Imposto sobre não residentes em Espanha: guia completo do Modelo 210

Tens uma propriedade rural em Maiorca, um apartamento em Palma ou um apartamento de férias na Playa de Muro, mas passas a maior parte do tempo na Alemanha, Áustria ou Suíça? Nesse caso, estás sujeito a tributação como não residente em Espanha e tens de entregar todos os anos uma declaração através do Modelo 210, referente ao chamado imposto sobre não residentes em Espanha (IRNR – imposto sobre o rendimento de não residentes). Esta obrigação aplica-se mesmo que nunca tenhas arrendado o imóvel. Neste guia, vais saber como se calcula o imposto, que prazos são ნამდვილად obrigatórios, em que aspetos os cidadãos da UE têm uma clara vantagem face aos nacionais de países terceiros e quais são os erros que, por experiência, saem mais caros.

Não sabes se já tens impostos a pagar ou se as declarações que entregaste até agora estão corretas?

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O que é o imposto sobre não residentes e a quem se aplica exatamente?

O IRNR é um imposto autónomo que se aplica exclusivamente a pessoas que não têm residência fiscal em Espanha, mas que aí obtêm rendimentos ou detêm bens, sobretudo imóveis. Não deve ser confundido com o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares para residentes em Espanha (IRPF), que só tens de pagar quando transferires o teu centro de interesses fiscais para Espanha.

És considerado não residente para efeitos fiscais se passares menos de 183 dias por ano civil em Espanha e não tiveres o teu centro de interesses económicos no país. As ausências temporárias contam para o cálculo dos 183 dias; por isso, se só estiveres ocasionalmente em casa, deves registar os dias com cuidado.

Atenção: a Autoridade Tributária espanhola (Hacienda; a nível nacional, a AEAT) não envia avisos de liquidação. Trata-se de uma obrigação que tens de cumprir por iniciativa própria: tens de entregar a declaração dentro do prazo e pagar o imposto, independentemente de receberes ou não qualquer notificação.

No que respeita a imóveis, o imposto sobre não residentes abrange três situações distintas:

Residente ou não residente: a distinção decisiva

Antes de tratares do Modelo 210, é essencial que a tua situação fiscal esteja claramente definida. Quem se declara erradamente como não residente, apesar de já ser residente, arrisca-se a uma liquidação retroativa, acrescida de sobretaxas. Mas também é perigoso ser considerado residente quando, na realidade, não se tem o centro de vida em Espanha.

Quem dispõe de residência e está recenseado (empadronado) é, regra geral, considerado residente — mas tem de poder comprovar que reside efetivamente no país. Sabe mais no guia sobre a residência em Espanha.

Os três casos em detalhe: uso próprio, arrendamento e venda

Caso 1: uso próprio e imóvel desocupado – o «rendimento imputado»

O aspeto da IRNR que mais surpreende muitos proprietários de imóveis de férias é o seguinte: mesmo que nunca arrendes o teu imóvel em Maiorca e o uses exclusivamente para fins próprios, Espanha atribui-te um rendimento fictício — o chamado rendimento imputado.

O cálculo faz-se da seguinte forma:

1. O ponto de partida é o valor cadastral (valor cadastral) do imóvel, que consta da nota de cobrança do IBI.
2. Regra geral, aplica-se 1,1 % desse valor se o valor cadastral tiver sido revisto ou atualizado após 1994; aplica-se 2 % se a última atualização cadastral tiver ocorrido antes de 1994.
3. A este montante aplica-se depois a taxa de imposto (19 % para a UE/EEE e 24 % para países fora da UE).

Exemplo de cálculo (simplificado):

Nota: Se օգտագործares o imóvel para fins próprios apenas durante parte do ano e o arrendares no restante período, o rendimento fictício é calculado proporcionalmente: aplica-se o rendimento imputado aos períodos em que o imóvel está desocupado ou é usado pelo proprietário, e os rendimentos efetivos aos períodos de arrendamento.

Caso 2: Rendimentos de arrendamento

Quem arrenda um imóvel — seja a longo prazo ou para férias — tem de declarar os rendimentos efetivamente obtidos. Neste caso, há uma diferença importante entre cidadãos da UE e de países fora da UE:

• Cidadãos da UE/EEE podem deduzir as despesas diretamente relacionadas com os rendimentos de arrendamento (juros, amortizações, reparações, custos de gestão, IBI) e tributam apenas o rendimento líquido.
• Cidadãos de fora da UE têm de tributar os rendimentos brutos, sem possibilidade de dedução.

Caso 3: mais-valia na venda

Na venda de um imóvel em Espanha, incide IRNR sobre a mais-valia (preço de venda menos o custo de aquisição, incluindo as despesas acessórias da compra). Neste caso, o comprador é legalmente obrigado a reter diretamente 3 % do preço de compra e a entregá-los à AEAT, como pagamento por conta do imposto devido pelo vendedor. Se o imposto efetivamente devido for inferior a estes 3 %, o vendedor pode pedir o reembolso da diferença; se for superior, terá de pagar o valor em falta. A declaração é igualmente feita através do Modelo 210, no prazo de quatro meses após a venda.

Taxas de imposto em 2026: resumo

Nota sobre a Suíça: A Suíça não é membro da UE nem do EEE. A possibilidade de os cidadãos suíços residentes na Suíça aplicarem a taxa de 19% ou a de 24% depende do enquadramento fiscal de cada caso. Em caso de dúvida, deves consultar um consultor fiscal com experiência em questões transfronteiriças.

O Modelo 210: o que precisas para a entrega

O Modelo 210 é o único formulário para o IRNR e abrange os três tipos de rendimentos (uso próprio, arrendamento e venda), cada um com códigos e anexos diferentes. Podes entregá-lo online através do portal da AEAT; para a entrega eletrónica, regra geral, é necessário um certificado digital espanhol (certificado eletrónico) ou recorrer a um consultor fiscal autorizado.

Dados e documentos obrigatórios:

Se ainda não tens um número NIE, encontrarás toda a informação importante no guia sobre o número NIE em Maiorca.

Prazos em 2026: estas são as datas que tens de conhecer

O sistema fiscal espanhol não prevê prazos de tolerância nem prorrogações automáticas. Quem entregar a declaração fora de prazo paga — mesmo que o atraso seja de apenas alguns dias.

Atenção: No caso dos rendimentos de arrendamento, muitos consultores fiscais preferem a declaração trimestral, pois facilita o acompanhamento e permite detetar mais cedo eventuais erros. A opção mais adequada para ti depende da frequência e do montante dos teus rendimentos de arrendamento.

Dupla tributação: o que regula a CDT entre a Alemanha e Espanha

A Alemanha e Espanha celebraram uma convenção para evitar a dupla tributação (CDT). Isto significa que não pagas երկու vezes, na totalidade, imposto sobre os mesmos rendimentos. Regra geral, aos rendimentos de imóveis aplica-se o princípio da localização do imóvel: o direito de tributação cabe ao país onde o imóvel se situa, neste caso, Espanha. No entanto, a Alemanha pode ter em conta esses rendimentos no âmbito da chamada cláusula de progressividade, para aumentar a taxa de imposto alemã aplicada aos teus restantes rendimentos.

Na prática, isto significa o seguinte:

• Regra geral, o IRNR pago em Espanha é deduzido na Alemanha ou os rendimentos obtidos em Espanha ficam isentos de tributação.
• Ainda assim, tens de declarar os rendimentos obtidos em Espanha na tua declaração de impostos alemã.
• O tratamento concreto depende da tua situação individual; neste caso, é indispensável recorrer a um consultor fiscal com experiência em questões transfronteiriças.

Imposto sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio): não esquecer

Além do IRNR, os não residentes que possuam património imobiliário em Espanha podem também estar sujeitos ao imposto sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio, IP). Este imposto é declarado separadamente através do formulário 714.

Importante: no acórdão 1402/2025, de novembro de 2025, o Supremo Tribunal de Espanha decidiu que os não residentes podem aplicar o mesmo limite conjunto de IRNR e imposto sobre o património que os residentes (o IRPF/IRNR e o IP não podem exceder 60% da matéria coletável, sendo possível uma redução do IP até 80%). A decisão traz segurança jurídica e pode, em casos individuais, resultar numa poupança fiscal significativa, sobretudo no caso de imóveis de elevado valor em Maiorca.

O prazo para apresentar a declaração do imposto sobre o património relativa a 2025 decorre de 3 de abril a 30 de junho de 2026.

Responsabilidade e representante fiscal: quem responde por ti

Os não residentes de países terceiros, ou seja, de fora da UE/EEE, são legalmente obrigados a nomear um representante fiscal (representante fiscal) residente em Espanha, que atuará como interlocutor junto da administração fiscal espanhola. Formalmente, os cidadãos da UE não são obrigados a nomear um representante fiscal, mas é uma prática habitual e recomendada: um consultor fiscal local (asesor fiscal) conhece os prazos, os casos especiais e as alterações mais recentes, ajudando-te a evitar responsabilidades.

Nota: Se um inquilino residente em Espanha pagar renda a um não residente, poderá, em determinados casos, ter de reter e entregar uma parte do pagamento a título de retenção na fonte. Esta é mais uma razão para que a comunicação entre inquilino, senhorio e consultor fiscal seja bem coordenada.

Erros mais frequentes no imposto dos não residentes

Na prática, os mesmos erros repetem-se constantemente. Estes são os mais perigosos:

O que se segue? Os temas mais importantes a tratar

Se tens o imposto dos não residentes devidamente tratado, deves esclarecer em seguida os seguintes pontos:

• Ponderar a residência: Quem passa mais de 183 dias em Espanha torna-se automaticamente residente fiscal, անկախ da sua intenção. Descobre o que isto implica no guia Impostos enquanto residente (IRPF).
• Registo junto das autoridades: Assim que passares a ter o teu centro de vida em Maiorca, o recenseamento municipal e as autoridades e registos serão os próximos passos.
• Seguro de saúde: Enquanto não residente sem acesso à Segurança Social espanhola, precisas de cobertura privada — consulta mais informações no guia Seguro de saúde em Espanha.
• Arrendamento turístico: Se pretendes obter rendimentos com o arrendamento, além do IRNR tens de esclarecer os requisitos de licenciamento — há alguns anos que vigoram regras mais rigorosas nas Baleares.

Lista de verificação: entregar corretamente o Modelo 210

Confere esta lista antes de entregares a declaração ou de recorreres a um consultor fiscal:

• Número de NIE existente e válido
• Nota de liquidação atual do IBI, com o valor cadastral e a referência cadastral, obtida
• Situação fiscal esclarecida: não residente confirmado (permanência < 183 dias)
• Tipo de rendimento identificado (uso próprio / arrendamento / venda / combinação)
• Percentagem correta para o rendimento imputado determinada (1,1 % ou 2 %)
• Taxa de imposto corretamente aplicada (19 % UE/EEE ou 24 % fora da UE)
• Em caso de arrendamento: comprovativos de rendas e despesas dedutíveis documentados (UE/EEE)
• Prazo assinalado e registado no calendário
• Consultor fiscal alemão informado sobre os rendimentos obtidos em Espanha (isenção com progressividade)
• Dados bancários registados para o débito do imposto ou transferência preparada
• Em caso de venda de imóvel: retenção de 3% efetuada pelo comprador documentada

Conclusão

O imposto sobre o rendimento dos não residentes em Espanha não representa uma quantia elevada, mas pode ter consequências reais se for ignorado. A obrigação de o pagar por iniciativa própria, o cálculo do imposto pelo próprio contribuinte e os prazos rigorosos fazem deste imposto uma das causas mais frequentes de coimas desnecessárias para proprietários alemães de imóveis em Maiorca. A boa notícia é que, depois de criares um sistema que funcione — com um consultor fiscal local, o NIE guardado na gaveta e o aviso do IBI arquivado todos os anos —, podes preencher o Modelo 210 em poucos minutos ou delegar todo o processo.

Para situações mais complexas (arrendamento turístico, venda, património de valor elevado ou mudança para o estatuto de residente), vale sempre a pena pedir aconselhamento personalizado. Envia-nos um pedido — pomos-te em contacto com os especialistas certos em Maiorca.

Fontes oficiais

• AEAT (Agência Tributária do Estado) – informações sobre o IRNR e entrega ონლაინ do Modelo 210: https://www.agenciatributaria.es
• Lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes (LIRNR) – publicada no BOE: https://www.boe.es
• Sede Eletrónica do Cadastro – consulta do valor cadastral: https://www.sedecatastro.gob.es
• Convenção para evitar a dupla tributação entre a Alemanha e Espanha – publicação no BOE e Ministério Federal das Finanças da Alemanha: https://www.bundesfinanzministerium.de
• Acórdão 1402/2025 do Supremo Tribunal (igualdade de tratamento dos não residentes no limite máximo do imposto sobre o património): publicado no portal do CGPJ https://www.poderjudicial.es