Mallorca.com
fastigheter

Skatt på spekulationsvinster vid försäljning av fritidsbostad: den tyska sidan av en Mallorca-försäljning

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

Den som säljer en fritidsbostad på Mallorca tänker ofta först på den spanska skatten – och förbiser den tyska delen av kalkylen. Den så kallade skatten på spekulationsvinster är egentligen § 23 i Einkommensteuergesetz (EStG): en 10-årsfrist inom vilken vinst vid försäljning av fastigheter kan vara skattepliktig i Tyskland – oavsett om fastigheten ligger i Tyskland eller på Mallorca. För ägare som är bosatta i Tyskland är detta inte bara en teoretisk fråga: lagtexten innehåller ett undantag för bostäder som ägaren själv har använt, och en vägledande dom från Bundesfinanzhof klargjorde 2017 att även fritids- och andrabostäder kan omfattas. Den här guiden går igenom fristen, undantaget och fallgroparna vid uthyrning – och visar hur den tyska regeln förhåller sig till dubbelbeskattningsavtalet med Spanien.

Kapitalvinstskatt på semesterbostad: den tyska sidan

Planerar du att sälja och vill veta hur din historik över hur bostaden har använts påverkar den tyska skatten?

Vad den så kallade "skatten på spekulationsvinster" egentligen är juridiskt sett

Begreppet "skatt på spekulationsvinster" förekommer inte alls i lagen. Det som avses är § 23 EStG, som reglerar privata försäljningar. Bestämmelsen omfattar vinster från försäljning av fastigheter och rättigheter som är jämställda med fastigheter, om det har gått högst 10 år mellan förvärv och försäljning. Detta gäller oavsett vilket land fastigheten ligger i – alltså i princip på samma sätt för din bostad på Mallorca som för ett hus i Tyskland, förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Tyskland.

Egenskap Regler enligt § 23 EStG
Rättslig grund § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Omfattade tillgångar Fastigheter, rättigheter jämställda med fastigheter, byggnader, markanläggningar
Fristens längd Högst 10 år mellan förvärv och försäljning
Byggnader som omfattas Byggnader/markanläggningar som har uppförts, byggts om eller byggts till under fristen
Undantag Eget boende enligt tredje meningen (2 alternativ, se nedan)

Observera: Fristen gäller endast tysk inkomstskatt. Om och hur Spanien beskattar vinsten vid försäljningen är en separat fråga – mer om detta finns längre ned och i den utförliga guiden Skatt vid försäljning av fastighet i Spanien.

10-årsfristen i detalj

Fristen börjar vid förvärvet och slutar vid försäljningen. Det är de obligationsrättsliga avtalen som avses, alltså normalt datumet för det notariella köpeavtalet och inte den senare inskrivningen i fastighetsregistret. Detta är viktigt för dig som har byggt till eller byggt om din Finca: Även byggnadsdelar och markanläggningar som har uppförts under den pågående 10-årsfristen räknas med i beräkningen. Detsamma gäller ägarlägenheter och deläganderätter.

Fråga Svar enligt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
När börjar fristen? Vid förvärvet (normalt: datumet för köpeavtalet)
När slutar den? Vid avyttringen (köpeavtal)
Vad räknas dessutom? Byggnader och anläggningar utomhus som har uppförts, byggts om eller byggts till inom fristen
Gäller detta även ägarlägenheter? Ja, motsvarande gäller för självständiga byggnadsdelar och delägande

Undantaget för eget boende – 2 vägar till skattefrihet

Stycke 3 i bestämmelsen undantar tillgångar som har använts för eget boende. Lagtexten beskriver 2 separata alternativ – det räcker att uppfylla 1 av dem.

Alternativ 1 Alternativ 2
Period Mellan förvärv/färdigställande och avyttring Under avyttringsåret och de 2 föregående åren
Krav på användningen Uteslutande och fortlöpande för eget boende Det krävs endast en sammanhängande period över 3 kalenderår
Särskilt Inget avbrott tillåtet Endast det mellersta året måste vara helt ifyllt, inte de år som ligger i början och slutet av perioden

Observera: Båda alternativen kräver att du faktiskt använder bostaden själv. Den som aldrig själv bor i bostaden utan från början enbart hyr ut den som investering kan inte stödja sig på något av alternativen och måste uppfylla hela tioårsperioden.

Varför frågan över huvud taget är relevant för fastighetsägare på Mallorca

Den avgörande frågan för semesterbostäder är: Räknas en Finca som du bara bor i under vissa perioder av året över huvud taget som användning för "eget boende"? Bundesfinanzhof har uttryckligen bekräftat detta i sin dom av den 27 juni 2017 (Az. IX R 37/16). I vägledningen klargörs att en byggnad används för eget boende även om ägaren bara bor där tillfälligt, förutsatt att den står till ägarens förfogande som bostad under övrig tid. Undantaget kan därför även omfatta fritidsbostäder, semesterbostäder som inte är avsedda för uthyrning och bostäder inom ramen för dubbelt boende.

BFH förtydligar vidare: Om användningen är avsedd att vara varaktig spelar det ingen roll om ägaren har ytterligare bostäder eller hur ofta hen faktiskt vistas där. För den klassiska situationen – ett tyskt äkta par med en Finca i Santanyí som tillbringar några veckor där flera gånger om året och låter fastigheten stå tom resten av tiden – är detta ett viktigt förtydligande: Att bostaden används sällan innebär inte i sig att den inte räknas som eget boende.

Fällan: uthyrning utan samtidig egen användning

Det är här många ägare med ETV-Lizenz snubblar. Enligt BFH:s fasta praxis räknas det inte som användning för eget boende om ägaren upplåter bostaden till någon annan, mot ersättning eller utan ersättning, utan att samtidigt själv bo där – uttryckligen bekräftat i BFH, dom av den 3 september 2019 (IX R 8/18). I beslutet av den 29. Mai 2018 (IX B 106/17) skärpte BFH detta ytterligare: Det räcker inte att ägaren ibland går in i den uthyrda bostaden på besök – bostaden måste alltid stå till ägarens förfogande som bostad.

Översatt till praktiken: Den som periodvis hyr ut sin fastighet på Mallorca via en ETV-Lizenz och inte själv bor där under dessa perioder förlorar förmånen just för dessa perioder. För den berörda delen gäller då hela tioårsperioden, inte det kortare undantaget för eget boende.

Observera: Hur blandad användning – delvis eget boende, delvis uthyrning av samma fastighet – ska fördelas beräkningsmässigt i det enskilda fallet hör till de mest komplexa frågorna inom § 23 EStG och kan inte besvaras generellt. Det är just här individuell skatterådgivning blir oumbärlig.

Vem är "bosatt" – och varför det avgör allt

Hela det tyska perspektivet i den här artikeln gäller ägare som är skattemässigt bosatta i Tyskland. Den som i stället har sin skattemässiga hemvist på Mallorca deklarerar sin globala inkomst i Spanien och omfattas av ett annat system. Om du (fortfarande) är bosatt i Tyskland eller redan i Spanien avgörs bland annat av hur många dagar du vistas där och av andra kriterier – läs mer i guiden Steuerlicher Wohnsitz Spanien. I resten av artikeln utgår vi från en säljare som är bosatt i Tyskland.

Den spanska sidan – kort sammanfattad, utan fördjupning

Spanien har ingen innehavstid som motsvarar den tyska tioårsperioden: Kapitalvinsten vid försäljning är där i princip skattepliktig oavsett hur länge fastigheten har ägts. Icke-residenta säljare måste dessutom hantera både ett skatteavdrag och en egen deklarationsskyldighet, och därtill kommer den kommunala värdestegringsskatten. Dessa tre ämnen behandlas i egna, utförliga guider:

Den här artikeln fokuserar medvetet på de tyska reglerna, eftersom de i praktiken oftast förbises.

Dubbelbeskattningsavtalet: undantag med progressionsförbehåll

Mellan Tyskland och Spanien gäller sedan den 18 oktober 2012 avtalet av den 3. Februar 2011 för att undvika dubbelbeskattning. Vid försäljning av en fastighet i Spanien gäller följande:

Avtalsartikel Regelns innebörd
Art. 13 Abs. 1 Vinster från försäljning av fast egendom får beskattas i den stat där egendomen är belägen – alltså i Spanien
Art. 22 Abs. 2 a) Tyskland undantar inkomster som enligt avtalet faktiskt beskattas i Spanien från det tyska beskattningsunderlaget (undantagsmetoden)
Art. 22 Abs. 2 d) Tyskland förbehåller sig rätten att beakta de undantagna inkomsterna vid fastställandet av skattesatsen för övriga inkomster (progressionsförbehåll)
Art. 22 Abs. 2 e) Vid olösta kvalifikations- eller hänförlighetskonflikter övergår avtalet till avräkningsmetoden

Viktigt för bedömningen: Undantaget i art. 22 punkt 2 a) gäller bara i den mån Spanien faktiskt beskattar vinsten – inte automatiskt i varje situation. Och även om vinsten undantas från beskattningsunderlaget i Tyskland påverkar den, genom progressionsförbehållet, skattesatsen på dina övriga tyska inkomster. "I Tyskland behöver man då inte betala något alls" är därför ingen korrekt sammanfattning – effekten är mer subtil. Mer om grundprinciperna hittar du i guiden Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien.

Vanligaste misstagen vid försäljning

  1. Att utgå från fel datum för fristens början. Fristen löper mellan förvärv och försäljning; perioder då bostaden hyrs ut avbryter den inte – de gör bara att undantaget för egen användning går förlorat. Den som dessutom har byggt, byggt om eller byggt till inom fristen måste även läsa § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2: då räknas även byggnader och utomhusanläggningar in.
  2. Att missa uthyrningsfällan: Den som har hyrt ut bostaden med en ETV-Lizenz utan att själv bo där under tiden förlorar undantaget för egen användning under dessa perioder – även om personen "egentligen" ser den som ett semesterboende.
  3. Att blanda ihop tyska och spanska regler: Det tyska 10-årsundantaget saknar motsvarighet i Spanien – där görs bedömningen oavsett innehavstid.
  4. Att inte ha klargjort skatterättslig hemvist före försäljningen: Den som inte säkert vet om hen fortfarande har skatterättslig hemvist i Tyskland eller redan i Spanien kan inte tydligt avgöra vilka regler som gäller.
  5. Att glömma progressionsförbehållet: Även undantagna inkomster kan höja skattesatsen för övriga tyska inkomster.

Vad händer efter försäljningen?

Efter mötet hos notarien delas processen upp i 2 parallella spår: I Spanien gäller de frister som finns där för skatteavdrag och säljarens deklaration – se den separata guiden om Steuern beim Immobilienverkauf. I Tyskland redovisar du försäljningen i din inkomstdeklaration, förutsatt att den är skattepliktig enligt § 23 EStG; ansvarig myndighet är ditt tyska skattekontor på bostadsorten. Eftersom användningshistoriken – när du exakt har bott i bostaden själv och när den har hyrts ut – är avgörande för bedömningen, är det klokt att ordna dessa handlingar (hyresavtal, perioder med ETV-Lizenz, beläggningsplaner) före försäljningen i stället för att börja leta fram dem först när skattemyndigheten frågar efter dem.

Checklista före försäljningen

Kontrollpunkt Varför det är viktigt
Ha förvärvsdatum och köpeavtal till hands Avgör när fristen enligt § 23 EStG börjar
Användningshistoriken är fullständigt dokumenterad Avgör om och för vilka perioder undantaget för eget bruk gäller
Uthyrningsperioder (ETV-licens) registreras separat Perioder utan samtidigt eget bruk räknas inte som eget bruk
Skatterättslig hemvist vid tidpunkten för försäljningen är klarlagd Avgör vilket lands lagstiftning som gäller som utgångspunkt
Rådgivning har inhämtats i båda länderna Tysk och spansk skattelagstiftning tillämpas oberoende av varandra
Frister på den spanska sidan (skatteavdrag, deklaration, Plusvalía) finns i kalendern Parallella frister, oberoende av den tyska tioårsfristen

För att samordna juridiska och skattemässiga frågor mellan de båda länderna är det ofta bra att anlita en skatterådgivare med erfarenhet av tysk-spanska ärenden – särskilt eftersom gränsdragningen mellan § 23 EStG och DBA sällan är okomplicerad i detalj.

Slutsats

"Spekulationsskatten" vid försäljning av en fastighet på Mallorca är inte en spansk fråga, utan främst en tysk fråga för ägare med hemvist i Tyskland: § 23 EStG utgår från en tioårsfrist och innehåller ett undantag för eget bruk, som BFH uttryckligen även tillämpar på semesterbostäder och fritidsbostäder. Den avgörande fallgropen är uthyrning utan samtidigt eget bruk – den bryter undantaget för de berörda perioderna. Parallellt reglerar dubbelbeskattningsavtalet med Spanien skattebefrielse med progressionsförbehåll, inte automatisk skattefrihet i Tyskland. Den som dokumenterar sin användningshistorik noggrant och samordnar båda rättsordningarna i god tid undviker de dyraste överraskningarna först efter tillträdet hos notarien.

Officiella källor

Gäller den tyska 10-årsfristen även för min bostad på Mallorca?
Ja, § 23 EStG skiljer inte mellan fastigheter i Tyskland och utomlands. Den gäller för ägare som är bosatta i Tyskland, oavsett om fastigheten ligger i Tyskland eller på Mallorca.
När är vinsten vid försäljning undantagen från tysk skatt på grund av eget boende?
Enligt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG finns det 2 alternativ: att du har bott i bostaden utan avbrott från köpet till försäljningen, eller att du har bott där under försäljningsåret och de 2 föregående åren, varvid endast det mellersta året måste vara helt täckt.
Räknas en semesterbostad som jag bara bor i några veckor om året som eget boende?
Enligt BFH-dom av den 27 juni 2017 (IX R 37/16) ja, förutsatt att bostaden står till ditt förfogande som bostad under resten av tiden och att användningen är avsedd att vara varaktig. Hur ofta du vistas där är inte avgörande.
Vad händer om jag periodvis har hyrt ut fastigheten med en ETV-licens?
Enligt BFH räknas det inte som eget boende under perioder då du har upplåtit fastigheten till någon annan utan att själv bo där. För dessa perioder gäller den fulla 10-årsfristen i stället för det kortare undantaget.
Måste jag betala skatt på försäljningsvinsten i både Tyskland och Spanien?
Enligt dubbelbeskattningsavtalet får Spanien beskatta vinsten. Tyskland undantar då i princip vinsten från skatt, men tar hänsyn till den genom progressionsförbehållet när skattesatsen för dina övriga inkomster fastställs.
Finns det en regel i Spanien som motsvarar den tyska spekulationsfristen?
Nej, i Spanien beskattas försäljningsvinsten i princip oavsett innehavstid. Mer information finns i guiden om skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.
Vilket skattekontor ansvarar för den tyska skattedeklarationen?
Som regel ditt tyska lokala skattekontor, förutsatt att du är bosatt i Tyskland vid tidpunkten för försäljningen.
Hur hittar jag hjälp med samordningen mellan tysk och spansk skatterätt?
Specialiserade skatterådgivare med erfarenhet av tysk-spanska ärenden samt advokater som känner till båda rättsordningarna är rätt kontaktpersoner – till exempel via branschkatalogen för advokater på Mallorca.