Uso próprio ou arrendamento

Vale ainda a pena arrendar o teu imóvel em Maiorca se estiveres lá com frequência?

Do ponto de vista fiscal, a tua própria estadia não muda nada: para cada dia em que o imóvel não está arrendado, o fisco espanhol aplica o mesmo rendimento fictício — quer estejas tu a viver nele, quer esteja vazio. Não existe, portanto, um ponto de viragem fiscal. O ponto de viragem é económico: cada dia que usas para ti é um dia em que não entra renda, enquanto os custos continuam a correr.

É exatamente isso que a calculadora acima apura. Ela coloca lado a lado duas versões do mesmo ano — uma com o teu uso próprio, outra sem ele — e diz-te a partir de que número de dias de uso próprio o arrendamento deixa de cobrir os custos anuais que introduziste, e a partir de quando te rende ainda menos do que não arrendar de todo. E mostra-te quanto te custa um único dia de uso próprio.

Como é feito o cálculo

O cálculo é propositadamente transparente, para que possas seguir cada valor intermédio. O ponto de partida são todos os dias do ano fiscal em que o imóvel te pertence. A esses subtrais os teus dias de uso próprio; o que sobra são os dias disponíveis. Desses dias disponíveis, é arrendada a percentagem que introduzes como taxa de ocupação — noites incompletas não contam, arredondando-se sempre para baixo, para noites inteiras.

Das noites arrendadas resulta a renda bruta. Dela são deduzidos os custos que surgem apenas por causa do arrendamento: a despesa por noite arrendada com limpeza, roupa de cama e entrega das chaves, a comissão da plataforma ou da gestão, e os custos fixos anuais que suportas mesmo que não haja uma única reserva. Depois são deduzidos os custos correntes do imóvel, que pagas em qualquer caso: IBI, seguro, quota de condomínio, juros e manutenção. Por fim, deduzimos ambos os impostos — o incidente sobre os rendimentos do arrendamento e o incidente sobre o período não arrendado.

Duas partes deste cálculo parecem, à primeira vista, um erro — e não são.

A primeira diz respeito aos custos correntes. No teu cashflow, deduzimo-los na totalidade, porque os pagas na totalidade. Mas, para efeitos fiscais, só podes considerá-los para o período em que houve efetivamente arrendamento — o resto corresponde ao período não arrendado e perde-se fiscalmente. O mesmo cálculo, dois valores diferentes para a mesma despesa.

A segunda diz respeito à amortização. Sobre a parte correspondente à construção do teu imóvel, podes deduzir anualmente 3% como despesa dedutível, proporcionalmente ao período arrendado. Isso reduz o teu imposto, mas não é um pagamento — não há saída de dinheiro. Por isso a amortização entra na linha do imposto e não volta a aparecer no cashflow. Se fosse deduzida em ambos os sítios, o mesmo dinheiro seria contado duas vezes.

O que resta no final é um resultado anual após custos e após o imposto espanhol, referente à tua quota de propriedade. Não confundir com o rendimiento neto — assim se chama, na declaração fiscal espanhola, o rendimento líquido do arrendamento, ou seja, a base de cálculo antes do imposto. Sem amortização do empréstimo, sem investimentos, sem valorização do imóvel e sem aquilo que o teu país de residência faz depois com esse resultado.

Os dois pontos de viragem, e o que realmente significam

A calculadora indica dois números, e eles respondem a perguntas diferentes.

Primeiro: a partir de quando é que o arrendamento deixa de cobrir os custos anuais introduzidos? Aqui verifica-se a partir de que dia de uso próprio o rendimento líquido passa pela primeira vez para negativo. Isto não é, propositadamente, a afirmação de que "o imóvel deixou de se sustentar". O cálculo é feito exclusivamente com os custos que introduziste — sem amortização, sem reserva para a nova bomba da piscina, sem valorização latente. Quem está a pagar um financiamento tem um limiar mais alto do que o aqui apresentado.

Segundo: a partir de quando é que o arrendamento rende menos do que não arrendar de todo? Este número compara o teu ano com um ano sem qualquer arrendamento — sem renda, mas também sem limpeza, sem comissão, sem custos de disponibilidade. A partir deste ponto, estás a trabalhar para o arrendamento sem que, no final de contas, isso te traga alguma coisa. O imposto sobre o período não arrendado aplica-se em ambos os casos, pelo que não altera a comparação.

Um aspeto que muitas calculadoras omitem: a evolução nem sempre é contínua. Pode acontecer que uma condição volte a verificar-se com mais dias de uso próprio, depois de ter deixado de se verificar entretanto. A causa são dois pontos de descontinuidade no direito fiscal — a dedução de juros e manutenção está limitada aos rendimentos do imóvel, e uma renda líquida negativa dá origem a um imposto de zero, e não a um imposto negativo. Onde isso acontece, a calculadora indica ambos os valores em dias e diz-te expressamente que, entre eles, não há continuidade. Não afirma existir uma fronteira nítida onde o cálculo não a tem.

Igualmente honesto é o número que se segue: quanto te custa um único dia de uso próprio. Recebes dois valores, porque um só número aqui não chega. A média sobre os teus dias de uso próprio até agora é a grandeza estável. O custo do próximo dia, em contrapartida, varia de forma abrupta, porque nem todo o dia adicional de uso próprio custa, em termos de cálculo, uma reserva — por vezes é gratuito, por vezes custa uma noite inteira.

E, junto a isto, a ressalva mais importante de todas: a calculadora compara dinheiro, não qualidade de vida. Diz-te quanto custa uma semana em tua própria casa. Se isso vale a pena, decides tu. Os valores pré-preenchidos nos campos são valores ilustrativos escolhidos livremente, para que vejas de imediato um resultado — não são dados de mercado, nem nada de típico, nem específico de Maiorca. Substitui-os pelos teus próprios números, caso contrário estarás a calcular sobre um imóvel que não é o teu.

Casos especiais e limites de aplicação

A calculadora aplica-se a pessoas singulares sem residência fiscal em Espanha, com propriedade plena de um imóvel de habitação concluído e utilizável, arrendado a título oneroso e em condições de mercado. Ficam fora deste âmbito, entre outros:

• Usufruto. Se o direito de uso estiver separado, o rendimento presumido recai sobre o usufrutuário, não sobre o proprietário. Neste caso, o cálculo da calculadora não se aplica.
• Imóveis em construção ou legalmente não utilizáveis. Para estes não é imputado qualquer rendimento presumido.
• Serviços de tipo hoteleiro. Quem oferece alimentação, limpeza do quarto durante a estadia ou serviços de receção aproxima-se de uma atividade empresarial e, com isso, de um regime de tributação completamente diferente.
• Cedência gratuita ou a preço reduzido a amigos e família. A calculadora pressupõe condições de mercado. Se não introduzires um valor de renda, ela trata isso como "não arrendado de todo" — não finge que uma estadia de favor é um arrendamento.
• Valor catastral em falta (valor catastral). Sem um valor catastral comunicado, a lei impõe uma base de tributação substitutiva. A calculadora não a reproduz e rejeita visivelmente o caso, em vez de te mostrar um zero incorreto.
• Compra ou venda a meio do ano. Aqui trata-se de uma análise anual assumindo propriedade durante o ano inteiro. Para um ano incompleto, é melhor calcular diretamente com a calculadora para a tributação dos teus rendimentos de arrendamento.
• Residência fora da UE e do EEE. Nesse caso, não se aplica a taxa de 19%, mas sim 24% — e, sobretudo: sem dedução de custos. É tributada a renda bruta. A calculadora reflete isso, só tens de definir corretamente a residência.

Uma licença ETV (estancia turística en viviendas, a autorização balear para arrendamento turístico) não muda nada disso. Ela permite-te a comercialização turística, mas não te obriga a isso. Podes habitar a tua casa com licença a qualquer momento.

Prazos e formulários

Para os rendimentos de arrendamento, apresentas o Modelo 210 — o formulário fiscal dos não residentes —, desde a consolidação dos rendimentos geralmente como declaração anual no ano seguinte. Para o período não arrendado aplica-se a imputación de rentas, o rendimento fictício resultante do período de uso próprio e de desocupação; também esta passa pelo Modelo 210, com uma janela de entrega própria e posterior no ano seguinte. Se no mesmo ano arrendaste e também usaste o imóvel, trata-se de duas declarações com prazos diferentes, não uma só.

As janelas exatas dependem do ano fiscal e mudam; por isso não aparecem aqui como datas, mas vêm das próprias calculadoras. Para o lado do arrendamento encontras-as na calculadora de tributação de rendimentos de arrendamento como não residente, para o período não arrendado na calculadora do imposto sobre uso próprio. Aí também explicamos por que a mera desocupação é tratada fiscalmente da mesma forma que uma semana com a própria família na casa.

Base legal

A base de cálculo do rendimento fictício está no art. 85.1 da lei espanhola do imposto sobre o rendimento (LIRPF) — aí também se regula qual a taxa a aplicar ao valor cadastral, a mais favorável entre 1,1% quando a avaliação cadastral for suficientemente recente, ou 2% nos restantes casos. Para não residentes, esta norma torna-se aplicável através do art. 24.5 da lei do imposto sobre o rendimento de não residentes (TRLIRNR); o art. 24.6 do TRLIRNR abre aos residentes na UE e no EEE a dedução de custos, remetendo para as regras do LIRPF, entre outras para o catálogo de custos do art. 23.1 do LIRPF. A própria taxa de imposto resulta do art. 25.1.a) do TRLIRNR.

Qual o enquadramento legal concretamente usado no cálculo e de onde vem cada número, a calculadora indica no seu resultado — incluindo os pontos em que fazemos uma interpretação, porque a prática administrativa da AEAT (Agencia Tributaria, a administração fiscal espanhola) não regula o caso de forma explícita. Isto não substitui uma consultoria fiscal.

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