Imposto sobre as mais-valias na venda

Quanto pagas de imposto sobre as mais-valias?

Se venderes um imóvel em Maiorca com lucro, Espanha não tributa o preço de venda, mas sim a diferença entre o que pagaste pelo imóvel e o que recebes agora: a mais-valia (mais-valia patrimonial). Se não fores residente fiscal em Espanha, aplica-se uma taxa fixa de 19%, quer venhas da UE, do EEE ou de outro país. Se fores residente fiscal em Espanha, aplicam-se antes os escalões dos rendimentos da poupança, que começam em 19% e vão até 30%. Esta página centra-se no imposto sobre as mais-valias. Para conheceres os 3 impostos associados à venda, consulta o artigo Impostos na venda de imóveis em Espanha.

Como se faz o cálculo

O cálculo tem 3 passos, previstos no artigo 24.4 do Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, lei espanhola do imposto sobre o rendimento dos não residentes) e no artigo 35 da Lei 35/2006 (LIRPF, lei espanhola do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares). Para os não residentes, a base tributável é calculada segundo as mesmas regras aplicáveis aos residentes.

1. Valor de transmissão (valor de transmissão). Segundo o artigo 35.2 da LIRPF, corresponde ao preço efetivo de venda, depois de deduzidas as despesas e os impostos que suportas enquanto vendedor, como a comissão da imobiliária, os honorários do advogado, o certificado energético ou o imposto municipal sobre a valorização dos terrenos (mais-valia municipal), caso o pagues.

2. Valor de aquisição (valor de aquisição). Segundo o artigo 35.1 da LIRPF, inclui o preço que pagaste pelo imóvel, as despesas e os impostos da compra — ITP ou IVA, notário, registo predial e serviços de um gabinete de assessoria administrativa para tratar de assuntos fiscais e burocráticos —, bem como os investimentos e as obras que aumentaram o valor do imóvel. Os juros do financiamento ficam expressamente de fora.

3. Mais-valia e taxa de imposto. A mais-valia é a diferença entre o valor de transmissão e o valor de aquisição. Se o resultado for negativo, há uma perda (ver casos especiais). Se for positivo, aplica-se a taxa dos não residentes ou os escalões dos residentes, depois de considerada uma eventual redução transitória para imóveis adquiridos há muito tempo. Se o vendedor não for residente, o comprador retém ainda 3% do preço de venda (retenção — um adiantamento do imposto) e entrega esse montante à autoridade tributária espanhola (AEAT — Agência Estatal de Administração Tributária) através do Modelo 211, o formulário oficial com que declara a retenção. O montante retido é descontado do imposto efetivamente devido. Para saberes como funciona esta retenção, consulta a página A retenção de 3% na venda de imóveis.

Exemplos de cálculo

Abaixo da calculadora, encontras 3 exemplos calculados com as taxas e os prazos em vigor. Introduz os teus valores para veres quanto te resta no teu caso.

Casos especiais

Imóveis adquiridos antes de 31 de dezembro de 1994

Se compraste o teu imóvel antes de 31 de dezembro de 1994, podes beneficiar de um regime transitório (disposição transitória 9.ª da Lei 35/2006, aplicável a não residentes por força da disposição transitória 1.ª do TRLIRNR). A parte da mais-valia atribuível ao período até 19 de janeiro de 2006 é reduzida por 11,11% por cada ano completo de detenção que exceda 2 anos, contados até 31 de dezembro de 1996. Esta redução tem um limite: só se aplica até um valor acumulado de vendas de 400 000 €, considerando todas as vendas que beneficiaram deste regime desde 01 de janeiro de 2015. Se venderes vários imóveis, o limite é comum a todos. A calculadora reparte a mais-valia pelos períodos e aplica esse limite segundo o método usado pela AEAT no seu próprio exemplo de cálculo.

Compra entre maio e dezembro de 2012: metade da mais-valia fica isenta

Se compraste um terreno urbano entre 12 de maio de 2012 — data em que entrou em vigor o Real Decreto-Lei 18/2012 — e 31 de dezembro de 2012, só pagas imposto sobre metade da mais-valia quando o venderes. A isenção de 50% está prevista na disposição adicional 4.ª do TRLIRNR e aplica-se a não residentes sem estabelecimento estável. Para residentes fiscais, a disposição adicional 37.ª da Lei 35/2006 prevê a mesma isenção, mas exige também que a compra tenha sido feita mediante pagamento.

A isenção deixa, porém, de se aplicar se tiveres comprado o imóvel ao teu cônjuge ou a familiares em linha reta ou colateral até ao 2.º grau, ou se o venderes a qualquer dessas pessoas. O mesmo vale para sociedades ligadas a ti ou a essas pessoas, nos termos do art. 42 do Código Comercial. A calculadora pergunta-te por estas situações quando a data de compra se enquadra nesse período. É uma regra criada durante a crise imobiliária que hoje poucos têm presente, embora possa fazer a diferença entre 2 montantes de 5 algarismos.

Mais de 10 anos de posse antes de 1997

O regime transitório tem uma regra que não se pode tratar como um simples arredondamento: se, em 31 de dezembro de 1996, já detinhas o imóvel há mais de 10 anos, a parte da mais-valia gerada até 19 de janeiro de 2006 não está sequer sujeita a imposto («no sujeta»), nos termos do último parágrafo da disposição transitória 9.ª. Não se trata apenas de aplicar 11 vezes a redução anual. A distinção pode parecer teórica, mas não é: 11 anos dão direito a uma redução muito próxima de 100 %, mas não exatamente de 100 %. Sem esta regra, o valor restante seria tributado, apesar de a lei o excluir do imposto.

Compra antes de 1995 com obras de melhoria posteriores

Se fizeste obras de melhoria num imóvel comprado antes de 1995, a lei exige 2 cálculos separados: o preço de compra e cada investimento têm períodos de detenção próprios, e o valor da venda tem de ser repartido entre essas componentes. Esta calculadora não faz essa repartição. Por isso, nesse caso, não aplica qualquer redução e avisa-te desse facto: o resultado apresentado é um limite máximo, e o imposto efetivo será inferior. Vale a pena recorreres a um gabinete especializado em questões fiscais ou a um consultor fiscal.

Imóveis arrendados

Se arrendaste o imóvel durante algum tempo, a lei obriga ainda a reduzir o valor de aquisição pela amortização mínima que poderia ter sido deduzida durante o arrendamento (amortização mínima, art. 35.1 da LIRPF, na redação anterior), mesmo que não a tenhas deduzido na declaração de impostos. Isto reduz o valor de aquisição e aumenta a mais-valia tributável. Esta calculadora não inclui esse ajuste. Se o imóvel esteve arrendado, conta com um imposto superior ao valor calculado e pede a um gabinete especializado em questões fiscais ou a um consultor fiscal que apure o montante exato.

Reinvestimento numa nova habitação própria permanente

Se reinvestires o valor da venda numa nova habitação própria permanente, a mais-valia pode ficar isenta de imposto. Ao contrário do que dizem muitos guias, esta isenção não se aplica apenas a residentes: a disposição adicional 7.ª do TRLIRNR prevê-a expressamente também para não residentes que vivam na UE ou no EEE. A AEAT identifica esta situação na sua lista de formulários através dos códigos de rendimentos 33 e 34.

Isenção para residentes a partir dos 65 anos

Quem tem residência fiscal em Espanha e 65 anos ou mais não paga imposto sobre a mais-valia obtida com a venda da sua habitação própria permanente, independentemente do destino dado ao valor recebido. No caso de outros imóveis — por exemplo, uma segunda habitação —, a isenção só se aplica se o valor da venda for usado para constituir uma renda vitalícia.

Venda com prejuízo

Se venderes o imóvel por menos do que pagaste por ele, não há mais-valia tributável e podes pedir o reembolso integral dos montantes retidos pelo comprador. Se fores residente, também podes deduzir essa perda a outros rendimentos de capital do mesmo ano fiscal ou dos anos seguintes.

Imóvel com vários proprietários

Se o imóvel pertencer a várias pessoas, a parte de cada proprietário é tributada separadamente: a mais-valia, a taxa de imposto e, se aplicável, a redução transitória são calculadas sobre a respetiva quota, não sobre o imóvel inteiro. Cada coproprietário não residente apresenta o seu próprio formulário 210 (a declaração espanhola de mais-valias imobiliárias para não residentes) relativo à sua quota; os residentes declaram a respetiva parte na sua declaração anual de rendimentos.

Imóvel herdado

Se herdaste o imóvel, o valor de aquisição não é o preço que a pessoa falecida pagou por ele, mas sim o valor que serviu de base ao imposto espanhol sobre as sucessões na altura da herança (art. 36 LIRPF). Esta calculadora pressupõe uma compra; se o imóvel foi herdado, introduz como preço de aquisição o valor da herança que foi tributado na altura.

Prazos e formulários

Na venda, há 2 prazos distintos para 2 formulários diferentes, que muitas vezes se confundem:

• Formulário 211 (comprador, 1 mês): Se o vendedor não for residente, o comprador tem de entregar o montante retido à AEAT no prazo de 1 mês após a outorga da escritura — o documento notarial de compra e venda — e fornecer uma cópia ao vendedor.
• Formulário 210 (vendedor, 3 meses após o fim desse mês): O vendedor não residente declara a mais-valia através do formulário 210, no prazo de 3 meses após o termo do prazo para apresentar o formulário 211. Na prática, fala-se muitas vezes em «4 meses após a venda», mas esse não é um prazo legal autónomo: resulta da soma do 1 mês para o formulário 211 com os 3 meses seguintes.

Independentemente da residência fiscal, há ainda um 3.º prazo, de âmbito municipal: a mais-valia municipal — o imposto municipal sobre a valorização do terreno — tem de ser declarada junto da câmara municipal competente no prazo de 30 dias úteis após a outorga da escritura. É independente do imposto sobre a mais-valia aqui abordado e calcula-se em separado.

Se fores residente fiscal em Espanha, não declaras a mais-valia da venda através do formulário 210, mas sim na tua declaração anual de rendimentos, o formulário 100 (IRPF — imposto sobre o rendimento das pessoas singulares em Espanha), a apresentar entre abril e o fim de junho do ano seguinte.

Base legal e atualização

O cálculo baseia-se nas seguintes normas:

• Art. 25.1.f).3º do Decreto Legislativo Real 5/2004 (TRLIRNR — texto consolidado da lei espanhola do imposto sobre o rendimento de não residentes): taxa aplicável às mais-valias obtidas por não residentes com a venda. Texto integral: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: determinação da matéria coletável da mais-valia segundo as regras do IRPF (imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares). O mesmo texto integral.
• Art. 35 da Lei 35/2006 (LIRPF — Lei do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares): definição dos valores de aquisição e de venda. Texto integral: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• 9.ª disposição transitória da LIRPF, em conjunto com a 1.ª disposição transitória do TRLIRNR: regime transitório aplicável a imóveis adquiridos antes de 31 de dezembro de 1994. Os textos integrais de ambas constam das ligações acima.
• Art. 5.º, alínea a), da Portaria EHA/3316/2010: prazo para os vendedores não residentes entregarem o formulário 210. Texto integral: boe.es, BOE-A-2010-19707.

A AEAT gere os formulários e os respetivos prazos. Encontras os formulários e as instruções de preenchimento em sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculadoras relacionadas

O valor de aquisição usado neste cálculo inclui as despesas que tiveste quando compraste o imóvel: o ITP, o notário e o registo predial que pagaste na altura reduzem agora o teu lucro tributável. Para saberes quanto costumam representar estas despesas, consulta a calculadora da página Despesas associadas à compra em Maiorca. Se usas um imóvel em Espanha para ti, sem o arrendar, e também tens de entregar o formulário 210 por esse motivo, encontras o cálculo adequado na página sobre o imposto sobre imóveis para uso próprio — formulário 210. Para conheceres todas as etapas da venda, consulta o guia Vender um imóvel em Maiorca.