Mallorca.com
fastigheter

Driftskostnader vid hyra i Spanien: Vem betalar IBI, sophämtning och Comunidad

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

Driftskostnader för hyreslägenheter i Spanien fungerar i grunden annorlunda än vad många tyskspråkiga hyresgäster och hyresvärdar, efter många års vana, förväntar sig. Det finns ingen tysk driftskostnadsförordning, ingen lagstadgad förteckning över kostnader som kan fördelas och inget krav på en årsavräkning med tilläggsbetalning eller återbetalning. I stället reglerar artikel 20 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en betydligt enklare, men också ofta missförstådd, huvudregel: Allmänna kostnader som inte kan kopplas till en enskild person betalas i regel av hyresvärden – om det inte finns en skriftlig klausul med ett angivet årsbelopp. Den här guiden förklarar vem som faktiskt betalar IBI, sophämtningsavgift, Comunidad-kostnader och reparationer, var lagens gränser går och vilken klausul i ditt hyresavtal som verkligen gäller.

Driftskostnader för hyresbostad i Spanien: IBI, sophämtning, Comunidad

Har ditt hyresavtal en giltig klausul om driftskostnader – eller betalar du för mycket just nu?

Tankefelet: Därför finns ingen tysk avräkning av driftskostnader i Spanien

Den som flyttar från Tyskland till Mallorca har ofta en bestämd förväntning: Du betalar ett månatligt förskott för driftskostnader, vid årets slut görs en avräkning utifrån bostadsyta eller antal personer, och beroende på förbrukningen tillkommer en betalning eller en återbetalning. Det systemet finns inte i den spanska lagen om bostadshyra. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) skiljer i stället bara mellan 2 kategorier: kostnader som kan kopplas till en enskild person genom en egen mätare (art. 20.3) och allmänna kostnader som inte kan det (art. 20.1). För de senare gäller huvudregeln att hyresvärden betalar – inte hyresgästen. Det ändras först genom en uttrycklig skriftlig överenskommelse med ett angivet årsbelopp.

Observera: Den här guiden handlar om det vanliga bostadshyresavtalet (arrendamiento de vivienda) enligt spansk lag – inte semesteruthyrning. Mer information om långvariga hyresförhållanden finns i guiden Långtidshyra Mallorca.

Rättslig grund: Art. 20 LAU i detalj

Avgörande är artikel 20 i Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, i den lydelse som ändrades genom disposición final 1.4 i Ley 12/2023 och som gäller sedan den 26. Mai 2023. Artikeln reglerar i 4 stycken vem som betalar vilka driftskostnader och hur mycket de får höjas.

Stycke Bestämmelse
Art. 20.1 Allmänna kostnader som inte kan hänföras till en enskild hyresgäst (underhåll, tjänster, skatter, avgifter) betalas av hyresgästen endast om det finns en skriftlig överenskommelse där årsbeloppet anges när avtalet ingås
Art. 20.2 Höjningar av dessa kostnader (utom skatter) är begränsade under de första avtalsåren
Art. 20.3 Kostnader för tjänster med egen mätare (el, vatten, gas) betalas alltid av hyresgästen – utan att det behöver regleras i en klausul
Art. 20.4 Betalningsunderlaget måste redovisa posterna separat (hänvisning till Art. 17.4 LAU)

Det avgörande är formuleringen i Art. 20.1: En klausul som avser skatter gäller endast mellan hyresvärden och hyresgästen – den har ingen verkan gentemot myndigheterna. Det innebär konkret att även om ditt hyresavtal säger att du ska betala IBI, är det fortfarande ägaren som är skattskyldig gentemot kommunen. Klausulen reglerar endast att hyresvärden civilrättsligt får kräva tillbaka beloppet av dig. Läs mer om hur fastighetsskatten beräknas i guiden IBI-skatt i Spanien.

Vem betalar vad: översikt efter kostnadsslag

Tabellen nedan sammanfattar hur den lagstadgade fördelningen enligt Art. 20 och Art. 21 LAU påverkar de vanligaste kostnadsslagen för en hyresbostad.

Kostnadsslag Vem betalar enligt lagen Rättslig grund
IBI (fastighetsskatt) till kommunen Ägaren är fortfarande skattskyldig; hyresgästen kan endast ersätta kostnaden om det finns en skriftlig klausul Art. 20.1 LAU
Avfallsavgift (tasa de residuos), om den inte är individuellt specificerad Hyresvärden, om det inte finns en skriftlig klausul med årsbelopp Art. 20.1 LAU
Kostnader för Comunidad (ägarförening) Hyresvärden, om det inte finns en skriftlig klausul med årsbelopp Art. 20.1 LAU
El, vatten och gas med egen mätare Hyresgästen, alltid, utan krav på klausul Art. 20.3 LAU
Mäklarprovision och avtalskostnader Hyresvärden, alltid, sedan 26.05.2023 Art. 20.1 LAU
Mindre reparationer till följd av normalt slitage Hyresgäst Art. 21.4 LAU
Underhållsreparationer för att bostaden ska vara beboelig Hyresvärd, utan hyreshöjning Art. 21.1 LAU

Observera: Utan en skriftlig klausul som anger ett årligt belopp är det i regel hyresvärden — inte hyresgästen — som betalar allmänna kostnader som inte kan hänföras till någon enskild hyresgäst. Många hyresavtal på Mallorca saknar en giltigt formulerad sådan klausul, eftersom årsbeloppet inte anges.

Den skriftliga klausulen: Vad som gäller och inte gäller

För att en överenskommelse om driftskostnader enligt Art. 20.1 ska vara giltig måste 2 villkor vara uppfyllda samtidigt:

  1. Överenskommelsen måste vara skriftlig — en muntlig överenskommelse eller en etablerad praxis räcker inte.
  2. Den måste ange årsbeloppet för dessa kostnader vid tidpunkten då avtalet ingås — en allmän formulering som ”hyresgästen står för driftskostnaderna" utan en konkret summa uppfyller inte detta krav.

Om bostaden ingår i en ägargemenskap (régimen de propiedad horizontal) beräknas kostnadsandelen utifrån den uthyrda enhetens cuota de participación. Om det inte finns någon ägargemenskap är bostadens yta avgörande. I guiden Comunidad de Propietarios Spanien kan du läsa mer om hur ägargemenskapen fungerar.

Observera: Gastos de gestión inmobiliaria (mäklarkostnader) och kostnaderna för att upprätta avtalet får sedan reformen den 26.05.2023 inte längre vältras över på hyresgästen — oavsett vad som står i hyresavtalet. Hyresvärden måste stå för dessa kostnader.

Taket: Hur mycket får driftskostnaderna höjas?

Art. 20.2 LAU begränsar hur mycket den summa som hyresgästen ska betala enligt Art. 20.1 får höjas under hyrestiden. Under avtalets första 5 år — eller 7 år om hyresvärden är en juridisk person — får summan, med undantag för skatter, bara höjas om parterna är överens och aldrig med mer än det dubbla av vad själva hyran får höjas enligt Art. 18.1 LAU.

Period Bestämmelse
De första 5 åren (privatperson som hyresvärd) Höjningen av driftskostnaderna (exklusive skatter) är begränsad
De första 7 åren (juridisk person som hyresvärd) Samma begränsning, men under en längre period
Undantag Skatter omfattas inte av begränsningen
Övre gräns Aldrig mer än det dubbla av den tillåtna hyreshöjningen enligt art. 18.1 LAU

Avfallsavgift: Vem betalar den och varför den just nu förändras

Den kommunala avfallsavgiften (tasa de residuos) omfattas av huvudregeln i art. 20.1, om den inte har individualiserats och debiteras hyresgästen direkt: Hyresvärden betalar, såvida det inte finns en skriftlig klausul med ett årsbelopp. På Mallorca är avgiften just nu föremål för förändringar, eftersom art. 11.3 i Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, ålägger kommunerna att införa en särskild avgift som inte får gå med underskott. Den ska återspegla de faktiska kostnaderna för insamling, transport och behandling av avfallet samt möjliggöra avgiftssystem där den som ger upphov till avfallet betalar. Fristen på 3 år från lagens ikraftträdande löpte ut den 10 april 2025. Skyldigheten gäller alltså och tvingar kommunerna att se över sin Ordenanza fiscal för avfallsavgiften. Om och hur mycket din kommun har ändrat avgiften framgår endast av kommunens egen Ordenanza fiscal — det finns ingen avgift som gäller för hela Mallorca.

Observera: Avfallsavgiftens storlek varierar mellan kommunerna och ändras varje år genom respektive Ordenanza fiscal. Kontrollera de aktuella avgifterna direkt hos ditt Ayuntamiento. En översikt över andra kommunala avgifter hittar du i guiden Kommunala skatter på Mallorca.

Reparationer: Den andra vanliga sammanblandningen

Utöver de löpande driftskostnaderna är frågan om vem som betalar reparationer den näst vanligaste orsaken till tvister. Art. 21 LAU skiljer tydligt mellan 2 kategorier:

  • Art. 21.1: Hyresvärden måste utföra alla reparationer som behövs för att hålla bostaden i beboeligt skick — och får inte höja hyran för detta. Undantag gäller skador som hyresgästen själv ansvarar för (art. 1.563 och 1.564 Código Civil).
  • Art. 21.2: Om en brådskande underhållsåtgärd pågår längre än 20 dagar ska hyran sänkas proportionellt, i den mån hyresgästen därigenom inte kan använda en del av bostaden.
  • Art. 21.4: Hyresgästen ansvarar för mindre reparationer som följer av normalt bruk av bostaden — utan att det krävs en särskild klausul i avtalet.

Förbättringsarbeten under hyrestiden

Om hyresvärden vill utföra förbättringsarbeten (obras de mejora) under pågående hyrestid gäller ett fast förfarande enligt Art. 22.2 LAU:

  1. Hyresvärden måste skriftligen informera om arbetenas art, start, beräknade varaktighet och kostnader minst 3 månader i förväg.
  2. Hyresgästen kan säga upp hyresavtalet inom 1 månad från detta meddelande.
  3. Om hyresgästen säger upp avtalet upphör det 2 månader efter uppsägningen.
  4. Arbetena får inte påbörjas under denna 2-månadersperiod.
Tidsfrist Betydelse
3 månader Den tidsfrist som hyresvärden måste iaktta skriftligen före arbetenas start
1 månad Hyresgästens tidsfrist för att säga upp avtalet efter meddelandet
2 månader Tid fram till det faktiska avtalsupphörandet efter uppsägning
20 dagar Från och med denna längd på en reparation som inte kan vänta: proportionell hyresnedsättning

Krav på underlag: Vad kvittot måste innehålla

Enligt Art. 20.4 LAU regleras underlaget för betalning av driftskostnader i Art. 17.4 LAU. Det innebär att betalningskvittot måste redovisa de olika posterna var för sig och ange den aktuella hyran separat. Ett samlingskvitto som slår ihop hyra och driftskostnader till en klumpsumma uppfyller inte detta krav. Det är särskilt relevant för hyresgäster som senare vill göra skatteavdrag för sina kostnader eller dokumentera dem gentemot hyresvärden.

Vanligaste misstagen

  • Hyresgästen betalar Comunidad eller avfallsavgift eftersom "det är så man gör" — utan att hyresavtalet innehåller en giltig, skriftlig klausul med ett årsbelopp.
  • Hyresvärden kräver att hyresgästen betalar mäklararvodet — sedan 26.05.2023 är det inte tillåtet; dessa kostnader ska alltid bäras av hyresvärden.
  • Man blandar ihop skatteskuld och civilrättslig ersättning — även om parterna har avtalat om kostnadsansvar är det ägaren som är betalningsskyldig för IBI gentemot kommunen.
  • Förväntan på en årsavräkning som i Tyskland — någon sådan finns inte inom spansk bostadshyresrätt.
  • Klausul utan angivet årsbelopp — en allmänt hållen formulering utan en konkret siffra är ogiltig och hyresvärden förblir betalningsskyldig.
  • Höjning av driftskostnader utan hänsyn till taket — under de första 5 respektive 7 avtalsåren gäller en övre gräns enligt Art. 20.2.

Vad händer sedan?

Om du som hyresgäst eller hyresvärd är osäker på om en befintlig klausul i ditt hyresavtal är giltig, är det klokt att låta granska den juridiskt före undertecknandet — inte efteråt. Kontrollera särskilt att årsbeloppet är tydligt angivet och att klausulen tydligt skiljer mellan kostnader som kan hänföras till en enskild hyresgäst och sådana som inte kan det. Mer information om uppsägningstider finns i guiden Säga upp hyresavtal i Spanien, och om avtalstid i guiden 11-månadershyresavtal i Spanien. Den som vill hyra ut en bostad i andra hand hittar kompletterande regler i guiden Andrahandsuthyrning i Spanien.

Checklista: Kontrollera driftskostnaderna i hyresavtalet

  • Framgår det uttryckligen av avtalet vilka kostnader hyresgästen ska stå för?
  • Anges ett konkret årsbelopp för dessa kostnader?
  • Är klausulen skriftligt fastställd – och inte bara muntligt överenskommen?
  • Är el-, vatten- och gasmätarna individuellt kopplade till hyresgästen?
  • Lägger avtalet korrekt mäklarprovisionen på hyresvärden?
  • Redovisas posterna var för sig på betalningskvittona?
  • Framgår det om och i vilken omfattning driftskostnaderna får höjas under avtalets första år?

Observera: En befintlig fastighetsförvaltning känner normalt till hur Comunidads kostnader är fördelade och kan bedöma klausulerna professionellt. Ett branschregister för fastighetsförvaltningar på Mallorca kan hjälpa dig att hitta rätt lokalt.

Slutsats

De spanska reglerna för driftskostnader vid hyra bygger på en enkel men strikt grundprincip: Utan en skriftlig klausul med angivet årsbelopp betalar hyresvärden de allmänna kostnaderna, såsom Comunidad och sophämtningsavgift. Endast individuellt uppmätta tjänster som el, vatten och gas belastar automatiskt hyresgästen. IBI är, oavsett avtalsklausuler, ägarens ansvar gentemot kommunen, och sedan 2023 måste hyresvärden stå för mäklarkostnaderna. Den som känner till denna struktur kan räkna realistiskt på hyresavtal på Mallorca, i stället för att utgå från en tysk modell för driftskostnader som helt enkelt inte finns i spansk lagstiftning.

Officiella källor

Måste jag som hyresgäst automatiskt betala Comunidad-avgifterna?
Nej. Enligt Art. 20.1 LAU står hyresvärden för allmänna kostnader som inte kan hänföras till en enskild person, såsom Comunidad, om det inte finns en skriftlig överenskommelse med ett angivet årsbelopp.
Vem betalar IBI i Spanien – hyresgästen eller hyresvärden?
Den som är skattskyldig gentemot kommunen är alltid ägaren. En avtalsklausul kan som mest reglera att hyresgästen civilrättsligt ersätter kostnaden, men ändrar inte själva skattskyldigheten.
Får hyresvärden lägga över mäklarprovisionen på mig som hyresgäst?
Nej. Sedan reformen den 26 maj 2023 står hyresvärden alltid själv för mäklarkostnader och kostnader för att upprätta avtalet, oavsett vad som avtalats.
Vad händer om hyresavtalet saknar en klausul om driftskostnader?
Då gäller huvudregeln i lagen: hyresvärden står helt för alla allmänna kostnader som inte kan kopplas till en enskild hyresgäst, exempelvis Comunidad och sophämtningsavgift.
Hur mycket får driftskostnaderna höjas under hyrestiden?
Under de första 5 avtalsåren (7 om hyresvärden är en juridisk person) är höjningen av dessa kostnader – med undantag för skatter – begränsad och får aldrig överstiga dubbelt så mycket som den tillåtna hyreshöjningen.
Vem betalar mindre reparationer i hyresbostaden?
Hyresgästen ansvarar för mindre reparationer som beror på normalt slitage enligt Art. 21.4 LAU. Reparationer som krävs för att bostaden ska vara beboelig måste däremot hyresvärden utföra, utan att höja hyran.
Har jag rätt till sänkt hyra om en reparation tar lång tid?
Ja, om en brådskande underhållsåtgärd pågår i mer än 20 dagar och du därför inte kan använda en del av bostaden, ska hyran sänkas i motsvarande grad.
Varför höjs sophämtningsavgiften på Mallorca just nu?
Ley 7/2022 ålägger kommunerna att ta ut en särskild sophämtningsavgift som inte får gå med underskott och som motsvarar de faktiska kostnaderna för avfallshanteringen. Tidsfristen för införandet löpte ut den 10 april 2025, så skyldigheten gäller nu. Hur din kommun har genomfört detta framgår av dess Ordenanza fiscal.