Comprar uma casa de férias em Maiorca: zonas, financiamento e particularidades jurídicas

Quem pretende comprar uma casa de férias em Maiorca entra, em 2026, num mercado que mudou profundamente: a forte procura internacional depara-se com uma oferta cada vez mais limitada, enquanto novas regulamentações – sobretudo a suspensão da emissão de licenças de arrendamento turístico prevista no Decreto 4/2025 – estão a redefinir as regras do jogo. Ao mesmo tempo, a ilha continua a atrair pela valorização estável dos imóveis, por um sistema de hipotecas bem desenvolvido e por um processo de compra notarial transparente. Este guia explica-te quais as zonas que atualmente oferecem maior solidez, como podes obter financiamento enquanto não residente, que impostos e prazos se aplicam realmente e onde estão os obstáculos jurídicos mais frequentes – desde a verificação do registo predial até à questão da licença ETV.

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Porque é que Maiorca continua a ser atrativa para comprar uma casa de férias em 2026

Maiorca é o destino de férias mais procurado no espaço de língua alemã – e isso reflete-se no mercado imobiliário. Segundo relatórios de mercado da primavera de 2026, o mercado imobiliário da ilha está a crescer globalmente cerca de 9,8 %, sendo o segmento de luxo o principal motor deste crescimento. O capital internacional – não só da Alemanha e da Áustria, mas cada vez mais também do Norte da Europa e de países fora da Europa – concentra-se numa oferta geograficamente limitada. Quase não existem novos terrenos disponíveis para construção; as zonas naturais protegidas (ANEI) e a Tramuntana, classificada como Património Mundial da UNESCO, impedem novas construções em áreas significativas da ilha. Este fator exerce uma pressão estrutural sobre os preços.

Ao mesmo tempo, o reforço da regulamentação – em especial no que respeita ao arrendamento turístico – faz com que a simples lógica de investimento de «comprar e arrendar de imediato» exija hoje um planeamento mais rigoroso do que há cinco anos. Quem conhece o enquadramento jurídico e encontra o imóvel adequado compra num mercado com fundamentos sólidos a longo prazo.

As melhores zonas para uma casa de férias – região a região

De forma geral, Maiorca pode dividir-se em cinco regiões de compra, que diferem significativamente em termos de preços, características e potencial de arrendamento. A tabela seguinte apresenta uma visão estruturada com base nas observações atuais do mercado:

Nota: Os preços por metro quadrado variam consideravelmente dentro de cada região, consoante a localização, o estado do imóvel e os equipamentos. Encontras uma referência dos preços atuais por metro quadrado no guia sobre os preços dos imóveis em Maiorca.

No sudoeste, aplica-se o seguinte: os imóveis em Puerto Andratx situam-se há muito no segmento de preços mais elevado — as villas com vista para o mar e piscina começam frequentemente acima dos 3 milhões de euros. Já no norte e no sudeste, ainda é possível encontrar fincas e casas de campo na faixa intermédia dos seis dígitos, se estiveres disposto a contar com a necessidade de obras de renovação.

Enquadramento jurídico: o que deves saber antes de assinar

O sistema notarial espanhol é fundamentalmente diferente do alemão

A diferença decisiva é esta: em Espanha, o notário é um funcionário público que formaliza documentos, não um consultor jurídico imparcial. Certifica as assinaturas e verifica os requisitos formais, mas não tem a missão de prestar aconselhamento jurídico completo a ambas as partes, como é habitual na Alemanha. Isto significa que precisas de um advogado espanhol independente, que defenda exclusivamente os teus interesses. Não poupes neste ponto.

Indispensável: número NIE e verificação do registo predial

Antes de assinares qualquer contrato, precisas de um número de identificação fiscal espanhol para estrangeiros — o NIE (número de identificação de estrangeiro). Sem NIE, não é possível formalizar a escritura perante notário nem abrir uma conta bancária em Espanha.

Em paralelo, o teu advogado pede uma certidão completa do registo predial (nota simples). Este documento indica quem figura efetivamente como proprietário e se o imóvel tem hipotecas, direitos reais de garantia, servidões de passagem ou outros encargos. Permite também identificar impostos municipais em dívida (IBI) ou ampliações e alterações não registadas. Para saberes mais, consulta o guia Verificar o registo predial em Espanha.

Contrato de reserva e contrato-promessa de compra e venda (arras)

O processo de compra típico em Espanha decorre em várias etapas:

1. Contrato de reserva: reserva provisoriamente o imóvel para ti; pagas uma primeira quantia de reserva. Para saberes mais, consulta Contrato de reserva em Espanha.
2. Contrato-promessa de compra e venda com sinal (contrato de arras penitenciais): habitualmente, corresponde a 10% do preço de compra. Se ambas as partes tiverem direito de desistir, aplica-se o seguinte: se desistires enquanto comprador, perdes o sinal; se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro do montante.
3. Escritura pública de compra e venda: transfere definitivamente a propriedade; é também neste momento que vencem todos os custos adicionais da compra.
4. Registo predial: deve ser efetuado imediatamente após a escritura; só então ficas plenamente protegido.

O guia Compra de imóvel: processo explica todo o procedimento, incluindo os prazos.

Custos adicionais da compra: o que realmente te espera

Se não fores residente e comprares um imóvel usado em Maiorca, conta, regra geral, com custos adicionais entre 10 e 14% do preço de compra. As rubricas mais importantes são:

Escalões do ITP nas Baleares (imóveis usados)

Nas Baleares, o imposto sobre a transmissão de imóveis é aplicado por escalões, em função do preço de compra. Estas são as taxas em vigor, segundo a ATIB:

Atenção: os escalões são progressivos — a taxa mais elevada só se aplica à parte que ultrapassa o respetivo limite. Confirma sempre as taxas em vigor junto da ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) ou pede ao teu advogado que faça o cálculo. Encontras todos os encargos adicionais em detalhe em Encargos adicionais na compra de imóvel em Maiorca.

Licenças ETV e arrendamento turístico: o novo enquadramento legal de 2025/2026

Este é বর্তমানে o tema mais sensível na compra de um imóvel de férias em Maiorca. Com o Decreto 4/2025, o Governo das Baleares suspendeu a emissão de novas licenças de arrendamento turístico (ETV — Estancias Turísticas en Viviendas). Eis o que isto significa na prática:

• Atualmente, não são emitidas novas licenças ETV.
• As licenças existentes, associadas ao imóvel e não ao proprietário, podem ser transmitidas em determinadas condições, o que as torna uma característica valiosa na compra.
• Um imóvel sem licença ETV não pode ser arrendado a turistas por curtos períodos; só é legal o arrendamento de longa duração (12 ou mais meses) ou de média duração.

Atenção: Quem comprar um imóvel sem licença ETV e, ainda assim, alojar hóspedes de férias arrisca-se a coimas elevadas. Verifica sempre o estado da licença antes de assinares o contrato e certifica-te de que a transmissão da licença fica expressamente prevista no contrato de compra e venda.

Os imóveis com licença ETV existente são, por isso, vendidos com um acréscimo de preço. Vê como funciona a transmissão: Transferir licença ETV em Maiorca. Todos os detalhes sobre a obrigatoriedade da licença: Licença ETV em Maiorca.

Financiamento para não residentes: banco alemão ou hipoteca espanhola?

Ambas as opções são viáveis, mas têm características diferentes. Estas são as principais diferenças:

O que precisas de saber para planear o financiamento

Regra geral, os não residentes têm de entrar com pelo menos 30–40% de capitais próprios, uma vez que os bancos das Baleares raramente financiam mais de 60–70% do valor de avaliação a compradores estrangeiros sem residência fiscal em Espanha. O valor de avaliação não corresponde necessariamente ao preço de compra — muitas vezes é inferior, o que aumenta a diferença efetiva a financiar.

Há um aspeto taticamente interessante: quem contrata uma hipoteca em Espanha reduz o valor líquido do imóvel para efeitos do imposto espanhol sobre o património, uma vez que as dívidas são dedutíveis. Isto pode ter relevância fiscal no caso de imóveis acima do limite de isenção — saberás mais na próxima secção.

Os bancos espanhóis costumam exigir os seguintes documentos:

• As duas ou três últimas liquidações do imposto sobre o rendimento (na Alemanha: aviso de liquidação fiscal)
• Recibos de vencimento recentes ou demonstração de resultados, no caso de trabalhadores independentes
• Extratos bancários dos últimos 3–6 meses
• Documentação completa sobre a origem dos capitais próprios (prevenção do branqueamento de capitais)

As transferências de dinheiro para Espanha estão sujeitas a obrigações de declaração específicas — lê mais em Transferir dinheiro para Espanha e Obrigação de declaração AWV em Espanha. Encontras todos os detalhes sobre hipotecas em Hipoteca em Maiorca.

Impostos durante a propriedade e na venda

Impostos anuais recorrentes

Enquanto proprietário de um imóvel de férias em Maiorca, estás sujeito a obrigações fiscais regulares:

Em detalhe sobre o imposto sobre o património: nas Baleares, a isenção foi aumentada para 3.000.000 € em 1 de janeiro de 2024. Se o teu património líquido situado em Espanha for inferior a este valor, tens de apresentar a declaração, mas não pagas efetivamente imposto. Se ultrapassares a isenção, aplica-se uma tabela progressiva, com taxas entre 0,28 % e 3,45 %. Uma possível estratégia consiste em repartir a propriedade por várias pessoas (por exemplo, um casal), para não ultrapassar o limite por pessoa. Sabe mais em Imposto sobre o património em Espanha.

Sobre o imposto IBI: Imposto IBI em Espanha.

Na venda

Numa venda posterior, são devidos a Plusvalía Municipal (imposto municipal sobre a valorização do valor cadastral do terreno) e o imposto sobre o rendimento relativo à valorização real. Além disso, se fores não residente, é retido diretamente na fonte um imposto de 3 % sobre o preço de compra, que é deduzido ao imposto final a pagar. Todos os detalhes em Impostos na venda de imóveis em Espanha.

Riscos jurídicos específicos: o que só os conhecedores sabem

Construções clandestinas e ampliações ilegais

Espanha — e Maiorca em particular — tem um longo historial de obras informais. Terraços junto à piscina, casas de hóspedes, garagens ou aproveitamentos de sótão construídos sem licença de obra podem baixar o preço de compra ou causar problemas jurídicos. O ponto essencial é que o que consta no Registo Predial muitas vezes não corresponde à situação real. Pede a um arquiteto local ou a um perito técnico que verifique se há correspondência entre o registo predial, a descrição cadastral e a construção existente. Sabe mais em Como identificar ampliações ilegais e Legalizar uma construção clandestina em Maiorca.

Ley de Costas — Lei de Proteção do Litoral

Os imóveis perto do mar podem estar sujeitos à lei espanhola de proteção do litoral (Ley de Costas). Isto pode significar direitos de alteração limitados, direitos de utilização temporários ou até o risco de demolição se o imóvel estiver demasiado perto da costa. Verifica-o sempre antes da compra, mesmo que o imóvel já seja habitado há décadas. Detalhes: Ley de Costas Mallorca.

Fincas em Suelo Rústico

Os imóveis rurais em terreno rústico (Suelo Rústico) estão sujeitos a regras de construção particularmente rigorosas. Em muitos casos, não é possível fazer ampliações ou estas são muito limitadas; também é necessário respeitar as áreas mínimas dos terrenos. Nos terrenos rurais, a questão dos poços e do abastecimento de água é igualmente fundamental. Lê mais em: Finca Suelo Rústico Mallorca e Wasserversorgung Finca.

Estrutura de propriedade: particular, casal ou SL?

A forma como compras um imóvel — sozinho, em conjunto com o teu parceiro ou através de uma sociedade espanhola (sociedade limitada, SL) — tem consequências fiscais e sucessórias. Em determinadas situações, recorrer a uma SL pode reduzir o imposto sobre o património, mas implica também custos e obrigações administrativas próprios. É vivamente aconselhável obter aconselhamento prévio junto de um consultor fiscal especializado em Espanha. Mais informações: Comprar um imóvel através de uma SL. O direito sucessório e das doações nas Baleares նույնպես difere significativamente do alemão: Heranças e doações nas Baleares.

Procuração, notário e processo de compra a partir da Alemanha

Se não puderes estar permanentemente em Maiorca, é indispensável uma procuração notarial para o teu advogado ou para uma pessoa da tua confiança. Esta permite tratar legalmente todas as etapas da compra na tua ausência — desde a assinatura do contrato de arras até à formalização da escritura pública. A procuração pode ser emitida na Alemanha e apostilada. Pormenores: Procuração em Espanha e notário. Sobre o papel do notário: Notário em Espanha.

Erros mais frequentes na compra de um imóvel de férias em Maiorca

O que acontece depois? Viver na tua casa de férias e tratar dela

Depois da compra, começa a gestão corrente do imóvel, que tem as suas próprias exigências:

• Gestão do imóvel: Se não resides permanentemente na ilha, precisas de um gestor local ou de uma empresa de gestão imobiliária que trate da manutenção, dos profissionais necessários, dos contactos com as autoridades e, caso arrendes o imóvel, dos hóspedes. Mais informações: Gestão de imóveis de férias em Maiorca.
• Comunidade de proprietários: Se vives num prédio com várias frações ou num empreendimento residencial, fazes automaticamente parte da Comunidad de Propietarios, com obrigações de contribuição e direito de voto. Pormenores: Comunidade de proprietários em Espanha.
• Seguros: Os seguros do recheio e do edifício não são obrigatórios por lei em Espanha, mas, regra geral, são exigidos quando há uma hipoteca e são recomendáveis. Seguro do recheio em Espanha.
• Certificado energético: É obrigatório há anos, tanto na compra como no arrendamento. Confirma se o imóvel tem um certificado válido. Certificado energético em Espanha.
• Obras de renovação: Para muitas intervenções, precisas de licença de obras; nas zonas rurais e nas áreas protegidas aplicam-se regras particularmente rigorosas. Licença de obras em Maiorca.

Lista de verificação: comprar um imóvel de férias em Maiorca

• NIE solicitado, pessoalmente ou através de representante
• Advogado espanhol independente contratado
• Nota Simple (certidão do registo predial) verificada quanto a ónus, proprietário e descrição
• Situação da licença ETV confirmada (existe, é válida, pode ser transmitida?)
• Imóvel comparado com o registo predial e a descrição cadastral (construções ilegais?)
• Restrições da Ley de Costas verificadas (para imóveis junto ao mar)
• Condicionantes aplicáveis ao solo rústico verificadas (para fincas em terreno rural)
• Estratégia de financiamento definida (alemão/espanhol, capitais próprios, custos totais)
• Custos associados à compra (10–14 %) incluídos no orçamento
• Estrutura de propriedade otimizada do ponto de vista fiscal (individual/casal/SL)
• Documentação comprovativa da origem dos fundos integralmente preparada
• Procuração emitida para tratar da compra (caso não possas estar presente)
• Cédula de Habitabilidad disponível ou possível de pedir
• Seguro e gestão do imóvel organizados para o período posterior à compra

Conclusão

Comprar uma casa de férias em Mallorca tornou-se mais exigente em 2026, mas não é, de forma alguma, mais arriscado se estiveres bem preparado. O mercado continua a crescer de forma estrutural, a oferta mantém-se escassa e a ilha continua a atrair capital internacional em todos os segmentos de preços. Os maiores obstáculos — o estatuto da licença ETV, construções ilegais, a Ley de Costas e lacunas no financiamento devido aos valores de avaliação — podem ser evitados com segurança com o advogado certo, uma análise detalhada antes da compra e um planeamento realista dos custos. Se, além disso, otimizares antecipadamente a estrutura de propriedade do ponto de vista fiscal e conheceres as obrigações correntes, estarás a criar a base para um investimento que te dará satisfação a longo prazo — e ganhará valor.

Fontes oficiais

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (taxas de ITP, imposto sobre o património nas Baleares): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – Turismo e licenças ETV (Decreto 4/2025 e regulamentação ETV em vigor): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple online: https://www.registradores.org
• AEAT – Agência Estatal da Administração Tributária (IRNR, imposto sobre o património): sede.agenciatributaria.gob.es
• Catastro – Sede eletrónica do cadastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletim Oficial do Estado (Ley de Costas, normas fiscais): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (legislação urbanística, zonas naturais protegidas ANEI): https://www.conselldemallorca.net