Måste jag som tysk fastighetsköpare på Mallorca verkligen betala förmögenhetsskatt?

Ja, i princip ja — Spanien har beskattningsrätt över fastigheter belägna i Spanien. Med Balearernas skattefria belopp på 3 miljoner euro (som du kan välja om du inte är bosatt i Spanien) blir skattebördan för fastigheter under 3 miljoner euro praktiskt taget noll. Du måste ändå lämna in en deklaration om din bruttoförmögenhet i Spanien överstiger 2 miljoner euro.

När lönar det sig för icke-bosatta att byta till Balearerna-tabellen?

I praktiken alltid för fastigheter över 700 000 €. Enligt den statliga skattetabellen är avdraget endast 700 000 €, medan det enligt Balearernas skattetabell är 3 miljoner €. För en fastighet värd 2 miljoner skulle du enligt den statliga tabellen beskattas fullt ut (ca 7 000–12 000 € per år), medan du enligt Balearernas tabell inte skulle betala någon skatt alls. Valet måste aktivt anges i deklarationen.

Vad händer vid en förmögenhet på över 3 miljoner euro?

Då tillämpas både den regionala tabellen för Balearerna (på den del som överstiger avdragsgränsen) och, i förekommande fall, den statliga solidaritetsskatten. De båda mekanismerna är i stort sett samordnade, så att det inte uppstår någon dubbelbeskattning – solidaritetsmekanismen tar hänsyn till den regionala förmögenhetsskatten.

Gäller avdraget på 300 000 euro för egen bostad även för mig?

Endast för bosatta — det vill säga personer vars huvudsakliga skattemässiga hemvist faktiskt ligger på Mallorca. För icke-bosatta finns inte detta extra avdrag för egen bostad, eftersom fastigheten på Mallorca ur skattemässig synvinkel inte utgör huvudsaklig bostad.

Hur fastställs fastighetsvärdet för förmögenhetsskatten?

Sedan 2022 är det i många fall det ”marknadsreferensvärdet” (Valor de referencia), som beräknas av finansministeriet, som är avgörande. Alternativt kan fastighetsvärdet, anskaffningsvärdet eller marknadsvärdet användas – i varje fall gäller det högsta värdet. Detta har under de senaste åren lett till faktiska skattehöjningar.

Lönar det sig att köpa fastigheter via ett bolag för att undvika förmögenhetsskatt?

Sällan. Spanien införde 2023 en klausul om fastighetsbolag som, åtminstone när det gäller spanska holdingbolag, medför ”look-through”-effekter. Dessutom kan tyska regler om utflyttning och CFC-regler komma att tillämpas. En holdingstruktur måste alltid granskas ur båda perspektiven (Spanien + hemlandet) och är endast lönsam vid större förmögenheter.

Förmögenhetsskatt vid köp av fastighet

Prata med vårt team om just din situation när det gäller förmögenhetsskatt:

📩 Skicka en personlig förfrågan — Rådgivning om strukturering, val av hemvist och holdingkonstruktioner

📊 Begär marknadsrapporten för första kvartalet 2026 — inklusive skatteaspekter för köpare på Mallorca

Spansk förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) – beräkningsgrunden

Sedan återinförandet år 2011 tar Spanien ut en förmögenhetsskatt på fysiska personers globala förmögenhet. I och med skattereformen 2021 upphävdes den ursprungliga tillfälliga karaktären – sedan dess är skatten permanent. Avgörande datum är den 31 december varje år: det är den förmögenhet som du äger vid detta datum som är avgörande.

Företag och kapitalbolag omfattas inte av förmögenhetsskatten. Den gäller uteslutande fysiska personer – både spanska skatterättsliga bosatta (på deras globala förmögenhet) och icke-bosatta (endast på förmögenhet belägen i Spanien, det vill säga vanligtvis fastigheten på Mallorca).

Skattefrihet på Balearerna på 3 miljoner euro från och med 2024 – den viktigaste förändringen

Den viktigaste nyheten för fastighetsägare och köpare på Mallorca: Genom Balearernas budgetlag nr 12/2023 höjdes det personliga skattefria beloppet för personer som är skattemässigt bosatta på Balearerna från och med den 1 januari 2024 från 700 000 € till 3 000 000 € per person.

Konsekvens: Den som har sin huvudsakliga bostad på Mallorca och en förmögenhet under 3 miljoner euro (plus 300 000 euro i avdrag för egen bostad) betalar inte längre någon förmögenhetsskatt. För makar med gemensam förmögenhet kan tröskeln i praktiken stiga till cirka 6,6 miljoner euro – eftersom avdraget tillkommer varje person enskilt.

Denna höjning motsvarar beloppsmässigt den tröskel från vilken den statliga solidaritetsskatten (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) börjar gälla. Solidaritetsskatten förlängdes genom lag 8/2023 av den 27 december 2023 och gäller förmögenheter över 3 miljoner euro på federal nivå. Effekt: höjningen på Balearerna neutraliserar den regionala skatten upp till den statliga tröskeln – därutöver träder den federala solidaritetsmekanismen i kraft.

Icke-bosatta — statligt avdrag och valrätt

För köpare som inte är skattemässigt bosatta (vanligtvis från Tyskland, Österrike, Schweiz eller andra EU-länder) gällde traditionellt det statliga avdraget på 700 000 € — exklusive bostadsavdraget på 300 000 €, eftersom den spanska bostaden inte utgör huvudbostad.

Viktigt sedan 2015: Icke-bosatta kan välja om de vill beskattas enligt den statliga skattetabellen eller enligt skattetabellen för den autonoma region där huvuddelen av deras spanska förmögenhet finns. För köpare på Mallorca innebär detta att de kan välja det baleariska skattefria beloppet på 3 miljoner euro, förutsatt att deras fastighet ligger på Mallorca. Detta val måste aktivt anges i självdeklarationen och är oftast betydligt fördelaktigare än den statliga standarden.

Skattesats och skattebörda – hur hög är skatten egentligen?

Förmögenhetsskatten är progressivt graderad. På Balearerna ligger den högsta skattesatsen på 3,45 % per år för förmögenheter över cirka 10,7 miljoner euro. De lägre skattesatserna börjar på 0,28 % för de första hundratusentalen över avdragsgränsen och stiger stegvis.

Beräknings exempel: Utländsk person med en fastighet på Mallorca värd 5 miljoner euro (val av tabellen för Balearerna)

Bruttotillgångar: 5 000 000 €
Efter avdrag för skattefriheten för Balearerna: −3 000 000 €
Beskattningsunderlag: 2 000 000 €
Förmögenhetsskatt (Balearernas skatteskala, lägsta nivåer): ca 8 000–12 000 € per år

Utan avdraget för Balearerna (det vill säga enligt den statliga tabellen: ett avdrag på 700 000 euro) skulle skatten på samma 5 miljoner euro bli betydligt högre – i storleksordningen 25 000–40 000 euro per år.

Upplysningsplikt – även utan skatteplikt

En förmögenhetsskattedeklaration ska lämnas in om antingen en skatteskuld uppstår eller om bruttoförmögenheten överstiger 2 miljoner euro – även om ingen betalning ska erläggas efter avdrag för skulder eller avdragsgilla belopp. Denna gräns har varit oförändrad i flera år och har inte justerats i samband med höjningen av avdragsbeloppen.

I praktiken innebär detta att den som äger en fastighet på Mallorca till ett värde av över 2 miljoner euro måste lämna in en deklaration, även om man tack vare avdraget på 3 miljoner euro inte betalar någon förmögenhetsskatt.

Beckham-Ley för nya invånare

Den som flyttar till Spanien som kvalificerad arbetstagare eller egenföretagare kan under vissa omständigheter utnyttja Beckham-ordningen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). Enligt detta särskilda system beskattas förmögenheten – precis som för icke-bosatta – endast för tillgångar belägna i Spanien, och den högsta skattesatsen på inkomster från Spanien är 24 % för de första 600 000 €.

När det gäller förmögenhetsskatt gäller under Beckham-lagen den statliga tabellen med ett avdragsgillt belopp på 700 000 euro (eller, beroende på val av hemvist, tabellen för Balearerna). Det exakta förfarandet bör granskas tillsammans med en skatterådgivare som är specialiserad på Mallorca, eftersom Beckham-lagen har komplexa samverkanseffekter med den regionala förmögenhetsskatten.

Handlingsutrymme — hur man kan optimera förmögenhetsskatten

I praktiken spelar flera faktorer en viktig roll:

Planering utifrån avgränsningsdatum: Den som köper i slutet av december betalar för hela året – den som säljer före den 31 december sparar ett år.
Flera ägare: Dyra fastigheter kan förvärvas av flera personer i proportion till deras andel. Tack vare de individuella skattefria beloppen och den progressiva skatteskalan minskar den totala skattebördan avsevärt.
Lån: Bolåneräntor kan – förutsatt att de är lägre än den besparade förmögenhetsskatten – ge en fördelaktig hävstångseffekt.
Fastighetsbolag: Det är möjligt att äga bolag via en holdingstruktur, men detta medför komplexa samverkanseffekter i Spanien och i ursprungslandet (källskatt, CFC-regler). Detta är endast lämpligt med skatterådgivning från båda sidor.
Flytt av hemvist: Den som anmäler sin huvudsakliga hemvist på Mallorca drar nytta av Balearernas skattesats och ett avdragsgillt belopp på 3 miljoner — men ådrar sig därmed ytterligare skatteplikt (inkomstskatt på globala tillgångar).

Regionala skillnader i Spanien — en jämförelse

Bestämmelserna om förmögenhetsskatt varierar kraftigt mellan de autonoma regionerna:

Balearerna (Mallorca, Ibiza): 3 miljoner euro i skattefrihet från och med 2024 (lag 12/2023)
Madrid: 100 % avdrag — Förmögenhetsskatten har i praktiken avskaffats
Andalusien: 100 % avdrag sedan 2023 — även detta har avskaffats
Valencia (Comunitat Valenciana): Skattefriheten höjs till 1 miljon euro från och med skatteåret 2025
Katalonien: 500 000 € skattefritt belopp (regionalt), 700 000 € för icke-bosatta
Kanarieöarna: fortfarande 700 000 € — uthyrning för turiständamål kan leda till skattebefrielse

Med sitt skattefria belopp på 3 miljoner ligger Mallorca i toppen av de spanska regioner som fortfarande tar ut förmögenhetsskatt.

Dubbelbeskattningsavtal – vem har rätt att beskatta?

Innan Spanien överhuvudtaget får beskatta måste dubbelbeskattningsavtalet (DBA) mellan Spanien och hemlandet tillåta detta. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Tyskland och Spanien (art. 9 och 25 i den spanska förmögenhetsskattelagen) reglerar att tillgångar belägna i Spanien (särskilt fastigheter) beskattas i det land där de är belägna – alltså i Spanien. För tyska icke-bosatta är därför fastigheten på Mallorca skattepliktig i Spanien även om den huvudsakliga bosättningen ligger i Tyskland.