Att köpa en semesterbostad på Mallorca: lägen, finansiering och juridiska särdrag

Den som vill köpa en semesterbostad på Mallorca år 2026 möter en marknad som har genomgått en grundläggande förändring: en stark internationell efterfrågan möter ett allt knappare utbud, samtidigt som nya regler – framför allt stoppet för utfärdandet av licenser för semesteruthyrning enligt Decreto 4/2025 – skriver om spelreglerna. Samtidigt lockar ön fortfarande med stabila värdestegringar, ett välutbyggt hypotekssystem och en transparent köpprocess som sköts av notarie. Denna guide visar dig vilka lägen som för närvarande har störst substans, hur du som icke-bosatt ordnar finansiering, vilka skatter och tidsfrister som verkligen gäller och var de vanligaste juridiska fallgroparna finns – från fastighetsregisterkontroll till frågan om ETV-licensen.

Funderar du på att köpa en semesterbostad på Mallorca – och vill undvika obehagliga överraskningar?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi kopplar ihop dig med granskade advokater och lokala experter
• Alla köpguider i översikt

Varför Mallorca förblir en attraktiv plats för semesterbostäder 2026

Mallorca är det mest efterfrågade semestermålet i det tyskspråkiga området – och detta återspeglas på fastighetsmarknaden. Enligt marknadsrapporter från våren 2026 växer fastighetsmarknaden på ön totalt med cirka 9,8 %, där lyxsegmentet anses vara den viktigaste tillväxtmotorn. Internationellt kapital – inte bara från Tyskland och Österrike, utan i allt högre grad även från Nordeuropa och länder utanför Europa – koncentreras till ett geografiskt begränsat utbud. Nya byggtomter finns knappt tillgängliga; naturskyddsområden (ANEI) och Tramuntana, som är ett UNESCO-världsarv, blockerar stora delar av ön för all nybyggnation. Detta driver upp priserna strukturellt.

Samtidigt innebär de skärpta reglerna – särskilt när det gäller lagstiftningen om semesteruthyrning – att den rena investeringslogiken ”köpa och omedelbart hyra ut” idag kräver noggrannare planering än för fem år sedan. Den som känner till de rättsliga ramarna och hittar rätt fastighet köper in sig i en marknad med långsiktigt stabilt värde.

De bästa lägena för en semesterbostad – region för region

Mallorca kan grovt indelas i fem köpregioner som skiljer sig avsevärt åt vad gäller prisnivå, karaktär och uthyrningspotential. Följande tabell ger en översiktlig bild utifrån aktuella marknadsobservationer:

Obs! Priserna per kvadratmeter varierar avsevärt inom varje region beroende på läge, fastighetens skick och utrustning. En översikt över aktuella kvadratmeterpriser hittar du i guiden om fastighetspriser på Mallorca.

I sydväst gäller följande: Fastigheter i Puerto Andratx ligger sedan länge i det övre prissegmentet – villor med havsutsikt och pool kostar ofta mer än 3 miljoner euro. I norr och sydöst finns däremot fortfarande fincas och lantgårdar i det mellersta sexsiffriga prisintervallet, om man är beredd att räkna med renoveringsbehov.

Rättsliga grunder: Vad du behöver veta innan du skriver under

Det spanska notariesystemet skiljer sig väsentligt från det tyska

Den avgörande skillnaden: En spansk notarie är en handlingstjänsteman, inte en neutral juridisk rådgivare. Han bestyrker underskrifterna och kontrollerar de formella kraven – en omfattande juridisk rådgivning till båda parter, såsom är brukligt i Tyskland, ingår inte i hans uppdrag. Det innebär att du behöver en oberoende spansk advokat (abogado) som uteslutande företräder dina intressen. Snåla inte på detta.

Oumbärligt: NIE-nummer och fastighetsregisterkontroll

Innan du undertecknar något avtal behöver du ett spanskt skatteidentifikationsnummer för utlänningar – NIE (Número de Identificación de Extranjero). Utan NIE går det varken att upprätta ett notariatsbevis eller öppna ett spanskt bankkonto.

Samtidigt beställer din advokat ett fullständigt utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple). Detta visar vem som faktiskt är registrerad samt om det finns hypotek, fastighetspant, servitut eller andra belastningar på fastigheten. Även obetalda kommunalskatter (IBI) eller icke-registrerade tillbyggnader och ombyggnader framgår då. Mer information finns i guiden ”Kontrollera fastighetsregistret i Spanien”.

Bokningsavtal och preliminärt köpeavtal (arras)

Den typiska spanska köpprocessen sker i flera steg:

1. Reservationsavtal (Contrato de Reserva): Säkerställer att fastigheten preliminärt reserveras åt dig; du betalar en första reservationsavgift. Mer information finns under Reservationsavtal Spanien.
2. Förhandsavtal med handpenning (Contrato de Arras Penitenciales): Vanligtvis 10 % av köpeskillingen. Vid ömsesidig ångerrätt gäller följande: Om du som köpare drar dig ur affären förlorar du handpenningen; om säljaren drar sig ur måste han återbetala det dubbla beloppet.
3. Notariatsbevis (Escritura de Compraventa): Slutgiltig överlåtelse av äganderätten; samtidigt förfaller alla tilläggskostnader i samband med köpet till betalning.
4. Registrering i fastighetsregistret: Detta ska ordnas omedelbart efter att avtalet har upprättats; först då är du fullständigt skyddad.

Hela förfarandet, inklusive tidsfrister, beskrivs i guiden ”Fastighetsköp: Förfarande”.

Kostnader i samband med köpet: Vad du verkligen kan räkna med

Om du som icke-bosatt planerar att köpa en befintlig fastighet på Mallorca bör du i regel räkna med att köpkostnaderna uppgår till mellan 10 och 14 % av köpeskillingen. De största kostnadsposterna är:

Balearernas ITP-trapp (befintliga fastigheter)

Balearerna tillämpar en differentierad fastighetsskatt beroende på köpeskillingen. De aktuella skattesatserna enligt ATIB:

Observera: Skattesatsen är progressiv – den högre skattesatsen gäller endast för den del som överskrider tröskelvärdet. Kontrollera alltid de aktuella skattesatserna hos ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) eller låt din advokat beräkna dem. Alla tillkommande kostnader i detalj finns under ”Tillkommande kostnader vid köp på Mallorca”.

ETV-licenser och semesteruthyrning: Det nya rättsliga ramverket 2025/2026

Det är för närvarande den mest känsliga frågan när man köper en semesterbostad på Mallorca. Genom dekret 4/2025 har den baleariska regeringen fryst utfärdandet av nya licenser för semesteruthyrning (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas). Vad detta innebär konkret:

• För närvarande utfärdas inga nya ETV-licenser.
• Befintliga licenser som är knutna till fastigheten och inte till ägaren kan överlåtas under vissa förutsättningar – vilket gör dem till ett värdefullt köpargument.
• En fastighet utan ETV-licens får inte hyras ut till semesterfirare på kort sikt; endast långtidsuthyrning (12+ månader) eller medellångtidsuthyrning är lagligt tillåten.

Observera: Den som köper en fastighet utan ETV-licens och ändå tar emot semestergäster riskerar höga böter. Kontrollera alltid licensstatusen innan du undertecknar avtalet – och se till att licensen uttryckligen överlämnas till dig i köpeavtalet.

Objekt med befintlig ETV-licens säljs med en motsvarande tilläggskostnad. Så här fungerar en överlåtelse: Överlåtelse av ETV-licens på Mallorca. Alla detaljer om licenskravet: ETV-licens på Mallorca.

Finansiering som icke-bosatt: Deutsche Bank eller spansk bolån?

Båda alternativen är genomförbara – de har olika egenskaper. De viktigaste skillnaderna:

Vad du behöver veta om finansieringsplanering

Icke-bosatta måste i regel tillföra minst 30–40 % eget kapital, eftersom bankerna på Balearerna sällan finansierar mer än 60–70 % av taxeringsvärdet för utländska köpare som inte är skattemässigt bosatta i Spanien. Taxeringsvärdet (Valor de Tasación) motsvarar inte nödvändigtvis köpeskillingen – ofta ligger det under detta, vilket ökar den faktiska finansieringsbristen.

En taktiskt intressant aspekt: Den som tar ett spanskt bolån minskar därmed fastighetens nettoförmögenhetsvärde för den spanska förmögenhetsskatten, eftersom skulder är avdragsgilla. Detta kan vara skattemässigt relevant för fastigheter som överstiger gränsen för skattefriheten – mer om detta i nästa avsnitt.

Spanska banker begär vanligtvis följande handlingar:

• De senaste två till tre inkomstskattebesluten (Tyskland: Steuerbescheid)
• Aktuella lönebesked eller resultaträkning för egenföretagare
• Kontoutdrag från de senaste 3–6 månaderna
• Fullständig dokumentation av eget kapitalets ursprung (förebyggande av penningtvätt)

Vid penningöverföringar till Spanien gäller särskilda anmälningsskyldigheter – läs mer under ”Överföra pengar till Spanien ” och ”AWV-anmälningsskyldighet Spanien”. Alla detaljer om bolån finns under ”Bolån på Mallorca”.

Skatter under ägandetiden och vid försäljning

Årliga skatter

Som ägare till en semesterbostad på Mallorca har man vissa regelbundna skatteförpliktelser:

Mer information om förmögenhetsskatten: Fradragsgränsen på Balearerna höjdes till 3 000 000 € den 1 januari 2024. Om din nettoförmögenhet i Spanien understiger detta belopp finns det visserligen en anmälningsplikt, men ingen faktisk skattebelastning. Om gränsen överskrids tillämpas en progressiv skatteskala med skattesatser mellan 0,28 % och 3,45 %. En möjlig strategi är att fördela ägandet mellan flera personer (t.ex. ett äkta par) för att inte överskrida gränsen per person. Mer information finns under Förmögenhetsskatt i Spanien.

Om IBI-skatten: IBI-skatten i Spanien.

Vid försäljning

Vid en senare försäljning tillkommer Plusvalía (kommunal värdeökningsskatt på fastighetens ökade fastighetsvärde) samt inkomstskatt på den faktiska värdeökningen. Som icke-bosatt dras dessutom en källskatt på 3 % av köpeskillingen direkt av, vilken räknas av mot den slutliga skatteskulden. Alla detaljer finns under Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.

Särskilda juridiska risker: Det som bara experter känner till

Olagliga byggnader och olagliga tillbyggnader

Spanien – och särskilt Mallorca – har en lång historia av informella byggnadsåtgärder. Poolterrasser, gästhus, garage eller utbyggnader på vindsvåningen som uppförts utan bygglov kan sänka köpeskillingen eller medföra juridiska problem. Viktigt: Det som står i fastighetsregistret stämmer ofta inte överens med det faktiska tillståndet. Låt en lokal arkitekt eller teknisk sakkunnig kontrollera fastigheten för att se om uppgifterna i fastighetsregistret, fastighetsbeskrivningen och det faktiska tillståndet stämmer överens. Mer information finns under ”Identifiera olagliga tillbyggnader ” och ”Legalisera olagliga byggnader på Mallorca”.

Ley de Costas – Kustskyddslagen

Fastigheter nära havet kan omfattas av den spanska kustskyddslagen (Ley de Costas). Detta kan i vissa fall innebära begränsade rättigheter till ombyggnad, tidsbegränsade nyttjanderätter eller till och med risk för rivning om fastigheten ligger för nära kusten. Kontrollera detta absolut innan du köper – även om fastigheten redan har varit bebodd i årtionden. Mer information: Ley de Costas Mallorca.

Fincas på Suelo Rústico

Fastigheter på rustik mark (Suelo Rústico) omfattas av särskilt stränga byggregler. I många fall är utbyggnader inte möjliga eller endast i mycket begränsad utsträckning; minimikraven på tomtstorlek måste uppfyllas. Även frågan om brunnar och vattenförsörjning är central för fastigheter på landsbygden. Läs mer om detta: Finca Suelo Rústico Mallorca samt Vattenförsörjning för finca.

Ägarstruktur: Privat, makar eller SL?

Oavsett om du köper en fastighet på egen hand, tillsammans med din partner eller via ett spanskt bolag (Sociedad Limitada, SL) får detta konsekvenser både skattemässigt och arvsrättsligt. Att använda ett SL-bolag kan i vissa fall minska förmögenhetsskatten, men medför samtidigt egna administrativa kostnader och skyldigheter. Det rekommenderas starkt att du i förväg rådgör med en skatterådgivare som är specialiserad på Spanien. Mer information: Att köpa fastighet via ett SL. Även arvs- och gåvorätten på Balearerna skiljer sig avsevärt från den tyska: Arv och gåvor på Balearerna.

Fullmakt, notarie och köpeavslut från Tyskland

Om du inte kan vara närvarande på Mallorca under en längre tid är en notariell fullmakt (Poder Notarial) till din advokat eller en betrodd person oumbärlig. Denna gör det möjligt att genomföra alla steg i köpprocessen – från undertecknandet av arrasavtalet till den notariella bekräftelsen – på ett rättsligt giltigt sätt i din frånvaro. Fullmakten kan utfärdas i Tyskland och förses med en apostille. Detaljer: Fullmakt Spanien notarie. Om notariens roll: Notarie Spanien.

De vanligaste misstagen vid köp av en semesterbostad på Mallorca

Vad händer sedan? Att bo med och i din semesterbostad

Efter köpet inleds den löpande driften – och den ställer sina egna krav:

• Fastighetsförvaltning: Om du inte bor på ön permanent behöver du en lokal förvaltare eller ett fastighetsförvaltningsföretag som sköter underhåll, hantverkare, kontakter med myndigheter och, vid uthyrning, tar hand om gästerna. Mer information: Fastighetsförvaltning av semesterbostäder på Mallorca.
• Ägarförening: Om du bor i ett flerfamiljshus eller ett bostadsområde ingår du automatiskt i Comunidad de propietarios, med skyldighet att betala avgifter och rösträtt. Mer information: Ägarförening i Spanien.
• Försäkringar: Hem- och fastighetsförsäkring är inte lagstadgade i Spanien, men är i regel obligatoriska vid ett bolån och rekommenderas i princip alltid. Hemförsäkring i Spanien.
• Energicertifikat: Har varit obligatoriskt vid köp och uthyrning i flera år – kontrollera om fastigheten har ett giltigt certifikat. Energicertifikat Spanien.
• Renoveringsprojekt: För många ingrepp krävs bygglov; på landsbygden och i naturskyddsområden gäller särskilt stränga regler. Bygglov på Mallorca.

Checklista: Att köpa en semesterbostad på Mallorca

• Ansökt om eller beställt NIE-nummer
• Anlitat en oberoende spansk advokat (Abogado)
• Nota simple (utdrag ur fastighetsregistret) har granskats med avseende på inteckningar, ägare och beskrivning
• ETV-licensstatus verifierad (finns, giltig, överlåtbar?)
• Fastighetsbeståndet har jämförts med fastighetsregistret och fastighetsbeskrivningen (olagliga byggnader?)
• Granskning av begränsningar enligt Ley de Costas (vid läge vid havet)
• Kontrollerat att Suelo Rústico-villkoren är uppfyllda (för fincas på Landland)
• Finansieringsstrategi fastställd (tyska/spanska, eget kapital, fullkostnadsmetoden)
• Kostnader i samband med köpet (10–14 %) har tagits med i budgeten
• Skatteoptimerad ägarstruktur (ensam/makar/SL)
• Dokumentationen om pengarnas ursprung är fullständigt förberedd
• Fullmakt för genomförande av köpet utfärdad (om du inte kan vara närvarande)
• Cédula de habitabilidad finns eller kan ansökas om
• Försäkring och fastighetsförvaltning ordnas för tiden efter köpet

Sammanfattning

Att köpa en semesterbostad på Mallorca har blivit mer krävande år 2026 – men inte alls mer riskfyllt, om du är väl förberedd. Marknaden växer strukturellt, utbudet är fortsatt begränsat och ön lockar fortfarande internationellt kapital i alla prissegment. De största hindren – ETV-licensstatus, olagliga byggnader, Ley de Costas, finansieringsluckor på grund av taxeringsvärden – kan man på ett tillförlitligt sätt undvika med rätt advokat, en noggrann due diligence och en realistisk kostnadsplanering. Den som dessutom i förväg skatteoptimerar ägarstrukturen och känner till de löpande skyldigheterna lägger grunden för en investering som ger glädje på lång sikt – och ökar i värde.

Officiella källor

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-skattesatser, förmögenhetsskatt på Balearerna): https://www.atib.es
• Balearernas regionala regering – Turism och ETV-licenser (dekret 4/2025 och gällande ETV-bestämmelser): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota simple online: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, förmögenhetsskatt): https://www.aeat.es
• Catastro – Catastros elektroniska portal: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley de Costas, skatteregler): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (bygglagstiftning, naturskyddsområden ANEI): https://www.conselldemallorca.net