Valor de Referencia Espanya

Quant impost et costa es Valor de Referencia?

S'impost de transmissions patrimonials (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP en curt) no es calcula a Espanya sobre es preu que pagues, sinó sobre es més alt de dos valors: es preu escripturat i es Valor de Referencia, es valor de referència cadastral. Si es valor de referència és més alt, pagues impost per doblers que mai han circulat. A ses Balears sa tarifa comença a 8 % i arriba, en s'esglaó més alt, a 13 % — sa diferència entre tots dos valors, idò, es nota amb un percentatge de dos dígits. Sa calculadora de dalt et mostra, per es teu cas, ambdós imports i sa diferència entre ells.

Qui, tot i així, només declara es preu de compra, arrisca més que sa liquidació complementària: sa multa per s'infracció lleu és de 50 % de s'impost no pagat. Qui, en canvi, corregeix s'error pel seu compte, només paga un recàrrec per demora — i cap multa.

Així es calcula

Durant dècades, sa base va ser es preu de compra acordat. Qui escripturava un preu més baix, estalviava impost; s'administració podia fixar un valor més alt, però havia de justificar-lo i demostrar-lo cas per cas. Amb sa Ley 11/2021, es legislador va invertir aquesta càrrega de sa prova: s'Oficina des Cadastre fixa es valor de referència per endavant i públicament, aquest val, i qui el consideri massa alt, ara ha de demostrar-ho ell mateix. Qui compra un immoble a Mallorca, idò, ja no tracta amb una estimació a posteriori, sinó amb una xifra que està fixada d'antuvi — i que es pot consultar abans.

Sa norma està a s'article 10, apartat 2, de sa llei espanyola de s'impost de transmissions patrimonials (Texto Refundido, Real Decreto Legislativo 1/1993), en sa redacció donada per sa Ley 11/2021. És breu:

Per als immobles, es valor és es Valor de Referencia del cadastre en es dia de sa meritació de s'impost. Però si es valor declarat per ses parts, es preu acordat, o tots dos, és superior an es valor de referència, es considera base imposable es més alt d'aquests valors.

D'això en resulta tot es càlcul en tres passes:

1. Determinar sa base imposable. Es més alt entre es preu de compra i es valor de referència. Si tots dos són iguals, no n'hi ha cap de més alt — es queda amb es preu de compra.
2. Aplicar sa tarifa. Sobre sa base imposable s'aplica s'escala progressiva de ses Balears. Funciona com una taula de s'impost sobre sa renda: cada esglaó es grava amb es seu propi tipus, no tot s'import amb es tipus més alt. Sa taula completa i totes ses bonificacions les trobes en es calculador de s'impost de transmissions patrimonials (ITP) a Mallorca.
3. Calcular sa diferència. S'impost sobre sa base imposable manco s'impost sobre es preu de compra. Aquest és s'import que et costa es valor de referència.

Es cas especial car: es valor de referència pot anul·lar una bonificació

Aquest és es punt on sa majoria de càlculs surten massa baixos — i sa raó per què una simple diferència de tipus du a engany. Ses bonificacions balears (es tipus reduït per s'habitatge habitual, es tipus per a menors de 36 anys, sa bonificació completa per a menors de 30 anys) depenen d'un límit de valor per illa.Aquest límit es mesura per sa base imposable, no pes preu de compra.

Això es dedueix de sa sistemàtica: sa llei i s'administració tributària balear parlen d'un límit per an es valor de s'habitatge, i lo que compta com a valor ho determina exactament s'article 10 citat més amunt — es més alt entre es valor de referència i es preu de compra. Un exemple de càlcul oficial en què ets dos valors difereixin, de moment no n'hi ha; es exemples publicats per s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) tracten de casos en què es valor declarat i sa base imposable coincideixen. Si es teu cas depèn d'aquest límit, aquí és on val la pena una assessoria.

Si es teu preu de compra queda just davall es límit i es valor de referència queda just per damunt, perds sa bonificació totalment. D'un recàrrec de pocs per cent sobre uns quants milers d'euros, en surt llavors una quantitat de cinc xifres. Posa en es calculador de dalt un perfil de comprador amb bonificació i mou es valor de referència per damunt des límit — es calculador te dirà quin límit s'ha superat i què costa.

Tres casos que mostren sa diferència

Davall es calculador hi ha tres casos calculats. No estan escrits a mà, sinó que es tornen a calcular a cada càrrega de sa pàgina a partir des tipus impositius registrats — així que no poden quedar desactualitzats, encara que es text quedi igual.

• Es cas habitual. Preu de compra per davall des valor de referència, sense bonificació. Aquí es valor de referència costa exactament sa diferència de tarifa sobre s'excedent: incòmode, però manejable.
• Es cas car. Un comprador jove a Menorca, es preu de compra des qual queda per davall des límit de valor i es valor de referència des qual queda per damunt. Sa bonificació desapareix, i s'impost addicional és un múltiple de sa diferència de tarifa.
• Es cas innocu. Es preu de compra queda per damunt des valor de referència. Llavors es valor de referència no canvia res — i a Mallorca, en bones ubicacions, aquest és es desenllaç més freqüent, perquè es preus de mercat allà queden per damunt des valors cadastrals.

Valor de Referencia i Valor Catastral: dues xifres, dos propòsits

Molts compradors confonen ets dos. És comprensible, perquè tots dos provenen des Cadastre (Dirección General del Catastro, en curt Catastro — s'organisme espanyol que registra i valora terrenys i edificis). Però compleixen propòsits diferents.

Per tant, per a sa teva quota contínua de s'IBI segueix essent decisiu es Valor Catastral decisiu. Per sa compra, s'herència o sa donació d'un immoble, des de 2022 compta es Valor de Referencia.

On pots consultar es valor de referència

Es punt oficial de referència és es portal en línia de s'organisme espanyol des Cadastre. Per això necessites sa Referencia Catastral — es número de vint xifres amb què s'immoble està registrat en es Cadastre. Es troba:

1. en s'exposició o oferta de compra des corredor,
2. en s'actual rebut de s'IBI des venedor,
3. en s'extracte des Registre de sa Propietat (Nota Simple),
4. en grans portals immobiliaris, sovint directament a s'anunci.

Com pots aconseguir aquest número i què més revela s'extracte des Cadastre, ho trobaràs a sa guia sobre es Catastro a Espanya. Es valor de referència es anualmenttorna a fixar cada any: si entre sa reserva i s'escriptura passen diversos mesos i un canvi d'any, val la pena fer una segona ullada poc abans de sa cita amb es notari.

Casos especials

No hi ha valor de referència per s'immoble

No tots ets immobles tenen un valor de referència certificat. Són casos típics ets edificis de nova construcció que encara no estan completament inscrits en es Cadastre, ses parcel·les no edificades en indrets allunyats i ses propietats amb una inscripció catastral poc clara després d'una reforma no declarada.

Llavors s'aplica no automàticament es preu de compra. S'article 10, apartat 2, esmenta expressament, per a aquest cas, es valor més alt entre es valor declarat, es preu acordat i es valor de mercat — i s'administració pot seguir determinant ella mateixa es valor de mercat. Sa diferència amb es valor de referència és de caràcter pràctic: coneixes sa xifra només després de sa compra, no abans.

Obra nova des promotor: primer no és tema, però després sí

En comprar un immoble de nova construcció directament des promotor no es paga s'impost de transmissions patrimonials, sinó s'IVA. Sa seva base imposable és es preu acordat; es valor de referència no juga cap paper.

Per s'impost sobre actes jurídics documentats (Actos Jurídicos Documentados, conegut com AJD), que s'aplica addicionalment en sa compra d'obra nova, això no s'aplica. S'article 30, apartat 1, de sa Llei de s'Impost de Transmissions Patrimonials estableix expressament que es valor d'un immoble tampoc pot fixar-se allà per davall des que resulta de s'article 10 — és a dir, no per davall des valor de referència. Qui en sa compra d'obra nova a Mallorca calcula, hauria de tenir això en compte; i en sa posterior revenda, es valor de referència torna a ser, de totes maneres, sa magnitud determinant.

Herència i donació

També en herències i donacions d'immobles, es valor de referència compta com a valor mínim de sa base imposable, sempre que sigui superior an es valor declarat. Això es nota especialment quan es pares transmeten un immoble as fills per un preu simbòlic: s'impost es calcula, com a mínim, sobre es valor de referència, independentment des que posi en es contracte. Ses reduccions i tipus per a ses Balears estan en sa guia sobre Herència i donació a ses Balears.

En sa venda

Per es venedor, es valor de referència és rellevant en dos sentits. S'impost municipal de plusvàlua (Plusvalía Municipal) es segueix derivant des Valor Catastral, no des valor de referència. En canvi, respecte an es guany patrimonial en s'IRPF, és discutit si un valor de referència més alt fixat en sa compra també compta com a valor d'adquisició i redueix es guany posterior. Aquesta qüestió no està definitivament resolta — demana assessorament individual sobre això. Es resum es troba en sa guia sobre es Imposts en sa venda d'immobles a Espanya.

Es valor de referència és massa alt — què fer llavors?

Sa llei estableix que es valor de referència no pot superar es preus de mercat. En zones amb poca base de dades o preus molt fluctuants, això passa igualment. Es Tribunal Constitucional va declarar es sistema conforme a sa Constitució per unanimitat es febrer de 2026, però va deixar expressament obert que es valor pugui impugnar-se en cada cas concret amb qualsevol mitjà de prova admès.

Lo important és es camí: s'article 10, apartat 3, només permet impugnar es valor de referència en dues situacions — en es recurs contra sa liquidació (liquidación) o mitjançant una sol·licitud de rectificació de sa pròpia autoliquidació (autoliquidació). De manera preventiva, sense un cas fiscal concret, no es pot fer. En tots dos casos, s'administració tributària demana un informe vinculant de s'Oficina del Cadastre.

A sa pràctica, això vol dir: primer pagar, després recórrer. Qui transfereix menys per fer pressió, genera una reclamació addicional amb recàrrec en lloc d'un recurs net. Com a prova sol servir un contrainforme d'un pèrit homologat — més informació an es guia sobre sa Tasación, sa valoració immobiliària a Espanya.

Terminis i formularis

S'Impost de Transmissions Patrimonials s'autoliquida i s'autodeclara. A ses Balears, s'organisme competent és s'ATIB, i es formulari és es Modelo 600.

• Un mes a partir des dia de s'escritura, per declarar i pagar. Ni trenta dies hàbils, ni pròrroga de termini per regla general.
• Si te n'adones de s'error més tard, presentes una autoliquidació complementària (declaración complementaria) posteriorment. Es recàrrec és de 1 % més es mateix percentatge per cada mes complet addicional, amb un topall de dotze mesos; després d'això, és de 15 % més interessos de demora. Dins des primers dotze mesos no es meriten interessos.
• S'avantatge decisiu de s'autodenúncia: Qui rectifica pel seu compte segons aquesta norma, no comet cap infracció administrativa. Sa multa s'elimina completament, no només parcialment.
• Si primer es posa en contacte s'administració, ja és massa tard per això. Llavors fixa sa diferència mitjançant resolució, i sa multa s'hi afegeix. Pot reduir-se si acceptes sa liquidació complementària i pagues dins de termini sense recurs — ses dues reduccions les calcula sa calculadora de dalt.
• S'administració té quatre anys de temps. Es termini de prescripció comença a comptar des des final des termini de declaració. Una compra de s'any passat, per tant, no és un assumpte tancat. Es termini de deu anys, del qual de vegades es sent parlar, es refereix a arrossegament de pèrdues i deduccions i no té cap paper en sa compra d'immobles.

Ets errors més freqüents

1. Cap ullada abans de sa cita amb es notari. Molts compradors només s'assabenten amb sa resolució que es valor de referència era superior an es preu de compra. Sa consulta no triga ni deu minuts i només necessita sa Referencia Catastral.
2. Sa comparació des llindar de valor amb es preu de compra. Qui es beneficia d'una reducció, comprova es llindar contra es valor equivocat — aquest s'aplica a sa base imposable. Aquest és s'error individual més car d'aquesta pàgina.
3. Preu de compra "pujat" fins an es valor de referència. Això no ajuda: fiscalment, de totes maneres, compta es valor més alt. Només augmenta es preu que realment pagues.
4. Impugnació no presentada a temps. Es recurs contra sa liquidació té un termini. Qui el deixa passar perd es camí — i és s'únic que s'article 10, apartat 3, obre.
5. Confusió amb es valor cadastral. Sa xifra que apareix en es rebut de s'IBI no és es valor de referència.
6. Donació sense revisió. Ses transmissions familiars sovint es fan sense una comprovació fiscal prèvia. Si es valor de referència queda molt per damunt des valor declarat, sa cosa surt cara.

Llista de comprovació abans de sa signatura de s'escriptura

• Referencia Catastral obtinguda (dossier, Nota Simple o rebut de s'IBI)
• Valor de Referencia consultat i comparat amb es preu de compra
• Comprovat si realment existeix un valor de referència certificat
• Impost calculat sobre es valor més alt i no sobre es preu de compra
• Per a bonificacions: límit de valor comparat amb sa base imposable comprovat
• Si es valor de referència sembla clarament massa alt: contrainforme sol·licitat
• Termini d'un mes per es Modelo 600 apuntat en es calendari

Tot es procés, des de s'oferta fins a s'inscripció, es descriu en sa guia sobre sa Compra d'immoble a Mallorca pas a pas.

Què s'ha de pagar cada any després de sa compra

Sobre s'IBI i possibles descomptes: IBI a Espanya i reducció de s'IBI a Mallorca. Una visió general de tots ets costs únics d'adquisició la dóna es calculador de ses despeses de compra a Mallorca.

Base legal i data d'actualització

• Base imposable: Article 10 apartat 2 des Texto Refundido de sa Llei de s'Impost sobre Transmissions Patrimonials (Real Decreto Legislativo 1/1993), redacció donada per sa Ley 11/2021 de 9 de juliol.
• Impugnació: Article 10 apartats 3 i 4 de sa mateixa llei.
• Impost d'Actes Jurídics Documentats: Article 30 apartat 1, darrer subapartat.
• Constitucionalitat: Sentència des Tribunal Constitucional espanyol 13/2026, de 12 de febrer de 2026.
• Multa i reduccions: Article 191, apartats 1 i 2, i article 188 de sa Ley 58/2003 (Llei General Tributària).
• Recàrrec per demora: Article 27 de sa mateixa Llei.
• Tarifa i bonificacions de ses Balears: Decreto Legislativo 1/2014, en sa redacció donada per sa Ley 4/2026.

Ses taxes impositives d'aquesta calculadora provenen d'un registre mantingut amb data i referència. Quines fonts s'han emprat per sa teva calculació i a quin estat legal corresponen, ho trobaràs just davall sa calculadora.

En resum

Es valor de referència és, des de 2022, sa realitat a s'hora de comprar un immoble a Espanya, i sa lògica és senzilla: es compara es preu de compra amb es valor de referència, i es més alt des dos determina s'impost. A Mallorca, es preus de mercat en ses bones zones solen quedar per damunt des valors cadastrals — llavors es valor de referència no canvia res. On queda per damunt, costa, i on fa caure una bonificació, costa molt.

Sa bona notícia: ho saps abans. Una consulta amb sa Referencia Catastral triga uns minuts, i sa calculadora de dalt te diu què significa sa diferència pes teu cas. Si es valor de referència surt desproporcionadament alt, hi ha una via ordenada per rebatre'l — passa per s'impugnació des tribut, no per pagar manco.

Calculadores relacionades

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) Mallorca — s'escala completa i totes ses bonificacions segons s'edat, s'estat familiar i s'illa.
• Costos addicionals de compra a Mallorca — impost, notari, registre de sa propietat, gestoría i advocat en una sola xifra.
• Es mobles en es contracte de compravenda — com afecta sa part de mobles a sa base imposable.

Preguntes freqüents