Mallorca.com
fastigheter

AJD i Spanien på Mallorca: stämpelskatt vid nyproduktion, hypotek och handlingar

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

Den som köper en fastighet på Mallorca stöter nästan alltid på 3 förkortningar: ITP, IVA och AJD. ITP är aktuellt vid köp av befintliga fastigheter och IVA vid nyproduktion, medan AJD (Actos Jurídicos Documentados, på svenska: skatt på dokumenterade rättshandlingar) ofta underskattas. Den kan tillkomma vid köp av nyproduktion, uppläggning av hypotek och många andra notariehandlingar. I den här guiden får du veta när AJD tas ut, hur den skiljer sig från ITP och IVA, vilka skattesatser som gäller på Balearerna och hur du realistiskt beräknar skatten vid fastighetsköp.

AJD i Spanien: stämpelskatt vid nybyggnation och bolån på Mallorca

Planerar du att köpa en fastighet på Mallorca och vill beräkna alla kostnader, inklusive AJD, korrekt?

Vad är AJD-skatt och när tas den ut?

AJD ingår i gruppen "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) och beskattar, till skillnad från ITP och IVA, inte själva ägarbytet utan notariell dokumentation och registrering av vissa åtgärder i offentliga register, exempelvis fastighetsregistret. I praktiken innebär det att AJD kan tillkomma utöver en annan skatt, oftast IVA, när en åtgärd dokumenteras av en notarie och registreras i Registro de la Propiedad. Det gäller vanligtvis vid köp av nyproduktion och vid uppläggning av hypotek.

Det är viktigt att skilja skatterna åt: Vid köp av befintliga fastigheter tas normalt ITP ut, medan IVA gäller för nyproduktion. Skatterna utesluter varandra och tas aldrig ut parallellt. AJD är oberoende av dessa och tillkommer regelbundet utöver IVA vid nyproduktion och hypotekshandlingar.

AJD jämfört med ITP och IVA: Så samspelar de 3 skatterna

För köpare på Mallorca är det avgörande att förstå vilken skatt som gäller för vilken typ av fastighet. Tabellen nedan visar grundprincipen:

Typ av fastighet Huvudskatt Kan tillkomma Är AJD tillämpligt?
Befintlig bostad (återförsäljning) ITP (progressiv, Balearerna) – som regel nej
Nybyggd bostad (första inflyttning) IVA 10 % (bostadsfastighet) AJD ja
Kommersiell fastighet / tomt från företag IVA 21 % AJD ja
Bolånehandling (oavsett fastighetstyp) – AJD på upprättandet av bolånet ja

Observera: Överlåtelseskatt (ITP) och mervärdesskatt (IVA) tas aldrig ut samtidigt vid köp av fastighet. AJD ska ses separat och är knuten till själva notariehandlingen.

AJD vid köp av nyproduktion på Mallorca

Köper du en nyproducerad bostad för första inflyttning – till exempel direkt från byggherren – omfattas köpeskillingen av IVA. För bostadsfastigheter, inklusive upp till 2 tillhörande garageplatser per bostadsenhet, är IVA-satsen 10 %. Gäller det däremot en tomt som säljs av ett företag eller en kommersiell fastighet, är IVA-satsen 21 %. Utöver IVA tas AJD ut vid köp av nyproduktion, baserat på det värde som anges i notariehandlingen.

Köpeskilling för nyproduktion (exempel) IVA (10 %) AJD (1,5 %) Ungefärlig total belastning
300.000 € 30.000 € 4.500 € 334.500 €
600.000 € 60.000 € 9.000 € 669.000 €
1.200.000 € 120.000 € 18.000 € 1.338.000 €

Observera: I exemplen används den allmänna baleariska AJD-satsen på 1,5 %. För den första permanentbostaden upp till 270.151,20 Euro gäller en reducerad sats på 1 %. För personer under 36 år, personer med funktionsnedsättning samt barnrika familjer och ensamstående föräldrar gäller en kraftigt reducerad sats på 0,5 % för de första 270.151,20 Euro och 1,5 % för den del som överstiger detta belopp.

Så räknar ATIB: En person under 30 år köper den 23 juni 2026 en nyproducerad lägenhet i Palma för 325.000 Euro. Den nedsättning på 100 % som infördes genom Ley 4/2026 tillämpas, men endast på skatteskulden för de första 270.151,20 Euro. De återstående 54.848,80 Euro beskattas med den allmänna satsen på 1,5 %. Att betala är 822,73 Euro. Före den 14 juni 2026 skulle beloppet ha varit 4.064,54 Euro (1,2 % på de första 270.151,20 Euro, 1,5 % på överskjutande belopp).

AJD för hypoteksurkunden

Tar du ett bolån för att köpa en fastighet upprättas även hypotekslånet genom en notariehandling och registreras i fastighetsregistret. Även detta kan omfattas av AJD, eftersom det är en självständig dokumenterad rättshandling – oavsett om den underliggande fastigheten är nyproduktion eller en begagnad fastighet. Om du planerar finansiering bör du därför räkna med AJD som en egen kostnadspost, utöver avgifter för notarie, fastighetsregister och bank, samt reda ut med den finansierande banken och din egen advokat hur kostnaderna fördelas i det enskilda fallet.

Kostnadstyp vid upptagande av bolån När den ska betalas
AJD på hypoteksurkunden när hypoteket upprättas hos notarie
Notariekostnader (köpehandling) vid undertecknandet av escritura
Registrering i fastighetsregistret efter den notariella upprättandet
Bankavgifter (t.ex. värderingsutlåtande) i samband med kreditgivningen

Mer information om finansiering hittar du i våra guider om hypotek för personer som inte är bosatta i Spanien och en jämförelse mellan hypotek med fast och rörlig ränta.

AJD vid andra notariella handlingar

Utöver köp av nyproduktion och upprättande av hypotek kan AJD i princip även bli aktuellt vid andra förfaranden som bevittnas av notarie och måste registreras, exempelvis vid vissa ändringar eller tilläggsavtal som rör en fastighet. För köpare på Mallorca är köp av nyproduktion med samtidigt upptagande av hypotek ett vanligt fall där AJD tas ut i 2 steg: en gång för köpehandlingen och en gång för hypoteksbrevet.

Översikt över skattesatser och räkneexempel

Eftersom AJD, ITP och IVA samverkar på olika sätt beroende på fastighetstyp är det bra att få en samlad överblick över de satser som är relevanta på Balearerna:

Skatt Sats Gäller för
ITP (i olika skattesatser) 8 % upp till 400.000 € Begagnad fastighet
ITP 9 % för den del som uppgår till 400.001–600.000 € Begagnad fastighet
ITP 10 % för den del som uppgår till 600.001–1.000.000 € Begagnad fastighet
ITP 12 % för den del som uppgår till 1.000.001–2.000.000 € Begagnad fastighet
ITP 13 % för den del som överstiger 2.000.001 € Begagnad fastighet
ITP med nedsatt skattesats (2 %) 2 % på de första 270.151,20 €, överskjutande belopp beskattas enligt den allmänna skattesatsen på 8 % bl.a. köpare under 36 som köper sin första bostad, minimiandel för anhöriga med funktionsnedsättning, bostad för en förälder som bor med barn
ITP-bonus 100 % 100 % på skatteskulden för de första 270.151,20 €, överskjutande belopp beskattas med 8 % personer under 30 och personer med funktionsnedsättning från 33 %, under ytterligare förutsättningar
IVA 10 % Nybyggd bostadsfastighet inklusive upp till 2 parkeringsplatser
IVA 21 % Kommersiell fastighet / tomt från företag
AJD allmän 1,5 % Notariehandlingar (bl.a. köp av nybyggnation, bolån)
AJD med nedsatt skattesats 1 % Första permanentbostaden, värde upp till 270.151,20 €
AJD med kraftigt nedsatt skattesats 0,5 % på de första 270.151,20 €, överskjutande belopp 1,5 % Personer under 36 år, personer med funktionsnedsättning samt familjer med många barn och ensamstående föräldrar
AJD-rabatt 100 % 100 % av skatten på de första 270.151,20 €, överskjutande belopp 1,5 % personer under 30 år och personer med funktionsnedsättning från 33 % (Ley 4/2026)

Räkneexempel för en begagnad fastighet för 500.000 €: På de första 400.000 € tas 8 % ITP ut (32.000 €), och på resterande 100.000 € (400.001–500.000 €) tas 9 % ITP ut (9.000 €). Den totala ITP-skatten blir 41.000 € – här tas ingen AJD ut, eftersom ITP och AJD vid begagnade fastigheter normalt utesluter varandra.

Så går det till: Hur och när betalas AJD?

  1. Notariell upprättelse av köpeavtalet (escritura) eller hypoteket hos en valfri notarie på Mallorca.
  2. Fastställande av beräkningsunderlaget utifrån det värde som anges i handlingen.
  3. Beräkning av AJD utifrån den skattesats som gäller på Balearerna, av notarien, en Gestor eller en skatterådgivare.
  4. Självdeklaration och betalning av skatten till den behöriga baleariska skattemyndigheten (ATIB).
  5. Inlämning av betalningsbeviset till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) för registrering.

Observera: Eftersom tidsfrister och handläggningsdetaljer kan skilja sig åt beroende på notariat och kommun bör du i god tid före avtalets undertecknande stämma av med din advokat eller Gestor, så att betalningen görs i tid.

De vanligaste misstagen kring AJD

  • Köpare blandar ihop AJD med ITP och beräknar sidokostnaderna fel, eftersom de utgår från att båda skatterna alltid tas ut parallellt.
  • Vid köp av nyproduktion glöms den tillkommande AJD ut i finansieringsplanen, utöver IVA.
  • Om du samtidigt tar ett bolån är det lätt att förbise att AJD på bolånehandlingen är en separat post utöver AJD på köpehandlingen.
  • Skattesatser hämtas okontrollerat från föråldrade källor, trots att satser och avdrag kan ändras.

Vad händer sedan?

Efter att AJD har betalats och köpet har registrerats i fastighetsregistret är fastighetsköpet ännu inte skattemässigt avslutat: Som fastighetsägare på Mallorca tillkommer löpande andra avgifter, exempelvis den årliga fastighetsskatten IBI. Om du vill hyra ut fastigheten bör du dessutom sätta dig in i skattskyldigheten för hyresintäkter som icke-resident. Vid en senare försäljning blir i sin tur andra skatter aktuella.

Checklista: AJD vid fastighetsköp på Mallorca

  • Klargör fastighetstypen: nyproduktion (IVA + AJD) eller begagnad fastighet (ITP)?
  • Stäm av underlaget för handlingen med notarie/advokat
  • Kontrollera den aktuella AJD-satsen för Balearerna hos ATIB eller en skatterådgivare
  • Räkna med ytterligare AJD på bolånehandlingen om du tar ett bolån
  • Klargör tidsfristerna för egen beräkning och betalning med Gestor
  • Ha betalningsbeviset tillgängligt före registrering i fastighetsregistret
  • Låt skriftligen beräkna de totala kringkostnaderna (ITP/IVA, AJD, notarie, fastighetsregister, advokat) före kontraktsskrivningen

Slutsats

AJD är ingen bisak på Mallorca, utan en egen kostnadspost som tillkommer utöver IVA, framför allt vid köp av nyproduktion och vid varje upplägg av bolån. Genom att tydligt skilja mellan ITP, IVA och AJD och tidigt gå igenom satserna tillsammans med notarie, advokat och skatterådgivare undviker du obehagliga överraskningar i slutavräkningen. Särskilt vid större köpesummor eller kombinationer av nyproduktion och bolån lönar det sig att göra en individuell, skriftlig beräkning före kontraktsskrivningen.

Officiella källor

  • Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – ansvarig skattemyndighet för ITP/AJD på Balearerna: https://www.atib.es
  • Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Spaniens statliga skattemyndighet: https://www.agenciatributaria.es
  • Boletín Oficial del Estado (BOE) – publikationsorgan för spanska skattelagar, bland annat Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

Läs mer på mallorca.com: Köpa bostad på Mallorca, Skatt & juridik, IBI-skatt i Spanien, Utländska köpare på Mallorca, Kontrollera fastighetsregistret i Spanien

Vad betyder AJD utskrivet på spanska?
AJD står för Actos Jurídicos Documentados, på svenska ungefär ”skatt på dokumenterade rättshandlingar”. Den tas ut på vissa notariebestyrkta rättshandlingar som registreras i fastighetsregistret.
Tas AJD även ut vid köp av en begagnad bostad?
Som regel nej: Vid köp av begagnade bostäder tillämpas oftast ITP, medan ITP och AJD utesluter varandra vid en vanlig vidareförsäljning.
Hur hög är AJD på Balearerna?
Den allmänna skattesatsen är 1,5 % av värdet i handlingen. För den första permanentbostaden upp till 270.151,20 Euro gäller 1 %, och för personer under 36 år, personer med funktionsnedsättning samt familjer med många barn och ensamstående föräldrar gäller 0,5 % för de första 270.151,20 Euro. För personer under 30 år och personer med en funktionsnedsättningsgrad på minst 33 % kan en nedsättning på 100 % bli aktuell, förutsatt att ytterligare villkor är uppfyllda.
Tas AJD ut utöver IVA vid köp av nyproduktion?
Ja, vid köp av en nybyggd bostad för första inflyttning tas AJD ut på köpehandlingen utöver IVA (10 % för bostäder, 21 % för kommersiella fastigheter/tomter från företag).
Tas AJD även ut när ett hypotek upprättas?
Ja, notariens bestyrkande och inskrivningen i fastighetsregistret av ett hypotek räknas som en separat dokumenterad rättshandling som också kan omfattas av AJD – oavsett vilket skattesystem som gäller för själva fastighetsköpet.
Vem beräknar och betalar AJD i köpprocessen?
Vanligtvis fastställer notarien, Gestor eller skatterådgivaren beskattningsunderlaget utifrån handlingen. Köparen lämnar sedan in deklarationen och betalar skatten till den behöriga baleariska skattemyndigheten före inskrivningen i fastighetsregistret.
Finns det en reducerad skattesats för första permanentbostäder på Mallorca?
Ja, och sedan Ley 4/2026 fungerar den som ett **tak**, inte som en allt-eller-inget-gräns. Den förmånliga skattesatsen gäller för de första 270.151,20 Euro av beskattningsunderlaget, medan den del som överstiger detta beskattas med den allmänna skattesatsen på 8 %. En köpare under 36 år som köper sin första bostad för 325.000 Euro betalar alltså 2 % på 270.151,20 Euro och 8 % på återstående 54.848,80 Euro — sammanlagt 9.790,92 Euro i stället för 26.000 Euro enligt den allmänna skattesatsen. Om du alls har rätt till förmånen avgörs däremot av öns värdegräns: 331.859,70 Euro på Mallorca och Menorca, 378.211,68 Euro på Ibiza och Formentera.
Utesluter ITP och IVA alltid varandra vid fastighetsköp?
Ja, enligt gängse praxis tas överlåtelseskatt (ITP) och mervärdesskatt (IVA) aldrig ut samtidigt vid fastighetsköp – beroende på fastighetstyp gäller antingen den ena eller den andra skatten.