Comprar uma casa de férias em Maiorca: zonas, crédito e licenças ETV

Se estás a pensar comprar uma casa de férias em Maiorca, vais encontrar em 2026 um mercado muito diferente: a forte procura internacional depara-se com uma oferta cada vez mais escassa, enquanto novas regras — sobretudo a proibição de novas licenças de arrendamento para férias em edifícios de apartamentos, prevista no decreto-lei 4/2025 — mudam as condições do mercado. Ao mesmo tempo, a ilha continua a oferecer uma valorização estável dos imóveis, um sistema de crédito à habitação bem desenvolvido e um processo de compra acompanhado por notário e com regras claras. Neste guia, ficas a saber que zonas oferecem hoje as bases mais sólidas para investir, como obter financiamento se não és residente, que impostos e prazos se aplicam e onde surgem os problemas legais mais frequentes — desde a consulta do registo predial até à questão da licença ETV.

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Porque continua a valer a pena comprar uma casa de férias em Maiorca em 2026

Maiorca é o destino de férias mais procurado nos países de língua alemã, e isso reflete-se no mercado imobiliário. Segundo relatórios de mercado da primavera de 2026, o mercado imobiliário da ilha cresce cerca de 9,8 %, impulsionado sobretudo pelo segmento de luxo. O capital internacional — vindo não só da Alemanha e da Áustria, mas cada vez mais do norte da Europa e de países fora da Europa — procura imóveis numa ilha onde o espaço é limitado. Há poucos terrenos disponíveis para construção; as áreas naturais protegidas (ANEI) e o estatuto da Tramuntana como Património Mundial da UNESCO impedem novas construções em partes consideráveis da ilha. Esta escassez contribui para a subida dos preços.

Ao mesmo tempo, o aperto das regras, sobretudo no arrendamento para férias, exige hoje mais planeamento a quem pretende «comprar e arrendar de imediato» do que há 5 anos. Se conheceres as regras e encontrares o imóvel certo, estarás a comprar num mercado com bases sólidas a longo prazo.

As melhores zonas para comprar uma casa de férias, região a região

Para efeitos de compra, Maiorca pode dividir-se em 5 regiões, com diferenças claras nos preços, no ambiente e no potencial de arrendamento. A tabela seguinte dá-te uma visão geral, com base nas tendências atuais do mercado:

Nota: Dentro de cada região, os preços por metro quadrado variam bastante consoante a localização, o estado do imóvel e as suas características. Para teres uma ideia dos valores atuais, consulta o guia sobre os preços dos imóveis em Maiorca.

No sudoeste, os imóveis em Puerto Andratx já se situam no segmento mais caro: as moradias com vista para o mar e piscina custam muitas vezes mais de 3 milhões de euros. Já no norte e no sudeste, ainda é possível encontrar fincas e casas de campo por valores intermédios na casa das centenas de milhares de euros, desde que estejas disposto a contar com obras de renovação.

Questões legais: o que precisas de saber antes de assinar

O sistema notarial espanhol é muito diferente do alemão

A diferença essencial é esta: em Espanha, o notário formaliza a escritura e verifica os requisitos legais, mas não presta aconselhamento jurídico completo a ambas as partes, como é habitual na Alemanha. Por isso, precisas de um advogado independente em Espanha que defenda apenas os teus interesses. Não poupes nesta parte.

Indispensável: NIE e verificação do registo predial

Antes de assinares qualquer contrato, precisas de um número de identificação de estrangeiro para efeitos fiscais em Espanha: o NIE. Sem ele, não podes assinar a escritura perante o notário nem abrir uma conta bancária em Espanha.

Ao mesmo tempo, pede ao teu advogado uma nota informativa completa do registo predial. Assim, ficas a saber quem consta do registo como proprietário e se o imóvel está sujeito a hipotecas, outras garantias, direitos de passagem ou encargos. Esta verificação também permite detetar impostos municipais por pagar (IBI) e ampliações ou obras não registadas. Encontras mais informações no guia Como verificar o registo predial em Espanha.

Contrato de reserva e contrato-promessa de compra e venda com sinal

Em Espanha, a compra de um imóvel costuma decorrer por etapas:

1. Contrato de reserva: o imóvel fica provisoriamente reservado para ti e pagas um valor inicial. Sabe mais em Contrato de reserva em Espanha.
2. Contrato-promessa de compra e venda com sinal: o sinal corresponde, habitualmente, a 10 % do preço de compra. Se ambas as partes tiverem direito a desistir, perdes o sinal caso desistas da compra; se for o vendedor a desistir, terá de te devolver o dobro do valor recebido.
3. Assinatura da escritura de compra e venda perante o notário: a propriedade é transmitida em definitivo e todas as despesas adicionais da compra têm de ser pagas nessa altura.
4. Registo da propriedade: deve ser tratado imediatamente após a assinatura da escritura. Só depois ficas plenamente protegido.

O guia Compra de imóvel: todas as etapas explica todo o processo, incluindo os prazos.

Despesas adicionais da compra: quanto vais realmente pagar

Se não fores residente e comprares um imóvel usado em Maiorca, conta, em regra, com despesas adicionais entre 10 e 14 % do preço de compra. Estas são as principais:

Escalões do ITP nas Illes Balears (imóveis usados)

Nas Illes Balears, o imposto sobre as transmissões patrimoniais (ITP) varia consoante o preço de compra. Estas são as taxas atuais segundo a ATIB:

Atenção: os escalões são progressivos: a taxa mais elevada aplica-se apenas à parte do preço que ultrapassa o respetivo limite. Confirma sempre as taxas em vigor junto da ATIB (Agência Tributária das Ilhas Baleares) ou pede ao teu advogado que faça as contas. Encontras todos os custos adicionais em detalhe em custos adicionais na compra de um imóvel em Mallorca.

Licenças ETV e arrendamento para férias: as novas regras para 2025/2026

Esta é, atualmente, a questão mais delicada na compra de um imóvel de férias em Mallorca. Com o Decreto-Lei 4/2025, o governo das Illes Balears proibiu novos registos de alojamento para férias (ETV – estadias turísticas em habitações) em edifícios multifamiliares. Na prática, isto significa que:

• Os apartamentos em edifícios multifamiliares (propriedade horizontal) já não podem obter um novo registo. Para moradias isoladas, em banda ou geminadas, o Consell de Mallorca atribui vagas por sorteio, dentro de contingentes limitados (2026: 1.069 vagas). Em Palma, não estão previstas novas vagas desde fevereiro de 2026.
• As licenças existentes que estão associadas ao imóvel, e não ao proprietário, podem ser transferidas em determinadas condições. Por isso, são um fator valioso na compra.
• Um imóvel sem licença ETV não pode ser arrendado a turistas por períodos curtos. Só são possíveis contratos de arrendamento ao abrigo da lei do arrendamento urbano (LAU): para habitação ou para uma estadia temporária com finalidade comprovadamente não turística.

Atenção: Se comprares um imóvel sem licença ETV e o usares para alojar turistas, arriscas-te a pagar coimas elevadas. Confirma sempre se a licença está em vigor antes de assinares o contrato e garante que a sua transferência para ti fica expressamente prevista no contrato de compra e venda.

Os imóveis que já têm licença ETV são, por isso, vendidos a preços mais elevados. Descobre como funciona a transferência: Transferir a licença ETV em Maiorca. Para saberes tudo sobre a obrigatoriedade da licença, consulta: Licença ETV em Maiorca.

Financiamento para não residentes: banco alemão ou crédito à habitação em Espanha?

Ambas as opções são viáveis, mas têm características diferentes. Estas são as principais diferenças:

O que precisas de saber para planear o financiamento

Regra geral, quem não reside em Espanha tem de entrar com pelo menos 30–40 % de capitais próprios. Nas Baleares, os bancos raramente financiam mais de 60–70 % do valor de avaliação a compradores estrangeiros sem residência fiscal em Espanha. Esse valor não coincide necessariamente com o preço de compra e é muitas vezes inferior, o que aumenta a parte que terás de pagar sem recurso ao empréstimo.

Há ainda uma vantagem fiscal a considerar: ao contrair um crédito hipotecário em Espanha, reduzes o valor líquido do imóvel para efeitos do imposto espanhol sobre o património, uma vez que a dívida é dedutível. Isto pode ser relevante se o imóvel ultrapassar o limite de isenção. Explicamos melhor no próximo ponto.

Os bancos espanhóis costumam pedir os seguintes documentos:

• Últimas 2 a 3 notas de liquidação do imposto sobre o rendimento (na Alemanha, avisos de liquidação fiscal)
• Recibos de vencimento recentes ou, no caso de trabalhadores independentes, uma demonstração de resultados
• Extratos bancários dos últimos 3–6 meses
• Documentação completa que comprove a origem dos capitais próprios (prevenção do branqueamento de capitais)

Se transferires dinheiro para Espanha, há obrigações de declaração específicas. Lê Transferir dinheiro para Espanha e Obrigação de declaração AWV em Espanha. Encontras todos os detalhes sobre crédito à habitação em Crédito à habitação em Maiorca.

Impostos durante a posse do imóvel e na venda

Impostos anuais

Se tens uma casa de férias em Maiorca, há impostos que deves pagar regularmente:

Quanto ao imposto sobre o património, o valor isento nas Baleares subiu para 3.000.000 € em 1 de janeiro de 2024. Se o teu património líquido situado em Espanha ficar abaixo desse valor, tens de apresentar a declaração, mas não há imposto a pagar. Acima desse limite, aplicam-se taxas progressivas entre 0,28 % e 3,45 %. Uma possibilidade é repartir a propriedade por várias pessoas (por exemplo, entre os membros de um casal), para que cada uma fique abaixo do limite. Sabe mais em Imposto sobre o património em Espanha.

Sobre o IBI: Imposto IBI em Espanha.

Na venda

Se venderes o imóvel mais tarde, terás de pagar o imposto municipal sobre o aumento do valor cadastral do terreno, bem como o imposto sobre o rendimento relativo à mais-valia efetiva. Se não fores residente, é ainda retido na fonte um montante correspondente a 3 % do preço de venda, que será deduzido ao imposto final a pagar. Encontras todos os detalhes em Impostos na venda de imóveis em Espanha.

Riscos jurídicos específicos que convém conhecer

Construções e ampliações ilegais

Em Espanha, e particularmente em Mallorca, há muito que se fazem obras sem licença. Terraços junto à piscina, casas de hóspedes, garagens ou aproveitamentos de sótãos construídos sem licença podem fazer baixar o preço do imóvel ou trazer problemas jurídicos. Há um ponto essencial: o que consta do registo predial muitas vezes não corresponde ao que existe no local. Pede a um arquiteto ou perito técnico da região que verifique se o registo predial, a descrição cadastral e o imóvel coincidem. Sabe mais em Como identificar ampliações ilegais e Como legalizar construções ilegais em Mallorca.

Lei de proteção da costa

Os imóveis próximos do mar podem estar sujeitos à lei espanhola de proteção da costa. Isso pode limitar as obras de remodelação, restringir o direito de utilização a um determinado período ou até levar à demolição se o imóvel estiver demasiado perto da costa. Verifica a situação antes de comprar, mesmo que o imóvel seja habitado há décadas. Mais informações: Lei de proteção da costa em Mallorca.

Fincas em solo rústico

Os imóveis rurais em solo rústico estão sujeitos a regras de construção particularmente rigorosas. Em muitos casos, não é possível ampliar os edifícios, ou só é possível fazê-lo de forma muito limitada; também é necessário respeitar a dimensão mínima dos terrenos. A existência de poços e o abastecimento de água são igualmente questões essenciais nos terrenos rurais. Lê também: Fincas em solo rústico em Mallorca e Abastecimento de água de uma finca.

Quem deve ser o proprietário: tu, o casal ou uma SL?

Comprar um imóvel sozinho, em conjunto com o teu companheiro ou através de uma sociedade de responsabilidade limitada espanhola (SL) tem consequências fiscais e sucessórias. Em determinadas situações, uma SL pode reduzir o imposto sobre o património, mas também implica despesas de gestão e obrigações próprias. É muito aconselhável consultares previamente um consultor fiscal especializado em Espanha. Sabe mais em Comprar um imóvel através de uma SL. As regras das Baleares em matéria de heranças e doações também diferem bastante das alemãs: Heranças & doações nas Baleares.

Procuração, notário e compra de um imóvel a partir da Alemanha

Se não puderes estar em Maiorca durante todo o processo, é indispensável passar uma procuração notarial ao teu advogado ou a alguém da tua confiança. Assim, essa pessoa poderá tratar de todas as etapas da compra na tua ausência, desde a assinatura do contrato de arras até à escritura, com plena validade legal. Podes passar a procuração na Alemanha e obter uma apostila. Mais informações: Procuração notarial em Espanha. Sobre o papel do notário: O notário em Espanha.

Erros mais comuns na compra de uma casa de férias em Maiorca

E depois da compra? Viver na tua casa de férias e tratar dela

Depois da compra, é preciso cuidar da gestão corrente da casa, que também exige atenção:

• Gestão do imóvel: Se não estás sempre na ilha, precisas de alguém no local ou de uma empresa de gestão de imóveis para tratar da manutenção, contactar profissionais e entidades públicas e, se arrendares a casa, receber os hóspedes. Sabe mais: Gestão de casas de férias em Maiorca.
• Condomínio: Se tens casa num prédio ou empreendimento residencial, fazes automaticamente parte da comunidade de proprietários, com direito de voto e obrigação de pagar as quotas. Mais informações: Comunidade de proprietários em Espanha.
• Seguros: Em Espanha, o seguro do recheio da casa e o seguro do imóvel não são obrigatórios por lei, mas, em regra, são exigidos quando há um crédito hipotecário. De qualquer forma, é aconselhável tê-los. Seguro do recheio da casa em Espanha.
• Certificado de eficiência energética: Há vários anos que é obrigatório para vender ou arrendar um imóvel. Confirma se a propriedade tem um certificado válido. Certificado de eficiência energética em Espanha.
• Obras de renovação: Muitas obras exigem uma licença de construção. Nas zonas rurais e nas áreas naturais protegidas, as regras são especialmente rigorosas. Licença de construção em Maiorca.

Lista de verificação: comprar uma casa de férias em Maiorca

• NIE solicitado pessoalmente ou através de um representante
• Advogado independente em Espanha contratado
• Nota simples (extrato do registo predial) verificada quanto a ónus, proprietário e descrição do imóvel
• Situação da licença ETV confirmada (existe, está válida e pode ser transferida?)
• Imóvel comparado com o registo predial e a descrição cadastral (há construções ilegais?)
• Restrições da lei das costas verificadas (se o imóvel ficar junto ao mar)
• Regras aplicáveis ao solo rústico verificadas (no caso de propriedades rurais)
• Estratégia de financiamento definida (na Alemanha ou em Espanha, capitais próprios e custo total)
• Custos adicionais da compra (10–14 %) incluídos no orçamento
• Titularidade do imóvel otimizada do ponto de vista fiscal (individual, casal ou SL)
• Documentação comprovativa da origem dos fundos totalmente preparada
• Procuração para tratar da compra emitida (caso não possas estar presente)
• Certificado de habitabilidade disponível ou possível de obter
• Seguro e gestão do imóvel organizados para o período após a compra

Conclusão

Comprar uma casa de férias em Mallorca tornou-se mais exigente em 2026, mas não mais arriscado se te preparares bem. O mercado continua a crescer, a oferta mantém-se escassa e a ilha continua a atrair capital internacional em todos os segmentos de preço. Os maiores obstáculos — a situação da licença ETV, as construções ilegais, a Lei das Costas e as falhas no financiamento devido ao valor das avaliações — podem ser evitados com o advogado certo, uma análise cuidadosa do imóvel e uma estimativa realista dos custos. Se, além disso, escolheres antecipadamente a estrutura de propriedade mais vantajosa do ponto de vista fiscal e conheceres as obrigações permanentes, crias as bases para um investimento que te dará satisfação a longo prazo — e valorizará.

Fontes oficiais

• ATIB – Agência Tributária das Ilhas Baleares (taxas do ITP, imposto sobre o património nas Baleares): https://www.atib.es
• Governo das Ilhas Baleares – Turismo e licenças ETV (Decreto-Lei 4/2025 e regulamentação atual das licenças ETV): https://www.caib.es
• Registo Predial – Nota simples online: https://www.registradores.org
• AEAT – Agência Estatal de Administração Tributária (IRNR, imposto sobre o património): sede.agenciatributaria.gob.es
• Cadastro – Portal eletrónico do cadastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletim Oficial do Estado (Lei das Costas, normas fiscais): https://www.boe.es
• Conselho de Mallorca – Ordenamento do Território (regras de construção, áreas naturais protegidas ANEI): https://www.conselldemallorca.net