Vinstskatt vid försäljning

Hur mycket skatt tas ut på försäljningsvinsten?

Säljer du en fastighet på Mallorca med vinst beskattar Spanien inte försäljningspriset, utan skillnaden mellan det du en gång betalade och det du nu får — kapitalvinsten (ganancia patrimonial). Som icke-bosatt betalar du en schablonsats på 19 %, oavsett om du kommer från EU, EES eller ett tredjeland. Är du skattemässigt bosatt i Spanien gäller istället den progressiva sparbasskalan för bosatta, som börjar vid 19 % och sträcker sig upp till 30 %. Denna sida fokuserar på själva vinstskatten; en översikt över alla tre skatter som uppstår vid en försäljning hittar du i artikeln Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.

Så räknas det

Beräkningen följer tre steg, som alla härrör från Art. 24.4 i Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, den spanska inkomstskattelagen för icke-bosatta) och Art. 35 i Ley 35/2006 (LIRPF, den spanska inkomstskattelagen) — för icke-bosatta beräknas beskattningsunderlaget enligt samma regler som gäller för bosatta.

1. Överlåtelsevärde (valor de transmisión). Enligt Art. 35.2 LIRPF är detta det faktiskt erhållna försäljningspriset, minskat med de kostnader och skatter som du som säljare bär — till exempel mäklararvode, advokatarvode, energideklaration eller den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía municipal) som du själv betalat.

2. Anskaffningsvärde (valor de adquisición). Enligt Art. 35.1 LIRPF består det av det ursprungliga köppriset, kostnaderna och skatterna vid förvärvet — ITP eller IVA, notarie, fastighetsregister, gestoría (spansk administrationsbyrå för skatte- och myndighetsärenden) — samt värdehöjande investeringar och förbättringar. Räntor för finansiering räknas uttryckligen inte in.

3. Vinst och skattesats. Överlåtelsevärde minus anskaffningsvärde ger vinsten. Är den negativ föreligger en förlust (se särskilda fall). Är den positiv beskattas den — efter tillämpning av ett eventuellt övergångsavdrag för mycket gamla förvärv — med satsen för icke-bosatta eller skalan för bosatta. Vid en försäljning genomförd av en icke-bosatt håller köparen dessutom inne 3 % av köpeskillingen (retención — den innehållna skatteförskottet) och betalar in den via Modelo 211 (det officiella formulär med vilket köparen anmäler innehållandet) till den spanska skattemyndigheten (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); detta innehållande avräknas mot den faktiska skatteskulden. Hur detta innehållande fungerar i detalj förklaras på sidan 3-procentsinnehållandet vid fastighetsförsäljning.

Räkneexempel

Under kalkylatorn hittar du tre exempelberäkningar som räknas live med aktuella satser och tidsfrister — fyll i dina egna siffror för att se vad som blir kvar i ditt fall.

Särskilda fall

Förvärv före 31.12.1994

Den som köpte sin fastighet före 31.12.1994 gynnas av en övergångsordning (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, tillämplig för icke-bosatta via Disposición transitoria primera TRLIRNR). Den del av vinsten som beräkningsmässigt uppstått fram till 19.01.2006 reduceras med 11,11 % per fullt år av innehavstid utöver två år, fram till 31.12.1996. Reduktionen är begränsad: den gäller endast upp till ett sammanlagt försäljningsvärde av 400 000 € för alla försäljningar som gynnats på detta sätt sedan 01.01.2015 — säljer du flera fastigheter räknas taket för alla tillsammans. Kalkylatorn återger denna tidsandels- och takberäkning enligt den metod som AEAT använder i sitt eget räkneexempel.

Köp mellan maj och december 2012: hälften förblir skattefri

Den som förvärvade en urban fastighet mellan den 12 maj 2012 — dagen då Real Decreto-ley 18/2012 trädde i kraft — och den 31 december 2012, betalar vid försäljning skatt endast på hälften av vinsten. Undantaget på 50 % finns i Disposición adicional cuarta TRLIRNR och gäller för icke-bosatta utan fast driftställe; för skattemässigt bosatta reglerar Disposición adicional trigésima séptima i Ley 35/2006 samma sak, där dessutom med kravet på ett förvärv mot vederlag.

Undantaget bortfaller dock om fastigheten förvärvades av eller säljs till make/maka eller släktingar i rakt upp- eller nedstigande led eller i sidoled upp till andra graden — detsamma gäller för bolag som är förbundna med dig eller dessa personer enligt art. 42 i Código de Comercio. Kalkylatorn frågar om detta så snart köpdatumet faller inom detta fönster. Det är en regel från fastighetskrisen som knappt någon längre har i åtanke, trots att den kan utgöra skillnaden mellan två femsiffriga belopp.

Mer än tio års innehav före 1997

I övergångsordningen finns en gräns som inte är en avrundning: om innehavstiden den 31.12.1996 var över tio år, är den vinstandel som uppstått fram till 19.01.2006 enligt sista stycket i Disposición transitoria novena överhuvudtaget inte skattepliktig („no sujeta") — inte bara reducerad elva gånger med en procentsats. Skillnaden låter akademisk men är det inte: elva år ger enligt årsstegen nästan, men inte helt, de fulla hundra procenten — och resten skulle vara skatt på en vinst som lagen överhuvudtaget inte omfattar.

Förvärv före 1995 och samtidigt investeringar

Har du byggnadsförbättrat en fastighet som köptes före 1995, kräver lagen två separata beräkningar: köpeskillingen och varje investering har sin egen innehavstid, och försäljningsintäkten ska fördelas på båda beståndsdelarna. Denna kalkylator gör ingen sådan fördelning. Den beviljar därför medvetet ingen reduktion i detta fall och anger detta — det visade resultatet är då den övre gränsen, den faktiska skatten ligger under detta. I detta fall lönar det sig med en gestoría eller skatterådgivning.

Uthyrda fastigheter

Har du hyrt ut fastigheten en tid, minskar lagen anskaffningsvärdet ytterligare med det avskrivningsbelopp som minst hade kunnat tillämpas under uthyrningen (amortización mínima, art. 35.1 a. E. LIRPF) — oavsett om du faktiskt gjorde skatteavdrag för det. Detta sänker anskaffningsvärdet och ökar därmed den skattepliktiga vinsten. Denna kalkylator återger inte avskrivningskorrigeringen; räkna med ett påslag på det beräknade resultatet vid tidigare uthyrning och låt en gestoría eller skatterådgivning fastställa det exakta beloppet.

Återinvestering i egen huvudbostad

Den som återinvesterar försäljningsintäkten i en ny huvudbostad kan göra vinsten skattefri. Till skillnad från vad många guider skriver gäller detta inte bara bosatta: Disposición adicional séptima TRLIRNR öppnar detta återinvesteringsundantag uttryckligen även för icke-bosatta med hemvist i EU eller EES. AEAT redovisar detta fall i sin formulärförteckning under inkomstkoderna 33 och 34.

Undantag från 65 år för bosatta

Personer med skattemässig hemvist i Spanien som är 65 år eller äldre betalar ingen vinstskatt alls vid försäljning av sin huvudbostad, oavsett vad som händer med intäkten. För andra fastigheter — till exempel en fritidsbostad — gäller detta undantag endast om intäkten används för att bygga upp en livränta.

Förlustförsäljning

Om du säljer under ditt eget anskaffningsvärde uppstår ingen skattepliktig vinst, och de belopp som köparen innehållit återbetalas i sin helhet på begäran. Residenter kan dessutom kvitta en sådan förlust mot andra kapitalinkomster från samma eller efterföljande beskattningsår.

Samägande

Tillhör fastigheten flera personer beskattas varje andel separat: vinst, skattesats och eventuellt övergångsavdrag beräknas i förhållande till respektive samägandeandel, inte utifrån fastigheten som helhet. Varje icke-resident samägare lämnar in sitt eget Modelo 210 (den spanska skattedeklarationen för icke-residenters försäljningsvinster) för sin andel; residenter deklarerar i stället sin andel i den egna årliga inkomstdeklarationen.

Ärvd fastighet

Har du ärvt fastigheten är anskaffningsvärdet inte det pris den avlidne en gång betalade, utan det värde som då låg till grund för den spanska arvsskatten (art. 36 LIRPF). Denna kalkylator utgår från ett köp; vid en ärvd fastighet anger du i stället det då beskattade arvsvärdet som anskaffningspris.

Frister och formulär

Vid en försäljning löper två separata frister för två olika formulär, som ofta förväxlas:

• Modelo 211 (köparen, en månad): Är säljaren icke-resident måste köparen betala in det innehållna beloppet till AEAT inom en månad efter undertecknandet av escritura (den notariella köpehandlingen) och lämna en kopia till säljaren.
• Modelo 210 (säljaren, tre månader efter utgången av denna månad): Den icke-resident säljaren deklarerar själv vinsten via Modelo 210 — inom tre månader efter att fristen för Modelo 211 har löpt ut. I praktiken talar man ofta om "fyra månader från försäljningen"; det är ingen egen lagstadgad frist, utan helt enkelt summan av den ena månaden för Modelo 211 och de tre månader som följer därefter.

Oavsett bosättning tillkommer en tredje, kommunal frist: plusvalía municipal — den kommunala värdestegringsskatten på markvärdesökningen — ska deklareras hos ansvarigt kommunhus inom 30 dagar efter undertecknandet av köpehandlingen; den är oberoende av den vinstskatt som behandlas här och beräknas separat.

Är du skatterättsligt bosatt i Spanien deklarerar du försäljningsvinsten inte via ett Modelo 210, utan som en del av din ordinarie årliga inkomstdeklaration, Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, den spanska inkomstskatten för fysiska personer), som ska lämnas in året därpå mellan april och slutet av juni.

Rättslig grund och aktuellt läge

Beräkningen bygger på följande regelverk:

• Art. 25.1.f).3º i Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, den spanska inkomstskattelagen för icke-residenter): skattesats för icke-residenters kapitalvinster. Fulltext: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: beskattningsunderlag för ganancia patrimonial enligt reglerna i IRPF (den spanska inkomstskatten för fysiska personer). Samma fulltext.
• Art. 35 i Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Definition av anskaffnings- och överlåtelsevärde. Fullständig text: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, i samband med Disposición transitoria primera TRLIRNR: Övergångsregler för fastigheter förvärvade före 1994-12-31. Båda fullständiga texterna som ovan.
• Art. 5.a) i Orden EHA/3316/2010: Frist för inlämning av Modelo 210 för säljare som inte är bosatta i Spanien. Fullständig text: boe.es, BOE-A-2010-19707.

För den löpande hanteringen av blanketterna och deras frister ansvarar AEAT; deras formulär och ifyllnadsanvisningar hittar du på sede.agenciatributaria.gob.es.

Relaterade kalkylatorer

Anskaffningsvärdet i denna beräkning inkluderar sidokostnaderna från ditt tidigare köp — det du betalade i ITP, notarie och fastighetsregister vid förvärvet minskar din vinst idag. Hur höga dessa sidokostnader vanligtvis är visar kalkylatorn på sidan Köpsidokostnader på Mallorca. Om du använder en fastighet i Spanien själv, utan att hyra ut den, och även då måste lämna in ett Modelo 210, hittar du rätt beräkning på sidan om Skatt för eget bruk Modelo 210. En allmän översikt över hela försäljningsprocessen ger guiden Sälja fastighet på Mallorca.