Skatt vid fastighetsförsäljning på Mallorca: Plusvalía och vinstskatt
När du säljer en fastighet på Mallorca behöver du ta hänsyn till 2 helt olika skatter: den kommunala skatten på värdeökning, Plusvalía Municipal, och den statliga skatten på vinsten vid försäljningen. Tillsammans kan de ta en betydande del av det du får kvar efter försäljningen. Skatterna har dessutom olika regler, tidsfrister och beräkningssätt. Det gör stor skillnad om du är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte: den som inte är det betalar en fast skattesats på 19 %, medan den som är det beskattas enligt en progressiv skala. Dessutom drar köparen automatiskt av en källskatt hos notarien. Här får du veta hur skatterna beräknas, vilka kostnader du får dra av, vilka tidsfrister som gäller och vilka misstag som även erfarna säljare ofta får betala dyrt för.
Beräkna vinsten
Förklaring
Det gäller skatterättslig hemvist, inte medborgarskap: den som bor i Spanien mer än 183 dagar om året, eller har sitt ekonomiska centrum där, är bosatt och beskattas enligt sparskalan i stället för en fast skattesats.
Förklaring
Det pris som faktiskt avtalats i handlingen. Ligger det under marknadsvärdet använder skattemyndigheten marknadsvärdet.
Förklaring
Beloppet i din köpehandling. För en ärvd eller gåvogiven fastighet gäller i stället det värde som låg till grund för arvs- eller gåvoskatten.
- Skatt på vinsten
- 60 040 €
- Vinst (ganancia patrimonial)
- 316 000 €
- Kvar efter kostnader och skatt
- 832 960 €
Rättsläge per 1 januari 2025
Denna beräkning är endast vägledande och ersätter inte skatte- eller juridisk rådgivning i enskilda fall.
När du säljer en fastighet på Mallorca behöver du skilja mellan 2 separata skatter:
| Skatt | Fullständigt namn | Vem tar ut den? | Beräkningsgrund |
|---|---|---|---|
| Plusvalía Municipal | Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) | Kommunen (Ayuntamiento) | Tomtens taxeringsvärde + innehavstid |
| Kapitalvinstskatt | Impuesto sobre la Renta (IRPF) eller IRNR för personer som inte är bosatta i Spanien | Spanska staten (AEAT) | Faktisk vinst vid försäljningen |
Båda skatterna betalas enbart av säljaren, inte av köparen. Köparen betalar i stället överlåtelseskatt (ITP) eller moms. Läs mer i guiden om kostnader vid fastighetsköp på Mallorca.
Observera: Plusvalía och kapitalvinstskatten kan inte kvittas mot varandra. De uppkommer var för sig, men den Plusvalía du har betalat får dras av som en kostnad när kapitalvinstskatten beräknas.
Plusvalía Municipal: beräkning, skattesatser och förfallodag
Kommunal plusvalía
Förklaring
Ayuntamiento är kommunen och dess ordenanza fiscal är den lokala skatteförordningen. Den fastställer skattesats, koefficienter och möjliga lättnader.
Förklaring
Ange datumet för den senaste skattepliktiga händelsen. En händelse som inte omfattas, exempelvis en överlåtelse genom skilsmässodom, startar inte om innehavstiden (art. 107.4).
Förklaring
Överlåtelsedagen är tidpunkten då skatten uppkommer (devengo) enligt art. 109.1.a och avgör vilken lagversion som gäller.
Förklaring
Detta är taxeringsvärdet för enbart marken på överlåtelsedagen. Om värdet saknas får kommunen enligt art. 110.4 inte kräva självdeklaration (autoliquidación).
- Skatt efter lättnader (cuota líquida)
- 2 592,00 €
- Beskattningsgrund, objektiv metod
- 14 400,00 €
- Värdeökningsperiod
- 10 hela år (10 faktiskt)
Deklarationsfrist: 30 días hábiles (arbetsdagar), inte kalenderdagar (art. 110.2.a).
Rättsläge per 1 januari 2026
Denna beräkning är endast vägledande och ersätter inte skatte- eller juridisk rådgivning i enskilda fall.
Plusvalía Municipal är en skatt på den beräknade värdeökningen för tomtmark i tätort under den tid du har ägt fastigheten. Byggnaden räknas inte med. Beräkningen utgår inte från det faktiska marknadsvärdet, utan från markdelens officiella taxeringsvärde (valor catastral).
Två beräkningsmetoder
Efter ett beslut av Spaniens författningsdomstol (2021) kan du välja mellan 2 metoder och använda den som är mest fördelaktig för dig:
Metod 1 – objektiv metod (valor catastral × kommunal koefficient × skattesats)
| Innehavstid | Högsta statliga koefficient |
|---|---|
| Upp till 1 år | 0,14 |
| 1–2 år | 0,13 |
| 2–3 år | 0,15 |
| 3–4 år | 0,17 |
| 4–5 år | 0,17 |
| 5–6 år | 0,17 |
| 6–7 år | 0,12 |
| 7–8 år | 0,10 |
| 8–9 år | 0,09 |
| 9–10 år | 0,08 |
| 10–11 år | 0,08 |
| 11–12 år | 0,08 |
| 12–13 år | 0,08 |
| 13–14 år | 0,08 |
| 14–15 år | 0,08 |
| 15–20 år | 0,06 |
| Över 20 år | 0,045 |
Metod 2 – beräkning utifrån den faktiska vinsten
Om den faktiska vinsten vid försäljningen (försäljningspriset minus inköpspriset, i båda fallen enbart för marken) är lägre än beloppet som beräknats enligt metod 1, kan du använda den faktiska vinsten som beräkningsunderlag.
Observera: Om fastigheten säljs med förlust (det faktiska försäljningspriset är lägre än det ursprungliga inköpspriset) behöver du inte betala Plusvalía. Du måste dock själv styrka förlusten och ansöka om befrielse från skatten.
Skattesats och kommun
Varje kommun bestämmer själv vilken skattesats som ska gälla. Den lagstadgade högsta skattesatsen är 30 % av den beräknade värdeökningen. Städer som Palma de Mallorca har egna lokala bestämmelser. Du får besked om den aktuella skattesatsen hos respektive Ayuntamiento.
Tidsfrist
| Situation | Tidsfrist |
|---|---|
| Försäljning mellan levande personer | 30 arbetsdagar (días hábiles) från att köpehandlingen bestyrks av notarie |
| Arv | 6 månader från dödsfallet (kan förlängas till 12 månader) |
Skatt på vinst för personer som inte är skatteresidenter: fast skattesats på 19 %
Om du inte har din skatterättsliga hemvist i Spanien, och alltså inte är skatteresident där, beskattas vinsten från fastighetsförsäljningen med en fast skattesats på 19 %. Samma skattesats gäller oavsett om du är EU-medborgare eller medborgare i ett land utanför EU.
Beräkningsformel
Skattepliktig vinst = försäljningspris – inköpspris – avdragsgilla kostnader
Skatt = skattepliktig vinst × 19 %
Avdragsgilla kostnader vid försäljningen
Följande kostnader får dras av från vinsten:
| Kostnad | Avdragsgill? | Att tänka på |
|---|---|---|
| Notarie- och advokatkostnader vid det ursprungliga köpet | ✅ Ja | Spara kvitton |
| Överlåtelseskatt (ITP) eller moms (IVA) vid köpet | ✅ Ja | Från köpet |
| Mäklararvode vid försäljningen | ✅ Ja | Styrkt med faktura |
| Juridiska kostnader vid försäljningen | ✅ Ja | Advokat, Gestión |
| Byggnadstekniska förbättringar | ✅ Ja | Endast byggnadstekniska åtgärder |
| Ytliga renoveringar (kök, målning, golvbeläggning) | ❌ Nej | Räknas inte som en värdehöjande åtgärd |
| Löpande underhållskostnader | ❌ Nej | Räknas inte som investeringar |
| Betald Plusvalía | ✅ Ja | Minskar den skattepliktiga vinsten |
Räkneexempel för den som inte är skattemässigt bosatt i Spanien
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 250.000 € |
| Ursprungligt inköpspris | 180.000 € |
| Avdragsgilla kostnader (notarie, ITP, mäklare vid köpet och mäklare vid försäljningen) | 15.000 € |
| Skattepliktig vinst | 55.000 € |
| Skatt på vinsten (19 %) | 10.450 € |
| Redan innehållen källskatt (3 % × 250.000 €) | 7.500 € |
| Att betala / få tillbaka | 2.950 € att betala |
Källskatten på 3 %: så fungerar den
Retención vid försäljning
Förklaring
Underlaget för retención är den ersättning som avtalats i köpehandlingen (contraprestación acordada), inte taxeringsvärdet och inte referensvärdet (valor de referencia).
Förklaring
Kapitalvinsten (ganancia patrimonial) är försäljningspriset minus dina försäljningskostnader och minus anskaffningsvärdet inklusive kostnader och skatter vid köpet, minskat med de avskrivningar som gjorts (amortizaciones) om bostaden har varit uthyrd. Säljer du med förlust anger du förlusten med minustecken: då blir det ingen skatt och den retención som tillgodoräknats dig kan betalas tillbaka.
- Köparens innehållna belopp (retención)
- 19 500,00 €
- Skatt på vinsten
- 22 800,00 €
- Kvarskatt att betala
- 3 300,00 €
Din skatt överstiger retención. Mellanskillnaden betalar du in med din deklaration.
Rättsläge per 1 januari 2016
Denna beräkning är endast vägledande och ersätter inte skatte- eller juridisk rådgivning i enskilda fall.
När någon som inte är skattemässigt bosatt i Spanien säljer en fastighet måste köparen enligt lag hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala in beloppet direkt till den spanska skattemyndigheten AEAT. Det är ingen slutlig skatt, utan en förskottsbetalning av skatten på vinsten.
Så går det till:
- Notarien bestyrker köpeavtalet
- Köparen betalar inte 3 % av försäljningspriset till säljaren, utan betalar in beloppet till AEAT via Modelo 211 – inom 1 månad efter att köpeavtalet bestyrkts
- Säljaren lämnar in sin skattedeklaration via Modelo 210 inom 3 månader efter att månadsfristen löpt ut – alltså cirka 4 månader efter att köpeavtalet bestyrkts
- Om den slutliga skatten är lägre än de 3 % som hållits inne: återbetalning
Om den slutliga skatten är högre: ytterligare skatt att betala
Viktigt: Om köparen inte betalar in källskatten står fastigheten som säkerhet. Köper du av någon som inte är skattemässigt bosatt i Spanien får du aldrig glömma det – eller låta bli att betala in skatten.
Skatt på vinst vid fastighetsförsäljning för personer bosatta i Spanien: progressiv skatteskala
Är du skattemässigt bosatt i Spanien (du vistas i landet mer än 183 dagar per kalenderår eller har centrum för dina ekonomiska intressen där, enligt artikel 9 i lag 35/2006) beskattas vinsten från fastighetsförsäljningen inom ramen för IRPF enligt en progressiv skatteskala:
| Del av vinsten | Skattesats |
|---|---|
| Upp till 6 000 € | 19 % |
| 6 000 € till 50 000 € | 21 % |
| 50 000 € till 200 000 € | 23 % |
| 200 000 € till 300 000 € | 27 % |
| Över 300 000 € | 30 % |
Observera: Skattesatserna tillämpas stegvis: varje del av vinsten beskattas enligt skattesatsen för sitt intervall. Den högsta skattesatsen gäller alltså inte hela vinsten. Det är skatteskalan för kapitalinkomster (base liquidable del ahorro) enligt artikel 66 i lag 35/2006. Den högsta skattesatsen på 30 % infördes genom Ley 7/2024 och gäller från den 1 januari 2025. Vinsten från fastighetsförsäljningen läggs ihop med dina övriga kapitalinkomster under samma år.
Vinsten redovisas i den årliga spanska inkomstdeklarationen (IRPF, Modelo 100), som i regel ska lämnas in senast i slutet av juni året efter försäljningen.
Observera: För den som är skattemässigt bosatt i Spanien görs inget automatiskt skatteavdrag vid försäljningen. Avdraget på 3 % gäller bara om säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien.
Skattebefrielse och särskilda regler
Skattebefrielse när vinsten återinvesteras i en permanentbostad (skattemässigt bosatta)
Den som är skattemässigt bosatt i Spanien kan under vissa förutsättningar slippa betala skatt på vinsten om hela försäljningsbeloppet används för att köpa en ny permanentbostad i Spanien. Köpet måste göras inom 2 år före eller efter försäljningen. För personer som inte är skattemässigt bosatta i Spanien men bor i EU eller EES finns en separat regel som i stort sett fungerar likadant – se anmärkningen i slutet av det här avsnittet.
Skattebefrielse för personer över 65 år (skattemässigt bosatta)
Den som är skattemässigt bosatt i Spanien, har fyllt 65 år och har bott i fastigheten som sin permanentbostad i minst 3 år behöver inte betala skatt på vinsten vid försäljningen. Det gäller oavsett om pengarna återinvesteras.
Ingen Plusvalía om fastigheten faktiskt har sjunkit i värde
Som nämnts ovan behöver du inte betala Plusvalía om du kan visa att det faktiska försäljningspriset är lägre än priset du en gång köpte fastigheten för. Det visar du med köpehandlingarna från köpet och försäljningen.
Observera: Skattebefrielsen för personer som fyllt 65 år gäller bara den som är skattemässigt bosatt i Spanien. Skattebefrielsen vid återinvestering kan också gälla den som inte är skattemässigt bosatt i Spanien, men som är bosatt i ett EU-land eller ett EES-land med fungerande informationsutbyte och själv tidigare har använt den sålda fastigheten som permanentbostad i Spanien. Hela försäljningsbeloppet måste användas till en ny permanentbostad. Om bara en del återinvesteras gäller skattebefrielsen i motsvarande omfattning. Skatteavdraget på 3 % och deklarationen via Modelo 210 är ändå obligatoriska. Den rättsliga grunden är Disposición adicional séptima i Real Decreto Legislativo 5/2004.
Skattemässigt bosatt eller inte: en jämförelse
| Kriterium | Inte skattemässigt bosatt | Skattemässigt bosatt (IRPF) |
|---|---|---|
| Skattesats | 19 % (fast skattesats) | 19 % till 30 % (progressiv skatt i olika skikt) |
| Blankett | Modelo 210 | Modelo 100 (årlig inkomstdeklaration för IRPF) |
| Sista inlämningsdag | 4 månader efter försäljningen | Vanligtvis senast 30 juni året efter |
| 3 % källskatt | Ja, köparen håller inne skatten | Nej |
| Skattebefrielse vid återinvestering | Ja, om du är bosatt i EU eller EES (och bostaden tidigare var din permanentbostad) | Ja (under vissa förutsättningar) |
| Skattebefrielse från 65 års ålder (65+) | Nej | Ja (permanentbostad, minst 3 år) |
| Plusvalía | Ja, för båda | Ja, för båda |
Avdragsgilla kostnader: poster som ofta glöms bort
Många säljare underskattar hur mycket de kan dra av från den beskattningsbara vinsten. Följande kostnader glöms ofta bort:
Vid det ursprungliga köpet:
- Notariekostnader och kostnader för registrering i fastighetsregistret
- Betald överlåtelseskatt (ITP) eller moms (IVA)
- Arvode till advokat eller Gestor vid köpet
Vid försäljningen:
- Mäklararvode (inklusive spansk moms på arvodet)
- Advokat- och notariekostnader vid försäljningen
- Kostnaden för energicertifikatet (ett lagkrav)
- Kostnader för eventuell legalisering (t.ex. av svartbyggen)
- Betald Plusvalía Municipal
Tips: Spara alla fakturor och kvitton från köpet och släng dem aldrig, även om det har gått många år. Utan underlag kan du inte göra avdrag för kostnaderna.
Översikt över tidsfrister
| Skatt / blankett | Vem lämnar in? | Tidsfrist |
|---|---|---|
| Modelo 211 (inbetalning av källskatt) | Köparen | 1 månad efter att köpet bestyrkts av notarie |
| Modelo 210 (vinstskatt för icke-bosatta) | Säljaren | 3 månader efter att tidsfristen för Modelo 211 löpt ut (cirka 4 månader) |
| Plusvalía Municipal | Säljaren | 30 arbetsdagar efter undertecknandet hos notarien |
| IRPF / Modelo 100 (bosatt i Spanien) | Säljaren | Vanligtvis senast 30 juni året därpå |
Viktigt: Om du lämnar in Plusvalía eller Modelo 210 för sent kan du få betala tilläggsavgifter och ränta. Tidsfristerna räknas från dagen då handlingen undertecknas hos notarien, inte från dagen då betalningen kommer in.
De vanligaste misstagen vid fastighetsförsäljning på Mallorca
Det här är misstag som erfarna skatterådgivare och advokater stöter på gång på gång:
Inte sparat handlingar från köpet: Om du inte längre har köpehandlingen, ITP-besluten och notarieräkningarna från det ursprungliga köpet kan du inte göra avdrag för dessa kostnader. Det kan öka den beskattningsbara vinsten avsevärt.
Inte ansökt om återbetalning av källskatt: Många som inte är bosatta i Spanien vet inte att de kan få pengar tillbaka efter att ha lämnat in Modelo 210, om den faktiska skatten är lägre än de 3 % som har hållits inne. Du måste själv ansöka om återbetalningen.
Lämnat in Plusvalía för sent: Fristen på 30 dagar hos Ayuntamiento går snabbt ut, särskilt om försäljningen samordnas från utlandet.
Gjort avdrag för renoveringar som inte är avdragsgilla: Renovering av kök och badrum, målning och nya golv är inte avdragsgilla. Bara byggåtgärder som påverkar byggnadens konstruktion och höjer fastighetens värde räknas.
Felbedömt sin skatterättsliga hemvist: Om du vistas mer än 183 dagar om året i Spanien är du skatterättsligt bosatt där, även om du inte känner till det. Det påverkar vilken skattesats och vilka skattebefrielser som gäller.
Inte avtalat om att hålla inne källskatt när säljaren inte är bosatt i Spanien: Köpare som glömmer att hålla inne beloppet blir personligen betalningsansvariga gentemot AEAT.
Inte kontrollerat Plusvalía vid en försäljning med förlust: Om du säljer med förlust och ändå betalar Plusvalía kan du gå miste om pengar.
Vad händer sedan? Anmälningsskyldighet och efterföljande skatter
Efter försäljningen återstår några saker att ordna:
- Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad): Köparen ser till att ägarbytet registreras. Som säljare behöver du inte göra något åt det, men du bör kontrollera att en eventuell inteckning tas bort.
- Fastighetskadastern (Catastro): Köparen ansvarar för att ägaruppgifterna ändras. Som säljare bör du ändå kontrollera att ändringen har gjorts, så att du slipper framtida IBI-räkningar (fastighetsskatt).
- Inkomstdeklaration i Tyskland: Om du är skattskyldig i Tyskland måste du deklarera vinsten från försäljningen även där. Enligt dubbelbeskattningsavtalet (DBA) mellan Tyskland och Spanien beskattas vinster från fastigheter i regel i det land där fastigheten ligger (Spanien). I Tyskland omfattas vinsten av progressionsförbehållet. Du bör också anlita en skatterådgivare i Tyskland.
- Deklaration av förmögenhetsskatt: Efter försäljningen behöver du inte längre deklarera den sålda fastigheten, men se till att uppgifterna för avstämningsdagen stämmer. Avstämningsdagen är 31 december det år du säljer. Läs mer i vår guide om förmögenhetsskatt i Spanien.
Checklista: Sälj din fastighet på Mallorca med skatten i ordning
Använd listan när du förbereder försäljningen:
- Köpehandlingen (Escritura de Compraventa) från köpet finns tillgänglig
- Beslut om ITP eller faktura på IVA från köpet finns tillgänglig
- Alla fakturor från notarie, advokat och för administrativa tjänster i samband med köpet är samlade
- Fakturor för strukturella förbättringar (med bygglov) finns tillgängliga
- Energideklaration är beställd (obligatorisk före försäljningen)
- Fastighetens taxeringsvärde är känt (för att uppskatta Plusvalía)
- Skattemässig hemvist är kontrollerad (resident eller icke-resident?)
- Mäklararvode och avtalsvillkor är fastställda skriftligen
- Anlitat en skatterådgivare med kunskap om Spanien
- Lagt in sista datum för Plusvalía (30 arbetsdagar) i kalendern
- Antecknat sista datum för Modelo 210 (3 månader efter att tidsfristen för Modelo 211 löpt ut)
- Planerat för återbetalning av källskatt (om tillämpligt)
Sammanfattning: God planering sparar pengar
Skatten när du säljer en bostad på Mallorca är hanterbar – om du vet vad som gäller. Kapitalvinstskatten på 19 % för dig som inte är skatterättsligt bosatt i Spanien är tydligt reglerad, och källskatten på 3 % fungerar väl som en förskottsbetalning. Problem uppstår nästan alltid när underlag saknas, tidsfrister missas eller du gör en felaktig bedömning av var du är skatterättsligt bosatt. Plusvalía Municipal är en kommunal skatt med egna regler. Har du ägt bostaden länge och taxeringsvärdet har stigit kan skatten bli kännbar, medan den kan falla bort helt om du säljer med förlust. Börja planera för skatten minst 6 månader före försäljningen, anlita en lokal skatterådgivare med rätt specialistkunskap i god tid och spara alla handlingar från köpet – det är det bästa du kan göra för att få behålla mer av försäljningssumman.
Officiella källor
- Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
- Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – skatter och regionala regler på Balearen: https://www.atib.es
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (lagen om inkomstskatt för privatpersoner, artikel 9 om skatterättslig hemvist): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
- Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (artikel 25 om skattesatser, Disposición adicional séptima om skattebefrielse vid återinvestering): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
- Real Decreto Legislativo 2/2004 – Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- Real Decreto-ley 26/2021 – reformen av Plusvalía efter författningsdomstolens dom: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
- Ajuntament de Palma – Plusvalía Municipal i Palma: https://www.palma.cat
- Consell de Mallorca – skatteförvaltning på Balearen: https://www.conselldemallorca.net