Mallorca en comparació europea: destinacions de segona residència a duel

Qui pensa el 2026 en una segona residència a la Mediterrània, acaba gairebé sempre davant una tria de tres opcions: Mallorca, sa Costa Blava o sa Toscana. Sa comparació de segona residència a Mallorca val la pena, perquè es tres destins semblen a primera vista similars – clima mediterrani, compradors internacionals, nivell de preus premium –, però mirant més de prop es diferencien clarament: en sa dinàmica de preus, en sa demanda turística, en s'impost de successions i patrimoni i en sa connectivitat des de s'àrea DACH. Aquesta guia ordena ses dades de mercat i fiscals disponibles procedents de fonts oficials, compara Mallorca amb ses dues grans destinacions competidores europees i et mostra en què t'has de fixar realment a l'hora de decidir sa ubicació – més enllà de fullets brillants.

No estàs segur de si Mallorca, sa Costa Blava o sa Toscana s'adapta millor a sa teva situació?

• 📩 Fer una consulta personal — valoració individual sobre pressupost, regió i perfil d'ús
• Regions en comparació de preus a Mallorca
• Descarregar gratis s'informe de mercat immobiliari 2026 (PDF) — totes ses xifres i perfils regionals en detall

Situació de mercat 2026: on es troba Mallorca dins Europa

Ses Balears ja no són el 2026 un mercat de recuperació, sinó una destinació amb oferta escassa i capitalitzada internacionalment. Es preus des habitatges se situen en es quart trimestre de 2025, amb un augment del 13,4 per cent respecte a l'any anterior, lleugerament per damunt de sa mitjana espanyola del 12,9 per cent. Quatre fonts públiques diferents mesuren es nivell de preus amb metodologies distintes – per això ses xifres següents s'han de llegir per separat, no sumar-les.

Complementàriament, ses anàlisis des preus d'oferta d'es portals immobiliaris (Font: Engel & Völkers, dades de juny de 2026) mostren un moviment ascendent continu al llarg de diversos anys – útil per situar es momentum a mig termini, encara que es preus d'oferta no es poden equiparar metodològicament amb es preus de transacció.

Nota: S'acceleració des preus s'ha alentit notablement en 2026 respecte als anys anteriors (cases +4,8 % en lloc des +9,2 % de l'any anterior), però es manté clarament per damunt de sa mitjana de molts d'anys. Per prendre una decisió de compra compta manco sa xifra mitjana de s'illa que sa Regió.

Nivell de preus en duel: Mallorca, Côte d'Azur, Toscana

Sa comparació europea pròpiament dita es pot fer de manera més neta mitjançant s'índex de preus de cases respecte a l'any anterior – un indicador de momentum, no un rànquing des nivells absoluts de preus. És important saber que es nivell absolut de preus en ses zones premium de sa Côte d'Azur o sa Toscana continua sent, segons ses dades de mercat de proveïdors comercials, significativament per damunt d'es nivell de Mallorca. Lo que sí que es diferencia clarament és sa dinàmica de creixement des darrers trimestres.

Espanya i, amb ella, ses Balears mostren un creixement de preus que se situa clarament per damunt de França i Itàlia. Fins i tot França va tornar a registrar es 2024 una davallada real, abans que es mercat s'estabilitzàs es 2025.

Un segon punt de comparació, sovint infravalorat, és sa demanda turística – és sa base estructural de qualsevol perspectiva de lloguer o de revenda.

Sa Toscana es troba es 2024 per davall des nivell previ a sa pandèmia, mentre que ses Balears no només han completat es camí de recuperació, sinó que l'han ampliat estructuralment. Per a sa Côte d'Azur no hi ha, des de 2017, valors regionals comparables – sa comparació aquí només és parcialment fiable, per la qual cosa no s'hauria de sobreinterpretar.

Vuit regions, un sol mercat: on a Mallorca val sa pena sa comparació

Abans de comparar Mallorca en conjunt amb una altra destinació, has de sebre que s'illa no és un mercat homogeni. Vuit regions amb perfils d'inversor molt diferents es reparteixen entre es 53 municipis de s'illa.

Aquesta dispersió és un des motius pels quals un "preu de Mallorca" genèric diu poc en comparació europea: es sud-oest, amb es seu segment premium internacional, sol tenir preus més pròxims a molts d'indrets de sa Côte d'Azur, mentre que es centre de s'illa, amb un preu per m² més baix, recorda més bé ses regions rurals de sa Toscana – tot i que una comparació de preus directa s'hauria de comprovar cas per cas. Trobaràs un desglossament més detallat en es guia sobre ses Regions en comparació de preus.

Estructura de compradors: qui inverteix realment en una segona residència a Mallorca

Es percentatge de compradors estrangers a ses Balears se situa, en es quart trimestre de 2025, en un 31,47 per cent – es més alt de totes ses províncies espanyoles, davant d'una mitjana espanyola d'entorn a un 14 per cent. S'espai DACH constitueix, en conjunt, es grup de compradors internacionals més gran amb diferència; dins des DACH, Alemanya se situa clarament per davant de Suïssa i Àustria.

Atenció: Es compradors espanyols locals financen sa majoria de ses vegades mitjançant hipoteques, mentre que es compradors de sa zona DACH, Escandinàvia i es Regne Unit apareixen molt més sovint amb un component elevat de doblers en efectiu. Això fa que ses licitacions en ubicacions premium siguin estructuralment més ràpides – qui depengui d'un finançament hauria d'informar-se prest sobre una hipoteca com a no resident.

Marc fiscal comparatiu

Balearen ha introduït en es darrers anys normes fiscals regionals que diferencien aquesta destinació d'altres destinacions europees de segona residència. Aquesta visió general és una observació de mercat, no un assessorament fiscal individual.

Nota: Sa simple compra d'un immoble no activa automàticament sa residència fiscal a Espanya ni es règim Beckham. Qui resideixi més de 183 dies per any natural a Espanya, generalment es considera resident fiscal (residente fiscal) i tributa per sa seva renda mundial mitjançant s'IRPF; qui quedi per davall d'aquest límit, es considera no resident i està subjecte a s'IRNR. Trobaràs detalls sobre s'impost sobre es patrimoni en sa guia Impost sobre es patrimoni en sa compra d'immoble, sobre s'herència a sa guia Herència i Donació Balearen.

Sa càrrega fiscal concreta depèn des grau de parentiu, s'estructura patrimonial, sa residència fiscal i es conveni de doble imposició amb es teu país d'origen – això ho hauries d'aclarir sempre individualment amb un advocat per sa compra d'immobles i un assessor fiscal, abans de decidir-te per una estructura.

Lloguer vacacional: ses llicències com a factor d'ubicació

Qui vulgui llogar almenys parcialment una segona residència ha de tenir a Mallorca una llicència ETV (llicència de lloguer vacacional). Aquestes estan aturades en principi des d'abril de 2025 per a pisos – ses llicències noves pràcticament ja no s'atorguen, ses llicències existents només són transferibles sota condicions.

En total, Mallorca compta en maig de 2026 amb 17.034 llicències actives. Es Nord domina en quantitat amb un 31 per cent de totes ses llicències de s'illa, mentre que es Sud-oest és més moderat en xifres, però presenta sa concentració professional de comercialització més alta. Una llicència és un requisit per es lloguer legal – no una promesa de rendibilitat. Trobaràs detalls sobre sa transferibilitat a sa guia Transferir sa llicència ETV, i sobre es càlcul concret de rendibilitat a sa guia Rendibilitat Mallorca 2026.

Comparació d'infraestructures: connexions, escoles, sanitat

Una segona residència depèn de s'accessibilitat i de sa idoneïtat durant tot s'any – i aquí Mallorca ha fet un salt estructural en 2026. S'aeroport de Palma va registrar en 2025 uns 33,81 milions de moviments de passatgers, sent així es tercer més gran d'Espanya i es catorzè d'Europa. De cara a s'estiu de 2026 s'hi afegeixen tres rutes premium de llarg radi: es vol ampliat a Newark, una nova connexió a Montreal (a partir des 17 de juny de 2026) i una nova connexió a Abu Dhabi (a partir des 12 de juny de 2026).

Per als compradors DACH, sa densa freqüència diària des de Frankfurt, Munic, Zúric i Viena suposa una accessibilitat de cap de setmana que difícilment ofereix cap altra illa a sa Mediterrània. A més, Mallorca compta amb onze escoles reconegudes internacionalment (de ses quals set segueixen es currículum britànic, una escola alemanya a l'estranger – s'Eurocampus Deutsche Schule a Palma-Son Vida), així com entre 750 i 900 llits hospitalaris privats en dos grans grups clínics (Quirónsalud, Juaneda). Entre 150 i 200 metges de parla alemanya exerceixen a s'illa.

Finançament 2026: tipus d'interès i capacitat de pagament en comparació

S'Euríbor, com a tipus de referència per a ses hipoteques variables a Espanya, ha pujat de manera notable des de s'estiu de 2025.

S'IRPH, es tipus de referència espanyol, se situava en es 2,84 per cent en març de 2026 – per tant, es marge bancari efectiu es manté moderat en comparació històrica. Tot i això, per als compradors locals sa capacitat de pagament es torna notablement més estreta:

Atenció: Una ràtio d'endeutament d'es 55 per cent està clarament per damunt d'es nivell històricament acceptat d'entorn d'es 35 per cent. Això afecta sobretot es compradors locals finançats amb crèdit – es compradors internacionals amb gran capacitat de capital i una alta proporció de fons propis es veuen molt manco afectats per aquesta evolució. Més informació a sa guia Hipoteca per a no residents.

2007 en retrospectiva: està Mallorca avui sobreescalfada?

Un creixement de preus d'es 12,9 per cent respecte a l'any anterior només s'ha assolit a Espanya en sis trimestres durant es darrers vint anys – entre Q1 2006 i Q4 2007, just abans de sa caiguda d'es 16,1 per cent fins a Q3 2012. Un punt de comparació legítim, però ses condicions estructurals actuals són clarament diferents.

Això no és cap missatge de tranquil·litat, sinó una observació estructural: sa mateixa acceleració de preus, però una mescla de compradors i crèdit fonamentalment diferent. Qui compri avui hauria de conèixer aquesta diferència, però així i tot ha d'abordar es finançament amb sa prudència deguda – vegeu també sa guia Mercat immobiliari de Mallorca 2026.

Es errors més freqüents en comparar ubicacions

1. Comparar mitjanes de preus sense referència regional. Una mitjana de preu de s'illa diu poc sobre es sud-oest o es centre de s'illa – dins Mallorca es marge de preus entre ses regions és considerable, per això una comparació amb altres ubicacions sempre hauria de fer-se de manera específica per regió.
2. Confondre es creixement interanual amb es nivell de preu absolut. Mallorca creix més ràpid que sa Côte d'Azur, però en nivell de preu absolut de ses zones prèmium encara queda per davall.
3. Planificar es lloguer sense comprovar sa llicència. Des de s'aturada de concessió de llicències d'habitatge en abril de 2025, tenir una llicència ETV existent i transferible ja no és cap cosa evident.
4. Igualar sa residència fiscal amb sa segona residència. Comprar un immoble no et converteix automàticament en resident fiscal – només sa regla des 183 dies o es centre des teus interessos econòmics ho decideix.
5. Ignorar s'evolució des tipus d'interès. Amb una taxa d'esforç des 55 per cent en es mercat local, avui és més important que fa dos anys tenir una quota de capital propi sòlida.

Què ve després? Es teu full de ruta cap a sa segona residència

1. Aclarir es pressupost i es perfil d'ús – s'ús propi, es lloguer o una forma mixta determinen s'elecció de sa regió.
2. Delimitar sa regió – segons es vuit perfils de Mallorca i en comparació amb es teu punt de referència (Côte d'Azur, Toscana).
3. Revisió fiscal prèvia – aclarir amb un assessor fiscal espanyol s'estatus de residència i ses implicacions en s'impost de successions i de patrimoni.
4. Sondejar es finançament – Recalcular sa quota de capital propi i sa vinculació de tipus davant s'augment de s'Euribor.
5. Aclarir sa qüestió des llicenciament, si es planeja lloguer – fer comprovar sa transferibilitat abans des contracte de compravenda.
6. Contracte de reserva i cita amb es notari – vegeu Contracte de reserva Espanya i Notari Espanya.

Llista de comprovació: decisió d'ubicació per a segona residència a Mallorca

• Nivell de preus de sa regió desitjada comparat amb ses dades des Registre de sa Propietat i no només amb es preus d'oferta
• Percentatge de compradors estrangers i situació de licitació de sa regió objectiu investigats
• Estatus de residència fiscal (regla des 183 dies) aclarit per a tu personalment
• Normes d'impost de successions i de patrimoni de ses Balears repassades amb un assessor fiscal
• Situació de llicències ETV de sa regió objectiu i transferibilitat comprovades, si es planeja lloguer
• Estructura de finançament calculada amb es nivell actual de s'Euribor
• Infraestructura escolar i sanitària de sa regió comparada amb ses teves pròpies necessitats
• Ofertes comparatives d'es Côte d'Azur o sa Toscana obtingudes per situar Mallorca de manera realista

Preguntes freqüents

Conclusió

Sa comparació de segones residències a Mallorca mostra que s'illa creix en preu més ràpidament el 2026 que sa Côte d'Azur i sa Toscana, però es manté per davall en nivell de preus premium absolut. Lo que distingeix estructuralment Mallorca des altres dos emplaçaments és sa combinació des percentatge més alt de compradors estrangers de totes ses províncies espanyoles, un impost de successions i de patrimoni regionalment reduït, una xarxa de vols de llarga distància notablement ampliada el 2026 i una infraestructura durant tot s'any d'escoles i clíniques privades. Alhora, es mercat no és cap garantia automàtica: s'aturada de llicències ETV des d'abril de 2025, una taxa d'endeutament des 55 per cent entre compradors locals i es record de 2007 conviden a una comprovació acurada. Qui sospesi aquests factors davant sa teva situació personal – ús, pressupost, residència fiscal – prendrà una decisió d'ubicació fonamentada i no impulsada per s'emoció.

Fonts oficials

• Instituto Nacional de Estadística (INE), índex de preus d'habitatge i estadístiques – https://www.ine.es
• Banco de España, Euribor i estàndards de concessió de crèdit – https://www.bde.es
• Colegio de Registradores de España, estadística des Registre de sa Propietat – https://www.registradores.org
• Consejo General del Notariado, estadística de preus de venda – https://www.notariado.org
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – https://www.agenciatributaria.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – https://www.caib.es
• Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA), estadístiques de passatgers – https://www.aena.es
• Eurostat, estadístiques europees de preus de s'habitatge i turisme – https://ec.europa.eu/eurostat
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – https://www.boe.es