Inversió immobiliària a Mallorca: preus i zones per invertir

Qui avui reflexiona sobre es mercat d'inversió immobiliària a Mallorca i sa seva evolució, es troba davant un mercat que ha canviat estructuralment: ja no hi ha es boom posterior a sa pandèmia, però sí un creixement estable a nivells històricament alts. S'estudi de mercat des Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES) —elaborat dotze vegades consecutives, amb prop de 5.293 immobles analitzats i una cobertura de mercat d'aproximadament es 95 %— indica per a 2026 una pujada de preus des 9,8 % a tota s'illa, fins a una mitjana de 7.370 euros per metre quadrat. Alhora, es mercat es torna més selectiu: ses zones amb preus d'entrada assequibles minven, mentre que s'oferta d'immobles de luxe creix i ja representa es 4 % de s'oferta total. En aquesta guia descobriràs on hi ha es principals factors de revalorització, quines zones encaixen amb cada estratègia d'inversió, quins esculls normatius has de conèixer i què has de fer concretament abans de signar.

• Totes ses despeses addicionals de compra d'un cop d'ull

Es mercat immobiliari de Mallorca de 2026, d'un cop d'ull

Es mercat de Mallorca ha deixat enrere sa fase posterior a sa pandèmia i s'ha convertit en un mercat madur i de baixa volatilitat. Es nombre de compravendes se situa prop de sa mitjana des darrers deu anys, d'unes 10.500 compres anuals; segons ses dades disponibles, el 2025 varen ser aproximadament un 6,5 % superiors a ses de 2024 i prop d'un 3 % superiors a sa mitjana a llarg termini. Una davallada puntual en determinats mesos (ses dades notarials de novembre de 2025 mostraren una caiguda interanual des 13,9 % en ses compravendes d'habitatges a Balearen) indica que es preus elevats topen cada vegada més amb dificultats de finançament, però no assenyala cap canvi de tendència estructural.

Evolució des preus d'un cop d'ull

Atenció: Es diferents estudis fan servir bases de dades diferents. S'estudi CRES recull es preus d'oferta de dotze empreses immobiliàries i cobreix regions de caràcter turístic. Ses dades d'Engel & Völkers es basen en es preus anunciats a tots es portals immobiliaris. Tots dos mesuren es mateix fenomen des de perspectives diferents.

Sa tendència alcista a llarg termini continua intacta: des de 2015, es preus per metre quadrat a Mallorca han pujat prop d'un 97 %. En cinc anys, es preus a Balearen han augmentat aproximadament un 55 % en conjunt.

Comparativa de ses principals zones d'inversió de 2026

No totes ses zones de Mallorca són adequades per a qualsevol estratègia d'inversió. Sa taula següent mostra on hi ha sa demanda més forta, es potencial més gran i es mercats més estables, d'acord amb ses fonts documentades.

Avís: Ses zones d'Andratx, sa Tramuntana i moltes franges costaneres estan subjectes a normatives urbanístiques i de protecció ambiental estrictes. Abans de comprar, comprova sense falta sa Ley de Costas, sa classificació ANEI (terreny protegit) i sa normativa urbanística de sa Tramuntana.

Quina estratègia d'inversió te convé?

Preservació des capital i revalorització (comprar i mantenir)

Sa combinació de sòl edificable limitat, obra nova regulada i una demanda internacional persistentment elevada fa de Mallorca un des mercats més estables per preservar es capital de sa Mediterrània. Històricament, no hi ha hagut correccions de preus de gran magnitud; s'augment des de 2015 és d'aproximadament un 97 %. Aquesta estratègia és especialment adequada per a zones exclusives que mantenen es valor independentment de sa regulació des lloguers.

Reforma i revalorització (valor afegit)

S'estudi des CRES mostra que es immobles de segona mà s'han encarit aproximadament un 12 % es 2026, mentre que es d'obra nova només han pujat un 4 % — tot i que es d'obra nova costen, de mitjana, aproximadament un 24 % més que es de segona mà. Això vol dir que es mercat premia amb preus més alts es edificis antics reformats amb qualitat. Es projectes de reforma amb materials naturals, equipament energèticament eficient i estàndards d'estètica mediterrània es consideren es immobles amb ses millors expectatives de rendibilitat.

Tengues en compte es marc normatiu: ses construccions il·legals i ses ampliacions sense llicència són habituals a Mallorca. Revisa cada immoble per reformar per detectar-hi ampliacions il·legals i aclareix abans si es poden legalitzar. Ses reformes integrals requereixen, segons s'abast de sa intervenció, una llicència d'obres.

Lloguer de llarga durada (rendibilitat)

Amb s'aturada gairebé total de ses llicències de lloguer vacacional, molts inversors s'orienten cap an es lloguer de llarga durada. Sa demanda és especialment forta a Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla i Inca. Ses construccions noves i es immobles completament rehabilitats hi aconsegueixen es lloguers més alts. Important: segons sa política d'habitatge balear, hi ha límits als preus des lloguer a determinades zones (Zones tensionades); comprova si afecten s'immoble que t'interessa.

Oferta i demanda: es factors estructurals

Per què s'oferta continuarà essent escassa

S'estabilitat des preus a Mallorca es deu a tres factors que no canviaran a curt termini:

1. Terrenys protegits: Grans extensions de s'illa estan protegides (ANEI, Patrimoni Mundial de sa Tramuntana, zones protegides per sa Ley de Costas). Es solars edificables nous són, a sa pràctica, escassos.
2. Planejament urbanístic estricte: Es ajuntaments i es govern balear han restringit encara més ses llicències d'obra nova amb normatives més estrictes.
3. Aturada de ses llicències de lloguer vacacional: Hi ha en vigor una aturada gairebé total de ses noves llicències ETV (llicències de lloguer turístic). Això fa augmentar considerablement es valor des immobles que ja en tenen. Més informació a sa guia Llicència ETV Mallorca.

Què impulsa sa demanda

• Prop d'un terç de tots es compradors (aprox. 34 % el 2025) són internacionals; hi predominen alemanys, britànics, suïssos i escandinaus
• Mercats en creixement: compradors des EUA, de s'Orient Mitjà i de s'Europa de l'Est
• Tendència a viure-hi tot l'any: més compradors cerquen habitatges habituals en lloc d'immobles només per passar-hi ses vacances; augmenta sa demanda d'habitatges més espaiosos, espais per fer feina des de casa i eficiència energètica
• Obra nova: s'activitat constructora va créixer prop d'un 34 % el 2025, però partia d'un nivell absolut baix per sa manca de sòl edificable

Preus segons es tipus d'immoble i sa zona

Costs i imposts: què has de preveure com a inversor

Sa inversió no s'acaba amb es preu de compra. Com a comprador estranger d'un immoble a Mallorca, hauràs d'assumir despeses addicionals i posteriors considerables. Inclou-les des de bon començament en es càlcul de sa rendibilitat.

Despeses addicionals puntuals de sa compra

Trobaràs es trams detallats i es tipus actuals de s'ITP balear a sa guia Despeses addicionals de compra a Mallorca.

Atenció: Si es preu de compra es transfereix des de s'estranger, s'aplica s'obligació de declaració de s'AWV. A partir de determinats imports, s'ha de declarar sa transacció. Detalls: Obligació de declaració de s'AWV en sa compra d'immobles a Espanya.

Imposts i despeses recurrents

En una venda posterior també s'ha de pagar sa Plusvalía Municipal (impost municipal sobre s'increment de valor) i, si escau, s'impost espanyol sobre sa renda pes guany obtingut amb sa venda. Més informació: Imposts sobre sa venda d'immobles a Espanya.

Comprovacions legals obligatòries abans de sa compra

Comprar un immoble a Mallorca és complex. Aquestes passes no són opcionals: determinen si sa compra es fa amb seguretat jurídica.

Diligència deguda legal, passa a passa

1. Sol·licitar es número NIE – sense es Número de Identificación de Extranjero no se pot comprar. Sa sol·licitud es pot presentar en es consolat o presencialment.
2. Comprovar es registre de sa propietat (Registro de la Propiedad) – càrregues, hipoteques, servituds i identitat des propietari. Guia: Comprovar es registre de sa propietat a Espanya.
3. Comprovar es cadastre i ses llicències d'obra – concordança entre es registre de sa propietat, es cadastre i sa realitat física. Detectar construccions il·legals i ampliacions sense llicència.
4. Aclarir sa situació urbanística – Sòl urbà, sòl rústic o ANEI? Per a ses finques en sòl rústic s'apliquen normes especials: Finca en sòl rústic.
5. Comprovar sa protecció de sa costa – S'ubica s'immoble en una zona protegida per sa Ley de Costas? Ley de Costas a Mallorca.
6. Obtenir es certificat energètic – Obligatori en cas de venda. Certificat energètic a Espanya.
7. Contracte de reserva i paga i senyal – És jurídicament vinculant; revisa bé ses condicions i ses clàusules de desistiment. Contracte de reserva a Espanya.
8. Cita amb es notari – Es notari dona fe de s'operació, però no protegeix cap de ses parts de manera unilateral. Un advocat propi és imprescindible. Advocat per a sa compra d'immobles a Espanya.

Avís: Si no pots ser-hi personalment, sa via adequada és un poder notarial. Poder notarial a Espanya.

Marc normatiu 2026: què han de saber es inversors

Lloguer turístic (ETV): mercat restringit

A ses Balearen és vigent una suspensió gairebé total de ses noves llicències de lloguer turístic (ETV). Qui compra un immoble amb una llicència ETV activa adquireix un avantatge patrimonial escàs i valuós. Sa transmissió de ses llicències ETV està subjecta a requisits estrictes: comprova-ho bé abans de signar es contracte. Transferir una llicència ETV.

Lloguer de llarga durada: regulació creixent

Sa llei balear d'habitatge i sa normativa estatal de lloguers poden comportar límits als preus des lloguer en determinades zones. Ses Zonas Tensionadas poden afectar considerablement sa rendibilitat des lloguer. Zonas Tensionadas a Mallorca.

Es contracte de lloguer d'11 mesos és una fórmula que s'utilitza a Mallorca, amb conseqüències jurídiques pròpies. Contracte de lloguer d'11 mesos a Espanya.

Compra d'una casa mitjançant una S.L. espanyola

Per a carteres més grans o per optimitzar sa fiscalitat, alguns inversors compren mitjançant una societat espanyola (Sociedad Limitada). En principi és possible, però té implicacions fiscals i jurídiques importants. Comprar un immoble mitjançant una SL.

Impost de sortida fiscal

Qui, després d'una inversió a Mallorca, deixa de tenir sa residència fiscal a Alemanya, ha de tenir en compte s'imost de sortida. Impost de sortida a Espanya.

Errors més freqüents en sa inversió immobiliària a Mallorca

Segons s'experiència pràctica, es poden assenyalar aquests errors, que es repeteixen sovint i solen sortir cars:

1. Compra sense advocat propi: Es notari és imparcial: no defensa cap de ses parts. Un advocat espanyol independent no és una opció, sinó una necessitat.
2. Construccions il·legals sense comprovar: Sobretot a ses finques antigues i a ses cases ja construïdes, són freqüents ses ampliacions sense llicència. No es poden ni vendre ni llogar. Com detectar ampliacions il·legals.
3. Llicència ETV considerada garantida: Sense una confirmació per escrit abans de sa cita amb es notari que sa llicència es pot traspassar, es seu valor no està garantit.
4. Costs de reforma subestimats: Es professionals de sa construcció a Mallorca tenen s'agenda plena i es preus des materials són alts. Preveu un marge ampli. Cost d'una reforma integral a Mallorca.
5. Situació urbanística ignorada: Es sòl rústic té uns drets d'edificació diferents des sòl urbà: en alguns casos no s'hi pot construir gens i, en d'altres, només amb un permís excepcional.
6. Regulació des lloguer subestimada: Ses zones tensionades poden comportar límits al preu des lloguer i retallar ses expectatives de rendibilitat.
7. Terminis de transferència i obligació de declaració AWV oblidats: Ses transferències de grans quantitats de doblers d'Alemanya a Espanya estan subjectes a obligacions de declaració. Transferir doblers a Espanya.
8. Herència i successió sense regular: Es dret successori espanyol i ses particularitats de Balearen poden encarir sa successió. Herència i donacions a Balearen.

I després, què? Gestió i obligacions periòdiques

Una compra és es principi, no es final. Ses bones inversions se gestionen activament.

• Gestió d'immobles: Per a no residents o compradors que no són a Mallorca, sa gestió professional de s'immoble és essencial. Gestió d'immobles de vacances a Mallorca.
• Lloguer de llarga durada: Ingressos estables sense llicència de lloguer vacacional, però subjectes a sa normativa d'arrendaments. Lloguer de llarga durada a Mallorca.
• Venda: Qui vengui més endavant ha de preveure sa Plusvalía, sa retenció de s'IRNR (per a no residents: normalment es 3 % des preu de compra, retingut pes comprador) i s'impost sobre ses plusvàlues. Vendre un immoble a Mallorca.
• Rehabilitació energètica i energia fotovoltaica: Qui vulgui preservar es valor a llarg termini ha d'invertir en eficiència energètica. Registrar una instal·lació fotovoltaica a Mallorca, Ajuts per a sa rehabilitació a Mallorca.
• Hipoteca: Es no residents també poden obtenir hipoteques, tot i que, en general, amb un percentatge de finançament més baix que es residents. Hipoteca a Mallorca.

Llista de comprovació: abans de sa signatura

• Número NIE sol·licitat i obtingut
• Contractat un advocat espanyol independent
• Comprovat es Registre de sa Propietat (càrregues, hipoteques, titulars)
• Comprovada sa concordança entre es cadastre i es Registre de sa Propietat
• Comprovada sa situació urbanística (classificació des sòl, zona protegida, drets d'edificació)
• Disponibles ses llicències d'obres de totes ses parts de s'edifici o aclarida sa situació de legalització
• Zona afectada per sa Ley de Costas comprovada (si és a prop de sa costa)
• Estat de sa llicència ETV i sa seva transmissibilitat confirmats per escrit (si escau)
• Certificat d'eficiència energètica disponible
• Contracte de reserva signat amb clàusules de desistiment clares
• Despeses addicionals de sa compravenda incloses en es càlcul des finançament
• Obligació de notificació AWV comprovada
• Planificació de s'herència i de sa successió iniciada
• Administració o manteniment de s'immoble després de sa compra organitzats

Conclusió

Es mercat immobiliari de Mallorca de 2026 ja no és cap secret: és un mercat de gamma alta madur, consolidat internacionalment i amb factors estructurals de creixement estables. Uns preus mitjans d'aproximadament 7.370 euros per m², un augment d'aproximadament es 97 % des de 2015 i una oferta permanentment escassa parlen per si sols. Qui hi inverteix entra en un mercat amb una regulació cada vegada més complexa: sa suspensió de noves llicències ETV, ses possibles limitacions des preus des lloguer, una normativa urbanística estricta, sa protecció de sa costa i es riscs de construccions il·legals exigeixen una diligència real.

Es principals arguments per invertir-hi continuen essent: sòl edificable limitat, una demanda internacional elevada, possibilitats de planificació fiscal (especialment mitjançant una estructura de propietat adequada) i, si sa ubicació i s'immoble són es correctes, una excel·lent revalorització des capital. Qui compra sense un advocat propi, sense una diligència deguda i sense una estratègia clara s'arrisca a tenir problemes costosos. Qui compra ben preparat adquireix una de ses reserves de valor més estables des mercat immobiliari europeu.

Fonts oficials

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES): Estudi de mercat «Mercat d'immobles de vacances a Mallorca 2026», elaborat per encàrrec de Porta Mallorquina i publicat es març de 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – Preus immobiliaris a Mallorca 2026: Estudi des preus d'oferta, actualitzat es juny de 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Govern de les Illes Balears – Normativa de ses llicències ETV: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) – Tipus d'ITP a Balearen: https://www.atib.es
• Notariado.org – Dades estadístiques des portal des notaris espanyols: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (registre de sa propietat d'Espanya): https://www.registradores.org
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Ley de Costas i normativa ambiental: https://www.boe.es