Imposto sobre a mais-valia na venda

Quanto imposto incide sobre o lucro da venda?

Se vendes um imóvel em Maiorca com lucro, a Espanha não tributa o preço de venda, mas sim a diferença entre o que pagaste antigamente e o que recebes agora — a mais-valia (ganancia patrimonial). Como não residente, pagas sobre ela uma taxa fixa de 19%, independentemente de vires da UE, do EEE ou de um país terceiro. Se és fiscalmente residente em Espanha, aplica-se em vez disso a escala de poupança dos residentes, que começa em 19% e vai até 30%. Esta página centra-se no imposto sobre a mais-valia em si; um panorama dos três impostos que incidem na venda encontra-se no artigo Impostos na venda de imóveis em Espanha.

Como se calcula

O cálculo segue três passos, todos decorrentes do art. 24.4 do Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, lei espanhola do imposto sobre o rendimento de não residentes) e do art. 35 da Ley 35/2006 (LIRPF, lei espanhola do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares) — para os não residentes, a base tributável determina-se segundo as mesmas regras que se aplicam aos residentes.

1. Valor de transmissão (valor de transmisión). Segundo o art. 35.2 LIRPF, corresponde ao preço de venda efetivamente obtido, reduzido dos custos e impostos que suportas como vendedor — por exemplo, comissão de mediação, honorários de advogado, certificado energético ou a mais-valia municipal (plusvalía municipal) paga por ti.

2. Valor de aquisição (valor de adquisición). Segundo o art. 35.1 LIRPF, é composto pelo preço de compra na altura, pelos custos e impostos da aquisição — ITP ou IVA, notário, registo predial, gestoria (escritório espanhol de gestão fiscal e administrativa) — bem como por investimentos e melhorias que aumentem o valor. Os juros de um financiamento estão expressamente excluídos.

3. Lucro e taxa de imposto. Valor de transmissão menos valor de aquisição dá o lucro. Se for negativo, trata-se de uma perda (ver casos especiais). Se for positivo, é tributado — após aplicação de um eventual coeficiente redutor transitório para aquisições muito antigas — com a taxa para não residentes ou a escala para residentes. Numa venda por um não residente, o comprador retém adicionalmente 3% do preço de compra (retención — o pagamento antecipado do imposto retido) e entrega-o através do Modelo 211 (o formulário oficial com que o comprador declara a retenção) à autoridade fiscal espanhola (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); essa retenção é depois deduzida à dívida fiscal efetiva. Como funciona esta retenção em pormenor explica-se na página A retenção de 3% na venda de imóveis.

Exemplos de cálculo

Por baixo da calculadora encontras três exemplos de cálculo, atualizados em tempo real com as taxas e prazos vigentes — insere os teus próprios valores para veres o que resta no teu caso.

Casos especiais

Aquisição antes de 31.12.1994

Quem comprou o seu imóvel antes de 31.12.1994 beneficia de um regime transitório (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, aplicável a não residentes através da Disposición transitoria primera TRLIRNR). A parte da mais-valia que, em termos de cálculo, se considera gerada até 19.01.2006 é reduzida em 11,11% por cada ano completo de posse que ultrapasse os dois anos até 31.12.1996. A redução tem um limite: só se aplica até um valor de transmissão acumulado de € 400.000, somando todas as vendas beneficiadas desta forma desde 01.01.2015 — se venderes vários imóveis, o limite conta para o conjunto. A calculadora reproduz este cálculo proporcional ao tempo e o respetivo limite segundo o método que a AEAT usa no seu próprio exemplo de cálculo.

Compra entre maio e dezembro de 2012: metade fica isenta de imposto

Quem adquiriu um imóvel urbano entre 12 de maio de 2012 — dia em que entrou em vigor o Real Decreto-ley 18/2012 — e 31 de dezembro de 2012 paga imposto, na venda, apenas sobre metade da mais-valia. A isenção de 50% consta da Disposición adicional cuarta TRLIRNR e aplica-se a não residentes sem estabelecimento estável; para residentes fiscais, a Disposición adicional trigésima séptima da Ley 35/2006 regula o mesmo, aí com a condição adicional de uma aquisição a título oneroso.

No entanto, a isenção não se aplica se o imóvel foi adquirido ao cônjuge ou a parentes em linha reta ou colateral até ao segundo grau, ou for vendido a estes — o mesmo vale para sociedades ligadas a ti ou a essas pessoas nos termos do art. 42 do Código de Comercio. A calculadora pergunta isto assim que a data de compra cai dentro desta janela. É uma regra herdada da crise imobiliária, que hoje praticamente ninguém tem presente, embora possa representar a diferença entre dois valores de cinco dígitos.

Mais de dez anos de posse antes de 1997

No regime transitório existe um limiar que não é um arredondamento: se o período de posse em 31.12.1996 ultrapassava dez anos, a parte da mais-valia gerada até 19.01.2006 não está sujeita a imposto («no sujeta»), conforme o último parágrafo da Disposición transitoria novena — e não apenas reduzida onze vezes por uma percentagem. A diferença parece académica, mas não é: onze anos, pela escala anual, chegam perto dos cem por cento, mas não os atingem na totalidade — e o resto seria imposto sobre uma mais-valia que a lei nem sequer abrange.

Aquisição antes de 1995 e, simultaneamente, investimentos

Se melhoraste posteriormente, a nível construtivo, um imóvel comprado antes de 1995, a lei exige dois cálculos separados: o preço de compra e cada investimento têm o seu próprio período de posse, e o valor da venda tem de ser repartido entre ambos os componentes. Esta calculadora não faz essa repartição. Por isso, neste caso, não concede propositadamente nenhuma redução e assinala-o — o resultado apresentado é então o limite superior, ficando o imposto real abaixo dele. Para este caso, vale a pena recorrer a uma gestoría ou a assessoria fiscal.

Imóveis arrendados

Se arrendaste o imóvel durante algum período, a lei reduz ainda o valor de aquisição pela amortização que, no mínimo, poderia ter sido aplicada durante o arrendamento (amortización mínima, art. 35.1 a. E. LIRPF) — independentemente de a teres ou não deduzido fiscalmente. Isto reduz o valor de aquisição e, assim, aumenta a mais-valia sujeita a imposto. Esta calculadora não reproduz essa correção da amortização; se houve arrendamento anterior, conta com um acréscimo sobre o resultado calculado e pede a uma gestoría ou a assessoria fiscal que determine o valor exato.

Reinvestimento na própria habitação principal

Quem reinveste o produto da venda numa nova habitação principal pode isentar a mais-valia de imposto. Ao contrário do que muitos guias afirmam, isto não se aplica apenas a residentes: a Disposición adicional séptima TRLIRNR abre expressamente esta isenção por reinvestimento também a não residentes com domicílio na UE ou no EEE. A AEAT regista este caso no seu índice de formulários sob os códigos de rendimento 33 e 34.

Isenção a partir dos 65 anos para residentes

As pessoas com residência fiscal em Espanha a partir dos 65 anos não pagam qualquer imposto sobre a mais-valia na venda da sua habitação principal, independentemente do destino do produto da venda. Noutros imóveis — por exemplo, uma segunda habitação — esta isenção só se aplica se o produto da venda for usado para constituir uma renda vitalícia.

Venda com prejuízo

Se vendes abaixo do teu próprio valor de aquisição, não surge qualquer ganho tributável, e os montantes retidos pelo comprador são integralmente reembolsados mediante pedido. Além disso, os residentes podem compensar essa perda com outros rendimentos de capital do mesmo ano fiscal ou dos anos seguintes.

Compropriedade

Se o imóvel pertencer a várias pessoas, cada quota é tributada individualmente: o ganho, a taxa de imposto e, se aplicável, o desconto transitório são calculados em relação à quota de compropriedade, e não ao imóvel como um todo. Cada comproprietário não residente apresenta o seu próprio Modelo 210 (a declaração fiscal espanhola para ganhos de venda de não residentes) referente à sua quota; os residentes, por sua vez, declaram a sua quota na própria declaração de rendimentos anual.

Imóvel herdado

Se herdaste o imóvel, o valor de aquisição não é o preço de compra pago outrora pelo falecido, mas sim o valor que na altura serviu de base ao imposto espanhol sobre sucessões (art. 36.º da LIRPF). Esta calculadora parte do princípio de uma compra; no caso de um imóvel herdado, insere como preço de aquisição o valor sucessório que foi então tributado.

Prazos e formulários

Na venda, correm dois prazos distintos para dois formulários diferentes, que são frequentemente confundidos:

• Modelo 211 (comprador, um mês): se o vendedor for não residente, o comprador deve entregar o montante retido à AEAT no prazo de um mês após a escritura (escritura — o título de compra notarial) e fornecer uma cópia ao vendedor.
• Modelo 210 (vendedor, três meses após o termo desse mês): o vendedor não residente declara o ganho ele próprio através do Modelo 210 — no prazo de três meses após terminar o prazo do Modelo 211. Na prática, lê-se muitas vezes «quatro meses a partir da venda»; não se trata de um prazo legal autónomo, mas simplesmente da soma do mês do Modelo 211 com os três meses que se seguem.

Independentemente da residência, acresce um terceiro prazo, de âmbito municipal: a plusvalía municipal — o imposto municipal sobre a valorização do terreno — deve ser declarada na câmara municipal competente no prazo de 30 dias após a escritura; é independente do imposto sobre o ganho aqui tratado e é calculada separadamente.

Se fores residente fiscal em Espanha, não declaras o ganho da venda através de um Modelo 210, mas sim como parte da tua declaração de rendimentos anual regular, o Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares), a apresentar no ano seguinte entre abril e o final de junho.

Base legal e estado atual

O cálculo baseia-se nas seguintes normas:

• Art. 25.1.f).3.º do Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, a lei espanhola do imposto sobre o rendimento de não residentes): taxa de imposto para não residentes sobre ganhos de alienação. Texto integral: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 do TRLIRNR: base tributável da ganancia patrimonial de acordo com as regras do IRPF (imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares). Mesmo texto integral.
• Art. 35 da Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definição do valor de aquisição e de transmissão. Texto integral: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, em conjugação com a Disposición transitoria primera TRLIRNR: regime transitório para imóveis adquiridos antes de 31.12.1994. Ambos os textos integrais conforme acima.
• Art. 5.a) da Orden EHA/3316/2010: prazo para a entrega do Modelo 210 por vendedores não residentes. Texto integral: boe.es, BOE-A-2010-19707.

A gestão corrente dos formulários e respetivos prazos é da responsabilidade da AEAT; encontras os formulários e as instruções de preenchimento em sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculadoras relacionadas

O valor de aquisição neste cálculo inclui os custos acessórios da tua compra na altura — o que pagaste na aquisição em ITP, notário e registo predial reduz hoje o teu lucro. Para veres a dimensão típica destes custos acessórios, consulta a calculadora na página Custos acessórios de compra em Maiorca. Se utilizas um imóvel em Espanha para uso próprio, sem o arrendar, e também precisas de entregar um Modelo 210, encontras o cálculo correspondente na página sobre o Imposto sobre uso próprio Modelo 210. Uma visão geral de todo o processo de venda é dada pelo guia Vender um imóvel em Maiorca.