Enquanto comprador alemão de um imóvel em Maiorca, tenho mesmo de pagar imposto sobre o património?

Sim, em princípio. Espanha tem o direito de tributar imóveis situados no seu território. Com a isenção das Baleares de 3 milhões de euros, que podes escolher enquanto não residente, o imposto sobre imóveis com valor inferior a 3 milhões de euros é, na prática, nulo. Ainda assim, tens de apresentar uma declaração se o teu património bruto em Espanha ultrapassar 2 milhões de euros.

Quando compensa optar pela tabela das Baleares para não residentes?

Na prática, sempre que o imóvel valha mais de 700 000 euros. A tabela estatal prevê uma isenção de apenas 700 000 euros, enquanto a tabela das Baleares fixa a isenção em 3 milhões de euros. No caso de um imóvel de 2 milhões de euros, serias tributado integralmente pela tabela estatal, pagando cerca de 7 000 a 12 000 euros por ano, mas não pagarias nada pela tabela das Baleares. A opção tem de ser feita expressamente na declaração.

O que acontece se o património ultrapassar 3 milhões de euros?

Nesse caso, aplica-se tanto a tabela regional das Baleares, sobre a parte que excede a isenção, como, se aplicável, o imposto estatal de solidariedade. Os dois mecanismos estão em grande medida articulados, pelo que não há dupla tributação: o mecanismo de solidariedade deduz o imposto sobre o património já pago a nível regional.

A isenção de 300 000 euros para habitação própria também se aplica ao meu caso?

Só aos residentes, ou seja, às pessoas cuja residência fiscal principal se situe efetivamente em Maiorca. Os não residentes não beneficiam desta isenção adicional para habitação própria, pois, do ponto de vista fiscal, o imóvel em Maiorca não é a sua residência principal.

Como é calculado o valor do imóvel para efeitos do imposto sobre o património?

Desde 2022, em muitos casos é determinante o «valor de referência de mercado», calculado pelo Ministério das Finanças. Em alternativa, pode ser considerado o valor cadastral, o valor de aquisição ou o valor de mercado; aplica-se sempre o valor mais elevado. Nos últimos anos, isto levou a aumentos efetivos da carga fiscal.

Compensa comprar imóveis através de uma sociedade para evitar o imposto sobre o património?

Raramente. Em 2023, Espanha introduziu uma cláusula aplicável às sociedades imobiliárias que, pelo menos no caso de holdings espanholas, permite tributar como se os imóveis fossem detidos diretamente. Além disso, podem aplicar-se as regras alemãs relativas à saída do país e às sociedades estrangeiras controladas (CFC). Uma estrutura de holding deve ser sempre analisada nas duas vertentes — Espanha e país de origem — e só costuma compensar para patrimónios mais elevados.

Imposto sobre o património na compra de imóveis

Fala com a nossa equipa sobre a tua situação individual em matéria de imposto sobre o património:

📩 Enviar um pedido de contacto — aconselhamento sobre estruturação, escolha de residência e estruturas de holding

📊 Pedir o relatório de mercado do 1.º trimestre de 2026 — inclui enquadramento fiscal para compradores em Maiorca

Imposto espanhol sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio) — os fundamentos

Desde a sua reintrodução em 2011, Espanha aplica um imposto sobre o património ao património mundial das pessoas singulares. A reforma fiscal de 2021 eliminou o seu caráter inicialmente temporário, pelo que esta tributação passou a ser permanente. A data de referência é 31 de dezembro de cada ano: conta o património que possuis nessa data.

As empresas e sociedades de capitais não estão sujeitas ao imposto sobre o património. Este aplica-se exclusivamente a pessoas singulares — tanto a residentes fiscais em Espanha (sobre o seu património mundial) como a não residentes (apenas sobre o património situado em Espanha, ou seja, normalmente o imóvel em Maiorca).

Isenção nas Baleares de 3 milhões de euros desde 2024 — a principal alteração

A atualização mais importante para proprietários e compradores de imóveis em Maiorca: a Lei Orçamental das Baleares n.º 12/2023 aumentou, a partir de 1 de janeiro de 2024, a isenção pessoal para pessoas residentes fiscais nas Baleares de 700.000 € para 3.000.000 € por pessoa.

Na prática, quem vive em Maiorca como residência principal e tem um património inferior a 3 milhões de euros, acrescidos da isenção de 300.000 € aplicável à habitação própria permanente, deixa de pagar imposto sobre o património. No caso de casais casados com património comum, este limiar pode, na prática, subir para cerca de 6,6 milhões de euros, pois a isenção é atribuída individualmente a cada pessoa.

Este aumento corresponde, em valor, ao limiar a partir do qual se aplica o imposto de solidariedade estatal (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). O imposto de solidariedade foi prorrogado pela Lei 8/2023, de 27 de dezembro de 2023, e aplica-se, a nível nacional, a patrimónios superiores a 3 milhões de euros. Na prática, o aumento da isenção nas Baleares neutraliza o imposto regional até ao limiar estatal; acima desse valor, entra em vigor o mecanismo de solidariedade nacional.

Não residentes — isenção estatal e direito de opção

Para compradores não residentes para efeitos fiscais (normalmente provenientes da Alemanha, Áustria, Suíça ou de outros países da UE), aplicava-se tradicionalmente a isenção estatal de 700.000 € — sem a componente de 300.000 € relativa à habitação própria permanente, uma vez que a residência em Espanha não constitui a sua residência habitual.

Importante desde 2015: Os não residentes podem escolher entre ser tributados de acordo com a tabela estatal ou com a tabela da comunidade autónoma onde se concentra a maior parte do seu património em Espanha. Para quem compra em Maiorca, isto significa que pode optar pela isenção de 3 milhões de euros das Baleares, desde que o imóvel se situe em Maiorca. Esta opção tem de ser assinalada expressamente na declaração fiscal e, na maioria dos casos, é bastante mais vantajosa do que o regime estatal.

Escalões e imposto a pagar — qual é realmente o valor do imposto?

O imposto sobre o património é progressivo. Nas Baleares, a taxa máxima é de 3,45% por ano para patrimónios superiores a cerca de 10,7 milhões de euros. Os escalões mais baixos começam nos 0,28% para as primeiras centenas de milhares de euros acima da isenção e aumentam gradualmente.

Exemplo de cálculo: não residente com um imóvel em Maiorca no valor de 5 milhões de euros (opção pela tabela das Baleares)

Património bruto: 5.000.000 €
Menos isenção das Baleares: −3.000.000 €
Matéria coletável: 2.000.000 €
Imposto sobre o património (escalões inferiores das Baleares): cerca de 8.000 – 12.000 € por ano

Sem a isenção das Baleares (ou seja, segundo a tabela estatal, com uma isenção de 700.000 €), o imposto devido sobre os mesmos 5 milhões de euros seria consideravelmente mais elevado — na ordem dos 25.000 – 40.000 € por ano.

Obrigação de declaração — mesmo sem imposto a pagar

É obrigatório apresentar uma declaração do imposto sobre o património quando há imposto a pagar ou quando o património bruto ultrapassa os 2 milhões de euros — mesmo que, depois de deduzidas as dívidas ou as isenções, não haja qualquer pagamento devido. Este limiar mantém-se inalterado há anos e não foi ajustado com o aumento da isenção.

Na prática, isto significa que quem possuir um imóvel em Maiorca com valor superior a 2 milhões de euros tem de apresentar declaração, mesmo que não pague imposto sobre o património graças à isenção de 3 milhões de euros.

Lei Beckham para novos residentes

Quem se muda para Espanha որպես profissional qualificado ou trabalhador independente կարող, em determinadas circunstâncias, beneficiar do regime Beckham (Regime Especial dos Trabalhadores Deslocados, RETD). Neste regime especial, o património միայն é tributado — tal como acontece com os não residentes — no que respeita a bens situados em Espanha, e a taxa máxima aplicável aos rendimentos obtidos em Espanha é de 24% sobre os primeiros 600 000 €.

Para efeitos do imposto sobre o património, durante a vigência da lei Beckham aplica-se a tabela estatal, com uma isenção de 700 000 € (ou, consoante a opção de residência, a tabela das Baleares). Convém analisar o mecanismo de escolha com um consultor fiscal especializado em Maiorca, uma vez que a lei Beckham tem interações complexas com o imposto sobre o património regional.

Margem de manobra — como otimizar o imposto sobre o património

Na prática, há várias medidas relevantes:

Planeamento da data de referência: Quem compra no final de dezembro paga pelo ano inteiro; quem vende antes de 31 de dezembro poupa um ano de imposto.
Vários proprietários: Imóveis de elevado valor podem ser adquiridos em regime de compropriedade. Graças às isenções individuais e à estrutura progressiva das taxas, a carga fiscal total diminui consideravelmente.
Empréstimos: Recorrer a uma hipoteca կարող ser vantajoso, desde que os respetivos juros sejam inferiores ao imposto sobre o património que permite poupar.
Sociedades imobiliárias: É possível deter os imóveis através de uma estrutura de holding, mas isso implica interações complexas em Espanha e no país de origem (retenção na fonte, regras relativas a sociedades estrangeiras controladas — CFC). Só faz sentido com aconselhamento fiscal nos dois países.
Mudança de residência: Quem regista a residência principal em Maiorca beneficia da tabela das Baleares e de uma isenção de 3 milhões de euros, mas fica sujeito a outras obrigações fiscais (imposto sobre o rendimento do património mundial).

Diferenças regionais em Espanha — para comparação

As regras do imposto sobre o património variam muito entre as comunidades autónomas:

Baleares (Mallorca, Ibiza): isenção de 3 milhões de euros desde 2024 (Lei 12/2023)
Madrid: bonificação de 100% — imposto sobre o património praticamente abolido
Andalucía: bonificação de 100% desde 2023 — նույնպես abolido
Valencia (Comunitat Valenciana): isenção aumentada para 1 milhão de euros a partir do ano fiscal de 2025
Catalunha: isenção de 500.000 € (regional), 700.000 € para não residentes
Ilhas Canárias: mantém-se nos 700.000 € — o arrendamento turístico pode dar direito a isenção

Com uma isenção de 3 milhões de euros, Maiorca está entre as regiões mais atrativas de Espanha que ainda cobram imposto sobre o património.

Convenção para Evitar a Dupla Tributação — quem pode tributar?

Antes de Espanha poder sequer tributar, a Convenção para Evitar a Dupla Tributação (CDT) entre Espanha e o país de residência tem de o permitir. A CDT entre a Alemanha e Espanha (artigos 9.º e 25.º da Lei espanhola do imposto sobre o património) determina que os bens situados em Espanha, em especial os imóveis, são tributados no Estado onde se encontram — ou seja, em Espanha. Por isso, para os não residentes alemães, um imóvel em Maiorca está sujeito ao imposto sobre o património em Espanha, mesmo que o centro de vida se situe na Alemanha.