Sälja en ärvd fastighet på Mallorca: steg, skatter och fallgropar

Att sälja en ärvd fastighet på Mallorca sker juridiskt i 2 steg: Först måste arvet accepteras och beskattas i Spanien, och den nya ägaren registreras i fastighetsregistret. Först därefter kan fastigheten säljas med rättslig verkan. Den som gör saker i fel ordning eller underskattar arbetet förlorar värdefull tid. En köpare som behöver lån kan nämligen inte slutföra köpet om säljaren inte är registrerad som ägare. Här får du veta vad som måste vara klart före mötet hos notarien, hur arvsskatten på Balearen fungerar efter reformen 2025, varför plusvalía municipal kan tas ut 2 gånger för en ärvd fastighet, vad det innebär att 3 % hålls inne för säljare som inte är bosatta i Spanien och vilka fallgropar – från oregistrerade byggnader till fastigheter som ägs gemensamt av arvingar – som oftast fördröjer försäljningen i praktiken.

• Hitta en tyskspråkig advokat på Mallorca — för hjälp med att acceptera arvet och med notarieförfarandet på plats

Varför ordningen är avgörande

Många arvingar tänker först på försäljningen och tar itu med arvet i Spanien senare. Det kan få följder: Så länge arvet inte har formaliserats genom en escritura de aceptación y adjudicación de herencia hos notarie och arvingen inte har registrerats som ny ägare i Registro de la Propiedad, finns det ingen som juridiskt kan sälja fastigheten. En köpare som behöver lån kan inte heller slutföra köpet utan registreringen – banken kräver att hela ägarkedjan framgår av fastighetsregistret. Hur du kontrollerar ett spanskt fastighetsregister kan du läsa i guiden Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.

Rätt ordning är alltså: skaffa handlingarna, acceptera arvet, redovisa skatterna och registrera ägandet i fastighetsregistret. Först därefter kan du sälja.

Steg för steg: Från dödsfall till registrerat ägande

Innan du ens kan börja tänka på en köpare behöver flera handlingar och steg i processen vara klara. Tabellen nedan visar de viktigaste handlingarna.

Observera: Enligt EU:s arvsförordning (förordning (EU) nr 650/2012) är det i regel lagen i det land där den avlidne senast hade sin hemvist som styr arvet efter dig. Det går att välja att lagen i det egna hemlandet ska gälla, men det måste uttryckligen anges i testamentet. Vilken lag som gäller i ett enskilt fall måste bedömas individuellt – be en advokat bekräfta vad som gäller innan du börjar planera.

Arvsskatt på Balearerna: Vad reformen 2025 förändrade

På Balearerna har skattereduktionen på 100 % för makar, barn och föräldrar (grupp I och II) gällt sedan 18 juli 2023. Genom Ley 6/2025 ändrades reglerna för fall där skattskyldigheten inträder från och med 25 juli 2025: Grupp III får större skattereduktioner, och formuleringen för grupp I och II är inte längre begränsad till personer som är obegränsat skattskyldiga i Spanien. Här behövs ett förtydligande som många webbplatser missar: Det handlar om skattereduktioner på den skatt som ska betalas, inte om skattesatser.

Observera: När uppgifterna kontrollerades angav ATIB:s informationssida "Familiar que recibe una herencia" fortfarande de gamla nivåerna 50 % och 25 %. Det är den daterade Novedad om lagändringen och Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 som gäller, inte en odaterad översiktssida. Om du är osäker, be ATIB eller en skatterådgivare att skriftligen bekräfta vad som gäller nu.

Mer om fribelopp, skikt i skatteskalan och tidsfrister för ISD-deklarationen hittar du i guiderna Arv och gåvor på Balearerna och, särskilt för syskon och mer avlägsna släktingar, Arvsskatt på Balearerna: syskon.

Plusvalía municipal: skatten som kan tas ut 2 gånger

Den kommunala skatten på värdeökning (plusvalía municipal, IIVTNU) kräver särskild uppmärksamhet när du ärver en fastighet. I praktiken kan den tas ut 2 gånger: vid själva arvet och när fastigheten senare säljs. Lagstödet finns i Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Den sista regeln förklarar varför köpare ofta håller inne ett belopp för plusvalía vid besöket hos notarien om säljaren inte bor i Spanien. Det är inte godtyckligt, utan följer av lagen.

Det finns dock 2 undantag som är aktuella på Mallorca oftare än många arvingar tror:

Observera: För det första undantaget är det enbart fastighetens klassificering som suelo rústico i IBI:s fastighetsregister som avgör – inte hur en Finca ser ut på plats. Det andra undantaget gäller inte automatiskt. Du måste själv begära att undantas från skatten och styrka din begäran med handlingar som visar förvärvet och överlåtelsen. För byggnader utgår beräkningen från markens andel av det totala fastighetsvärdet enligt fastighetsregistret. Själva värdeökningen beräknas dessutom för högst 20 år (Art. 107.1 TRLRHL).

Varje kommun fastställer skattesatser och koefficienter i sin Ordenanza fiscal och uppdaterar dem varje år. Fråga därför den ansvariga kommunen direkt vad som gäller för din fastighet just nu. I guiden Plusvalía Municipal får du en överblick över hur skatten fungerar.

Själva försäljningen: avdrag på 3 % för arvingar som inte är skattemässigt bosatta i Spanien

När fastigheten har registrerats och säljs gäller ytterligare en regel från den spanska skattemyndigheten (AEAT) för de flesta tyska arvingar: ett avdrag på 3 %.

Observera: Beloppet ska hållas inne även om du har rätt till skattebefrielse vid återinvestering. Modelo 211 och Modelo 210 H måste ändå lämnas in. Du kan läsa mer om återbetalning i guiden Återbetalning av innehållna 3 %. En översikt över alla skatter vid försäljningen finns i Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.

Flera arvingar: sälj tillsammans och samla fullmakten hos en person

När en fastighet på Mallorca ärvs är det vanligt att flera personer ärver den tillsammans. Då säljer arvingarna fastigheten gemensamt. Ingen kan på egen hand förfoga över sin ideella andel utan de andra arvingarnas samtycke eller utan att fastigheten delas upp fysiskt.

I praktiken brukar arvingarna ge en person på plats fullmakt att följa hela försäljningsprocessen och skriva under hos notarien. En fullmakt som utfärdas i Tyskland måste i regel upprättas inför notarie och förses med apostille. Stäm av de exakta formkraven i förväg med den spanska notarie som ska upprätta escritura. Du kan läsa mer om hur det går till i guiden Fullmakt hos notarie i Spanien.

Problem som faktiskt kan stoppa försäljningen

Även om arvsskatten och plusvalía har deklarerats korrekt är det ofta helt andra saker som hindrar försäljningen av en ärvd fastighet:

• Byggnader som inte är registrerade: En tillbyggnad, pool eller poolbyggnad som tillkommit i efterhand men inte finns med i fastighetsregistret upptäcks senast när köparen granskar fastigheten eller banken prövar finansieringen.
• Skillnader mellan fastighetsregistret och fastighetskadastern: Skillnader i yta eller gränsdragning måste redas ut före mötet hos notarien.
• Befintliga belastningar: En inteckning efter den avlidne som ännu inte har avförts, en efterlevande makes nyttjanderätt (usufructo) eller vägrättigheter (servidumbres) på fastigheten måste redovisas och hanteras.
• Obetalda löpande kostnader: Skulder för IBI, avgifter till Comunidad de Propietarios eller sophämtning. Köpare brukar begära ett intyg från ägarföreningen om att det inte finns några skulder.
• Energideklaration saknas: Beställ de tekniska intyg som krävs vid försäljningen i god tid, så att de finns tillgängliga när du träffar notarien.

De vanligaste misstagen när du säljer en ärvd fastighet

• Påbörja försäljningen innan äganderätten registrerats: Du kan förbereda ett reservationsavtal, men en juridiskt giltig försäljning kan slutföras först när äganderätten har registrerats.
• Missa den andra plusvalía-skatten: Arvingar räknar ofta bara med skatten vid arvskiftet och glömmer att ytterligare en skyldighet att betala plusvalía kan uppstå vid försäljningen.
• Förväxla skatterabatt med skattesats: 60 % eller 35 % är rabatter på den skatt som ska betalas, inte skattesatser. Blandar du ihop dem blir beräkningen fel.
• Lita blint på gamla översiktssidor från ATIB: Om en odaterad informationssida säger något annat än en daterad lagändring är det lagändringen som gäller.
• Tro att köparen själv bestämmer om avdraget på 3 %: Avdraget är lagstadgat och går inte att förhandla bort. Däremot kan du eventuellt få tillbaka beloppet via Modelo 210 H.
• Inte ordna en fullmakt för arvingarna: Utan en tydligt utsedd person med fullmakt på plats försenas varje möte hos notarien.

Vad händer sedan?

Efter mötet hos notarien behöver den som inte är bosatt i Spanien vanligtvis lämna in ytterligare deklarationer: för att få avdraget på 3 % avräknat eller återbetalat via Modelo 210 och, om det är aktuellt, för att slutligt reda ut plusvalía municipal med kommunen. Beroende på bosättningsland behöver du också ta reda på hur försäljningsintäkten ska beskattas i Tyskland. Om du vill hyra ut fastigheten i stället för att sälja den direkt hittar du grundläggande information under Uthyrning. Läs också Sälja fastighet på Mallorca för en överblick över hur en försäljning på Mallorca går till.

Checklista: Sälja en ärvd fastighet på Mallorca

1. Skaffa dödsattest, Certificado de Últimas Voluntades och Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
2. Ta reda på om det finns ett testamente eller om den lagstadgade arvsordningen gäller. Ansök vid behov om ett europeiskt arvsintyg.
3. Låt en spansk notarie bestyrka Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
4. Ansök om NIE för varje arvinge som ännu inte har ett.
5. Lämna in ISD-deklarationen till ATIB och plusvalía-deklarationen till berörd kommun.
6. Invänta registreringen i Registro de la Propiedad och se till att få den bekräftad.
7. Om det finns flera medarvingar: stäm av en fullmakt för en kontaktperson på plats med notarien.
8. Låt kontrollera om det finns oregistrerade byggnader på tomten, belastningar eller obetalda driftskostnader.
9. Skaffa en energideklaration och övriga tekniska intyg som behövs för försäljningen.
10. Först därefter kan försäljningen påbörjas, vid behov med hjälp av en fastighetsmäklare på Mallorca.

Sammanfattning

Innan du kan sälja en ärvd fastighet på Mallorca måste arvet först ha hanterats fullt ut i Spanien: arvet ska accepteras inför notarie, skatt betalas till ATIB och kommunen och fastigheten registreras i fastighetsregistret. Först därefter kan du hitta en köpare och få ett giltigt köpeavtal bestyrkt av notarien. Du undviker de största förseningarna genom att ta reda på vilka lättnader i den baleariska arvsskatten som gäller, räkna med plusvalía vid både arv och försäljning och känna till att det lagstadgade avdraget på 3 % får räknas av mot skatten. Om det finns flera medarvingar är det klokt att tidigt reda ut vem som ska ha fullmakt. Specialiserad hjälp på plats är också värdefull i varje steg.

Officiella källor

• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), konsoliderad version: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• ATIB, Novedad om ändrade lättnader i arvsskatten: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
• ATIB, informationssida om arvsskatt: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
• Agencia Tributaria (AEAT) – beskattning av personer som inte är bosatta i Spanien, Modelo 211/Modelo 210 (ingen verifierad webbadress, anges därför utan länk)
• Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades och Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (ingen verifierad webbadress, anges därför utan länk)
• EU:s arvsförordning (VO (EU) Nr. 650/2012) (ingen verifierad webbadress, därför utan länk)
• Registro de la Propiedad (ingen verifierad webbadress, därför utan länk)