Försäljningskostnader Mallorca

Vad kostar det att sälja en bostad på Mallorca?

Mellan det överenskomna priset och det som hamnar på ditt konto tillkommer flera kostnader: mäklarprovision, energideklaration, boendeintyg, advokat eller administrativ byrå, en del av notarieavgifterna, vid behov avregistrering av ditt bolån och kommunal värdestegringsskatt. Endast 2 av dessa har myndighetsfastställda avgifter — resten förhandlar du själv om.

Kalkylatorn ovan redovisar varje post för sig, lägger bara på moms på tjänsterna och drar av summan från försäljningspriset — resultatet är intäkten före vinstskatt. Vid tillträdet dras sedan 2 belopp av som inte är kostnader: lösen av ett befintligt bolån och, för personer som inte är bosatta i landet, skatteavdraget. Det som återstår visar kalkylatorn som utbetalning vid tillträdet.

Så beräknas kostnaderna

Mäklarprovision — den största och mest fria posten

Provisionen är säljarens största enskilda kostnad — och den är helt förhandlingsbar. Det är inte en bedömning av marknaden, utan ett juridiskt faktum: Art. 3 i Real Decreto-ley 4/2000 liberaliserade fastighetsförmedlingen, som får bedrivas utan särskild titel och utan medlemskap i en branschorganisation. När medlemskap inte krävs finns ingen avgiftsordning — det som någon kallar „üblich" är ett förhandlingsbud, inte en regel.

Därtill kommer spansk moms (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) med den allmänna skattesatsen på 21 %. Kalkylatorn redovisar den separat eftersom den tillkommer på samtliga tjänsteposter, inte på skatterna.

Notarieavgift — bisatsen som avgör allt

Vem som betalar för upprättandet av köpehandlingen anges i Art. 1455 i Código Civil, den spanska civillagen: „Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." Säljaren betalar alltså för upprättandet av köpehandlingen, medan köparen betalar den första kopian och allt som tillkommer därefter — om inget annat har avtalats.

På Mallorca är denna bisats det vanliga: I de flesta köpeavtal tar köparen över samtliga kostnader, och avtalet har företräde framför lagen. Därför erbjuder kalkylatorn båda alternativen; om ni avtalat om detta är din notarieavgift 0, men raden visas fortfarande. Beloppen bygger på den officiella avgiftstariffen (arancel — den statligt fastställda avgiftsordningen för notarier och fastighetsregister), enligt samma avgiftsskala som används i kalkylatorn för notarie- och fastighetsregisterkostnader. Det är inte beloppet som går att förhandla om, utan endast vem som ska betala det.

På notariefakturan (minuta) anges, utöver arvodet, suplidos — utlägg som notarien betalar i förskott för din räkning och sedan vidaredebiterar, exempelvis registerförfrågningar. De ingår inte i arvodet och finns därför inte med i kalkylatorns avgiftsskala; annars kan den som jämför de båda tro att skillnaden är ett fel.

Energideklaration

Energideklarationen (certificado de eficiencia energética) är obligatorisk vid försäljning: Art. 3.1.b) i Real Decreto 390/2021 omfattar uttryckligen byggnader som säljs, och Art. 17.2 kräver att en kopia av det registrerade certifikatet tillsammans med energimärkningen bifogas köpeavtalet. Enligt Art. 6.1 är det ägaren som ska beställa och betala den — alltså du när du säljer.

Regelverket anger inget officiellt pris; sakkunnigens arvode är fritt, och därför är energideklarationen ett inmatningsfält i kalkylatorn. Däremot regleras giltighetstiden: Ett certifikat gäller i högst tio år, men bara fem år för energiklass G (Art. 13.1). Har du ett giltigt certifikat faller denna kostnad bort. För registreringen i det baleariska registret tillkommer en avgift, men den är försumbar jämfört med övriga poster.

Cédula de habitabilidad

Boendeintyget (cédula de habitabilidad) bekräftar att en bostad är beboelig. Art. 16.4 i Ley 5/2018, den baleariska bostadslagen, kräver en kopia av det giltiga intyget vid varje överlåtelse. Saknas det måste detta uttryckligen anges i handlingen. Det är alltså inte omöjligt att sälja utan intyget — men enligt Art. 16.3 kan köparen då inte få slutliga avtal för försörjningstjänster, och därför insisterar nästan alla på det.

Det utfärdas av Consell Insular de Mallorca, öns ansvariga råd. Enligt Art. 13 i Decret 145/1997 upphör det att gälla tio år efter utfärdandet, oavsett om ägare, boende eller användare har bytts ut. Är ditt intyg giltigt uppstår ingen kostnad. Har det gått ut behöver du anlita en tekniker, vars arvode också är fritt.

Det anmärkningsvärda är vad regelverket inte säger: Det anger inte vem som ska stå för kostnaden. Att säljaren betalar följer enbart av att det är säljaren som måste lämna in intyget; det går att avtala om något annat.

Advokat och administrativ byrå

Det är ditt val om du anlitar en advokat eller en gestoría — en spansk administrativ byrå som hanterar skatte- och myndighetsärenden — och arvodet är fritt. Art. 14 i Ley 2/1974 om yrkeskamrar förbjuder dem, i den lydelse som infördes genom Ley 25/2009, varje arvodeslista och varje rekommendation. Den som visar dig en „Gebührenordnung" för advokatarvoden visar ett dokument som inte längre får finnas juridiskt.

Avregistrering av hypotek

Ett registrerat hypotek måste avregistreras inför upprättandet av handlingen (escritura — den notariella handlingen), även om du sedan länge har betalat tillbaka lånet: Återbetalningen tar bort skulden, inte inskrivningen i fastighetsregistret.

Här finns ett kostsamt missförstånd: antagandet att dokumentationsskatten (AJD — Actos Jurídicos Documentados, den spanska stämpelskatten på notariehandlingar) tas ut på avregistreringshandlingen. Det gör den inte; Art. 45.I.B).18 i Real Decreto Legislativo 1/1993 undantar uttryckligen den första expeditionen. Kvar blir notarie- och fastighetsregisteravgifter, båda officiellt reglerade: Notarien debiterar avregistreringen som en handling utan affärsvärde, med ett fast belopp oavsett återstående skuld. Fastighetsregistret beräknar avgiften enligt sin skala, men inte på den återstående skulden utan på en kraftigt reducerad andel av den, med ett minimi- och maxbelopp.

Avregistreringen är därför nästan alltid betydligt billigare än säljare väntar sig, och kostnaden blir ungefär densamma för både stora och små återstående skulder. Kalkylatorn frågar efter den återstående skulden och beräknar båda avgifterna utifrån den.

Plusvalía municipal

Den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía municipal) beskattar den beräknade värdeökningen på marken under den tid du har ägt den. Vid försäljning är det enligt Art. 106.1.b) i Real Decreto Legislativo 2/2004 överlåtaren, alltså du, som är skattskyldig.

Beloppet regleras inte i nationell lag, utan i den aktuella kommunens skatteföreskrifter (ordenanza fiscal) — Palma beräknar den annorlunda än Andratx. Därför är det ett inmatningsfält i räknaren: ange beloppet från beslutet från ditt kommunhus (Ayuntamiento — den spanska kommunförvaltningen). Ingen moms tillkommer, eftersom det är en skatt; räknaren redovisar den separat.

Räkneexempel

Under räknaren hittar du 3 genomräknade exempel med aktuella skattesatser och avgiftstariffer. De visar hur mycket de fritt överenskomna posterna kan påverka resultatet, medan de offentligt fastställda tarifferna knappt märks.

Särskilda fall

Försäljning av en icke-resident

Om du inte är skattemässigt bosatt i Spanien ändras inte försäljningskostnaderna — däremot beloppet som betalas ut på dagen då köpehandlingen undertecknas. Här samverkar 2 mekanismer. Den första är skatteavdraget: köparen håller inne 3 % av köpeskillingen (retención — den innehållna preliminära skattebetalningen) och betalar in det till skattemyndigheten. Det är ingen kostnadspost, utan en förskottsbetalning av din vinstskatt; blir den slutliga skatten lägre får du tillbaka mellanskillnaden. För likviditeten på notarie dagen spelar avdraget ändå roll.

Den andra gäller kommunens värdestegringsskatt. Om säljaren är en fysisk person utan hemvist i Spanien blir köparen enligt Art. 106.2 i Real Decreto Legislativo 2/2004 sujeto pasivo sustituto, alltså ersättningsvis skattskyldig: Kommunen kan driva in skatten direkt från honom, trots att den ekonomiskt sett belastar dig — och enligt Art. 110.6.b) måste han anmäla överlåtelsen till kommunen. Ingen köpare tar den risken; i praktiken hålls beloppet inne vid notarietillträdet och betalas direkt till kommunhuset.

Fastighet med befintligt bolån

Om det fortfarande finns ett utestående lån löses det på notariedagen med köpeskillingen, och banken godkänner samtidigt att inteckningen tas bort. Det innebär 2 helt olika saker samma dag, och de förväxlas ofta. Avgifterna för avnotering hos notarie och fastighetsregister är försäljningskostnader; säljaren står för dem eftersom du ska överlåta en obelånad fastighet, och de är 2-siffriga. Återbetalningen av kvarvarande skuld är ingen kostnadspost, utan återbetalning av ditt eget lån: den minskar inte intäkten före vinstskatt, utan bara utbetalningen på tillträdesdagen. Räknaren redovisar dem separat.

Saknad cédula

Om intyget löper ut eller aldrig har funnits har du 2 alternativ. Antingen ansöker du om det före försäljningen — då tillkommer arvode till tekniker och en administrativ avgift, och för äldre objekt visar inspektionen ibland att åtgärder behöver vidtas. Eller så anger ni avsaknaden i köpehandlingen, vilket Art. 16.4 i Ley 5/2018 kräver; det är tillåtet, men problemet övergår till köparen — och den som inser det drar av det från priset.

Ärvd fastighet

Försäljningskostnaderna är desamma; skillnaden ligger i beskattningen, eftersom anskaffningsvärdet utgår från det värde som tidigare låg till grund för arvsskatten. Den här sidan är fortfarande tillämplig, men vinstskatten hör hemma i vinstskatteräknaren. Förutsättningen är att arvet är registrerat i fastighetsregistret.

Ingen byggnadsbesiktningsrapport vid försäljning

En byggnadsbesiktningsrapport (informe de evaluación del edificio) nämns ibland felaktigt som ett krav vid försäljning: skyldigheten att lämna över den till köparen har ogiltigförklarats. Om en kommun kräver en egen besiktning av äldre byggnader är en kommunal fråga.

Det här ingår inte i kalkylatorn

• Din banks ersättning vid förtidslösen. Om du löser ditt lån i förtid kan banken kräva ersättning. Beloppet framgår av låneavtalet, inte av lagen. Blanda inte ihop den med avgifterna för att avregistrera inteckningen.
• Skatt på vinsten. Den hör hemma i kalkylatorn intill. Kostnaderna på den här sidan minskar där ditt försäljningsvärde och därmed skatten.
• Fastighetsskatten för innevarande år. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den spanska fastighetsskatten) är inte en försäljningskostnad utan regleras mellan er: skattskyldig är den som ägde fastigheten den 1 januari. Fördelningen ska anges i köpeavtalet.
• NIE, fullmakter och auktoriserade översättningar. Ingen separat post – de ingår i arvodesfältet för advokat och administrativ byrå, där du också fyller i dem.

Tidsfrister och blanketter

Efter bestyrkandet löper 3 tidsfrister parallellt, och ingen av dem skickas till dig.

• Kommunal värdestegringsskatt, 30 arbetsdagar. Art. 110.2.a) des Real Decreto Legislativo 2/2004 ger dig vid överlåtelser mellan levande personer 30 arbetsdagar från bestyrkandet för att deklarera hos kommunen. Om din kommun tar emot en deklaration eller kräver egen taxering framgår av dess skatteförordning – tidsfristen är densamma.
• Modelo 211, 1 månad. Med den anmäler köparen skatteavdraget. Köparen måste betala in det till AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, den spanska skattemyndigheten) inom 1 månad efter bestyrkandet och ge dig en kopia – ditt underlag, utan vilket du inte kan tillgodoräkna dig avdraget.
• Modelo 210, avsnitt H. Med Modelo 210, den spanska skattedeklarationen för personer som inte är bosatta i landet, deklarerar du själv vinsten från försäljningen och ansöker om återbetalning av det belopp som har hållits inne för mycket – via avsnitt H, där du anger dina bankuppgifter.

Rättslig grund och aktualitet

Sammanställningen bygger på följande gällande bestämmelser:

• Art. 1455 Código Civil: fördelning av kostnaderna för bestyrkandet, kan avtalas bort. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) och 110.6.b) des Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): skattskyldig för den kommunala värdestegringsskatten, köparens subsidiära skattskyldighet, tidsfrist och uppgiftsskyldighet. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 des Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD – samma lag reglerar även överlåtelseskatten ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, som köparen betalar): befrielse från skatt vid avregistrering av inteckning. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notarier) och Real Decreto 1427/1989 (fastighetsregisterförare) i den lydelse som följer av Real Decreto 1612/2011: avgifter för att avregistrera pantbrev. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 och 17.2 i Real Decreto 390/2021: energicertifikat — krav, ansvarig person, giltighet och bilaga. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 i Ley 5/2018 (den baleariska bostadslagen) och Art. 13 i Decret 145/1997: krav på att lämna in och anteckna bostadsduglighetsintyget samt dess giltighetstid. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 i Real Decreto-ley 4/2000 och Art. 14 i Ley 2/1974 i den lydelse som följer av Ley 25/2009: fri fastighetsförmedling och förbud mot arvodeslistor — vilket är skälet till att arvoden till mäklare, advokater och förvaltare inte är myndighetsfastställda belopp. Dessutom Art. 29 i Real Decreto Legislativo 7/2015 tillsammans med STC 143/2017: kravet på byggnadsbesiktningsrapport har avskaffats.

Vilka skattesatser och belopp som gäller vid respektive referensdatum visas i kalkylatorn, som även kan räkna på tidigare referensdatum.

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

Summan på den här sidan är det belopp du anger som avdragsgilla försäljningskostnader i beräkningen av vinstskatten. Hur hög skatten blir och vilka övergångsregler som gäller för äldre förvärv kan du se genom att räkna ut vad skattemyndigheten tar av vinsten från din försäljning.

Vad handlingarna hos notarien och registreringen i fastighetsregistret kostar sammanlagt — och därmed vad ni förhandlar om i kostnadsklausulen — kan du ta reda på med den officiella avgiftstabellen för notarie och fastighetsregister; båda kalkylatorerna använder samma taxa.