Fastighetsköp i Spanien med tyskt eget kapital: Lombardlån, belåningsgrad och smart kapitalanvändning

Den som vill köpa en fastighet på Mallorca eller någon annanstans i Spanien och använder tyskt eget kapital för detta står inför en strategisk nyckelfråga: Hur satsar du dina pengar på ett sätt som gör att du förlorar så lite avkastning som möjligt, optimerar skattebördan och ändå uppfyller de stränga spanska finansieringskraven? Denna guide visar vilka finansieringsalternativ som fungerar vid ett fastighetsköp i Spanien med tyskt eget kapital – från den klassiska överföringen av eget kapital via Lombardkredit till belåning av befintliga fastigheter i Tyskland. Du får reda på hur mycket eget kapital du verkligen behöver, hur penningöverföringen dokumenteras korrekt och vilka skattemässiga justeringsmöjligheter du bör känna till.

Planerar du ett köp och vill veta vilken finansieringslösning som passar just din situation?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi diskuterar Lombardlån, belåningsgrad och överföring av eget kapital individuellt med dig
• En översikt över alla tillkommande kostnader vid köp på Mallorca

Varför eget kapital är så viktigt vid köp i Spanien

Spanska banker har en helt annan inställning till fastighetsfinansiering än tyska banker. Som icke-bosatt – det vill säga som köpare utan registrerad bostadsadress i Spanien – får du i regel högst 60 till 70 % av köp- eller taxeringsvärdet som bolån, varvid banken alltid utgår från det lägsta av de två värdena. Om det uppskattade värdet är lägre än köpeskillingen blir din finansiering motsvarande lägre.

Konkret innebär det att du måste täcka minst 30 % av köpeskillingen med egna medel – och dessutom alla tillkommande kostnader i samband med köpet. På Balearerna tillkommer, beroende på köpeskillingen, mellan 10 och 14 % (fastighetsöverlåtelseskatt ITP, notarieavgifter, registrering i fastighetsregistret, advokat). Erfarenhetsmässigt ligger kostnaderna för den som köper en begagnad fastighet snarare på 12 till 14 %, medan köpare av nybyggda fastigheter ligger på 12 till 13 %.

Obs! De indirekta kostnaderna kan NIE finansieras – de måste täckas helt med egna medel. Räkna hellre med 14 % än med 10 % för att undvika obehagliga överraskningar.

För många tyska köpare finns det egna kapitalet inte tillgängligt som dagspengar, utan är investerat: i värdepapperskonton, livförsäkringar, fondbundna försäkringar eller en avbetald fastighet i Tyskland. Det är just här som den egentliga strategin kommer in.

Alternativ 1: Traditionell överföring av eget kapital från Tyskland

Det enklaste sättet är att överföra pengar från ett tyskt konto till ett spanskt konto. Det låter enkelt – men juridiskt sett är det inte helt så enkelt, eftersom Spanien kräver fullständig dokumentation av pengarnas ursprung för alla betalningar i samband med fastighetsköp.

Du måste absolut ha:

1. Kontoutdrag som styrker pengarnas ursprung (löneutbetalningar, fastighetsförsäljning, gåva, arv m.m.)
2. Vid belopp från en fastighetsförsäljning: köpeavtal och skatteintyg
3. Vid gåvor eller arv: relevanta handlingar, i förekommande fall med apostillerad översättning
4. Bevis på att pengarna har beskattats i Tyskland

Observera: Spanska notarier och banker är skyldiga att genomföra kontroller mot penningtvätt. Ofullständig dokumentation kan leda till att notariemötet ställs in. Låt din advokat granska handlingarna i förväg.

Ett annat ämne är anmälningsplikten för belopp över 10 000 euro vid fysisk gränsövergång (kontanter). Banköverföringar omfattas inte av detta, men måste ändå dokumenteras. För mer information om hur man genomför en smidig överföring rekommenderar jag guiden ”Överföra pengar till Spanien vid fastighetsköp”.

Alternativ 2: Lombardlån – ta lån mot värdet av värdepappersportföljen istället för att sälja

En Lombardkredit är ofta den smidigaste lösningen för köpare med ett större värdepappersinnehav. Istället för att avsluta ditt värdepapperskonto och därmed utlösa kapitalvinstskatt på realiserade vinster, tar du helt enkelt ett lån mot det.

Så här fungerar det:

1. Du ställer ditt värdepapperskonto (aktier, fonder, ETF:er, obligationer och även livförsäkringar) som säkerhet hos en tysk eller österrikisk privatbank.
2. Banken beviljar dig ett lån – vanligtvis mellan 50 och 70 % av värdet på ditt värdepapperskonto, beroende på kvaliteten och volatiliteten hos de värdepapper som finns i kontot.
3. Med detta lån täcker du egenkapitalandelen och de tillkommande kostnaderna i samband med köpet av en fastighet i Spanien.
4. Ditt värdepapperskonto förblir fullt investerat och fortsätter att generera avkastning.

Obs! De faktiska belåningsgränserna beror i hög grad på sammansättningen av din portfölj. Enskilda aktier värderas ofta lägre än breda ETF:er eller statsobligationer. Rådgör i förväg med din bank eller privatbank.

Skattefördel: Den som inte avslutar sitt värdepapperskonto betalar ingen kapitalvinstskatt på upplupna bokförda vinster. Ju högre de orealiserade vinsterna i värdepapperskontot är, desto större är fördelen jämfört med en försäljning.

Kostnader för lombardkrediten: Räntorna på lombardkrediter ligger i regel över Euribor-referensräntan, men ofta betydligt lägre än räntorna på en spansk bolånekredit för icke-bosatta. Eftersom lombardkrediten oftast är kortfristig (fram till återbetalning genom senare uttag från värdepapperskontot eller andra inkomster) är de totala kostnaderna överskådliga.

Risk: Om värdet på ditt värdepapperskonto sjunker kraftigt (t.ex. på grund av marknadsoroligheter) kan banken utfärda en så kallad margin call – du måste då antingen tillföra ytterligare värden eller omedelbart återbetala en del av lånet. Se därför till att ha en tillräcklig buffert och utnyttja inte den maximala belåningsgränsen.

Alternativ 3: Lån mot en tysk fastighet som säkerhet

Den som äger en fastighet i Tyskland som är helt avbetald eller har god belåningsgrad har ytterligare ett alternativ: ett traditionellt lån från en tysk bank med den tyska fastigheten som säkerhet.

Enligt tillgänglig marknadsinformation är det möjligt att få finansiering från en tysk bank och säkerhet i Tyskland för köpet i Spanien upp till cirka 57,6 % av köpeskillingen. Resten kan täckas av ytterligare tyska lån. Detta är en viktig skillnad jämfört med en direkt spansk hypotekslån, där 70 % är det högsta beloppet.

Fördelar:

• Du förhandlar med din tyska huvudbank på ett språk du känner till och enligt villkor du är bekant med
• Inga spanska byråkratiska hinder vid kreditansökan
• Eventuellt lägre räntor beroende på kreditvärdighet och belåningsgrad

Nackdelar:

• Den tyska fastigheten belastas – detta binder kapital och begränsar den framtida flexibiliteten
• Räntor på ett tyskt lån för köp av en spansk semesterbostad är i regel inte avdragsgilla i Tyskland (inget avdrag för inkomstrelaterade kostnader, eftersom det är av privat karaktär)
• Den tyska banken godtar oftast inte den spanska fastigheten som säkerhet – risken ligger helt och hållet hos den tyska fastigheten

Observera: Låt alltid en skatterådgivare i förväg kontrollera om räntorna är avdragsgilla, särskilt om du vill hyra ut den spanska fastigheten. I så fall kan finansieringskostnaderna proportionellt dras av som avdragsgilla kostnader i samband med hyresintäkterna. Mer information finns i guiden ”IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna”.

Alternativ 4: Kombinationsmodell – eget kapital + spansk hypotekslån

Den vanligaste metoden i praktiken är kombinationsmodellen: Du tillför det nödvändiga egna kapitalet från någon av de källor som beskrivits ovan och tar dessutom ett spanskt bolån för resterande belopp.

Varför det kan vara klokt att ta ett spanskt bolån:

• Bolåneskulder minskar det skattepliktiga nettoförmögenhetsvärdet vid den spanska förmögenhetsskatten (mer om detta nedan)
• Beroende på tidpunkten kan de spanska bolåneräntorna vara relativt attraktiva
• Fastigheten i sig utgör säkerheten – dina tyska tillgångar förblir orörda

För all information om att ansöka om bolån som icke-bosatt, läs guiden ”Bolån för icke-bosatta i Spanien”.

Den baleariska ITP-skalan: Vad du faktiskt betalar

Fastighetsöverlåtelseskatten (ITP) är den största enskilda kostnadsposten vid köp av begagnade fastigheter. Den är progressivt graderad – varje nivå gäller endast för det belopp som faller inom den.

Beräknings exempel för en fastighet till 1 500 000 €:

För nybyggda fastigheter gäller mervärdesskatt (10 % IVA) plus stämpelskatt (AJD) istället för ITP. Den totala skatten är ungefär lika hög.

Förmögenhetsskatt på Mallorca: Varför bolån har en strategisk inverkan

På Balearerna finns en särdrag som har direkt betydelse för insatsen av eget kapital: den spanska förmögenhetsskatten (Impuesto sobre el Patrimonio).

För icke-bosatta på Mallorca gäller för närvarande ett avdragsbelopp på 3 000 000 € för nettoförmögenhet belägen i Spanien (gäller från och med den 1 januari 2024). Den som ligger under detta belopp måste visserligen redovisa skatten, men behöver inte betala den.

Om skattefriheten överskrids tillkommer en progressiv skatt med skattesatser mellan 0,28 % och 3,45 %. Kontakta en skatterådgivare för exakta tröskelvärden.

Strategisk hävstång: En inteckning på den spanska fastigheten minskar direkt det skattepliktiga nettovärdet – eftersom det är marknadsvärdet minus befintliga skulder som är avgörande. Den som köper en fastighet för 500 000 € helt kontant har 500 000 € i skattepliktig förmögenhet. Den som har finansierat 300 000 € av detta belopp med ett bolån har endast 200 000 €.

Detta kan – när det gäller fastigheter av mycket högt värde eller flera spanska tillgångar – utgöra ett viktigt skäl att, trots tillräckligt eget kapital, på ett målinriktat sätt ta upp en delfinansiering.

Observera: Det nuvarande skattefria beloppet på 3 000 000 € är inte politiskt hugget i sten. Om regeringen på Balearerna byts ut kan det återgå till det tidigare värdet på 700 000 €. Planera inte någon långsiktig struktur enbart utifrån det nuvarande skattefria beloppet.

NIE-nummer, spanskt bankkonto och dokumentation: Förberedelserna

Utan dessa tre grundläggande faktorer kan du inte köpa – oavsett hur mycket eget kapital du har:

1. Ansök om NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero): Utan NIE-nummer går det inte att teckna köpeavtal, öppna ett spanskt bankkonto eller betala skatt. Ansök om det så tidigt som möjligt – via det spanska konsulatet i Tyskland eller direkt i Spanien. Under högsäsong kan det förekomma väntetider.
2. Öppna ett spanskt bankkonto: Köpesumman betalas vid notarmötet med en bankcheck utställd av en spansk bank. Löpande kostnader (IBI, bostadsavgift, el, vatten) måste dras från ett spanskt bankkonto.
3. Bevis på medelens ursprung: Alla medel som används för köpet – oavsett om det sker direkt, som amortering av ett lån mot säkerhet eller som gåva – måste dokumenteras fullständigt. Samla in kontoutdrag, skattebesked, gåvobrev och arvsintyg i god tid.

För en detaljerad beskrivning av köpprocessen, se även guiden ”Rättsprocessen vid fastighetsköp i Spanien”.

Deutsche Bank eller en spansk bank: Vilket alternativ passar dig bäst?

De vanligaste misstagen vid användning av eget kapital

1. Överföra eget kapital utan uppgift om ursprung Den som bara överför pengar utan att ha några bevis på pengarnas ursprung riskerar att notarien skjuter upp mötet eller att banken spärrar kontot. Samla in alla bevis flera månader i förväg.

2. Räkna bort tillkommande kostnader från köpeskillingen De 10–14 % i tillkommande kostnader är inte förhandlingsbara och kan inte finansieras. Den som underskattar dem måste på kort sikt skjuta till eget kapital – eller ta ett dyrare nödlån.

3. Utnyttja lombardkrediten till maximal belåningsgrad Om värdet på portföljen sjunker samtidigt som köpet genomförs kan en margin call äventyra hela tidsplanen. Använd aldrig mer än 50–60 % av den teoretiska belåningsgränsen.

4. Skatteeffekterna i Tyskland ska inte granskas Om en lombardkredit är felaktigt utformad kan det leda till att avkastningen på värdepapperskontot inte längre är skatteförmånlig – särskilt när det gäller försäkringsbrev och försäkringskontrakt. Se till att detta kontrolleras i förväg.

5. Bortse från avdraget för kapitalandelar Köpare i segmentet över 3 miljoner euro glömmer ibland bort att belåningen minskar det skattepliktiga nettovärdet. Det kan innebära en skattebesparing på flera tusen euro per år.

6. Ta inte hänsyn till tasationsresultatet Om ”Tasación”-värdet (det officiella värderingsutlåtandet) är lägre än köpeskillingen beviljar den spanska banken endast finansiering utifrån ”Tasación”-värdet. Eget kapital måste då täcka skillnaden. Mer information finns i guiden ”Tasación – Fastighetsvärdering i Spanien”.

Vad händer därefter? Löpande kostnader och skatteplikt

Efter köpet är det dags för skattedeklarationen. Som icke-bosatt i Spanien har du följande löpande skyldigheter:

Om du hyr ut fastigheten tillkommer inkomstdeklarationer. Mer information finns i guiden ”Att deklarera hyresintäkter som icke-bosatt i Spanien”.

Checklista: Fastighetsköp i Spanien med tyskt eget kapital

• Köpeskillingen inkluderar 12–14 % i tillkommande kostnader
• NIE-nummer ansökt (i god tid – väntetider kan förekomma)
• Spanskt konto öppnat
• Fullständig dokumentation av ursprunget för alla använda medel
• Möjligheten till Lombardkredit har klargjorts med vår huvudbank/privatbank
• La tasación tiene un valor conocido o ha sido fijado
• Vald finansieringsform (rent eget kapital / Lombard / DE-belåning / kombination)
• Diskuterade skattekonsekvenser i Tyskland och Spanien med en rådgivare
• Advokat anlitad för due diligence (fastighetsregister, inteckningar, tillstånd)
• Bokningsavtalet har granskats före undertecknandet
• Notartiden planerad med tillräcklig marginal

Slutsats: Strategi slår snabbhet

När du köper fastighet i Spanien med tyskt eget kapital är det inte hur mycket pengar du har som avgör – utan hur du använder dem. Den som har ett välfyllt värdepapperskonto klarar sig ofta bättre med ett Lombardlån än med en dyr försäljning av värdepapper inklusive kapitalvinstskatt. Den som äger en avbetald fastighet i Tyskland kan belåna den och ändå behålla sin likviditet. Och den som ändå tar ett spanskt bolån får dessutom en ytterligare fördel när det gäller förmögenhetsskatten.

Riktlinjerna är tydliga: Minst 30 % eget kapital plus 12–14 % tillkommande kostnader, allt noggrant dokumenterat, NIE-nummer och spansk bankkonto ordnat i god tid. Den som känner till dessa grundregler och i god tid utformar finansieringsstrukturen tillsammans med en specialiserad rådgivare har den största fördelen jämfört med oförberedda köpare på en marknad som fortfarande är konkurrensutsatt.

📩 Låt oss diskutera just ditt fall – vi hjälper dig att hitta den rätta strukturen för ditt köp på Mallorca.

Officiella källor

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-skattesatser på Balearerna, förmögenhetsskatt): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR-blankett 210, förmögenhetsskatt): https://www.agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca (lokala skatter, IBI): https://www.conselldemallorca.net
• Registro de la Propiedad / Registratorer i Spanien (fastighetsregisteruppgifter): https://www.registradores.org
• Banco de España (reglering av bolån, konsumentinformation): https://www.bde.es
• Notariado.org – Statistik från Notariatsrådet (transaktionsdata): https://www.notariado.org