IBI Maiorca por município

Quanto é o IBI em Maiorca?

O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o imposto predial espanhol) é um imposto municipal — e por isso, em Maiorca, não existe um valor único, mas tantos quantos os municípios. Cada um fixa a sua própria taxa (tipo de gravamen, a percentagem aplicada à base tributável), no seu próprio regulamento fiscal (ordenanza fiscal). O legislador apenas define uma margem para isso: para imóveis classificados como urbanos (urbana) entre 0,4% e 1,1%, para os classificados como rústicos (rústica) entre 0,3% e 0,9%. Os municípios podem, em certos casos, ultrapassar ou ficar abaixo dessa margem.

Duas casas vizinhas com o mesmo valor catastral recebem, por isso, avisos muito diferentes, quando entre elas passa uma fronteira municipal. A calculadora acima indica a taxa que consultámos para o teu município no regulamento publicado no Butlletí Oficial de les Illes Balears, e calcula o teu valor a partir dela. O que precisas para isso está no teu último aviso de pagamento.

Como se calcula

A fórmula abreviada e comum "valor catastral vezes taxa" só está correta no caso em que nada mais interfere. A lei sobre as finanças municipais (RDLeg 2/2004) calcula em quatro passos, e o segundo é o que faz a maioria das estimativas ficarem demasiado altas.

Passo 1: o valor catastral (base imponible)

O ponto de partida é o valor catastral — o valor oficial que o serviço de registo predial espanhol (Catastro) fixa para o terreno e a construção em conjunto. Não é o preço de compra, nem o valor de mercado, nem o valor de referência, e situa-se em regra bem abaixo destes. Na linguagem da lei, é a base imponible, a base tributável não reduzida (Art. 65). Encontras este valor no aviso do IBI e no portal do Catastro.

Passo 2: a base tributável reduzida (base liquidable)

É aqui que o cálculo e a realidade se separam. Nem sempre é tributado o valor catastral integral, mas sim a base liquidable: o valor catastral menos uma redução (Art. 66 a 70). A mais frequente destas reduções surge após uma reavaliação por parte do Catastro — o novo valor, mais elevado, não entra em vigor de uma só vez, mas é introduzido gradualmente ao longo de nove anos. Além disso, alguns municípios têm as suas próprias reduções: Pollença, por exemplo, tributa terrenos classificados como rústicos apenas sobre uma parte do valor catastral, e isso não consta na indicação da taxa, mas sim noutro artigo do mesmo regulamento.

Na prática, isto significa: quem calcula a partir do valor catastral integral, enquanto a sua propriedade está sujeita a uma redução, chega a um valor demasiado alto — o aviso de pagamento acaba por ser mais baixo do que a própria estimativa. Por isso, a calculadora pergunta primeiro qual dos dois valores tens. Se no teu aviso constar uma base liquidable, usa-a: nela já está incluída qualquer redução, e o resultado é o valor legal. Se souberes apenas o valor catastral, obténs um valor de orientação, honestamente identificado como tal.

Passo 3: o montante do imposto (cuota íntegra)

A base liquidable multiplicada pela taxa do município resulta na cuota íntegra — o montante do imposto antes de quaisquer reduções (Art. 71.1 em conjugação com o Art. 72). É esse o número que a calculadora apresenta quando calculas com o valor indicado na liquidação.

Passo 4: o montante a pagar (cuota líquida)

O que acaba por ser debitado é a cuota líquida: a cuota íntegra menos as reduções e isenções que se apliquem ao teu caso (Art. 71.2, 73 e 74). Pode ficar bastante abaixo do montante do imposto — e, num caso especial, acima dele, nomeadamente no agravamento para habitações permanentemente desocupadas. A calculadora não considera propositadamente as reduções: dependem de requisitos pessoais que ela não pode conhecer, e a maioria tem de ser solicitada.

Exemplos de cálculo

A calculadora acima já traz casos de exemplo prontos — o mesmo imóvel num município económico, num intermédio e num caro. Um clique preenche os valores, e vês o quanto os montantes divergem apenas em função do município. Os números resultam do registo de taxas verificado, não de um exemplo que envelhece no texto.

Casos especiais

Após uma reavaliação

Quando o cadastro redefine os valores de um município, a redução do Passo 2 é aplicada ao longo de nove anos e é aplicada oficiosamente — não precisas de a solicitar. Consta como base liquidable na liquidação. Nesses anos, a diferença entre a estimativa e a liquidação é maior.

Reduções e isenções

Uma bonificación é uma redução percentual sobre o montante do imposto. Algumas são impostas por lei (Art. 73, por exemplo para imóveis em existências de uma promotora ou para habitação protegida), outras são fixadas voluntariamente por cada município (Art. 74, por exemplo para famílias numerosas, para energia fotovoltaica ou para a residência habitual). As reduções voluntárias quase sempre exigem que estejas inscrito no padrón, o registo de habitantes do município, e só são válidas a partir do ano seguinte ao pedido. Quais existem em Maiorca e como solicitá-las está descrito no guia sobre a redução do IBI em Maiorca.

Imóveis de uso comercial

Os municípios maiores podem cobrar uma taxa majorada para determinados imóveis não utilizados para fins habitacionais — comércio, escritórios, turismo, indústria —, e apenas para os mais valiosos de cada tipo de uso. O uso habitacional está expressamente excluído. A calculadora mostra a taxa municipal geral; quem possui uma loja ou um hotel deve consultar o regulamento.

Habitações permanentemente desocupadas

Um município pode cobrar sobre o montante a pagar um agravamento escalonado quando uma habitação está permanentemente desocupada. Os requisitos são estritos e, ao contrário do próprio imposto, o agravamento não nasce a 1 de janeiro, mas a 31 de dezembro. Se o teu município o cobra, está indicado na respetiva ordenanza fiscal.

Garagem, arrecadação, vários imóveis cadastrais

O que é tributado não é o imóvel tal como o habitas, mas cada objeto cadastral individualmente. A garagem e a arrecadação têm frequentemente uma referência cadastral própria e, portanto, uma liquidação própria. Calcula-as separadamente e soma no final, caso contrário falta-te uma parte do encargo anual.

Terrenos não construídos e a classificação urbana/rústica

Urbana e rústica são classificações do registo predial, não uma descrição da localização. Uma casa bem afastada pode ser urbana, um terreno não construído dentro do perímetro urbano é-o na maioria dos casos — e então aplica-se a taxa urbana, mesmo que nada esteja construído. A classificação consta na tua liquidação e no extrato cadastral. Não adivinhes, verifica: é ela que determina a taxa.

BICE

Os imóveis com características especiais (bienes inmuebles de características especiales, abreviado BICE) — centrais elétricas, barragens, aeroportos, portos comerciais — seguem regras próprias e um enquadramento de taxas próprio. Para proprietários privados isto não é uma armadilha: uma vivenda cara não é um BICE.

Compropriedade

Se o imóvel pertence a várias pessoas, ainda assim é emitida uma única liquidação fiscal para o objeto. O município pode dirigi-la a um dos comproprietários, que depois faz o acerto interno proporcional; mediante pedido, muitas administrações dividem a cobrança de acordo com as quotas registadas no cadastro. O simulador indica sempre o imposto anual total do objeto, não a tua quota-parte.

Ano da compra: quem paga o IBI?

O imposto nasce a 1 de janeiro. É devedor fiscal quem, nesse dia, detém a propriedade, o direito de superfície ou o usufruto (art. 63.2 e 75.1) — e isso vale para o ano inteiro, mesmo que venda em fevereiro. Uma venda a meio do ano não altera nada disto.

Na prática, o imposto acaba por ser repartido no momento da compra. O Tribunal Supremo decidiu, com a sentença 409/2016, que o vendedor pode repassá-lo ao comprador de forma proporcional ao tempo, na falta de acordo em contrário. A repartição proporcional é assim a regra legal normal, não apenas uma questão de negociação — só se pode afastar dela de forma expressa, e isso deve constar do contrato notarial. Como decorre o processo de compra no seu conjunto, consulta o guia sobre o processo jurídico da compra de imóveis.

Disto deve distinguir-se claramente o ponto em que os compradores realmente perdem dinheiro: a responsabilidade real do imóvel por dívidas de IBI em aberto (afección real, art. 64.1). Ela onera o objeto, não a pessoa. Quem adquire um imóvel com atrasos pode ser responsabilizado por essas dívidas antigas, mesmo nunca as tendo devido — independentemente do que consta no contrato de compra. Por isso, antes da escritura notarial é essencial obter o certificado de dívidas em aberto, e isto para cada objeto cadastral individualmente.

Prazos e formas de pagamento

Na maioria dos municípios de Maiorca, é a administração fiscal balear ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) que cobra o IBI. O período voluntário de pagamento (periodo voluntario de pago) situa-se aí normalmente no outono, do início do outono até ao começo de dezembro. Alguns municípios fazem a cobrança por conta própria e têm prazos próprios — Calvià e Inca são os exemplos mais conhecidos. Por isso, nunca confies num período que leste algures, mas sim no aviso do teu município para o ano em curso.

Importante para proprietários que não vivem na ilha: a maioria dos municípios já não envia fatura em papel. Não chega nenhuma carta a lembrar-te — o prazo corre na mesma, e depois dele são devidos recargos por atraso. O caminho seguro é um mandato de débito direto (domiciliación) numa conta espanhola: o montante é debitado na data de vencimento, e muitos municípios chegam a conceder por isso um pequeno desconto ou um pagamento em prestações. Quem quiser pagar online encontra a liquidação e o montante no portal da ATIB.

Taxa do lixo e vado: as outras rubricas

A taxa de lixo (tasa de residuos, antigamente designada geralmente por tasa de basura) não é um imposto, mas sim uma taxa por um serviço — e está completamente separada do IBI: tem regulamento próprio, base de cálculo própria, vencimento próprio. Não aparece na fatura do IBI, mesmo que por vezes surja na mesma cobrança. A forma como é calculada é decidida pelo município: consoante a área habitável, o tipo de utilização, o número de unidades habitacionais. Uma casa grande paga sensivelmente mais do que um pequeno apartamento.

O vado é a autorização para passar permanentemente sobre o passeio até à tua garagem ou entrada, e é cobrado anualmente. Também não tem nada a ver com o IBI. O importante é a consequência jurídica: uma placa de vado sem autorização válida e paga não tem qualquer efeito — só com ela podes agir contra quem estacione indevidamente à frente da tua entrada. Todos os encargos municipais que se aplicam para além do IBI estão reunidos na visão geral sobre impostos e direito.

O Catastro: de onde vem o valor

O Catastro é o registo estatal onde cada terreno e cada edifício de Espanha é registado com as suas características físicas, o seu tipo de utilização e o seu valor catastral. Não é o registo predial: o Registro de la Propiedad regista direitos, encargos e hipotecas, o Catastro descreve a coisa em si. Para o IBI só conta o Catastro — é ele que fornece a base de cálculo, o município apenas define a taxa.

Daqui resulta a alavanca mais importante que tens nas tuas próprias mãos: se os dados catastrais estiverem incorretos, o aviso de cobrança também estará. Um anexo, uma cave transformada, uma piscina construída posteriormente e nunca declarada, acaba por aparecer mais cedo ou mais tarde — o mais tardar numa comparação de imagens aéreas, e depois com efeitos retroativos. Inversamente, pagas a mais se uma construção anexa demolida ainda constar do registo. As alterações comunicam-se através de uma declaración de alteración catastral; isso é obrigatório, não facultativo. O que fazer no caso de construções não autorizadas explica-o o guia sobre legalizar construções ilegais em Maiorca.

IBI e Modelo 210 são dois impostos diferentes

Este é o erro mais comum e mais dispendioso entre proprietários sem residência fiscal em Espanha. O IBI é um imposto municipal sobre a propriedade e é pago à câmara municipal ou à ATIB. O imposto sobre o rendimento de não residentes, declarado através do Modelo 210, é um imposto estatal sobre o rendimento e é pago à Agencia Tributaria. Ambos dizem respeito ao mesmo imóvel, mas correm de forma independente lado a lado — quem pagou apenas um deles não resolveu o outro. O que se aplica ao teu caso e como se calcula o montante mostra-o o simulador do imposto sobre uso próprio.

Erros frequentes

• Calcular a partir do valor catastral total, apesar de existir uma redução em vigor. Nesse caso a estimativa própria fica acima do aviso de cobrança — usa a base liquidable do aviso.
• Esperar pela carta. A maioria dos municípios já não envia fatura em papel; o prazo corre na mesma.
• Calcular apenas o apartamento. A garagem e a arrecadação têm frequentemente referência catastral própria e aviso de cobrança próprio.
• Não verificar os atrasos na compra. As dívidas de IBI em aberto ficam vinculadas ao imóvel através da afección real, e não à pessoa do vendedor.
• Não comunicar os dados catastrais após uma obra. A comparação chega mais tarde e com efeitos retroativos.
• Não pedir as reduções. As reduções voluntárias do município não são concedidas oficiosamente.
• Confundir IBI e Modelo 210. Dois impostos, duas entidades, dois prazos.

Base legal e estado atual

O IBI está regulado no Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, a lei sobre as finanças locais (Real Decreto Legislativo 2/2004), Art. 60 a 77: objeto tributário e responsabilidade real nos Art. 60 a 64, sujeito passivo no Art. 63, bases de tributação nos Art. 65 a 70, montante do imposto, taxas e reduções nos Art. 71 a 74, facto gerador e período de tributação no Art. 75. O valor catastral é regulado pela Lei do Cadastro (Real Decreto Legislativo 1/2004). A taxa concreta do teu município é fixada pela respetiva ordenanza fiscal, publicada no Butlletí Oficial de les Illes Balears.

As taxas na calculadora provêm destas ordenanças, consultadas individualmente e verificadas com a base de dados do Ministério das Finanças. Qual o estado válido para cada município é indicado pela própria calculadora. Esta página serve de orientação e não substitui uma consulta para o caso concreto; para a liquidação vale sempre o que o Cadastro e o teu município tiverem determinado.

Perguntas frequentes

O que precisas a seguir

Calcula primeiro o teu caso — e se ao imóvel pertencer uma garagem ou uma arrecadação com referência catastral própria, cada referência em separado. Verifica depois se uma redução do IBI se aplica no teu caso; ela não se aplica automaticamente. Como proprietário sem residência fiscal em Espanha, junta-se o imposto sobre o uso próprio através do Modelo 210, e acima dos limites de isenção soma-se o Imposto sobre o Património — o que isso significa no ano da compra está explicado em Imposto sobre o Património na compra de imóvel.

Se estiver prevista uma venda, contas com os impostos na venda de imóveis; se o imóvel passar dentro da família, com as regras sobre herança e doação nas Baleares. E quem ainda está no início, encontra todo o caminho até ao próprio imóvel em Imóveis em Maiorca.