IVA och AJD vid nyproduktion

När du köper nyproduktion av en byggherre betalar du ingen överlåtelseskatt, utan IVA (spansk moms) – och dessutom AJD, skatten på den notariella köpehandlingen.

Hur mycket IVA och AJD betalar du vid köp av nyproduktion på Mallorca?

Till skillnad från vid köp av en befintlig bostad gäller inte överlåtelskatten ITP för nyproduktion, utan IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, den spanska momsen) – och eftersom köpet är momspliktigt tillkommer även AJD (Actos Jurídicos Documentados, skatten på den notariella köpehandlingen). De 2 skatterna läggs ihop, de ersätter inte varandra.

På nettoköpeskillingen för nyproduktion tas IVA ut med 10 % för bostäder – kommersiella lokaler och tomter som köps separat beskattas med normalsatsen på 21 %. Dessutom tas AJD ut på escritura (den notariella köpehandlingen), beräknad på fastighetsvärdet exklusive IVA: med normalsatsen på 1,5 %, eller med den högre skattesatsen på 2 % över en viss värdegräns. För permanentbostad, unga köpare eller familjer med många barn kan AJD-satsen sänkas under vissa förutsättningar. Kalkylatorn ovan visar det exakta beloppet i ditt fall.

Så beräknas skatten

Till skillnad från för en befintlig fastighet, där den progressiva överlåtelseskatten ITP gäller (läs mer i guiden den progressiva överlåtelseskatten på Balearerna), beräknas skatten för nyproduktion i 2 separata steg. Först IVA: den tas ut på den avtalade nettoköpeskillingen, för bostäder inklusive tillhörande parkeringsplatser till den reducerade bostadssatsen och för kommersiella lokaler, tomter som köps separat samt ytterligare parkeringsplatser till normalsatsen. Därefter AJD: beräkningsunderlaget är inte fakturabeloppet inklusive IVA, utan själva fastighetens värde – IVA ingår inte i underlaget för AJD. Här gör köpare ofta fel, eftersom de intuitivt utgår från fakturans totalbelopp.

På detta underlag tillämpas AJD:s normalsats, såvida inte värdet når gränsen för den högre skattesatsen – då gäller den högre satsen för hela underlaget, inte bara den del som överstiger gränsen. Detta skiljer AJD:s värdegräns vid nyproduktion från ITP-skalan för befintliga fastigheter, där endast den del av värdet som överstiger varje gräns beskattas med den högre satsen: för AJD handlar det om en verklig tröskel, inte en genomsnittssats.

Skattelättnaderna blir mer komplicerade eftersom de omfattar 2 olika belopp som lätt kan förväxlas. Det första är kvalificeringsgränsen – på Mallorca 331 859,70 €, på Menorca 331 859,70 €, på Ibiza 378 211,68 € och på Formentera 378 211,68 € – under vilken en skattelättnad över huvud taget kan komma i fråga. Det andra är taket på 270 151,20 €: den värdeandel upp till vilken den reducerade skattesatsen faktiskt gäller. De 2 beloppen kommer från olika bestämmelser och är inte samma. Om fastighetsvärdet överstiger kvalificeringsgränsen faller skattelättnaden bort helt. Om värdet ligger under den men över taket, gäller den reducerade skattesatsen bara upp till taket och resten beskattas med normalsatsen. Detta är den punkt som oftast missförstås när det gäller AJD på Balearerna – och just därför kontrollerar kalkylatorn ovan båda gränserna var för sig.

Räkneexempel

Under kalkylatorn ovan hittar du 3 genomräknade exempel: 2 gånger samma nyproducerade lägenhet — 1 gång med skattelättnaden för personer under 30 år och 1 gång utan någon som helst lättnad — samt en byggtomt som omfattas av ordinarie IVA-sats. Ange ditt eget köpeskilling, din ö och din köparprofil för att se den exakta fördelningen mellan IVA, AJD och eventuell besparing i ditt fall; de konkreta siffrorna får du endast från kalkylatorn, inte från den här texten.

Särskilda fall

Grundberäkningen i kalkylatorn ovan omfattar standardfallet: en nyproducerad bostadsfastighet som säljs för första gången av byggherren, utan skattelättnad. Flera situationer avviker från detta och förtjänar en närmare titt.

• Höjd skattesats från värdegränsen: När AJD-underlaget når värdegränsen på 1 000 000 € — det behöver inte överstiga den — höjs skattesatsen för hela underlaget från ordinarie skattesats på 1,5 % till den högre skattesatsen på 2 %. I Mallorcas premiumsegment är detta snarare regel än undantag.
• Reducerade skattesatser för permanentbostad: Om den nyproducerade lägenheten blir din permanentbostad som du själv använder, sänks skattesatsen till 1 %. För köpare under 36 år, personer med funktionsnedsättning samt barnrika familjer och ensamstående föräldrar sänks den ytterligare till den kraftigt reducerade skattesatsen på 0,5 %. Båda skattesatserna förutsätter att underlaget inte överstiger tröskelvärdet för den aktuella ön och gäller endast upp till taket — den överskjutande delen beskattas enligt ordinarie skattesats.
• Skattelättnad för personer under 30 år och personer med funktionsnedsättning: Om ytterligare villkor är uppfyllda bortfaller skatteskulden helt upp till taket — en skattelättnad på 100 %. Skattelättnaden är knuten till 7 villkor som alla måste vara uppfyllda och som du bekräftar genom profilvalet i kalkylatorn:
  1. du ska ha haft stadigvarande hemvist på Balearerna i minst 3 år före köpet,
  2. det ska vara din första bostad där du äger minst hälften med full äganderätt,
  3. du får inte redan äga minst hälften av någon annan bostad,
  4. bostaden ska bli din vivienda habitual (permanentbostad som du själv använder),
  5. fastighetens värde får varken överstiga taket eller tröskelvärdet,
  6. ditt beskattningsunderlag för IRPF (spansk inkomstskatt) ska understiga 52 800 € vid individuell beskattning respektive 84 480 € vid gemensam beskattning,
  7. och — den punkt där många köpare faller — du måste finansiera minst 60 % av taxeringsvärdet med ett hypotekslån. Den som betalar kontant uppfyller inte detta villkor och får därför inte skattelättnaden, även om alla övriga 6 villkor är uppfyllda.
• Skattelättnad för prisreglerade bostäder: Lagen omfattar 2 kategorier — vivienda de precio tasado och vivienda de precio limitado (VPL). För denna kategori minskar skatteskulden med 50 % — till skillnad från de tidigare lättnaderna utan tak och alltså beräknat på hela beskattningsunderlaget.
• Avvikande värdegräns för barnfamiljer med många barn och ensamstående föräldrar: För denna grupp ligger gränsen för att få förmånen inte vid den vanliga gränsen för ön, utan höjs med 15 %. Ett undantag från detta gäller ensamstående föräldrar i categoría general (den allmänna, inte den särskilda kategorin): för dem gäller inte höjningen. I stället gäller den vanliga värdegränsen för deras ö — samma gräns som för övriga förmåner.
• Tomt och kommersiell lokal: En separat köpt byggtomt och kommersiella lokaler beskattas med IVA:s ordinarie skattesats på 21 % i stället för den reducerade bostadssatsen — oavsett om de köps i samma transaktion som en bostad.
• Köpa tomt och låta bygga själv — allt beskattas inte med ordinarie sats: Den som köper tomten och sedan själv beställer bygget betalar visserligen ordinarie skattesats för tomten, men den reducerade skattesatsen på 10 % för byggavtalet. Det förutsätter ett direkt avtal mellan byggherren och byggföretaget om en byggnad som huvudsakligen ska användas som bostad — huvudsakligen innebär här att minst hälften av den bebyggda ytan ska vara bostadsyta (Art. 91.Uno.3.1º LIVA). Den som beräknar båda delarna med ordinarie skattesats räknar väsentligt för högt för byggdelen.
• Den tredje parkeringsplatsen och förrådet: IVA:s reducerade bostadssats omfattar bara 2 parkeringsplatser per bostad; för varje ytterligare plats gäller ordinarie skattesats för den delen av köpeskillingen. Ett förråd (trastero) räknas däremot som ett biytrymme till bostaden, så länge det ligger i samma byggnad och överlåts tillsammans med bostaden — ligger det utanför byggnaden eller köps separat beskattas det med ordinarie skattesats. Lokaler räknas aldrig som biytrymmen, inte heller om de överlåts tillsammans med bostaden.
• Nybyggnadsdeklaration och uppdelning som separata handlingar: declaración de obra nueva (nybyggnadsdeklaration) och división horizontal (uppdelning i bostadsrättsenheter) är separata notariehandlingar som ska registreras, var och en med egen AJD. När du köper en färdig bostad av en byggherre har byggherren redan stått för dessa kostnader; bygger du själv tillkommer de utöver AJD på köpeavtalet. Kalkylatorn ovan omfattar köpehandlingen, inte dessa 2.
• Delbetalning vid köp på ritning: Köper du en bostad på ritning och betalar i delbetalningar uppstår IVA redan vid varje handpenning, medan AJD uppstår först vid den notariella bestyrkningen — 2 olika tidpunkter i samma köp. Kalkylatorn räknar medvetet med ett enda brytdatum; om dina delbetalningar och bestyrkandet sker under år med olika regler är resultatet en uppskattning, och då bör du vända dig till din skatterådgivare.
• Flera köpare där bara en har rätt till förmånen: Förmånerna är personliga och gäller för respektive förvärvsandel. Om ett par köper tillsammans och bara 1 person uppfyller kraven gäller förmånen endast den personens andel. Kalkylatorn ovan utgår från en enskild köpare.
• Gränsen på 5.000 kvadratmeter: I samband med nybyggnation nämns ibland en arealgräns för iordningställd angränsande mark (Art. 20.Uno.22º LIVA). Gränsen gäller dock inte nybyggnation, utan andra överlåtelsen — alltså återförsäljningen av en befintlig fristående villa: den begränsar hur mycket iordningställd angränsande mark som fortfarande omfattas av IVA-befrielsen vid återförsäljningen. Den saknar betydelse för ditt köp av nyproduktion.
• AJD på hypoteksurkunden: Om du finansierar nybyggnationen med ett bolån behandlas även den notariella upprättelsen och inskrivningen av hypoteket som en separat dokumenterad rättshandling och kan omfattas av AJD — oberoende av AJD på själva köpehandlingen. Om du planerar att finansiera köpet bör du räkna med denna kostnad separat. Läs mer i våra guider om finansiering utan spansk hemvist och jämförelsen mellan fasta och rörliga räntor.
• AJD för andra handlingar: Även andra notariehandlingar som ska registreras och som rör fastigheten — exempelvis senare ändringar eller tilläggsavtal — kan omfattas av AJD var för sig, oberoende av själva köpet.
• valor de referencia (fastighetsregistrets referensvärde) som lägstanivå: Underlaget är i princip det värde som anges i handlingen. Det får dock inte understiga valor de referencia. Om detta officiella referensvärde är högre än det avtalade priset är det styrande — det är den vanligaste orsaken till efterkrav från ATIB (Balearernas skattemyndighet).

Inget av dessa specialfall kontrolleras automatiskt i kalkylatorn, om du inte väljer rätt profil — om du är osäker bör du reda ut din situation med din Gestoría (administrativ byrå som sköter myndighetsärenden) eller en skatterådgivare före bestyrkandet.

Frister och blanketter

AJD fastställs inte automatiskt, utan beräknas och lämnas in till ATIB med Modelo 600 (skatteblankett för egen deklaration). Fristen är 1 månad från dagen för den beskattade rättshandlingen — vid ett rent köp alltså från escritura, och vid ett tillkommande hypotek från dess egen notariella bestyrkning.

1. Notariell bestyrkning av köpeavtalet (escritura) respektive hypoteket hos valfri notarie på Mallorca.
2. Fastställ beskattningsunderlaget: det värde som anges i handlingen, dock minst valor de referencia enligt fastighetsregistret.
3. Notarien, Gestoría eller skatterådgivaren beräknar IVA och AJD enligt de regler som gäller på Balearerna.
4. Gör en egen taxering och betala via Modelo 600 hos ATIB.
5. Lämna in betalningsbekräftelsen till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) för registrering.

På själva handlingen tillkommer dessutom en andra, betydligt mindre avgift: cuota fija — en fast avgift per beskrivet ark av det officiella stämpelpappret (papel timbrado), för närvarande 0,30 € per ark. Den är oberoende av fastighetens värde och tas ut för varje notariehandling, även om ingen värdebaserad AJD ska betalas. Den egentliga värdebaserade AJD — alltså den som räknaren ovan beräknar — kallas däremot cuota gradual. De båda avgifterna är juridiskt åtskilda och tas ut parallellt på samma handling.

Eftersom tidsfrister och förfarandedetaljer kan variera mellan notariekontor och kommuner är det klokt att tidigt stämma av med din Gestoría eller din advokat vid bostadsköp i Spanien, så att betalningen görs i tid.

Vanliga misstag

1. Att förväxla AJD med ITP. En befintlig bostad innebär ITP, medan nyproduktion från en byggherre innebär IVA plus AJD. De tas aldrig ut samtidigt — en felaktig klassificering kan ge en kraftigt missvisande budget.
2. Att glömma AJD utöver IVA. Den som bara räknar in IVA i finansieringen missar ofta att AJD tillkommer som en separat kostnad.
3. Att förväxla AJD på köpehandlingen med AJD på hypoteksavtalet. Vid finansiering samtidigt som köpet tas AJD ut 2 gånger — 1 gång på köpehandlingen och 1 gång på hypoteksavtalet. Båda posterna ska tas med separat i budgeten.
4. Att likställa tröskelvärdet med taket. Värdegränsen från vilken en skattelättnad helt upphör och den värdeandel upp till vilken den lägre skattesatsen gäller är 2 olika belopp enligt 2 olika regelverk — de är inte samma sak.
5. Att räkna med skattelättnaden för personer under 30 utan hypoteksfinansiering. Den som betalar kontant uppfyller inte 1 av de 7 villkoren och får därför ingen skattelättnad — oavsett ålder eller övriga kriterier.
6. Att behandla den höjda AJD-satsen som en skattetabell. Till skillnad från ITP för befintliga fastigheter beskattas inte bara den del som överstiger värdegränsen högre när gränsen passeras, utan hela underlaget.
7. Att tillämpa gränsen på 5.000 kvadratmeter på nyproduktion. Denna arealgräns i mervärdesskattelagen gäller vidareförsäljning av en fristående villa, inte det första köpet från byggherren.
8. Att behandla byggavtalet på samma sätt som tomten. Tomten och byggavtalet omfattas av olika skattesatser — den som schablonmässigt räknar med ordinarie skattesats för båda överskattar avsevärt skatten på byggdelen.
9. Kontrollera inte fastighetsregistrets referensvärde först efter köpet. Om det är högre än köpeskillingen utgör det beskattningsunderlaget — och det avgör dessutom om en skattelättnad över huvud taget kan komma i fråga. Båda kan kontrolleras i förväg, men kan inte förhandlas i efterhand.
10. Ta inte över föråldrade skattesatser från gamla källor. Skattesatser, tak och värdegränser ändras genom lagar och förordningar. Utgå från det rättsläge som räknaren uppdaterar vid varje lagändring, inte från äldre artiklar eller tumregler.

Rättslig grund och aktuell status

IVA för nyproduktion grundar sig på den statliga Ley 37/1992 (LIVA) — art. 90 för ordinarie skattesats, art. 91 för den reducerade skattesatsen för bostäder samt art. 20.Uno.22º för avgränsningen mot en andra överlåtelse. AJD regleras i det baleariska Decreto Legislativo 1/2014: art. 15 (ordinarie skattesats), art. 17 (reducerade och mycket reducerade skattesatser), art. 17 bis (förhöjd skattesats), art. 19 quater (skattelättnad för personer under 30 år och personer med funktionsnedsättning), art. 19 quinquies (skattelättnad precio tasado) samt Disposición adicional quinta, som samlar tak och värdegränser. Beskattningsunderlag och fast avgift följer av det statliga Real Decreto Legislativo 1/1993 (art. 30 och art. 31). Under resultatet i räknaren ovan hittar du det aktuella rättsläget med länkar till originalkällorna — en separat källförteckning här skulle bara bli inaktuell, medan räknaren hålls uppdaterad vid varje lagändring.

Vanliga frågor

Vad händer sedan?

Efter att IVA och AJD har betalats och köpet har registrerats i fastighetsregistret är fastighetsköpet inte skattemässigt avslutat: Som fastighetsägare på Mallorca tillkommer löpande avgifter, framför allt den årliga fastighetsskatten IBI. Om du vill hyra ut bostaden bör du också sätta dig in i skattskyldigheten för hyresintäkter som icke-resident, och vid en senare försäljning blir andra skatter aktuella. Guiden allt om fastighetsköp på Mallorca ger en överblick över samtliga kostnader kring köpet, medan avsnittet Skatt & juridik samlar alla skatte- och juridikfrågor som rör din fastighet. Här är några konkreta ingångar:

• den årliga fastighetsskatten IBI — den årliga fastighetsskatten efter köpet
• vad som gäller för köpare utan spansk hemvist — särskilda villkor för köpare utan spansk hemvist
• en samlad översikt över köpkostnaderna — en samlad översikt över alla kostnader utöver IVA och AJD

Checklista före köpehandlingen

Det här bör du ha bockat av innan du träffar notarien:

• Nyproduktion eller befintlig bostad klarlagt → rätt skatt (IVA + AJD respektive ITP) inräknad
• Fastighetstyp kontrollerad: bostad, lokal, tomt eller extra parkeringsplats
• Fastighetsregistrets Valor de referencia kontrollerat (högre än köpeskillingen?)
• Värdegränsen för den höjda AJD-satsen beaktad
• Rätten till skattelättnad kontrollerad — både inkomstgräns OCH tak har bedömts var för sig
• Vid skattelättnad för personer under 30: alla 7 villkor har gåtts igenom var för sig, särskilt hypotekslånet
• Vid finansiering: AJD för hypotekshandlingen har planerats in separat
• Fristen för Modelo-600 finns i kalendern (1 månad från det notariella undertecknandet, ATIB)
• Jurist eller Gestoría har anlitats för inlämningen