3-procentigt skatteavdrag i Spanien

Hur får jag tillbaka det 3-procentiga skatteavdraget i Spanien?

Om du som icke-resident säljer en fastighet i Spanien får du inte hela köpeskillingen hos notarien: köparen håller inne 3 % av den avtalade ersättningen och betalar in beloppet till Agencia Tributaria med Modelo 211. Det är inte en extra skatt, utan en förskottsbetalning (på spanska retención) av skatten på din kapitalvinst vid försäljningen — för icke-residenter är den 19 % av vinsten. Eftersom avdraget beräknas på köpeskillingen medan skatten beräknas på vinsten, är det innehållna beloppet ofta högre än den faktiska skatten. Du får tillbaka mellanskillnaden — men bara om du begär den i Modelo 210 inom rätt tidsfrist. Ingen betalar ut något automatiskt.

Så beräknas det

Beräkningen består av 2 multiplikationer med 2 olika underlag. Det är just därför de flesta säljare betalar in för mycket i förskott:

1. Skatteavdrag = skattesats enligt art. 25.2 TRLIRNR × avtalad ersättning. Underlaget är den avtalade ersättningen i köpehandlingen, inte taxeringsvärdet och inte referensvärdet (valor de referencia). Om flera ägare säljer tillsammans håller köparen inne beloppet 1 gång — vid blandat ägande bara för icke-residenternas andel (se specialfall); varje säljare som är icke-resident får sin egen andel av beloppet avräknad.
2. Skatt = skattesats enligt art. 25.1.f).3º TRLIRNR × kapitalvinst vid försäljning. Vinsten är försäljningsvärdet minus de försäljningskostnader du har stått för och minus anskaffningsvärdet inklusive kostnader i samband med förvärvet och de skatter du då betalade, utan räntor och minskat med gjorda avskrivningar (amortizaciones) om fastigheten har varit uthyrd (art. 35 i Ley 35/2006, tillämplig för icke-residenter genom art. 24.4 TRLIRNR). Denna skattesats gäller alla icke-residenter utan fast driftställe — undantaget för personer bosatta i EU och EES finns i punkt a) i samma stycke och gäller andra inkomster, inte vinst vid försäljning.
3. Resultat = avräknat skatteavdrag − skatt. Om mellanskillnaden är positiv har du rätt till återbetalning. Är den negativ betalar du resterande belopp i samma deklaration.

Kalkylatorn ovan beräknar båda stegen utifrån de skattesatser som gällde dagen då köpehandlingen undertecknades. Den anger också vilken vinst som gör att skatteavdraget och skatten blir exakt lika stora. I guiden Skatter vid försäljning av fastighet i Spanien kan du läsa om hur du själv beräknar vinsten — vilka kostnader som är avdragsgilla och vad som gäller för äldre innehav från tiden före 1995.

Varför du nästan alltid betalar in mer i förskott än du är skyldig

Skatteavdraget beräknas på köpeskillingen, medan skatten beräknas på vinsten — och vinsten är nästan alltid bara en del av priset. Dessutom dras de försäljningskostnader du har stått för av från försäljningsintäkten, och anskaffningsvärdet ökar med kostnaderna vid förvärvet och de skatter du betalade då: överlåtelseskatt eller moms, notarie, fastighetsregister och styrkta värdehöjande investeringar. Ju längre du har ägt fastigheten och ju mer du har dokumenterat, desto lägre blir den skattepliktiga vinsten.

Därför anges under kalkylatorns resultat gränsen där det vänder: Upp till denna vinst täcker skatteavdraget din skatt, men över den får du betala in mer. Den som ligger under gränsen har gett skattemyndigheten ett räntefritt förskott – och får bara tillbaka det om hen begär det.

Vem gör vad: köparens och säljarens ansvar

Förfarandet omfattar 2 blanketter, 2 tidsfrister och 2 ansvariga parter. Den andra fristen börjar först när den första har löpt ut – det är därför den vanliga tumregeln ”4 månader efter försäljningen” inte stämmer helt.

Utan kopian av Modelo 211 saknar du underlag som visar vilket belopp som har betalats in. Begär aktivt in den från köparen eller dennes Gestoría — en spansk administrativ byrå som sköter sådana myndighetsärenden — i stället för att vänta på att den kommer av sig själv.

De 3 möjliga utfallen

Viktigt: Deklarationen ska lämnas in oavsett resultat („con independencia del resultado de la autoliquidación", Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010) — även vid förlust och även om inget behöver betalas in. Den som inte lämnar in något får ingen återbetalning.

Särskilda fall och vanliga missuppfattningar

• 2 fall utan innehållet belopp. Art. 14.2 RD 1776/2004 räknar uttömmande upp dem: när överlåtaren genom ett intyg från skattemyndigheten visar att hen är skattskyldig för spansk inkomstskatt (IRPF) eller bolagsskatt, och när fastigheten tillskjuts vid bildandet av eller en kapitalökning i ett bolag med hemvist i Spanien. Ett tyskt pass i sig ändrar ingenting, men ett intyg gör det.
• Undantaget efter 10 år finns inte längre. Fram till slutet av 2006 behövde inget belopp hållas inne om fastigheten den 31.12.1996 hade ägts privat i mer än 10 år utan förbättringar. Detta stycke togs bort när skattesatsen sänktes från fem till tre procent; den som fortfarande hänvisar till det citerar upphävd lagstiftning.
• Flera säljare. Köparen håller inne beloppet 1 gång; varje delägare som inte är resident lämnar en egen deklaration, redovisar sin egen vinst och räknar bara av sin andel av det innehållna beloppet. Den som räknar hela det innehållna beloppet mot sin egen vinstandel misstar en kvarskatt för en återbetalning. Ange därför din ägarandel i kalkylatorn.
• Blandat ägande: residenter och icke-residenter. Om en del av fastigheten ägs av personer med skatterättslig hemvist i Spanien håller köparen bara inne belopp på icke-residenternas andel — så räknar AEAT i sin vägledning för Modelo 211 med 4 syskon, varav 2 är residenter. Det ändrar inte det belopp som räknas av för varje enskild icke-resident: hen anger alltid sin egen andel av köpeskillingen multiplicerad med innehållningssatsen.
• Om köparen inte betalar in beloppet svarar fastigheten. Enligt Art. 25.2 TRLIRNR svarar den överlåtna fastigheten för det lägre av de 2 beloppen — det innehållna beloppet eller skatten — och fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) gör en anteckning i marginalen till inskrivningen. Det drabbar då köparen, inte säljaren, men är anledningen till att en köpare insisterar på att beloppet hålls inne.
• Det innehållna beloppet är inte en slutlig avräkning. Den som inte deklarerar har inte avslutat ärendet, utan har en deklaration som fortfarande saknas.

Fällan: avräkning mot gamla skatteskulder

En sak förbises ofta: Skatteförvaltningen är inte skyldig att betala ut en återbetalning som du har rätt till om samma skattskyldiga person fortfarande har obetalda skatteskulder. Enligt Art. 73 der Ley General Tributaria (Ley 58/2003) kan den på eget initiativ kvitta förfallna återbetalningsanspråk mot befintliga skulder (compensación de oficio), vilket preciseras i Art. 58 des Real Decreto 939/2005.

Detta blir särskilt relevant om du själv har använt bostaden under tidigare år och inte har lämnat in de Modelo-210-deklarationer som krävs för det. Dessa luckor blir synliga när ansökan om återbetalning granskas. Granskningsperioden utgår från den 4-åriga preskriptionstiden enligt Art. 66 LGT. Kalkylatorn för skatt vid egen användning räknar ut år för år om det fortfarande finns något obetalt för din bostad.

Tidsfrister och blanketter

Båda tidsfristerna räknas från datum till datum: Om handlingen undertecknas inför notarie den 15 mars blir sista dagen den 15 april, inte ”30 dagar”. Saknas motsvarande dag i slutmånaden löper fristen ut den sista dagen i månaden — den 31 januari leder till den 28 februari. De 3 månaderna för Modelo 210 räknas från slutet av denna första månad (”a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención", Art. 14.4 RD 1776/2004). Därför är ”4 månader från undertecknandet inför notarie” bara en ungefärlig beräkning: den stämmer under de flesta månader, men blir några dagar för lång i de fall där motsvarande datum saknas. Kalkylatorn ovan anger de exakta slutdatumen för båda fristerna utifrån ditt datum.

Om en tidsfrist löper ut på en lördag eller söndag förlängs den till nästa vardag. Lokala och regionala helgdagar på Mallorca kan också flytta fram den. Om du är osäker ska du utgå från den tidigare tidpunkten.

Vanligaste misstagen

• Inte begärt ut exemplaret av Modelo 211 — utan detta underlag saknas bevis på det innehållna beloppet.
• Räknat inlämningsfristen från fel dag, eftersom den börjar löpa först när den första månaden har löpt ut.
• Inte deklarerat något alls vid försäljning med förlust, i tron att du inte har någon skyldighet utan vinst. Just i detta fall går hela det innehållna beloppet förlorat.
• Som delägare räknat med hela det innehållna beloppet och därför väntat dig en återbetalning trots att du ska betala kvarskatt.
• Inte dokumenterat avdragsgilla kostnader, vilket gör att den deklarerade vinsten blir högre än nödvändigt.
• Förbisett utestående Modelo-210-deklarationer från år då bostaden använts privat, som dyker upp vid granskningen och minskar återbetalningen.

Det som återstår efter avräkningen

Med återbetalningen eller kvarskatten är försäljningens skattedel inte helt avklarad. Parallellt tillkommer normalt den kommunala värdestegringsskatten Plusvalía Municipal, oavsett det innehållna beloppet. Den löpande fastighetsskatten IBI för försäljningsåret delas i praktiken ofta mellan köpare och säljare, men detta måste avtalas i kontraktet. En samlad överblick hittar du i guiden Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien, och mer information om värdestegringsskatten i guiden Plusvalía Municipal.

Steg för steg: Så får du tillbaka mellanskillnaden

1. Begär ett exemplar av Modelo 211 från köparen. Utan detta underlag saknas bevis på det inbetalda beloppet. Fråga aktivt efter det, helst redan vid notariebesöket.
2. Beräkna vinst eller förlust. Försäljningsvärdet minus dina försäljningskostnader, minus anskaffningsvärdet inklusive kostnader och skatter vid köpet, reducerat med avskrivningar från år då bostaden hyrdes ut.
3. Samla ihop underlagen. Köpehandling, försäljningshandling, fakturor för investeringar samt underlag för notarie, fastighetsregister och skatter vid köpet.
4. Fyll i Modelo 210, inkomstslag 28, räkna av det innehållna beloppet från Modelo 211 och begär återbetalning av överskottet.
5. Håll tidsfristerna: Du har 3 månader på dig att lämna in deklarationen från det att köparens innehållandeperiod löper ut. Kalkylatorn ovan visar båda datumen för din dag hos notarien.
6. Ange ett spanskt bankkonto och håll koll på handläggningsstatusen. 6 månader efter att inlämningsfristen har gått ut börjar dröjsmålsränta löpa till din fördel.

Det finns en separat guide för att beräkna själva vinsten: Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.

Checklista före inlämning

• Har fått ett exemplar av Modelo 211 från köparen
• Köpe- och försäljningspris samt alla avdragsgilla kostnader är dokumenterade
• Vid flera ägare: egen andel och egen vinst har beräknats separat
• Har kontrollerat om det finns oinlämnade Modelo-210-deklarationer från år då bostaden användes privat
• Båda tidsfristerna är noterade och beräknade från dagen hos notarien
• Modelo 210 är inlämnad — även vid förlust och även om resultatet är 0
• Bankuppgifter för återbetalningen angivna

Sammanfattning

Det innehållna beloppet är inte en slutgiltig skatt, utan ett förskott på en skatt som beräknas på ett annat underlag. Den som känner till skillnaden, kan styrka sina kostnader och räknar de 2 tidsfristerna från rätt dag får tillbaka mellanskillnaden – och hela beloppet om försäljningen går med förlust. Den som inte lämnar någon deklaration låter skattemyndigheten behålla pengarna.

Rättslig grund och status

• Innehållande av belopp och fastighetens ansvar: Art. 25.2 i Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), konsoliderade lydelse — boe.es
• Skattesats på kapitalvinsten: Art. 25.1.f).3º TRLIRNR, samma källa
• Förfarande, tidsfrister och de 2 undantagen: Art. 14 i Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR) enligt Real Decreto 1576/2006, giltig sedan 01.01.2007 — boe.es
• Återbetalning och dröjsmålsränta: Art. 16 RD 1776/2004 tillsammans med Art. 103 i Ley 35/2006
• Sista dag för att lämna in Modelo 210: Art. 5.a) i Orden EHA/3316/2010, konsoliderade lydelse — boe.es
• Blanketter: AEAT — Modelo 210 och Modelo 211
• Preskription och kvittning: Art. 66 och Art. 73 i Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; Art. 58 i Real Decreto 939/2005 — boe.es

Kalkylatorn anger själv vilka skattesatser den använder under resultatet; de hämtas från faktaregistret på den här sidan, inte från denna text.