Få tillbaka kostnader för bolån i Spanien: vem har rätt och hur går det till?

Om du har tagit ett bolån för en bostad i Spanien kan det ha gått flera år sedan du var hos notarien, men du kan ändå ha rätt att få tillbaka pengar. Det räcker dock inte att du har betalat avgifter. Du behöver skilja på kostnader för att upprätta bolånet och kostnader för bostadsköpet, och se vad ditt avtal säger om vem som ska betala. Börja därför med lånehandlingen och de enskilda fakturorna – inte med att kräva tillbaka alla kostnader som tillkom vid köpet.

I den här guiden får du veta varför den spanska högsta domstolens dom från 2015 är viktig, vilka kostnader du bör granska och vilka handlingar du kan lämna till banken. Vi tar också upp vad som gäller om bolånet sedan länge är återbetalt eller avtalet är många år gammalt. Det går däremot inte att ange ett belopp som alla kan få tillbaka. Det beror på vad du har betalat och vad som står i ditt avtal.

När kan du få tillbaka kostnader för bolån i Spanien?

Börja med att granska villkoret om kostnader i bolåneavtalet. I dom 705/2015 från den 23 december 2015 slog den spanska högsta domstolen fast att ett villkor som lade kostnaderna för notarie och registrering av bolånet på konsumenten var oskäligt. Det betyder inte att du får tillbaka hela beloppet på varje faktura som hör till bostadsköpet.

Kontrollera först om fakturan faktiskt gäller upprättandet av bolånet. Att upprätta och registrera ett köpeavtal och ett ägarbyte är inte samma sak som att upprätta och registrera ett bolån. Du hittar också en översikt över finansieringskostnaderna i guiden om kostnader som tillkommer för bolån i Spanien.

Viktigt: Domen från 2015 innebär inte att du har rätt att få tillbaka skatter, notariekostnader eller registreringsavgifter som du betalade vid fastighetsköpet. Skilj på köpet och finansieringen, faktura för faktura.

Vilka kostnader kan du få ersättning för?

Om du har ett äldre bolån är det särskilt värt att granska kostnaderna för notarien, registreringen av inteckningen i fastighetsregistret och den Gestoría som anlitades för bolånet. Notariekostnaderna delas lika; banken står för kostnaderna för att registrera inteckningen i fastighetsregistret. Kostnaden för värderingen betalas i regel av låntagaren.

Var särskilt försiktig när det gäller stämpelskatten AJD: räkna inte med att få den återbetald för äldre avtal. Att banken står för vissa kostnader vid nya bolån innebär inte att samma regler gäller retroaktivt för alla äldre avtal. Du kan läsa mer om skatten i guiden om AJD i Spanien.

Vad gäller för bolån sedan lagen 5/2019 trädde i kraft?

Sedan den 16 juni 2019 måste bankerna stå för merparten av kostnaderna för att upprätta nya bolån. Undantaget är värderingen. Om ditt avtal är från den tiden är den viktigaste frågan därför: Har du fått betala något som banken skulle ha stått för? Stämpelskatten AJD finns inte med i översikten nedan. Vem som ska betala den avgörs inte av lagen 5/2019.

Skilj också här på kostnaderna för bolånet och kostnaderna i samband med ett fastighetsköp på Mallorca. En faktura från samma besök hos notarien behöver inte avse bolånet.

Vilka handlingar bör du lämna till banken?

Kravet blir lättare att förstå när du jämför avtalet, de enskilda kostnadsposterna och betalningarna. För att granska det behövs framför allt bolånehandlingen och kopior av de berörda fakturorna.

Om du saknar fakturor kan du be banken om handlingarna och en sammanställning av de belopp som fakturerats för bolånet. Skilj tydligt på fakturor för finansieringen och fakturor för köpet i din egen sammanställning.

Hur lämnar du in kravet till banken?

Du kan börja med att vända dig direkt till banken som beviljade lånet med ditt krav. Även om du redan vet vilken bank det gäller behöver du förbereda dig på samma sätt: en tydlig sammanställning är mer till hjälp än att bara begära ersättning för „alle Hypothekenkosten“.

1. Granska lånehandlingen: Leta efter villkoret som anger hur kostnaderna för notarie, registrering och handläggning ska fördelas.
2. Gå igenom fakturorna: Markera vilka poster som gäller bolånet och vilka som gäller fastighetsköpet.
3. Lista det du har betalat: Ange vilken faktura som hör till varje post du begär ersättning för.
4. Begär ersättning: Ange för banken exakt vilka poster ditt krav gäller och bifoga kopior av handlingarna.
5. Granska svaret: Jämför en eventuell ersättning som banken erbjuder med varje enskild faktura, inte bara med totalsumman.

Spara originalhandlingarna. Om du är osäker på hur kostnadsvillkoret ska tolkas eller vad en faktura avser, låt en jurist granska ditt avtal.

Lönar det sig att begära tillbaka pengarna?

Det beror på vilka kostnader du faktiskt har betalat och kan få ersättning för. Ett stort lånebelopp säger i sig inte mycket om hur stort ditt krav kan vara. Det viktiga är framför allt om banken har låtit dig betala kostnader när bolånet tecknades och om du kan styrka betalningarna med fakturor.

Gör därför en enkel sammanställning innan du bestämmer dig: Vad betalade du för notarie, registrering och Gestoría? Hur stor del av kostnaderna gällde bolånet? Vad har banken redan betalat? En generell ersättningssumma för alla avtal skulle vara missvisande.

Kan du begära ersättning för ett gammalt eller återbetalt bolån?

Att bolånet är återbetalt hindrar dig inte i sig från att undersöka om du kan få ersättning för kostnaderna. Det handlar om vad du betalade när bolånet tecknades, inte om hur mycket du fortfarande är skyldig.

Om avtalet till exempel är 10 år gammalt bör du däremot varken utgå från att du säkert har rätt till ersättning eller att möjligheten automatiskt är utesluten. Om du fortfarande kan driva ditt krav måste bedömas från fall till fall. Särskilt för äldre avtal är det klokt att samla lånehandlingen, fakturorna och tidigare korrespondens innan du drar slutsatser om vilka tidsfrister som gäller.

Observera: Att ta bort uppgiften om ett redan återbetalt bolån ur fastighetsregistret är något annat än att begära tillbaka kostnaderna från när bolånet tecknades.

Vanligaste misstagen

Lägga ihop alla kringkostnader vid köpet. Den omtvistade kostnadsklausulen gäller hypoteket. Kostnaderna för fastighetsköpet måste hållas isär från kostnaderna för hypoteket.

Tolka domen från 2015 som att den ger rätt till full ersättning. Kostnader för notarie, värdering och AJD kan inte utan vidare läggas på banken.

Bara kräva ett totalbelopp. Utan urkunden och de enskilda fakturorna är det svårt att se vad kravet består av.

Avfärda ett redan återbetalt bolån utan att undersöka saken. Att lånet är återbetalt är en annan fråga än om du kan kräva ersättning för kostnader du tidigare betalat för att upprätta hypoteket.

Utgå från att en bestämd tidsfrist gäller för äldre avtal. Ta reda på om du fortfarande kan göra ditt krav gällande i just ditt fall, i stället för att bara se till avtalets ålder.

Checklista: Har du förberett ditt krav?

• Du har hypoteksurkunden.
• Klausulen om kostnadsfördelning är markerad.
• Du har samlat fakturor för notarie och registrering samt eventuella fakturor för Gestoría.
• Du har skiljt kostnaderna för köpet från kostnaderna för att upprätta hypoteket.
• Du har listat varje belopp du betalat.
• Du har kontrollerat om banken redan har betalat någon av kostnaderna.
• Om avtalet är äldre har du tagit reda på om kravet fortfarande kan göras gällande, eller planerat att undersöka det.

Vad händer sedan?

Om banken erbjuder ersättning, jämför varje kostnad som banken godkänner eller avslår med din sammanställning. Om banken avslår kravet eller beräkningen är omtvistad är motiveringen särskilt viktig: Handlar det om kostnadsklausulen, vem som ska stå för en viss faktura eller om kravet fortfarande kan göras gällande?

En individuell bedömning kan sedan visa om det är värt att gå vidare. Det är särskilt viktigt om handlingar saknas eller om det gäller ett äldre avtal. Andra tvister som rör ditt låneavtal – till exempel oskäliga villkor i bolåneavtal – bör du inte blanda ihop med ditt krav på ersättning för kostnaderna utan att först undersöka dem var för sig.

Sammanfattning

Om du vill kräva tillbaka bolånekostnader i Spanien behöver du framför allt hålla isär de olika fakturorna. Domen 705/2015 innebär att kostnader för att upprätta en inteckning som generellt har lagts på konsumenten bör granskas. Lagen 5/2019 fördelar kostnaderna på ett annat sätt för nyare avtal. Hur mycket du kan ha rätt att få tillbaka avgörs inte av en generell procentsats, utan av avtalet, betalningsunderlagen och hur varje kostnadspost bedöms juridiskt.

Ingen juridisk rådgivning eller skatterådgivning: Om det råder tvist om kostnadsvillkor, äldre krav eller skatteposter behövs en individuell bedömning.

Officiella källor

• Spaniens officiella författningssamling BOE – lagen 5/2019 om fastighetskreditavtal.
• Consejo General del Poder Judicial – domstolsväsendet och rättspraxis, däribland dom 705/2015 från Spaniens högsta domstol.