Köpa semesterbostad på Mallorca: bolån, skatt och ETV-licens

Om du vill köpa en semesterbostad på Mallorca möter du 2026 en marknad som har förändrats i grunden. Den internationella efterfrågan är stark samtidigt som utbudet krymper. Nya regler ändrar också förutsättningarna, framför allt förbudet mot nya tillstånd för semesteruthyrning i flerbostadshus enligt Decreto-ley 4/2025. Samtidigt lockar ön fortfarande med stadig värdeökning, en väl fungerande bolånemarknad och en tydlig köpprocess med notarie. I den här guiden får du veta vilka lägen som har bäst förutsättningar på lång sikt, hur du ordnar finansiering om du inte är bosatt i Spanien, vilka skatter och tidsfrister som faktiskt gäller och var de vanligaste juridiska fallgroparna finns – från kontroll av fastighetsregistret till frågan om ETV-licens.

• Översikt över alla köpguider

Varför Mallorca fortfarande är attraktivt för semesterbostäder 2026

Mallorca är det mest efterfrågade semestermålet i den tyskspråkiga världen – och det märks på bostadsmarknaden. Enligt marknadsrapporter från våren 2026 växer öns bostadsmarknad som helhet med omkring 9,8 %, med lyxsegmentet som främsta drivkraft. Internationellt kapital, inte bara från Tyskland och Österrike utan i allt högre grad även från Nordeuropa och länder utanför Europa, söker sig till ett geografiskt begränsat utbud. Det finns knappt någon mark kvar att bebygga. Naturreservaten (ANEI) och Tramuntana, som är ett världsarv enligt UNESCO, gör att stora delar av ön inte får bebyggas. Det driver upp priserna på lång sikt.

Samtidigt innebär de skärpta reglerna, särskilt för semesteruthyrning, att du i dag måste planera noggrannare om tanken är att "köpa och hyra ut direkt" än du behövde för 5 år sedan. Om du känner till reglerna och hittar rätt bostad köper du på en marknad med stabila värden på lång sikt.

De bästa lägena för en semesterbostad – region för region

Mallorca kan grovt delas in i 5 regioner för bostadsköp. De skiljer sig tydligt åt när det gäller prisnivå, karaktär och möjligheter att hyra ut. Tabellen ger en översikt utifrån aktuella marknadsobservationer:

Observera: Kvadratmeterpriserna varierar kraftigt inom varje region beroende på läge, skick och utrustning. En överblick över aktuella kvadratmeterpriser hittar du i guiden om fastighetspriser på Mallorca.

I sydväst ligger fastigheter i Puerto Andratx sedan länge i det övre prissegmentet – villor med havsutsikt och pool kostar ofta mer än 3 miljoner euro. I norr och sydost går det däremot fortfarande att hitta fincor och lantställen i mitten av det 6-siffriga prisspannet, om du är beredd att räkna med renoveringskostnader.

Juridiska grunder: Det här behöver du veta innan du skriver på

Det spanska notariesystemet skiljer sig i grunden från det tyska

Den avgörande skillnaden är att en spansk notarie bestyrker handlingar, men inte ger opartisk juridisk rådgivning. Notarien bestyrker underskrifterna och kontrollerar att de formella kraven är uppfyllda. Till skillnad från vad som är vanligt i Tyskland ingår det inte i uppdraget att ge båda parter heltäckande juridisk rådgivning. Därför behöver du en oberoende spansk advokat (Abogado) som enbart företräder dina intressen. Försök inte spara pengar på det.

Nödvändigt: NIE-nummer och kontroll av fastighetsregistret

Innan du skriver under något avtal behöver du ett spanskt skatteidentifikationsnummer för utlänningar – NIE (Número de Identificación de Extranjero). Utan NIE kan du varken få köpehandlingen bestyrkt av en notarie eller öppna ett spanskt bankkonto.

Samtidigt låter du din advokat hämta ett fullständigt utdrag ur fastighetsregistret (Nota Simple). Där framgår vem som faktiskt är registrerad som ägare och om fastigheten belastas av bolån, panträtter, vägrätter eller andra rättigheter. Även obetald kommunal fastighetsskatt (IBI) och tillbyggnader eller ombyggnader som inte har registrerats kommer då fram. Läs mer i guiden Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.

Reservationsavtal och preliminärt köpeavtal (Arras)

Ett fastighetsköp i Spanien går vanligtvis till i flera steg:

1. Reservationsavtal (Contrato de Reserva): Fastigheten reserveras tillfälligt åt dig och du betalar en första reservationsavgift. Läs mer under Reservationsavtal i Spanien.
2. Preliminärt köpeavtal med handpenning (Contrato de Arras Penitenciales): Handpenningen är vanligtvis 10 % av köpeskillingen. Om båda parter har rätt att frånträda avtalet gäller följande: Drar du dig ur som köpare förlorar du handpenningen. Drar sig säljaren ur måste säljaren betala tillbaka det dubbla beloppet.
3. Notariellt bestyrkt köpehandling (Escritura de Compraventa): Äganderätten övergår slutgiltigt till dig och samtidigt ska alla tillkommande kostnader för köpet betalas.
4. Registrering i fastighetsregistret: Ska ordnas direkt efter att notarien har bestyrkt köpehandlingen. Först då är du fullt skyddad.

Hela processen, inklusive tidsfrister, beskrivs i guiden Fastighetsköp: så går det till.

Tillkommande kostnader vid köpet: det här behöver du räkna med

Om du inte är bosatt i Spanien bör du vid köp av en befintlig fastighet på Mallorca i regel räkna med tillkommande kostnader på 10–14 % av köpeskillingen. De största posterna är:

ITP-skattens nivåer på Balearerna (befintliga bostäder)

På Balearerna beror överlåtelseskatten på köpeskillingen och tas ut i olika nivåer. Här är de aktuella skattesatserna enligt ATIB:

Observera: Skatten är progressiv – den högre skattesatsen gäller bara den del av köpeskillingen som överstiger gränsen. Kontrollera alltid de aktuella skattesatserna hos ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) eller låt din advokat räkna ut skatten. Du hittar alla tillkommande kostnader i detalj under Kostnader vid bostadsköp på Mallorca.

ETV-licenser och semesteruthyrning: Nya regler 2025/2026

Det här är just nu den känsligaste frågan när du köper ett semesterboende på Mallorca. Genom Decreto-ley 4/2025 har Balearernas regering förbjudit nya registreringar för semesteruthyrning (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) i flerbostadshus. Det här innebär reglerna i praktiken:

• Lägenheter i flerbostadshus (propiedad horizontal) kan inte längre nyregistreras. För fristående hus, radhus och parhus delar Consell de Mallorca bara ut ett begränsat antal platser genom lottning (2026: 1 069 platser). Sedan februari 2026 tilldelas inga nya platser i Palma.
• Befintliga licenser som är knutna till fastigheten och inte till ägaren kan överlåtas under vissa förutsättningar. Det gör en sådan licens värdefull när du köper en fastighet.
• En fastighet utan ETV-licens får inte hyras ut kortvarigt till semesterfirare. Endast hyresavtal enligt hyreslagen LAU är tillåtna, det vill säga avtal om bostadshyra eller säsongsuthyrning där det går att styrka att syftet inte är turistiskt.

Varning: Om du köper en fastighet utan ETV-licens och ändå hyr ut den till semesterfirare riskerar du höga böter. Kontrollera alltid licensen innan du skriver på avtalet och se till att det uttryckligen står i köpeavtalet att den överlåts till dig.

Fastigheter som redan har ETV-licens kostar därför mer. Så går en överlåtelse till: Överlåta ETV-licens på Mallorca. Läs mer om licenskravet: ETV-licens på Mallorca.

Finansiering för dig som inte är bosatt i Spanien: Deutsche Bank eller spanskt bolån?

Båda alternativen fungerar, men villkoren skiljer sig åt. Här är de viktigaste skillnaderna:

Det här behöver du veta när du planerar finansieringen

Du som inte är bosatt i Spanien behöver i regel bidra med minst 30–40 % i eget kapital. Banker på Balearen lånar nämligen sällan ut mer än 60–70 % av det värde som fastställs vid värderingen till utländska köpare som inte har skatterättslig hemvist i Spanien. Det värdet (Valor de Tasación) behöver inte motsvara köpeskillingen – ofta är det lägre, vilket gör att du i praktiken behöver skjuta till mer pengar själv.

En sak som kan vara värd att tänka på: Om du tar ett spanskt bolån minskar fastighetens nettovärde vid beräkningen av den spanska förmögenhetsskatten, eftersom skulder är avdragsgilla. Det kan få betydelse för skatten om fastighetens värde överstiger fribeloppet. Mer om det i nästa avsnitt.

Spanska banker brukar begära följande handlingar:

• De senaste 2–3 besluten om inkomstskatt (Deutschland: Steuerbescheid)
• Aktuella lönebesked eller resultatrapport om du är egenföretagare
• Kontoutdrag för de senaste 3–6 månaderna
• Fullständig dokumentation som visar varifrån det egna kapitalet kommer (för att förebygga penningtvätt)

När du för över pengar till Spanien gäller särskilda anmälningsregler. Läs mer i Föra över pengar till Spanien och Anmälningsplikt enligt AWV i Spanien. Alla detaljer om bolån hittar du i Bolån på Mallorca.

Skatter medan du äger bostaden och vid försäljning

Årliga skatter

Om du äger en semesterbostad på Mallorca behöver du betala återkommande skatter:

Om förmögenhetsskatten: Det skattefria beloppet på Balearerna höjdes till 3.000.000 € den 1 januari 2024. Om din nettoförmögenhet i Spanien understiger det beloppet måste du deklarera den, men betalar ingen skatt. Överstiger förmögenheten beloppet tillämpas en progressiv skattesats på mellan 0,28 % och 3,45 %. En möjlig strategi är att fördela ägandet på flera personer (t.ex. ett gift par), så att ingen av dem passerar gränsen. Läs mer under Förmögenhetsskatt i Spanien.

Om IBI-skatten: IBI-skatt i Spanien.

När du säljer

Om du säljer fastigheten senare tillkommer Plusvalía Municipal (kommunal skatt på ökningen av markens taxeringsvärde) och inkomstskatt på den faktiska värdeökningen. Om du inte är skatterättsligt bosatt i Spanien hålls dessutom 3 % av köpeskillingen inne som källskatt. Beloppet räknas av från din slutliga skatt. Läs mer under Skatt vid fastighetsförsäljning i Spanien.

Särskilda juridiska risker som är lätta att missa

Svartbyggen och olovliga tillbyggnader

I Spanien, och särskilt på Mallorca, har det länge varit vanligt att bygga utan formella tillstånd. Poolterrasser, gästhus, garage och inredda vindar som saknar bygglov kan sänka köpeskillingen eller leda till juridiska problem. Det avgörande är att uppgifterna i fastighetsregistret ofta inte stämmer med verkligheten. Låt en lokal arkitekt eller teknisk besiktningsman kontrollera att inskrivningen i fastighetsregistret, uppgifterna i fastighetskadastern och fastighetens faktiska utformning överensstämmer. Läs mer under Så upptäcker du olovliga tillbyggnader och Legalisera svartbyggen på Mallorca.

Ley de Costas – lagen om kustskydd

Fastigheter nära havet kan omfattas av Spaniens kustskyddslag (Ley de Costas). Det kan innebära begränsade möjligheter att bygga om, tidsbegränsad nyttjanderätt eller till och med risk för rivning om fastigheten ligger för nära kusten. Kontrollera detta noga före köpet, även om fastigheten har varit bebodd i årtionden. Läs mer: Ley de Costas på Mallorca.

Fincas på Suelo Rústico

Fastigheter på landsbygden som ligger på mark klassad som Suelo Rústico omfattas av särskilt strikta byggregler. I många fall får du inte bygga till alls, eller bara i mycket begränsad omfattning. Tomten måste också uppfylla krav på minsta storlek. Brunnar och vattenförsörjning är ytterligare viktiga frågor för fastigheter på landsbygden. Läs mer: Finca på Suelo Rústico på Mallorca och Vattenförsörjning för en Finca.

Vem ska äga fastigheten – du själv, ni som par eller ett SL?

Om du köper en fastighet ensam, tillsammans med din partner eller genom ett spanskt bolag (Sociedad Limitada, SL) påverkar det både skatten och arvsfrågorna. Att använda ett SL kan i vissa fall minska förmögenhetsskatten, men medför egna kostnader för administration och särskilda skyldigheter. Ta råd av en skatterådgivare med inriktning på Spanien innan du bestämmer dig. Läs mer: Köpa fastighet genom ett SL. Reglerna om arv och gåvor på Balearerna skiljer sig också avsevärt från de tyska: Arv och gåvor på Balearerna.

Fullmakt, notarie och köp från Tyskland

Om du inte kan vara på Mallorca under hela köpprocessen behöver du ge din advokat eller någon du litar på en fullmakt som upprättats inför notarie (Poder Notarial). Då kan personen sköta alla steg i köpet med rättslig verkan medan du är borta – från att skriva under Arras-avtalet till att underteckna köpehandlingen inför notarie. Fullmakten kan upprättas i Tyskland och förses med en apostille. Läs mer: Fullmakt inför notarie i Spanien. Om notariens roll: Notarie vid fastighetsköp i Spanien.

De vanligaste misstagen när du köper semesterbostad på Mallorca

Vad händer sedan? Att bo i och ta hand om din semesterbostad

Efter köpet ska bostaden skötas löpande, och det ställer egna krav:

• Fastighetsförvaltning: Om du inte bor på ön året runt behöver du en lokal förvaltare eller ett förvaltningsbolag som tar hand om underhåll, hantverkare och myndighetskontakter – och om gästerna ifall du hyr ut bostaden. Läs mer: Förvaltning av semesterbostad på Mallorca.
• Samfällighet: Om du bor i ett flerbostadshus eller ett bostadsområde blir du automatiskt medlem i Comunidad de Propietarios, med skyldighet att betala avgifter och rätt att rösta. Läs mer: Samfällighet i Spanien.
• Försäkringar: I Spanien finns inget lagkrav på hem- eller byggnadsförsäkring, men om du har bolån är försäkring i regel ett krav. Det är också klokt att vara försäkrad. Hemförsäkring i Spanien.
• Energicertifikat: Det har sedan flera år krävts vid köp och uthyrning. Kontrollera att bostaden har ett giltigt certifikat. Energicertifikat i Spanien.
• Renoveringsplaner: För många arbeten behöver du bygglov. På landsbygden och i naturskyddade områden gäller särskilt stränga regler. Bygglov på Mallorca.

Checklista: köpa semesterbostad på Mallorca

• Ansökt om ett NIE-nummer eller anlitat någon som gör det
• Anlitat en oberoende spansk advokat (Abogado)
• Kontrollerat belastningar, ägare och beskrivning i Nota Simple (utdrag ur fastighetsregistret)
• Kontrollerat om ETV-licensen finns, är giltig och kan överlåtas
• Jämfört fastigheten med uppgifterna i fastighetsregistret och fastighetsbeskrivningen i fastighetskatastret (finns det svartbyggen?)
• Kontrollerat begränsningar enligt Ley de Costas (om fastigheten ligger vid havet)
• Kontrollerat kraven för Suelo Rústico (för Fincas på landsbygden)
• Bestämt hur köpet ska finansieras (tysk eller spansk finansiering, eget kapital, totalkostnad)
• Räknat med köpkostnader utöver priset (10–14 %) i budgeten
• Valt ägarform utifrån skattekonsekvenserna (ensam/makar/SL)
• Förberett fullständig dokumentation om var pengarna kommer ifrån
• Fullmakt för att genomföra köpet utfärdad (om du inte kan vara på plats)
• Cédula de Habitabilidad finns eller kan sökas
• Försäkring och fastighetsförvaltning ordnade för tiden efter köpet

Sammanfattning

Att köpa ett semesterboende på Mallorca har blivit mer krävande 2026 – men inte mer riskfyllt om du är väl förberedd. Marknaden växer tack vare långsiktiga faktorer, utbudet är fortsatt begränsat och ön lockar fortfarande internationellt kapital i alla prisklasser. De största fallgroparna – ETV-licensens status, olovliga byggnationer, Ley de Costas och finansieringsglapp som uppstår när fastigheten värderas lägre än köpeskillingen – går att undvika med rätt advokat, en noggrann granskning och en realistisk kostnadskalkyl. Om du dessutom i förväg väljer en skattemässigt fördelaktig ägarstruktur och känner till dina löpande skyldigheter lägger du grunden för en investering som ger glädje på lång sikt – och ökar i värde.

Officiella källor

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-skattesatser, förmögenhetsskatt på Balearerna): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – turism och ETV-licenser (Decreto-ley 4/2025 och aktuella ETV-regler): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple på nätet: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, förmögenhetsskatt): sede.agenciatributaria.gob.es
• Catastro – Sede electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley de Costas, skatteregler): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (byggregler, naturskyddsområden enligt ANEI): https://www.conselldemallorca.net