Sälja en ärvd fastighet på Mallorca: process, skatter och fallgropar

Att sälja en ärvd fastighet på Mallorca är juridiskt en process i 2 steg: Först måste arvet godtas i Spanien, beskattas och registreras i fastighetsregistret – först därefter kan fastigheten säljas med rättslig verkan. Den som kastar om ordningen eller underskattar processen förlorar värdefull tid, eftersom en köpare med finansiering inte kan slutföra köpet utan registrerad äganderätt. Den här guiden visar vilka steg som måste vara klara före mötet hos notarien, hur arvsskatten på Balearerna fungerar sedan reformen 2025, varför plusvalía municipal kan slå till 2 gånger för ärvda fastigheter, vad 3-%-avdraget för säljare som inte är skatteresidenta innebär och vilka fallgropar – från oregistrerade byggnader till dödsbodelägare – som i praktiken oftast fördröjer försäljningsprocessen.

Har ni som dödsbodelägare kört fast eftersom skatter, fastighetsregistret eller medarvingar blockerar försäljningen?

• Skicka en personlig förfrågan — vi bedömer din situation och hänvisar dig till rätt kontaktpersoner
• Hitta en tyskspråkig advokat på Mallorca — för att godta arvet och hantera processen hos notarien på plats

Därför är ordningen avgörande

Många arvingar tänker först på försäljningen och därefter på den spanska handläggningen av arvet. Det är ett misstag med följder: Så länge arvet inte har formaliserats genom en notariell escritura de aceptación y adjudicación de herencia och arvingen inte har registrerats som ny ägare i Registro de la Propiedad, finns det juridiskt sett ingen ägare som kan sälja fastigheten. En köpare som finansierar fastighetsköpet kan ändå inte slutföra affären utan denna registrering – banken kräver ett komplett fastighetsregister. Guiden Kontrollera fastighetsregistret i Spanien förklarar hur du i grunden granskar ett spanskt fastighetsregister.

Rätt ordning är därför: ta fram dokumenten, godta arvet, deklarera skatterna, registrera ägandet i fastighetsregistret – och först därefter sälja.

Steg för steg: Från dödsfall till registrerad ägare

Innan du ens kan börja tänka på en köpare måste flera dokument och steg i processen vara på plats. Tabellen nedan visar de viktigaste underlagen.

Observera: Vilken arvsrätt som ska tillämpas på ditt dödsbo avgörs enligt EU:s arvsförordning (VO (EU) Nr. 650/2012) i regel av lagen i det land där den avlidne senast hade sin vanliga vistelseort. Du kan välja att tillämpa lagen i ditt hemland, men det måste uttryckligen anges i testamentet. Vilken lag som gäller i det enskilda fallet kan bara bedömas individuellt – låt en advokat bekräfta detta innan du planerar.

Arvsskatt på Balearerna: vad reformen 2025 har förändrat

Den baleariska arvsskatten (ISD) har ändrats avsevärt för arv där skattskyldigheten uppkommer från och med 25 juli 2025. Det är viktigt att förtydliga en uppgift som många portaler återger fel: det handlar om skattelättnader på den skatt som ska betalas, inte om skattesatser.

Observera: ATIB:s innehållssida "Familiar que recibe una herencia" angav vid tidpunkten för researchen fortfarande de gamla nivåerna på 50 % och 25 %. Det är den daterade Novedad om lagändringen samt art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 som gäller – inte en odaterad översiktssida. Be vid osäkerhet ATIB eller en skatterådgivare att skriftligen bekräfta vad som gäller.

Information om avdrag, skattesatser och tidsfrister för ISD-deklarationen hittar du i guiderna Arv & gåva Balearerna och, särskilt för syskon och mer avlägsna släktingar, Arvsskatt Balearerna: syskon.

Plusvalía municipal: skatten som slår till 2 gånger

Den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía municipal, IIVTNU) är särskilt förrädisk när det gäller ärvda fastigheter, eftersom den i praktiken kan tas ut 2 gånger: 1 gång vid själva arvet och ytterligare 1 gång vid en senare försäljning. Den rättsliga grunden är Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Just denna sista regel förklarar varför köpare ofta håller inne ett belopp för plusvalía vid notariebesöket när säljaren inte bor i Spanien – det är inte godtyckligt, utan lagstadgat.

Det finns dock 2 undantag som tillämpas oftare på Mallorca än många arvingar tror:

Observera: För det första undantaget är det enbart IBI-klassificeringen i fastighetsregistret som suelo rústico som avgör – inte hur en Finca ser ut på plats. Det andra undantaget gäller inte automatiskt; du måste själv åberopa det och styrka det med handlingarna för förvärvet och försäljningen. För byggnader utgår man från markens andel av det totala katastervärdet. Värdeökningen beräknas dessutom för högst tjugo år (Art. 107.1 TRLRHL).

Varje kommun fastställer de konkreta skattesatserna och koefficienterna i sin egen Ordenanza fiscal och uppdaterar dem varje år – fråga därför direkt på ansvarigt rådhus vilket värde som gäller för din fastighet. En översikt över hur skatten fungerar hittar du i guiden Plusvalía Municipal.

Vid själva försäljningen: avdrag på 3 % för arvingar som inte är bosatta i Spanien

När fastigheten har registrerats och säljs gäller ytterligare en regel från den spanska skattemyndigheten (AEAT) för de flesta tyska arvingar: avdraget på 3 %.

Observera: Innehållet görs även om du utnyttjar skattebefrielse vid återinvestering – Modelo 211 och Modelo 210 H måste ändå lämnas in. Läs mer om återbetalning i guiden 3 % innehåll: återbetalning. En översikt över samtliga skatter vid försäljning finns i Skatter vid försäljning av bostad i Spanien.

Flera medarvingar: sälj tillsammans och samla fullmakterna

För ärvda fastigheter på Mallorca är det vanligare än ovanligt att flera personer ärver tillsammans. I så fall säljer dödsbodelägarna fastigheten gemensamt – ingen kan själv förfoga över sin andel utan att de övriga medarvingarna samtycker eller fastigheten delas upp fysiskt.

I praktiken brukar dödsbodelägarna ge en person på plats fullmakt att följa hela försäljningsprocessen och skriva under hos notarien. En fullmakt som utfärdats i Tyskland måste normalt vara notariebestyrkt och förses med en apostille – stäm av den exakta formen i förväg med den spanska notarie som upprättar escritura. Mer information om processen hittar du i guiden Fullmakt Spanien notarie.

Fallgropar som faktiskt kan stoppa försäljningen

Även om arvsskatten och plusvalía har deklarerats korrekt faller försäljningar av ärvda fastigheter i praktiken ofta på helt andra saker:

• Oregistrerade byggnader: En tillbyggnad, pool eller poolhus som uppförts i efterhand men inte finns med i fastighetsregistret upptäcks senast när köparen granskar fastigheten eller banken prövar finansieringen.
• Skillnader mellan fastighetsregistret och fastighetskatastern: Skillnader i yta eller gränsdragning måste redas ut före mötet hos notarien.
• Befintliga belastningar: Ett lån med inteckning efter arvlåtaren som ännu inte har avförts, en nyttjanderätt (usufructo) för den efterlevande maken eller makan eller vägrätter (servidumbres) på fastigheten måste redovisas och regleras.
• Obetalda löpande kostnader: Skulder för IBI, Comunidad de Propietarios eller sophämtningsavgift. Köpare begär i regel ett intyg från bostadsrättsföreningen om att fastigheten är skuldfri.
• Energideklaration saknas: De tekniska handlingar som ska läggas fram vid försäljningen bör beställas i god tid, så att de finns tillgängliga vid mötet hos notarien.

Vanliga misstag vid försäljning av en ärvd fastighet

• Inleda försäljningen innan lagfarten har registrerats: Det går visserligen att förbereda ett reservationsavtal, men en giltig försäljning kan slutföras först när ägandet har registrerats.
• Missa den andra plusvalía-skatten: Arvingar räknar ofta bara med skatten i samband med arvet och glömmer att försäljningen kan medföra ytterligare skyldighet att betala plusvalía.
• Förväxla skattereduktion med skattesats: 60 % eller 35 % är avdrag på skatteskulden, inte skattesatser – den som blandar ihop detta räknar fel.
• Lita blint på gamla översiktssidor från ATIB: Om en odaterad innehållssida strider mot en daterad lagändring gäller den senare.
• Tro att 3-%-avdraget är något köparen själv bestämmer: Det är lagstadgat och kan inte förhandlas bort, men kan eventuellt återfås genom Modelo 210 H.
• Inte utse en företrädare med fullmakt för dödsbodelägarna: Utan en tydligt befullmäktigad kontaktperson på plats försenas varje möte hos notarien.

Vad händer sedan?

Efter mötet hos notarien behöver personer som inte är bosatta i landet vanligtvis lämna ytterligare deklarationer: avräkning eller återbetalning av 3-%-avdraget via Modelo 210, vid behov en slutlig reglering av plusvalía municipal med kommunen samt – beroende på vilket land du är bosatt i – frågan om hur försäljningsintäkten ska beskattas i Tyskland. Om du i stället vill hyra ut fastigheten först, snarare än att sälja den direkt, hittar du grundläggande information under Hyra ut. För en allmän genomgång av hur en försäljning på Mallorca går till kan du även läsa Sälja fastighet på Mallorca.

Checklista: Sälj en ärvd fastighet på Mallorca

1. Ordna dödsattest, Certificado de Últimas Voluntades och Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
2. Utred testamente eller legal arvsordning, och ansök vid behov om ett europeiskt arvsintyg.
3. Låt en spansk notarie upprätta Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
4. Ansök om NIE för varje arvinge, om det inte redan finns.
5. Lämna in ISD-deklarationen till ATIB och plusvalía-deklarationen till ansvarig kommun.
6. Invänta och bekräfta registreringen i Registro de la Propiedad.
7. Om det finns flera medarvingar: stäm av fullmakten för en kontaktperson på plats med notarien.
8. Låt kontrollera fastigheten med avseende på oregistrerade byggnader, belastningar och obetalda löpande kostnader.
9. Ta fram energideklaration och annan teknisk dokumentation inför försäljningen.
10. Först därefter: påbörja försäljningsprocessen, vid behov med hjälp av en fastighetsmäklare på Mallorca.

Slutsats

Att sälja en ärvd fastighet på Mallorca är inte en process i ett enda steg, utan kan ske först när arvsskiftet i Spanien är helt avslutat: godkännande hos notarien, beskattning hos ATIB och kommunen samt registrering i fastighetsregistret. Först därefter kan du hitta en köpare och låta upprätta ett giltigt köpeavtal. Den som förstår hur nedsättningarna i den baleariska arvsskatten ska tillämpas, planerar för den dubbla plusvalía-skyldigheten och ser 3-%-innehållet som en lagstadgad men avräkningsbar post undviker de största förseningarna. Om det finns flera medarvingar lönar det sig att tidigt ha en tydlig fullmaktslösning – och i varje steg är specialiserad hjälp på plats ovärderlig.

Officiella källor

• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), konsoliderad version: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• ATIB, Novedad om ändringen av nedsättningarna i arvsskatten: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
• ATIB, informationssida om arvsskatt: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
• Agencia Tributaria (AEAT) – beskattning av icke-residenta, Modelo 211/Modelo 210 (ingen verifierad adress, därför anges den utan länk)
• Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades och Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (ingen verifierad adress, därför anges den utan länk)
• EU:s arvsförordning (VO (EU) Nr. 650/2012) (ingen verifierad adress, därför anges den utan länk)
• Registro de la Propiedad (ingen verifierad adress, därför anges den utan länk)