Mallorca.com
fastigheter

3 % avdrag i Spanien: Så får icke-residenta tillbaka sina pengar

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

Om du som icke-resident säljer en fastighet på Mallorca märker du det senast vid tillträdet hos notarien: Köparen betalar inte hela köpeskillingen, utan håller inne 3 % och betalar in beloppet direkt till Agencia Tributaria. Det är inte en extra skatt, utan en förskottsbetalning av kapitalvinstskatten – och i väldigt många fall innebär det helt enkelt att du betalar för mycket. I den här guiden får du veta hur 3 %-avdraget fungerar, vilka tidsfrister som gäller för blanketterna Modelo 210 och 211, när du har rätt till återbetalning, vad som händer om du säljer med förlust och varför odeklarerade inkomster från tidigare år kan minska din återbetalning.

Innehållande på 3 % i Spanien: säkra återbetalningen

Står din försäljning inför dörren eller har tillträdet hos notarien redan ägt rum – och är du osäker på om du har rätt till återbetalning?

Vad innebär 3 %-avdraget?

Avdraget (på spanska retención) är en säkerhetsåtgärd från de spanska skattemyndigheterna gentemot icke-residenta säljare. Eftersom de ofta inte längre går att nå i landet efter försäljningen är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av den överenskomna köpeskillingen och betala in beloppet till Agencia Tributaria inom 1 månad – oavsett om försäljningen alls har gett någon vinst. Först därefter kan man avgöra om förskottsbetalningen var för hög, för låg eller helt korrekt.

Avdraget på 3 % gäller sedan januari 2007; tidigare var det 5 %. Samtidigt sänktes kapitalvinstskatten för icke-residenta till en enhetlig nivå på 19 % i januari 2010 – dessförinnan kunde skattesatser på upp till 35 % tillämpas. Dessa 2 siffror utgör grunden för hela beräkningen: Om den faktiska skatten på din vinst är lägre än det innehållna beloppet får du tillbaka mellanskillnaden.

Nyckeltal Värde Sedan när
Avdrag vid försäljning 3 % av köpeskillingen Januari 2007 (tidigare 5 %)
Kapitalvinstskatt för icke-residenta 19 % av kapitalvinsten vid försäljning Januari 2010 (tidigare upp till 35 %)
Berörd personkrets Säljare utan skatterättslig hemvist i Spanien permanent

Observera: Säljare och företag med skatterättslig hemvist i Spanien omfattas inte av detta skatteavdrag. Det gäller endast icke-residenta.

Vem gör vad: köparens och säljarens skyldigheter

Processen omfattar 2 separata formulär med olika tidsfrister och olika ansvariga parter. Om någon av tidsfristerna missas kan det leda till tilläggsavgifter eller, i värsta fall, att rätten till återbetalning för den aktuella transaktionen går helt förlorad.

Steg Ansvarig Formulär Tidsfrist
Innehållande och inbetalning till Hacienda Köpare Modelo 211 inom 1 månad efter notarieavtalet
Kopia av Modelo 211 till säljaren Köpare Modelo 211 (kopia) omedelbart efter inlämning
Deklaration av kapitalvinst/-förlust Säljare Modelo 210 inom 4 månader efter försäljningsdatumet
Ansökan om återbetalning av mellanskillnaden Säljare Modelo 210 inom samma 4-månadersfrist

Utan köparens kopia av Modelo 211 kan du som säljare inte styrka din egen deklaration ordentligt – be därför aktivt om den och utgå inte från att den automatiskt kommer fram till dig.

De tre möjliga utfallen efter granskningen

Hacienda jämför din faktiska vinst med det belopp som har hållits inne. I princip finns det 3 möjliga situationer:

Situation Resultat Det här behöver du göra
Faktisk skatt < 3 % av köpeskillingen Rätt till delvis återbetalning av mellanskillnaden Lämna in Modelo 210 inom tidsfristen och begär återbetalning
Faktisk skatt > 3 % av köpeskillingen Återstående mellanskillnad ska betalas Betala själv in det saknade beloppet via Modelo 210
Försäljning med förlust (försäljningspris < inköpspris) Rätt till full återbetalning av 3 % Styrk förlust i Modelo 210

Observera: Om du inte lämnar in någon deklaration innebär det inte automatiskt att de innehållna 3 % blir slutregleringen. Om deklarationen uteblir och Hacienda senare upptäcker detta riskerar du sanktioner enligt spansk skattelagstiftning.

Varför du nästan alltid är skyldig mindre än vad som har innehållits

De 3 % beräknas schablonmässigt på hela köpeskillingen – inte på din vinst. Eftersom du vid försäljning av en fastighet i Spanien får dra av lagligt tillåtna utgifter och skatter från kapitalvinsten (exempelvis kostnader i samband med köpet, notarie- och registerkostnader samt dokumenterade renoveringar), blir det faktiska underlaget för de 19 % ofta betydligt lägre än hela köpeskillingen. Därför betalar många säljare som inte är skattemässigt bosatta i Spanien i praktiken för mycket till Hacienda vid varje försäljning – utan att veta om det, eftersom återbetalningen inte sker automatiskt utan måste begäras.

Mer information om avdragsgilla poster och den exakta vinstberäkningen hittar du i guiden Skatt vid försäljning av fastighet i Spanien.

Steg för steg: Så begär du återbetalning

  1. Vänta på notarieavtalet och begär en kopia av Modelo 211 från köparen. Utan detta dokument saknas bevis på att de 3 % har betalats in.
  2. Beräkna kapitalvinst eller kapitalförlust – försäljningspris minus inköpspris och avdragsgilla kostnader.
  3. Fyll i Modelo 210 och deklarera den faktiska vinsten respektive förlusten.
  4. Håll tidsfristen på 4 månader från försäljningsdatumet – därefter handlägger Agencia Tributaria inte längre deklarationen inom tidsfristen.
  5. Begär återbetalning om den beräknade skatten är lägre än det innehållna beloppet.
  6. Vänta på handläggningen. I genomsnitt tar återbetalningen mindre än 6 månader. Om handläggningen drar ut på tiden i över ett år betalar skattemyndigheten dessutom dröjsmålsränta på det utestående beloppet.

Fällan: kvittning mot gamla skatteskulder

En sak förbises ofta: Hacienda är inte skyldig att bara betala ut en berättigad återbetalning om samma skattskyldiga fortfarande har obetalda skatteskulder. Enligt art. 73 i Ley General Tributaria (Ley 58/2003) kan skattemyndigheten på eget initiativ kvitta förfallna återbetalningsanspråk mot befintliga skatteskulder (compensación de oficio), vilket preciseras i art. 58 i Real Decreto 939/2005.

Detta blir särskilt relevant om du som icke-resident har använt fastigheten själv under tidigare år och inte har lämnat in de Modelo-210-deklarationer som då skulle ha lämnats (exempelvis för schablonintäkter vid eget nyttjande). Dessa brister blir synliga vid granskningen av återbetalningen och kvittas mot ditt återbetalningsanspråk. Granskningsperioden utgår från den 4-åriga preskriptionstiden enligt art. 66 LGT.

Observera: Låt kontrollera att samtliga Modelo 210-deklarationer för de senaste åren har lämnats in för den aktuella fastigheten innan du ansöker om återbetalning. Det minskar risken för en obehaglig överraskning när utbetalningen ska göras.

Försäljning med förlust: full återbetalning möjlig

Om du har sålt fastigheten till ett lägre pris än det ursprungliga inköpspriset behöver du inte betala någon kapitalvinstskatt – hela det innehållna beloppet på 3 % kan återkrävas. Även här gäller: Återbetalningen sker inte automatiskt, utan du måste göra anspråk på den via Modelo 210 inom 4-månadersfristen och räkna fram samt styrka förlusten.

Översikt över tidsfrister och preskription

Tidsfrist Innebörd Rättslig grund
1 månad efter notarieavtalet Köparen måste lämna in Modelo 211 –
4 månader efter försäljningsdatumet Säljaren måste lämna in Modelo 210 –
4 år Preskriptionstid för skatteanspråk och återbetalningar Art. 66 LGT (Ley 58/2003)
Upp till 6 månader (i genomsnitt) Vanlig handläggningstid för återbetalning –

Missar du 4-månadersfristen för Modelo 210 är rätten till återbetalning inte omedelbart förlorad – den allmänna preskriptionstiden på 4 år utgör den yttre gränsen inom vilken en återbetalning fortfarande kan vara möjlig. Den som däremot inte lämnar in någon deklaration på flera år riskerar att krav och obetalda belopp från tidigare år sammanfaller med rätten till återbetalning och kvittas mot den.

Vanliga misstag vid innehållandet av 3 procent

  • Modelo 211 har inte begärts från köparen – utan denna kopia saknas underlaget för deklarationen.
  • Låter 4-månadersfristen löpa ut, eftersom försäljningen mentalt anses vara ”avklarad” vid notarieavtalet.
  • Förbiser tidigare Modelo 210-deklarationer från år då bostaden använts privat, som kommer fram vid granskningen och minskar återbetalningen.
  • Avdragsgilla kostnader är inte fullständigt dokumenterade, vilket gör att vinsten blir högre och återbetalningen lägre än den hade kunnat vara.
  • Försäljning med förlust har inte deklarerats, eftersom man felaktigt antar att det inte finns någon skyldighet att agera när ingen vinst har gjorts.

Vad händer sedan?

Efter återbetalningen – eller inbetalningen – av kapitalvinstskatten är den skattemässiga delen av försäljningen oftast ännu inte helt avslutad. Parallellt tillkommer vanligtvis den kommunala värdestegringsskatten Plusvalía Municipal, oberoende av innehållandet av 3 procent. Även den löpande fastighetsskatten IBI för försäljningsåret regleras i praktiken ofta proportionellt mellan köpare och säljare, även om detta måste avtalas i kontraktet och inte är en lagstadgad skyldighet. En samlad översikt över alla skatter som uppkommer vid en försäljning hittar du i vår guide Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien, och information om värdestegringsskatten i guiden Plusvalía Municipal.

Checklista: få tillbaka innehållna 3 procent

  • Kopia av Modelo 211 har erhållits från köparen
  • Köpeskilling, försäljningspris och avdragsgilla kostnader har dokumenterats
  • Kontrollera: vinst, förlust eller nollresultat?
  • Utestående Modelo 210-deklarationer från tidigare år (t. ex. privat användning) har retts ut
  • Modelo 210 inlämnad inom 4 månader från försäljningsdatumet
  • Bankuppgifterna för återbetalningen är korrekt angivna
  • Följt upp handläggningsstatusen efter cirka 6 månader

Slutsats

Innehållandet på 3 % är inte en slutlig skatt, utan en förskottsbetalning – och i många fall betalar du därför mer än du egentligen är skyldig. Om du känner till tidsfristerna för Modelo 211 och Modelo 210, dokumenterar dina kostnader ordentligt och i förväg klargör oreglerade deklarationer från tidigare år, kan du få tillbaka mellanskillnaden mellan det innehållna beloppet och den faktiska skatten på 19 % – eller, om bostaden säljs med förlust, till och med få tillbaka hela 3 %. Om du däremot missar 4-månadersfristen eller ignorerar äldre skatteskulder riskerar du att återbetalningen helt eller delvis kvittas mot dem.

Officiella källor

Vad innebär 3-procentsinnehållet vid försäljning av fastigheter i Spanien?
Det är en förskottsbetalning av kapitalvinstskatten som köparen håller inne när en person som inte är bosatt i Spanien säljer en fastighet, och betalar in till Agencia Tributaria via Modelo 211.
Vem ska lämna in Modelo 211 och när?
Köparen ska lämna in Modelo 211 inom en månad efter tillträdesdagen hos notarien och måste skicka en kopia till säljaren.
Vilken tidsfrist gäller för säljaren att begära återbetalning?
Säljaren, som inte är bosatt i Spanien, måste lämna in Modelo 210 inom 4 månader efter försäljningsdatumet för att redovisa den faktiska vinsten eller förlusten.
Får jag tillbaka hela 3 % om jag har sålt med förlust?
Ja, om försäljningspriset var lägre än det ursprungliga inköpspriset uppstår ingen kapitalvinstskatt och hela det innehållna beloppet kan begäras tillbaka via Modelo 210.
Hur lång tid tar handläggningen av återbetalningen?
I genomsnitt tar det mindre än 6 månader. Om handläggningen drar ut på tiden i mer än ett år betalar skattemyndigheten dessutom dröjsmålsränta på det utestående beloppet.
Kan Hacienda kvitta min återbetalning mot gamla skatteskulder?
Ja, enligt art. 73 i Ley General Tributaria kan skattemyndigheten på eget initiativ kvitta förfallna återbetalningar mot den skattskyldiges befintliga skatteskulder, exempelvis om Modelo 210-deklarationer för år med egen användning inte har lämnats in.
Hur långt i efterhand kan jag ansöka om återbetalning av 3-procentiga innehållet?
Den allmänna preskriptionstiden för skatteanspråk och återbetalningar är enligt art. 66 LGT 4 år.
Gäller 3-procentiga innehållet även säljare som är skattemässigt bosatta i Spanien?
Nej, innehållet gäller endast säljare som inte är skattemässigt bosatta i Spanien. Residenter och spanska företag omfattas inte av denna regel.