrendamento turístico não é permitido. O registo predial, por si só, não esclarece esta questão: tens de confirmar o zonamento junto da tua câmara municipal (Ajuntament).

Custos de uma licença ETV: o que deves prever

O custo da licença, por si só, é moderado face às receitas possíveis. É calculado por lugar turístico, e não como um valor fixo por imóvel.

Há ainda despesas pontuais que deves incluir nas tuas contas:

• Documentação técnica (certificado energético e certificado de habitabilidade)
• Honorários de advogado e despesas administrativas para apresentar o pedido
• Eventuais obras de adaptação, caso o imóvel ainda não cumpra os requisitos técnicos

Se incluíres os custos de preparação, conta com uma despesa total de pelo menos 25.000–30.000 € para uma moradia isolada de dimensão média.

Requisitos técnicos: o que o imóvel tem de cumprir

A licença ETV não é concedida se o imóvel não cumprir determinados requisitos de construção e normas técnicas. Os principais requisitos dividem-se em 4 áreas:

1. Requisitos urbanísticos O imóvel tem de estar numa zona onde o plano municipal de ordenamento em vigor permita o arrendamento turístico. Obras ilegais (obras ilegais) ou ampliações por legalizar podem impedir a aprovação do pedido.

2. Certificado energético É obrigatório ter um certificado de eficiência energética (certificado de eficiência energética) válido. Sem este documento, não é possível apresentar o pedido. Sabe mais no guia sobre o certificado energético em Espanha.

3. Certificado de habitabilidade O certificado de habitabilidade confirma que o imóvel cumpre os requisitos legais mínimos para ser habitado. Se não o tiveres, tens de o pedir.

4. Requisitos de segurança e acessibilidade A legislação das Baleares exige o cumprimento das normas de segurança e acessibilidade, nomeadamente no que diz respeito a saídas de emergência, detetores de fumo e instalações sanitárias acessíveis.

Nota: As quintas antigas e as casas rústicas muitas vezes não cumprem os requisitos para obter o certificado de habitabilidade ou o certificado energético. Antes de apresentares o pedido, pede a um arquiteto ou perito independente que avalie o estado do imóvel.

O sorteio de 2026, passo a passo

O novo processo de atribuição é muito diferente do anterior, que seguia a ordem de chegada dos pedidos. Eis como decorreu para as vagas de 2026:

1. Verificação dos requisitos para apresentar o pedido – Podem candidatar-se os proprietários ou titulares do direito de uso do imóvel. Só é permitido 1 pedido por imóvel.
2. Preparação dos documentos – Comprovativo de propriedade (certidão do registo predial), certificado energético, certificado de habitabilidade e, se necessário, procuração para um gestor ou advogado.
3. Apresentação do pedido – Dentro do prazo de candidatura (no processo de 2026, até 8 de abril de 2026), junto do conselho insular competente (Consell de Mallorca) ou através do portal da administração das Baleares.
4. Sorteio – Terminado o prazo, as 1.069 vagas disponíveis são sorteadas entre as candidaturas válidas. O processo é público e transparente.
5. Notificação e pagamento – Se fores contemplado no sorteio, pagas o montante devido por lugar e recebes a licença ETV oficial.
6. Registo e início da atividade – A licença é inscrita no registo de turismo das Baleares. Só depois podes começar a arrendar legalmente.

Atenção: As licenças recém-emitidas não podem ser transferidas nem revendidas nos primeiros 5 anos. Esta regra impede a compra de licenças com fins meramente especulativos.

Obrigações de quem arrenda alojamento de férias com licença

Ter uma licença ETV não significa que possas deixar de te preocupar com as regras: passas a ter obrigações permanentes perante as autoridades e os hóspedes.

Nota: A tributação dos teus rendimentos de arrendamento depende de seres ou não residente fiscal em Espanha. Se não fores residente, pagas IRNR sobre esses rendimentos. Aconselha-te com um consultor fiscal habilitado a exercer em Espanha, pois as regras são complexas. Encontras uma visão geral dos impostos relacionados com imóveis em Impostos & Legislação.

Rendibilidade esperada: quanto podes prever

As licenças são valiosas porque o arrendamento turístico em Maiorca pode gerar receitas consideráveis. Eis alguns valores de referência fundamentados:

Para imóveis bem localizados junto à costa, no sudeste, os especialistas do mercado apontam para rentabilidades brutas de 5–7 % por ano. A rentabilidade líquida depende dos custos de gestão, dos impostos, da manutenção e da taxa de ocupação.

A própria licença ETV aumenta de forma significativa o valor do imóvel: durante a moratória, os imóveis que já tinham licença eram especialmente procurados. Mesmo que voltem a ser emitidas novas licenças, essa valorização continuará a contar enquanto o número total de lugares estiver limitado.

Os erros mais comuns no pedido de licença ETV

Muitos proprietários perdem tempo e dinheiro com erros que poderiam evitar. Estes são os mais comuns:

1. Não verificar a zona O imóvel fica numa zona onde o arrendamento turístico não é permitido, mas o proprietário só o descobre depois de apresentar o pedido.

2. Documentos em falta ou caducados O certificado energético ou a licença de habitabilidade está em falta, caducou ou foi emitido para outro tipo de utilização.

3. Construções não legalizadas Uma casa de apoio à piscina, um terraço na cobertura ou uma ampliação não constam do registo predial ou não têm autorização urbanística. Sabe mais no guia para legalizar construções não autorizadas.

4. Pedir o tipo de licença errado Pedir uma ETV60 para um imóvel que não é a residência habitual ou apresentar um pedido para um apartamento num prédio com várias habitações, o que deixou de ser permitido desde o decreto de 2025.

5. Deixar passar os prazos O prazo para participar no sorteio de 2026 foi extremamente curto (menos de 3 semanas). Quem não reagiu de imediato ficou de fora.

6. Ignorar a cláusula de transmissão As novas licenças não podem ser vendidas nem transferidas durante 5 anos. Se quiseres vender o imóvel antes disso, perdes a valorização que a nova licença lhe trouxe.

Arrendamento ilegal: quais são as consequências?

Se arrendares um imóvel sem uma licença ETV válida, podes enfrentar consequências graves:

• Coimas de 5.001 a 50.000 € por arrendamento turístico de curta duração sem licença (infração grave nos termos do Decreto-Lei 4/2025); no caso de infrações muito graves, as coimas vão de 50.001 a 500.000 €
• Proibição de exercer a atividade imposta pela autoridade de turismo competente
• Responsabilidade pelos danos causados pelos hóspedes, sem cobertura do seguro
• Danos à reputação em caso de fiscalização pública

As autoridades baleares intensificaram bastante a fiscalização nos últimos anos. As comunicações das plataformas, as denúncias dos vizinhos e as inspeções direcionadas tornam real o risco de seres apanhado.

Já tens a licença. Qual é o próximo passo?

Obter uma licença ETV é o ponto de partida, não o objetivo final. Assim que a receberes, vale a pena pensares nestas questões:

• Gerir o imóvel ou contratar uma empresa? As empresas de gestão de imóveis (property management companies) tratam das reservas, da limpeza, do apoio aos hóspedes e da comunicação dos seus dados à polícia. A comissão costuma ser de 15–25 % das receitas.
• Definir a estratégia fiscal — IRPF ou IRNR, dedução do IVA suportado, contabilidade correta: um consultor fiscal especializado em Espanha pode ajudar-te a esclarecer tudo isto.
• Contratar um seguro — existem apólices específicas para o arrendamento turístico; em geral, um seguro de recheio normal não oferece cobertura.
• Preparar a cobrança da ecotaxa — tens de cobrar a taxa turística das Baleares por cada noite e por cada hóspede e entregá-la às autoridades.

Lista de verificação: pedir uma licença ETV em Maiorca

Antes de apresentares o pedido, verifica estes pontos:

• O tipo de imóvel é elegível (moradia unifamiliar, moradia em banda ou geminada, ou residência principal ETV60)
• O plano urbanístico permite a utilização turística na zona onde se situa o imóvel
• O registo predial está correto e completo (não há construções por registar)
• O imóvel tem um certificado energético válido
• O certificado de habitabilidade (certificado de habitabilidade) está atualizado
• Estão cumpridos os requisitos de segurança (detetores de fumo e sinalização das saídas de emergência)
• Tens toda a documentação comprovativa da propriedade
• O pedido foi apresentado dentro do prazo e com toda a documentação necessária
• Tiveste em conta a cláusula de transmissão (5 anos) na tua estratégia de investimento
• Procuraste aconselhamento fiscal e sobre seguros

Conclusão: ainda vale a pena obter uma licença ETV em 2026?

Sim, mas convém ter expectativas realistas. O sorteio de 2026 mostrou que todas as vagas disponíveis foram rapidamente preenchidas. A procura supera largamente a oferta, o que ajuda a manter o valor de uma licença válida a longo prazo.

Se queres arrendar legalmente a tua casa ou finca a turistas, tens 2 opções: esperar pelo próximo período de candidaturas e preparar-te o melhor possível, ou comprar já um imóvel com licença ETV. Ambas têm vantagens e desvantagens, que dependem muito dos teus objetivos, do teu imóvel e dos teus prazos.

Arrendar sem licença pode sair muito caro. Se pedires a licença e cumprires as regras na exploração do imóvel, terás uma vantagem competitiva duradoura num dos mercados turísticos mais atrativos da Europa.

Fontes oficiais

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – entidade responsável pela atribuição de licenças ETV em Maiorca
• Govern de les Illes Balears – Turismo: www.caib.es – informações oficiais sobre a legislação do turismo das Ilhas Baleares
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – taxa turística e obrigações fiscais
• AEAT – Agência Estatal de Administração Tributária: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR e obrigações dos proprietários em matéria de imposto sobre o rendimento
• BOE – Boletim Oficial do Estado: www.boe.es – textos legais e decretos, incluindo o decreto-lei 3/2022 e o decreto de abril de 2025
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – associação do setor do alojamento turístico nas Ilhas Baleares