Ensamrätt för mäklare i Spanien: förhandla rätt om Nota de Encargo
Om du på Mallorca får ett mäklaravtal framlagt för underskrift — oftast på spanska, ofta under tidspress inför den första visningen — skriver du vanligtvis under en nota de encargo. För Balearerna är dess minimiinnehåll lagstadgat, oavsett vad som i övrigt står i det finstilta. Den här guiden visar vilka åtta uppgifter som obligatoriskt måste ingå, varför formuleringen av exklusiviteten vid en mäklares ensamrätt är särskilt värd att granska noga, vilken officiell mall du kan använda som jämförelsemått, och varför datumet på notan avgör ditt skydd. Du får också veta vad skillnaden mellan frivilligt registrerade och oregistrerade mäklare betyder för dina möjligheter att kontrollera dem.
Vill du låta en oberoende part bedöma ditt mäklaravtal innan du skriver under?
- Skicka en personlig förfrågan — vi går igenom dina handlingar och hänvisar dig till lämpliga kontaktpersoner
- Hitta en tyskspråkig advokat i branschregistret
Rättslig grund: Varför det överhuvudtaget finns en obligatorisk nota
På Balearerna är upprättandet av en nota de encargo mellan mäklare och uppdragsgivare inget frivilligt val, utan uttryckligen krävt enligt Disposición adicional tercera i Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. Detta minimiinnehåll preciseras genom Disposición adicional decimotercera (DA 13), Nummer 17, i Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, i den lydelse som ändrats genom Disposición final vigesimoséptima i Ley 4/2026, de 11 de junio. Den konsoliderade versionen i BOE anger 13.06.2026 som senaste uppdateringsdatum.
För dig som säljare innebär det att nota de encargo inte bara är ett formulärblad från ett enskilt mäklarföretag, utan ett dokument med en lagstadgad kärna — oavsett vilken aktör du talar med.
| Rättsakt | Reglerar | Status enligt BOE |
|---|---|---|
| Ley 5/2018 (Vivienda Illes Balears), DA tercera | Skyldighet att ingå en nota de encargo | Grundregel |
| Ley 3/2024, DA 13 nr 17 | Minimiinnehåll i nota (punkterna a–h) | Konsoliderad, senast uppdaterad 13.06.2026 |
| Ley 4/2026, Disposición final vigesimoséptima | Ändring av DA 13 | I kraft |
Observera: Minimiinnehållet gäller utöver alla övriga klausuler som fritt avtalas mellan dig och mäklaren. I notan måste obligatoriska uppgifter och fritt avtalade villkor uttryckligen särskiljas i texten.
De åtta obligatoriska uppgifterna i nota de encargo i översikt
DA 13 nr 17.4 räknar upp åtta minimiuppgifter. Saknas någon av dem, eller är den bara gömd i löptexten, uppfyller avtalet inte den lagstadgade miniminivån.
| Punkt | Obligatorisk uppgift | Kort beskrivning |
|---|---|---|
| a) | Uppdragsgivarens personuppgifter | Endast de minimiuppgifter som krävs för ändamålet, samt titeln som ger rätt att lämna uppdraget |
| b) | Mäklare/företag, namn, säte, CIF | För registrerade mäklare även registreringsnumret i Registro oficial de agentes inmobiliarios på Balearerna, eller bevis på att ansökan har lämnats in |
| c) | Identifiering av fastigheten | Med fastighetsregisteruppgifter och katasterreferens (referencia catastral) |
| d) | Uppdragets omfattning | Med tydlig uppgift om huruvida exklusivitet (ensamuppdrag) avtalas |
| e) | Löptid | Start- och slutdatum, eller tillsvidare fram till uppsägning — då med den avtalade kommunikationsvägen för uppsägningen |
| f) | Önskat pris respektive hyra | Uppdragsgivarens pris- eller hyresönskemål för det aktuella uppdraget |
| g) | Mäklarens arvode | Med specifikation av tillämpliga skatter och betalningssätt |
| h) | Försäkringsuppgifter | Ansvarsförsäkring samt deposition/borgen till säkerhet för inbetalda belopp |
Ensamuppdraget: Varför punkt d) är den viktigaste meningen i avtalet
Ett mäklarensamuppdrag uppstår inte genom att en mäklare muntligen försäkrar det eller att en klausul antyder det. Enligt punkt d) måste notan uttryckligen ange om uppdraget lämnas med exklusiv karaktär. Saknas denna uttryckliga uppgift saknar notan en lagstadgad obligatorisk beståndsdel just på den punkt som ensamuppdraget handlar om.
I praktiken innebär det att du ska läsa avsnittet om exklusivitet ordagrant. Står det bara "mäklaren anlitas för försäljningen" utan ordet exklusivitet eller en jämförbar entydig formulering, är ensamuppdragets karaktär inte dokumenterad på det sätt lagen kräver.
Observera: Huruvida en nota utan den uttryckliga exklusivitetsuppgiften är ogiltig, delvis ogiltig eller enbart bristfällig är juridiskt inte slutgiltigt klarlagt och lämnas medvetet öppet här. Låt ett avtal där denna punkt förblir oklar granskas av en jurist innan du skriver under — i branschregistret för advokater hittar du tyskspråkiga kontakter på Mallorca.
Löptid och uppsägning: Den andra tvistefrågan
Punkt e) kräver antingen ett konkret start- och slutdatum för uppdraget eller — om det löper tillsvidare — ett uttryckligt påpekande om detta samt den överenskomna mekanismen för hur uppsägningen ska gå till. Ett ensamuppdrag utan tydligt angivet slutdatum och utan fastställd uppsägningsväg är precis den konstellation där oenighet om avtalstiden senare uppstår.
| Kontrollfråga | Vad notan måste innehålla |
|---|---|
| Har en löptid avtalats? | Konkret start- och slutdatum |
| Är uppdraget tillsvidare? | Uttrycklig hänvisning "tills vidare uppsägning" |
| Hur säger jag upp avtalet? | Den kommunikationsväg för uppsägning som fastställs i notan |
Det finns ingen officiellt granskad uppgift om konkreta uppsägningstider eller en lagstadgad ångerrätt med fast frist — förlita dig här uteslutande på det som står i din individuella nota, och inte på allmänna påståenden från tredje part.
Arvodet: skatteuppdelning istället för enbart en procentsats
Punkt g) kräver att notan anger mäklarens arvode, inklusive uppdelningen av de skatter som belöper på det, samt det avtalade betalningssättet. En ren procentangivelse utan dessa två tillägg uppfyller inte det lagstadgade minimiinnehållet.
Denna guide tar medvetet inte ställning till konkreta marknadsmässiga provisionsnivåer på Mallorca — de är fritt förhandlingsbara och beror på objekt, region och mäklare. En översikt över ämnet mäklarprovision finns i den separata guiden Maklerprovision Mallorca.
Försäkring och garanti: vad punkt h) säkerställer
Enligt punkt h) måste notan innehålla uppgifter om ansvarsförsäkringen samt deposition- eller borgenspolicyn som säkerställer återbetalning av belopp som betalas direkt till mäklaren. Denna uppgift hänger direkt samman med de minimitäckningar som fastställs i DA 13 nr. 11 till 16.
| Skydd | Minimibelopp |
|---|---|
| Garanti/deposition per försäkringsår | 60 000 euro |
| Ansvarsförsäkring per skadefall | 100 000 euro |
| Ansvarsförsäkring totalt per år | 600 000 euro |
Om det i din nota inte finns konkreta försäkringsuppgifter, utan bara en allmän formulering som "är försäkrad", saknas det bevis som krävs enligt punkt h).
Varför datumet på din nota avgör ditt skydd
Enligt DA 13 nr 16.3 gäller kraven på garanti och ansvarsförsäkring inte för förmedlingsuppdrag som redan påbörjats innan regleringen trädde i kraft. Avgörande är uttryckligen datumet på nota de encargo — det bestämmer när förmedlingsverksamheten enligt lagen anses ha börjat.
Observera: Var därför uppmärksam på datumet som anges i din nota. Det är ingen ren formalitet, utan avgör bland annat om skyddet enligt de aktuella kraven överhuvudtaget gäller.
Mäklarregistret: Frivilligt, men med konsekvenser för din möjlighet att kontrollera
Punkt b) kräver registreringsnummer i Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears endast om mäklaren är registrerad där. Sedan ändringen genom Ley 4/2026 (i kraft sedan 13.06.2026) är denna registrering enligt DA 14 nr 1.1 och 3 uttryckligen frivillig.
Det betyder för dig: En mäklare utan registreringsnummer bryter därmed inte automatiskt mot något — han eller hon har helt enkelt inte låtit registrera sig. Om mäklaren däremot är registrerad måste numret stå i notan, och du kan kontrollera det mot det officiella registret. Mer om registret och hur du kontrollerar ett registreringsnummer hittar du i guiden Mäklarregistret Balearerna. Vill du specifikt söka efter registrerade aktörer hjälper dig branschkatalogen Fastighetsmäklare.
Den officiella mallen som jämförelsemått
Enligt DA 13 nr 17.5 publicerar den ansvariga Conselleria för bostadsfrågor en officiell mall för nota de encargo — på båda officiella språken (katalanska och spanska) samt i redigerbar och icke redigerbar form, alltid tillgänglig via Concellerias webbplats.
Observera: Den här guiden anger medvetet ingen konkret underside-URL till denna mall, eftersom den inte går att slå upp med säkerhet. Sök istället på webbplatsen för den ansvariga baleariska Consellerian efter det officiella formuläret och jämför det rad för rad med det avtal du har fått.
Vanligaste felen i nota de encargo
- Exklusivitet endast antydd istället för uttryckligen angiven — avtalet talar vagt om "uppdrag", utan att använda ordet exklusivitet eller en likvärdig tydlig formulering.
- Löptid utan slutdatum och utan väg för uppsägning — vid ett tillsvidare gällande ensamuppdrag saknas hänvisningen "fram till återkallelse" samt uppgift om kommunikationsväg.
- Arvode utan skatteuppdelning — endast en procentsats, ingen uppgift om skatt eller betalningssätt.
- Saknade eller otydliga försäkringsuppgifter — inga konkreta uppgifter om ansvarsförsäkring eller kautionsförsäkring.
- Obligatoriska uppgifter och fria klausuler sammanblandade — avtalet skiljer inte textmässigt mellan lagstadgat minimiinnehåll och fritt förhandlade tilläggsöverenskommelser.
- Saknad katasterreferens eller fastighetsregisteruppgifter för identifiering av fastigheten.
- Felaktigt antagande att en mäklare utan registreringsnummer automatiskt agerar olagligt — registreringen är frivillig sedan 13.06.2026.
Checklista innan du skriver under
| Kontrollpunkt | Klart? |
|---|---|
| Mina personuppgifter och min behörighetsgrund korrekt angivna (a) | |
| Mäklarens namn, säte och CIF samt eventuellt registreringsnummer angivna (b) | |
| Fastighetsregisteruppgifter och katasterreferens för fastigheten införda (c) | |
| Exklusivitet uttryckligen angiven, om ensamuppdrag är avsett (d) | |
| Löptid med start-/slutdatum eller ångermekanism (e) | |
| Mitt önskade försäljningspris korrekt angivet (f) | |
| Arvode med skattespecifikation och betalningssätt (g) | |
| Uppgifter om ansvarsförsäkring och deposition finns med (h) | |
| Obligatoriskt innehåll textmässigt avgränsat från fria klausuler | |
| Datum för nota kontrollerat och noterat |
Vad händer efter underskriften?
Med den undertecknade nota inleds den egentliga marknadsföringen av din fastighet. De vidare stegen fram till försäljningen — från nödvändiga dokument till mötet hos notarien — är egna ämnen med egna regler, till exempel vid ett senare bokningsavtal (arras) med en köpintressent. En översikt över hela försäljningsprocessen ger guiden Immobilie verkaufen Mallorca, de konkret nödvändiga dokumenten listas i Unterlagen-Checkliste Verkauf. Skattemässiga aspekter av själva försäljningen behandlas i den separata guiden Steuern beim Verkauf.
Slutsats
Nota de encargo är på Balearerna inget godtyckligt avtalsformulär, utan omfattas av ett lagstadgat minimiinnehåll på åtta punkter. För ett ensamuppdrag för mäklare är tre av dessa särskilt viktiga: den uttryckliga exklusivitetsangivelsen, en tydlig löptid med ångerväg samt ett arvode med skattespecifikation. Det officiella mallformuläret från den ansvariga Conselleria ger dig en tillförlitlig jämförelsemåttstock, datumet för nota avgör hur du är skyddad, och registernumret avslöjar om det finns en ytterligare möjlighet till myndighetskontroll. I tveksamma fall lönar det sig att låta en oberoende fackperson granska avtalet innan du skriver under.
Officiella källor
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (Balearerna), konsoliderad version: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
- Ley 4/2026, de 11 de junio, med ändrande Disposición final vigesimoséptima: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-15579
- Govern de les Illes Balears, Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears: https://www.caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inici