Finansiering i Tyskland eller Spanien

Finansiering i Tyskland eller Spanien: Vad passar ditt köp?

När du köper en bostad på Mallorca kan du belåna en tysk fastighet eller ta ett spanskt bolån med den köpta bostaden som säkerhet. Kalkylatorn jämför belåningsutrymme, kostnader för att ställa säkerhet, beräknade räntor och effekten på den spanska förmögenhetsskatten (Impuesto sobre el Patrimonio) i separata avsnitt. För det skattemässiga skuldavdraget är det den dokumenterade användningen av lånekapitalet som avgör; enbart var säkerheten finns gör inte det ena alternativet mer fördelaktigt.

Så räknar vi

Med den tyska lösningen säkrar du lånet med en Grundschuld: en rättighet som registreras i fastighetsregistret och som gör att banken kan få betalt ur den tyska fastigheten om återbetalningen uteblir. Du använder pengarna till köpet i Spanien. Med den spanska lösningen fungerar den köpta bostaden som hypotekssäkerhet.

Belåningsutrymme: Räcker säkerheten för ditt lån?

Tyskt utrymme = fastighetsvärde × bankens belåningsgräns − befintlig kvarvarande skuld. Negativa resultat sätts till noll. Belåningsgränsen är den andel av fastighetsvärdet som din bank bedömer som möjlig att finansiera, inte en lagstadgad kvot.

Spanskt utrymme = det lägre av köpeskillingen och värderingsvärdet × bankens belåningsgräns. Värderingsvärdet kommer från Tasación, värderingsutlåtandet för spansk bostadsfinansiering. Formeln är ett försiktigt antagande till att börja med. Ett registrerat maximalt lånebelopp enligt bankens erbjudande ersätter värderingen.

Om utrymmet inte räcker för ditt finansieringsbehov visar kalkylatorn finansieringsgapet och döljer kostnads- och skatteresultaten för det alternativet. Att utrymmet räcker är ännu inget lånelöfte: din bank granskar inkomst, befintliga åtaganden, prioritetsordningen i fastighetsregistret och säkerheten.

Kostnader för att ställa säkerhet i grundfallet

Den tyska beräkningen följer Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Utgångspunkten är avgiftsvärdet, alltså det belopp som avgifterna beräknas på: För en Grundschuld är det enligt § 53 Abs. 1 GNotKG dess nominella belopp, det säkerhetsbelopp som fastställs i handlingen. Det kan skilja sig från det utbetalda lånebeloppet.

Den fulla avgiften framgår av tabell B, som är uppbyggd i steg: Inom varje värdeintervall ökar den med ett fast belopp för varje påbörjat ytterligare belopp. När värdeintervallet ändras ändras både steglängden och tillägget. Bestämmelsen finns i § 34 GNotKG, och kalkylatorn visar tabellbeloppet. Det allmänna minimibeloppet för en avgift är 15 €.

Beurkundung är det notariella förfarande där innebörden av din förklaring klargörs juridiskt och dokumenteras i en urkund. I normalfallet utgör de sammanhörande förklaringarna om uppläggandet av en Grundschuld ett gemensamt förrättningsärende. Kalkylatorn beräknar då:

• Notarieavgift: tabellavgift × 1, minst 60 €, enligt KV 21200. KV står för kostnadsförteckningen i GNotKG.
• Schablonavgift för post och telekommunikation: 20 % av notarieavgiften, dock högst 20 €, enligt KV 32005.
• Mervärdesskatt: 19 % på notarieavgiften och schablonavgiften, enligt KV 32014 tillsammans med § 12 Abs. 1 UStG.
• Avgift för fastighetsregistret: tabellavgift × 1 för Buchgrundschuld enligt KV 14121. Den registreras utan något ytterligare Grundschuldbrief. För Briefgrundschuld, där ett Grundschuldbrief dessutom utfärdas, gäller i stället faktorn 1,3 enligt KV 14120.

Tyska säkerhetskostnader = notarieavgift + schablonavgift + mervärdesskatt på dessa notarieavgifter + avgift för fastighetsregistret. Domstolsavgiften till Grundbuchamt är inte mervärdesskattepliktig. Du kan läsa om avgiftsposterna i Kostenverzeichnis des GNotKG och om skattesatsen i § 12 UStG.

Dina spanska kostnader = kostnaden för Tasación + lånebelopp × avtalad provisionssats. Det handlar om comisión de apertura, den avtalade engångsprovisionen för att tillhandahålla lånet. Ange den bara om den ingår i ditt erbjudande. Kostnaden för värderingen och provisionen hämtas från ditt erbjudande, inte från någon officiell avgiftstabell.

För den spanska bostadsfinansiering som behandlas här står banken sedan 16.06.2019 för följande kostnader vid uppläggandet av hypoteket:

• Gestoría: handläggningstjänsten för de administrativa stegen kring lånet, enligt Art. 14.1.e).i Ley 5/2019.
• Notarie: avgifterna för handlingen om hypotekslånet, enligt Art. 14.1.e).ii Ley 5/2019. Den som begär ytterligare bestyrkta kopior betalar för dem.
• Registro de la Propiedad: det spanska fastighetsregistret och registreringen av säkerheten där, enligt Art. 14.1.e).iii Ley 5/2019.

Denna fördelning enligt Art. 14 Ley 5/2019, den spanska lagen om bostadskrediter (LCCI), gäller lånet. Kostnaderna och skatterna vid bostadsköpet tillkommer.

AJD, den spanska skatten på vissa notariellt upprättade rättshandlingar (Actos Jurídicos Documentados), har en egen rättslig grund: Vid ett hypotekslån är långivaren skattskyldig för den sedan 10.11.2018. Detta regleras i Art. 29 TRLITPAJD, den sammanställda lagtexten om överlåtelseskatt och dokumentavgift, ändrad genom RDL 17/2018. LCCI är alltså inte den rättsliga grunden för denna skattskyldighet.

För den värdebaserade AJD är det enligt Art. 30 responsabilidad hipotecaria som räknas: det sammanlagda hypoteksansvar som anges i handlingen, inklusive säkerställda tilläggsanspråk. Art. 31 reglerar den fasta och den värdebaserade skattesatsen. Eftersom kalkylatorn inte frågar efter detta ansvarsbelopp anger den AJD som en bankkostnad utan belopp. Enbart lånebeloppet skulle inte vara ett tillförlitligt beräkningsunderlag.

Ränta i beräkningsexemplen: samma löptid, lån som återbetalas fullt ut

Räntejämförelsen gäller 2 amorterande eurolån med fast nominell ränta och samma löptid: när lånet löper ut är hela kapitalet återbetalat. Lånebeloppet och löptiden är desamma, medan de erbjudna nominella räntorna kan skilja sig åt. TIN (Tipo de Interés Nominal) är den spanska benämningen på nominell ränta.

Månadsannuiteten, alltså den regelbundna betalningen som består av ränta och amortering, beräknas enligt formeln M = K × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ). K är lånekapitalet, i är den årliga nominella räntan uttryckt som decimaltal och delad med tolv, och n är antalet månadsbetalningar. För ett räntefritt lån är betalningen kapitalet delat med antalet månader.

Månadsräntan beräknas på det återstående kapitalet, och resten av betalningen amorterar skulden. Kalkylatorn summerar räntan i amorteringsplanen, som avrundas till cent, inklusive den justerade slutbetalningen. Den första betalningen görs månaden efter utbetalningen.

Vid kortare räntebindningstid görs ingen räntejämförelse; kalkylatorn hittar inte på någon ränta för efterföljande finansiering. Rörliga eller blandade räntor, amorteringsuppehåll och lån där kapitalet återbetalas först i slutet omfattas inte av modellen. Övriga delar är fortfarande tillgängliga vid kortare räntebindningstid; redovisade restskulder är fortfarande prognoser baserade på modellens räntor.

Förmögenhetsskatt: återstående kapital och användning av medel för varje alternativ

Skattedelen utgår från att du är icke-resident, alltså inte skattemässigt bosatt i Spanien. För förmögenhetsskatten gäller då obligación real, begränsad skattskyldighet för tillgångar som finns i Spanien eller kan utövas där. Utöver förmögenhetsskatten tar kalkylatorn hänsyn till ITSGF, den statliga solidaritetsskatten på stora förmögenheter (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas).

Skatteeffekt = beräknad skatt utan avdrag för lån − beräknad skatt med tillåtet avdrag för lån. Skatteår, tillgångar och val av region är desamma för båda alternativen. Varje alternativ använder sitt eget kapitalsaldo per 31 december under det valda året, eftersom amorteringarna kan utvecklas olika.

För bostaden använder modellen det högre värdet av köpeskillingen och det kända taxeringsvärdet samt lägger till dina övriga spanska tillgångar som inte är undantagna från skatt. Taxeringsvärdet är det officiella värdet i det spanska fastighetsregistret. Enligt Art. 10 Ley 19/1991 måste även ett värde som för andra skatter har fastställts eller granskats av myndigheten beaktas, om det är högre. Kalkylatorn frågar inte efter detta tredje värde; om det finns räcker modellens värdering inte för din deklaration.

Sammanställningen går från bruttoförmögenhet via avdragsgilla skulder och grundavdrag till förmögenhetsskatt och kompletterande ITSGF. Kalkylatorn hämtar grundavdrag och skikt för skatteåret. Ett skuldavdrag minskar bara skatten om det sänker den skatt som annars ska betalas. För skatteår som ännu inte har avslutats ser du en prognos enligt det registrerade rättsläget.

Det här behöver du planera för utanför jämförelsen

Du får skillnaden i kostnader för säkerheter och skillnaden i modellräntor var för sig. Kalkylatorn utser inte någon finansieringslösning som totalt sett är billigare. I din fullständiga finansieringsplan behöver du särskilt lägga till följande poster:

• avgifter för handläggning och administration enligt KV 22110 ff. för ytterligare notariella åtgärder;
• ytterligare självständiga notarieärenden utanför grundfallet enligt § 109 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG;
• avveckling av båda säkerheterna när finansieringen avslutas;
• ränta på beviljat men ännu inte utnyttjat kapital;
• Förmedlings- och värderingskostnader utöver den uttryckligen angivna Tasación, särskilt hos den tyska banken, samt ytterligare bestyrkta kopior och andra utlägg;
• Alternativkostnaden för det bundna egna kapitalet, alltså den möjliga avkastning du går miste om genom att använda det.

Den här avgränsningen gör kalkylatorn användbar: du ser den beräkningsbara skillnaden och kan lägga till övriga poster från dina offerter. Tillgänglig likviditet och en obelånad tysk fastighet värderar du utifrån din egen planering.

Särskilda fall

Ett högre pantbrevsbelopp eller ett pantbrev

Ange pantbrevets nominella belopp från bankformuläret. Ett högre belopp än lånet kan medföra högre avgifter; senare amorteringar sänker det inte automatiskt. Om det är ett registrerat pantbrev eller ett fysiskt pantbrev påverkar det inskrivningsavgiften, men inte faktorn för avgiften för notariebestyrkandet. Om du vill återanvända eller överlåta ett befintligt pantbrev behöver du en separat kostnadsberäkning: kalkylatorn utgår i grundfallet från ett nytt upplägg.

Tasación understiger köpeskillingen

En lägre värdering kan minska låneutrymmet. Du täcker mellanskillnaden med ytterligare egna medel, en annan finansieringslösning eller ett lägre köpeskilling. En högre värdering höjer inte utrymmet i grundantagandet över gränsen som beräknas utifrån köpeskillingen. Ordna värderingen innan du gör en bindande reservation utan finansieringsvillkor. Förberedelserna beskrivs i Tasación – Immobilienbewertung in Spanien.

Eget kapital, köpkostnader och en kombination av alternativen

När du beräknar ditt likviditetsbehov räknas hela förvärvet in: nödvändiga egna medel = köpeskilling + köpkostnader − faktiskt tillgängliga låneutbetalningar. Räkna dessutom med köpskatter, notarie och lagfartsinskrivning samt juridisk hjälp. Vid köp av en begagnad bostad är vanligtvis överlåtelseskatten ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) relevant; den progressiva skalan belastar den del av köpeskillingen som faller inom respektive nivå. Vid en skattepliktig försäljning av nyproduktion tillkommer vanligtvis den spanska momsen IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) och AJD på köpet. Beloppen hittar du under Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Ett ytterligare tyskt lån eller ett värdepapperskredit kan ge likviditet, men är fortfarande en skuld och ska ingå i kreditprövningen. Beräkna hela din köpbudget här:

Du kan kombinera egna medel med ett spanskt hypotekslån. Personligt ansvar, borgen och ytterligare säkerheter framgår av avtalen. En uppdelning mellan flera samtidiga lån kräver en egen planering; jämförelsen granskar varje alternativ utifrån samma finansieringsbehov.

Skuldavdraget avgörs av penningflödet

En tysk säkerhet utesluter inte spanskt skuldavdrag. Art. 9.Cuatro Ley 19/1991 nämner vid obligación real, utöver belastningar på spanska tillgångar, uttryckligen así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes: även skulder för kapital som har investerats i dessa tillgångar. För ditt köp innebär det att ett tyskt lån kan vara avdragsgillt om du kan styrka att det har använts för den spanska fastigheten. Avgörande är kopplingen till den icke undantagna tillgången. Regeln finns i Art. 9 Ley 19/1991.

Omvänt räcker det inte med ett hypotekslån på den spanska fastigheten om pengarna varken användes för förvärvet eller för en investering i fastigheten. Den spanska skattemyndigheten AEAT förklarar detta undantag med hänvisning till Tribunal Supremo, Spaniens högsta domstol: STS 167/2023 av den 13.02.2023. Att i efterhand belåna fastigheten för andra utgifter ger därför inte avdrag enbart på grund av den spanska säkerheten. Se AEAT:s förklaring om avdragsgilla skulder.

Som skattskyldig kan du styrka detta med alla bevismedel som är tillåtna enligt lag. AEAT bekräftar uttryckligen att det vid privata lån är den dokumenterade användningen för köp av fastighet som räknas, oavsett lånetyp. Se därför till att låneavtal, utbetalningsunderlag, kontoutdrag och köpeskillingsbetalning hålls samman så att kapitalflödet går att följa. En inskrivning i fastighetsregistret ersätter inte denna koppling. En förklaring finns i AEAT:s handbok om begränsad skattskyldighet för förmögenhetsskatt.

Det som får dras av är den styrkta återstående kapitalskulden per 31 december, inte det ursprungliga lånebeloppet och inte det registrerade ansvarsbeloppet. Ränta är aldrig avdragsgill vid detta skuldavdrag. Art. 25 och Art. 29 Ley 19/1991 reglerar skuldernas värdering och beskattningstidpunkten.

Ange statusen för underlagen för varje väg. Om lånet har använts för flera ändamål behöver du den del som fortfarande återstår vid årets slut och som kan styrkas höra till den spanska fastigheten. Den ursprungliga andelen av köpeskillingen räcker inte utan en fördelning av senare amorteringar. Om fördelningen är oklar visar kalkylatorn ett intervall mellan inget och fullt avdrag, inte en garanterad besparing.

Lombardlån som tredje alternativ

Ett lombardlån är ett lån med pantsatta värdepapper som säkerhet. Din depå förblir investerad; bara genom att ta lånet realiserar du inga kursvinster från en försäljning. Löpande avkastning kan fortfarande vara skattepliktig och framtida avkastning är osäker. Kreditutrymmet beror på vilka värdepapper banken godtar och bankens värderingsavdrag.

Om belåningsvärdet sjunker kan banken kräva ytterligare säkerheter eller återbetalning. Detta krav på ytterligare säkerhet kallas Margin Call. Om du inte kan uppfylla det riskerar de pantsatta värdepapperen att säljas. Planera för likviditet vid kursfall och återbetalning, och kontrollera räntejusteringar samt uppsägningsrätt. För försäkringspolicys tillkommer frågor om deras belåningsbarhet och avtalsföljder.

Ett depålån är inte automatiskt billigare och är fortfarande lånat kapital. Det omfattas inte av de 2 modellerade fastighetslånen. Även ett eventuellt spanskt skuldavdrag för detta lån beror på att kapitalets användning kan styrkas.

Tidsfrister och formulär

Identifikation, konto och förberedelser inför köpet

Ansök i god tid om din NIE, det spanska identifikationsnumret för utländska personer (Número de Identidad de Extranjero). Du behöver det för den skattemässiga hanteringen av köpet, även om ditt lån kommer från Tyskland. Det visar i sig inte att du är skatterättsligt bosatt i Spanien. Du kan ansöka via behörigt spanskt konsulat eller i Spanien. Bland handlingarna finns ansökningsblanketten EX-15 och avgiftsblanketten Modelo 790, Código 012; behörig myndighet informerar dig om den aktuella processen. Den statliga översikten över NIE-ansökan förklarar ansvarsfördelningen och formulären.

Stäm av med din bank om erbjudandet eller den överenskomna betalningshanteringen förutsätter ett spanskt konto. Det kan underlätta lån och löpande betalningar. Samordna bankcheck eller överföring, framförhållning och tillgången till köpeskillingen med banken, säljaren och notariekontoret; alla betalningar måste inte gå via ett spanskt konto.

Låt kontrollera äganderätt, belastningar, tillstånd och avtal innan du gör en bindande reservation. Samordna finansieringsbesked, betalning och fullmakter. Processen fram till lagfart förklaras i Rättsprocessen vid fastighetsköp i Spanien.

Styrk pengarnas ursprung och hur de används

Banken och notariekontoret måste kontrollera ursprunget för de medel som används. Förbered handlingarna före överföringen och be om besked om vilka underlag, översättningar eller bestyrkanden som krävs i ditt fall. Beroende på var pengarna kommer från behöver du särskilt:

• Kontoutdrag och inkomstunderlag för sparade medel;
• Köpeavtal och betalningsunderlag för intäkter från fastigheter eller värdepapper;
• Gåvo- eller arvshandlingar, inklusive relevanta skatteunderlag;
• Låneavtal och utbetalningsunderlag för en tysk belåning eller ett lombardlån;
• efterföljande underlag för överföringen och köpeskillingen vid användning i Spanien.

Du måste styrka pengarnas ursprung och användning var för sig. Ofullständiga underlag kan försena godkännandet av betalningen och köpet. Om användningen inte kan styrkas saknas dessutom underlag för skuldavdraget.

Vid gränsöverskridande betalningar bör du också kontrollera anmälningsskyldigheten enligt den tyska Außenwirtschaftsverordnung (AWV). Överföringar mellan dina egna konton och den efterföljande betalningen till en utländsk säljare bedöms separat. För kontanttransporter gäller särskilda regler. Guiden Överföra pengar till Spanien vid fastighetsköp vägleder dig genom överföringen och dokumentationen, och Bundesbank förklarar privatpersoners betalningsanmälningar.

Underlag före det spanska låneavtalet

Innan avtalet ingås får du FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), det standardiserade europeiska informationsbladet för lån, och FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) med särskilda avtalsrisker. Räkna med den lagstadgade framförhållningen samt notarierådgivning och granskning i förväg. Grunden finns i Art. 14 och 15 Ley 5/2019. Förberedelserna beskrivs i Hypotek som icke-resident i Spanien.

Beräknaren förutsätter ett och samma förlopp: köp, upprättande av inteckning, låneavtal och utbetalning sker under samma månad. Om stegen sker under olika månader eller enligt olika rättslägen återger den gemensamma datumangivelsen inte ditt fall fullt ut. Skattebrytdagen vid årsskiftet är separat från detta.

Skattedeklarationer och löpande kostnader efter köpet

För förmögenhetsskatten används Modelo 714 och för ITSGF Modelo 718. Om du måste deklarera respektive betala skatt är olika frågor: även utan skattebetalning kan du behöva lämna en förmögenhetsskattedeklaration om din bruttoförmögenhet når rätt nivå. Kontrollera vilka villkor, fribelopp och deklarationsperioder som gäller för ditt skatteår med hjälp av förmögenhetsskatteberäknaren som länkas nedan och dess källor.

Räkna också med kommunal fastighetsskatt IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), samfällighetsavgifter och löpande försörjning. Inkomstskatten för icke-residenta, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), hanteras via Modelo 210 och kan tas ut för en bostad som du använder själv eller som står tom, även utan faktiska hyresintäkter. Betalnings- och deklarationstiderna beror på respektive skatt, användningssätt och kommun.

Vid uthyrning skiljer du på skuldavdraget i förmögenhetsskatten och ett eventuellt ränteavdrag i inkomstskatten. För en semesterbostad som enbart används privat är finansieringsräntan inte en avdragsgill kostnad vid uthyrning. För uthyrda objekt beror det på bosättningsstatus, användning och hur kostnaderna hänförs. Guiden om IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna behandlar den spanska inkomstskatten för residenta. Som icke-resident hittar du relevant information under Beskatta hyresintäkter som icke-resident i Spanien.

Rättslig grund och status

Beräknaren hämtar avgifter, skattesatser och skattetabeller från det underliggande registret. Avgörande är den valda månaden för köpet och finansieringen samt det separata skatteåret. Den tyska kostnadsberäkningen stöder ärenden från 01.06.2025; för tidigare tidpunkter lämnar den inga uppgifter om avgifter. Beräknaren visar vilket rättsläge och vilka källor som har använts tillsammans med resultatet. Bankräntor, belåningsgränser, värderingskostnader och provisioner utgår från dina egna offertuppgifter.

• Tysk säkerhet: GNotKG, särskilt § 34 med tabell B, § 53 Abs. 1 om nominellt belopp, § 109 Abs. 2 Nr. 3 om notariehandlingens föremål samt KV 21200, 14121, 14120, 32005 och 32014. Därtill kommer § 12 Abs. 1 UStG om mervärdesskatt på notarieavgifterna.
• Spanska lånekostnader: Art. 14.1.e).i–iii och Art. 14.4 Ley 5/2019 om kostnadsfördelning och avtalad uppläggningsavgift.
• AJD: Art. 29, 30 och 31 TRLITPAJD om skattskyldig, beskattningsunderlag samt fast och värdeberoende skattesats. Ändringen av vem som är skattskyldig gjordes genom RDL 17/2018.
• Förmögenhetsskatt: Ley 19/1991, särskilt Art. 9.Cuatro, Art. 10, Art. 25 och Art. 29 samt tilläggsbestämmelsen om val av regionala regler för icke-residenta. För avdrag för skulder och rättspraxis är AEAT-förklaringen ovan, med STS 167/2023, vägledande.
• ITSGF: Art. 3 Ley 38/2022; beräkningen och samspelet med förmögenhetsskatten förklaras i den relaterade förmögenhetsskattekalkylatorn.

Relaterade kalkylatorer

• Bolånekalkylator Spanien: Kontrollera månadsbetalningen och amorteringsplanen för ditt spanska lån.
• Bolånekostnader Spanien: Få en mer detaljerad uppdelning av kostnaderna kring ditt spanska lån.
• Förmögenhetsskattekalkylator Balearerna: Kontrollera förmögenhetsskatt och ITSGF samt informationen om Modelo 714 och Modelo 718.
• Köpebudget för icke-residenta: Räkna ut vilket köpeskilling som passar dina tillgängliga medel och kostnaderna vid köpet.