Custos de venda em Maiorca

Quanto custa vender um imóvel em Maiorca?

Entre o preço acordado e o que chega à tua conta há vários itens: comissão do agente, certificado energético, cédula de habitabilidade, advogado ou gestoria, uma parte dos custos notariais, eventualmente o cancelamento da tua hipoteca e o imposto municipal de mais-valia. Só dois deles têm tarifa oficial — todo o resto negoceias tu.

A calculadora acima discrimina cada item individualmente, soma o IVA apenas sobre os serviços e subtrai o total ao preço de venda — o que resulta no valor líquido antes do imposto sobre o ganho. Desse valor saem, no momento da escritura, dois montantes que não são custos: a liquidação de uma hipoteca em curso e, no caso de não residentes, a retenção fiscal. O que resta, a calculadora apresenta-o como o valor a receber na escritura.

Como se calcula

Comissão do agente imobiliário — o maior item, e o mais livre

A comissão é o item individual mais caro para o vendedor — e é livremente negociável. Isto não é uma observação de mercado, é a situação legal: o Art. 3 do Real Decreto-ley 4/2000 liberalizou a mediação imobiliária, que pode ser exercida sem título específico nem inscrição em nenhuma associação profissional. Sem obrigação de associação não existe tabela de honorários — o que alguém te disser ser "habitual" é uma proposta de negociação, não uma norma.

A isto acresce o IVA espanhol (Impuesto sobre el Valor Añadido) à taxa geral de 21%. A calculadora apresenta-o separadamente, porque incide sobre todos os itens de serviços em conjunto, não sobre os impostos.

Parte notarial — a meia-frase que decide tudo

Quem paga a escritura está estabelecido no Art. 1455 do Código Civil, o código civil espanhol: "Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." Ou seja, a escritura fica a cargo do vendedor, a primeira cópia e tudo o que vem depois a cargo do comprador — salvo acordo em contrário.

Esta meia-frase é a norma em Maiorca: na maioria dos contratos de compra e venda, o comprador assume todos os custos, e o acordo prevalece sobre a lei. Por isso a calculadora oferece ambos os casos; no cenário do acordo, a tua parte notarial fica em zero, mas a linha permanece visível. Os valores provêm da tabela oficial de honorários (arancel — a tabela de honorários fixada pelo Estado para notários e registos prediais), a mesma escala usada na calculadora de custos notariais e de registo. O que é negociável não é o montante, mas apenas quem o paga.

Na fatura do notário (minuta) constam, além dos honorários, os suplidos — despesas que o notário adianta por ti e depois cobra, como consultas ao registo. Não fazem parte dos honorários e por isso não estão incluídos na escala da calculadora; quem compara os dois valores pode facilmente confundir a diferença com um erro.

Certificado Energético

O certificado energético (certificado de eficiencia energética) é obrigatório na venda: o Art. 3.1.b) do Real Decreto 390/2021 abrange expressamente os edifícios que são vendidos, e o Art. 17.2 exige que uma cópia do certificado registado, juntamente com a etiqueta energética, acompanhe o contrato de compra e venda. Segundo o Art. 6.1, cabe ao proprietário encomendá-lo e pagá-lo — no caso de uma venda, portanto, a ti.

A norma não estabelece um preço oficial; os honorários do perito são livres, por isso o certificado energético surge na calculadora como um campo de introdução. O que está regulado, em contrapartida, é a validade: um certificado tem validade máxima de dez anos, e apenas cinco no caso da classe energética G (Art. 13.1). Se já tiveres um válido, este item desaparece. Ao registo no registo balear acresce uma taxa, insignificante face aos restantes custos.

Cédula de habitabilidade

A cédula de habitabilidade (cédula de habitabilidad) certifica que uma habitação é habitável. O Art. 16.4 da Ley 5/2018, a lei balear da habitação, exige em cada transmissão uma cópia da cédula válida; na sua falta, tal deve ficar expressamente registado na escritura. A venda sem ela não é, portanto, impossível — mas, segundo o Art. 16.3, o comprador não obtém contratos definitivos de fornecimento, e por isso quase todos insistem nela.

É emitida pelo Consell Insular de Mallorca, o conselho insular competente. Segundo o Art. 13 do Decret 145/1997, perde a validade dez anos após a emissão, independentemente de mudança de proprietários, residentes ou utilizadores. Se a tua for válida, não há custo associado; se estiver caducada, precisarás de um técnico, cujos honorários são, também eles, livres.

É digno de nota o que a norma não diz: não atribui os custos a ninguém. Que seja o vendedor a suportá-los decorre apenas do facto de a obrigação de apresentação recair sobre ele; um acordo diferente é possível.

Advogado e gestoria

Recorreres a um advogado ou a uma gestoria — um escritório de gestão administrativa espanhol que trata de assuntos fiscais e burocráticos — é decisão tua, e os honorários são livres. O Art. 14 da Ley 2/1974 sobre as ordens profissionais proíbe-lhes, na redação dada pela Ley 25/2009, qualquer tabela de honorários e qualquer recomendação; quem te mostrar uma "tabela de honorários" para advogados está a mostrar-te um documento que, legalmente, já não pode existir.

Cancelamento da hipoteca

Uma hipoteca registada tem de ser cancelada por meio de escritura (escritura — o documento notarial), mesmo que já tenhas liquidado o empréstimo há muito: o pagamento extingue a dívida, não o registo predial.

Aqui persiste um erro caro: a ideia de que a escritura de cancelamento está sujeita ao imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD — Actos Jurídicos Documentados, o imposto de selo espanhol sobre documentos notariais). Não está; o Art. 45.I.B).18 do Real Decreto Legislativo 1/1993 isenta expressamente a primeira cópia. Restam os emolumentos notariais e do registo predial, ambos com tarifas oficiais: o notário cobra o cancelamento como escritura sem valor económico, com um montante fixo independente da dívida remanescente; o registo predial calcula segundo a sua tabela, mas não sobre a dívida remanescente, e sim sobre uma parcela fortemente reduzida desta, com limites mínimo e máximo.

O cancelamento resulta, assim, quase sempre bastante mais barato do que os vendedores esperam, e tanto para dívidas remanescentes grandes como pequenas o valor situa-se próximo. A calculadora pergunta pela dívida remanescente e calcula ambas as taxas a partir dela.

Mais-valia municipal

A mais-valia municipal (plusvalía municipal) tributa o incremento de valor teórico do terreno durante o período em que o possuíste. Segundo o Art. 106.1.b) do Real Decreto Legislativo 2/2004, o sujeito passivo na venda é o transmitente, ou seja, tu.

A sua taxa não está definida na legislação estatal, mas sim na ordenanza fiscal (regulamento fiscal) de cada município — Palma calcula de forma diferente de Andratx. Por isso, no simulador ela é um valor a introduzir: transferes o montante indicado na notificação da tua Câmara Municipal (Ayuntamiento — a administração municipal espanhola). Sobre ela não incide IVA, porque se trata de um imposto; o simulador trata-os separadamente.

Exemplos de cálculo

Por baixo do simulador encontras três exemplos calculados, em tempo real com as taxas e tarifas de honorários em vigor. Eles mostram como as parcelas livremente negociadas alteram significativamente o resultado, enquanto as tarifadas oficialmente quase não pesam.

Casos especiais

Venda por um não residente

Se não fores residente fiscal em Espanha, os custos acessórios não mudam — mas muda o que é pago no dia da escritura. Dois mecanismos entram em jogo. O primeiro é a retenção fiscal: o comprador retém 3% do preço de venda (retención — o adiantamento fiscal retido) e entrega-o à Agência Tributária. Não é um custo, mas um adiantamento do teu imposto sobre a mais-valia; se este for, no final, inferior, recebes a diferença de volta. Ainda assim, conta para a liquidez no dia da escritura notarial.

O segundo diz respeito à mais-valia municipal. Se o vendedor for uma pessoa singular sem residência em Espanha, o comprador torna-se, nos termos do art. 106.2 do Real Decreto Legislativo 2/2004, sujeto pasivo sustituto, isto é, devedor fiscal substituto: o município pode cobrar diretamente dele, embora o imposto recaia economicamente sobre ti — e ele é obrigado a comunicar-lhe a transmissão nos termos do art. 110.6.b). Nenhum comprador assume esse risco; na prática, o montante é retido no dia da escritura e entregue diretamente à Câmara Municipal.

Imóvel com hipoteca em curso

Se ainda existir um empréstimo por liquidar, este é amortizado no dia da escritura a partir do preço de venda, e o banco declara, no mesmo ato, o cancelamento da hipoteca. Ocorrem assim, no mesmo dia, duas coisas bem distintas, que são frequentemente confundidas. Os honorários de cancelamento do notário e do registo predial são custos acessórios da venda; são suportados pelo vendedor, porque este deve entregar um imóvel livre de encargos, e são de dois dígitos. A amortização do saldo em dívida não é um custo, mas sim o reembolso do teu próprio empréstimo: não reduz o produto da venda antes do imposto sobre a mais-valia, apenas o montante efetivamente recebido no dia da escritura. O simulador trata os dois valores separadamente.

Cédula em falta

Se o certificado tiver caducado, ou nunca tiver existido, tens dois caminhos. Ou o solicitas antes da venda — nesse caso surgem os honorários do técnico e a taxa administrativa, e em imóveis mais antigos a inspeção revela por vezes necessidade de obras de adequação. Ou fazem constar essa falta na escritura, como exige o art. 16.4 da Ley 5/2018; isso é permitido, mas transfere o problema para o comprador — e quem se apercebe disso desconta-o no preço.

Imóvel herdado

Os custos acessórios da venda são os mesmos; a diferença está do lado fiscal, porque o valor de aquisição se rege pelo valor então considerado para o imposto sobre sucessões. Esta página continua a aplicar-se; o imposto sobre a mais-valia pertence ao simulador do imposto sobre a mais-valia. É condição que a herança esteja devidamente registada no registo predial.

Ausência de relatório de inspeção do edifício na venda

Um relatório de inspeção do edifício (informe de evaluación del edificio) é por vezes referido como requisito para a venda — indevidamente: a obrigação de o entregar ao comprador foi declarada nula. Se um município exige uma inspeção própria para edifícios mais antigos é uma questão municipal.

O que a calculadora não inclui

• A penalização por reembolso antecipado do teu banco. Se liquidares o teu empréstimo antecipadamente, o banco pode exigir uma compensação; o seu valor consta do contrato de crédito, não da lei. Não confundir com as taxas de cancelamento da hipoteca no registo.
• O imposto sobre a mais-valia. Esse pertence à calculadora vizinha; as despesas acessórias desta página reduzem aí o teu valor de transmissão e, com isso, o imposto.
• O IBI do ano em curso. O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o imposto espanhol sobre bens imóveis) não é uma despesa de venda, mas sim um acerto entre vocês: o sujeito passivo é quem era proprietário do imóvel a 1 de janeiro. A repartição deve constar do contrato de compra e venda.
• NIE, procurações e traduções juramentadas. Não constituem uma rubrica própria — estão incluídos no campo de honorários do advogado e da gestoria, onde os deves inserir.

Prazos e formulários

Depois da escritura, correm três prazos em paralelo, e nenhum te é notificado.

• Imposto municipal sobre a mais-valia (plusvalía municipal), 30 dias úteis. O art. 110.2.a) do Real Decreto Legislativo 2/2004 dá-te, nas transmissões entre vivos, 30 dias úteis a partir da escritura para apresentares a declaração na câmara municipal. Se a tua câmara municipal aceita uma declaração ou exige uma autoliquidação consta do seu regulamento fiscal — o prazo é o mesmo.
• Modelo 211, um mês. Com este modelo o comprador declara a retenção fiscal. Deve entregá-la à AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, a agência tributária espanhola) no prazo de um mês a contar da escritura e entregar-te uma cópia — o teu comprovativo, sem o qual não podes fazer valer a retenção.
• Modelo 210, subseção H. Com o Modelo 210, a declaração fiscal espanhola para não residentes, declaras tu mesmo a mais-valia da venda e pedes a devolução do montante retido em excesso — através da subseção H, onde indicas os teus dados bancários.

Base legal e estado atual

Esta lista baseia-se nas seguintes normas, na sua versão em vigor:

• Art. 1455 do Código Civil: repartição dos custos de escritura, derrogável. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) e 110.6.b) do Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): sujeito passivo do imposto municipal sobre a mais-valia, responsabilidade fiscal substitutiva do comprador, prazo e obrigação de comunicação. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 do Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — a mesma lei regula o imposto de transmissões patrimoniais ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que é suportado pelo comprador): isenção do cancelamento da hipoteca. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (Notários) e Real Decreto 1427/1989 (Registradores da Propriedade), na redação do Real Decreto 1612/2011: emolumentos do cancelamento da hipoteca. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 e 17.2 do Real Decreto 390/2021: certificado energético — obrigatoriedade, responsável, validade, anexação. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 da Ley 5/2018 (lei balear da habitação) e Art. 13 do Decret 145/1997: obrigação de apresentação e menção da cédula de habitabilidade, sua validade. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 do Real Decreto-ley 4/2000 e Art. 14 da Ley 2/1974, na redação da Ley 25/2009: livre exercício da mediação imobiliária, proibição de tabelas de honorários — a razão pela qual os honorários de mediadores, advogados e administradores não são valores oficiais. Além disso, Art. 29 do Real Decreto Legislativo 7/2015 com a STC 143/2017: extinção da obrigatoriedade do relatório de inspeção técnica do edifício.

Quais as taxas e os valores em vigor em cada data de referência é algo que a própria calculadora indica; ela também calcula datas anteriores.

Perguntas frequentes

Calculadoras relacionadas

O total desta página é o valor que insere no cálculo do imposto sobre a mais-valia como custos de venda dedutíveis. Quanto imposto resulta e quais as regras transitórias aplicáveis a aquisições antigas, pode calcular quanto o fisco retém do lucro da sua venda.

Quanto custam, no total, a escritura e o registo predial — e, portanto, aquilo sobre que negoceiam na cláusula de custos —, pode apurar a partir da tabela oficial de emolumentos de notário e registo; ambas as calculadoras usam a mesma tarifa.