IBI a Espanya: contribució territorial, taxes de fems i vado a Mallorca

Tens una finca, un apartament o una vil·la a Mallorca — i en un moment donat o bé t'arriba una carta a sa bústia o bé no n'arriba cap, tot i que s'impost ja fa temps que és vençut. Exactament aquí rau es perill de sa IBI Steuer Spanien: sa majoria des ajuntaments ja no envien cap factura en paper i confien en sa responsabilitat pròpia des propietaris. Aquesta guia t'explica com es calcula s'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), què hi té a veure es valor cadastral, quines altres taxes municipals com ses taxes de fems (basura) i ses autoritzacions d'entrada (vado) s'hi afegeixen, quan has de pagar — i per què una domiciliació bancària és, amb diferència, sa solució més tranquil·la. També aprendràs en què es diferencien s'IBI i s'impost sobre sa renda de no residents i què t'espera en sa compra d'un immoble.

Vols saber quina és sa teva càrrega concreta d'IBI o si es teu valor cadastral és correcte?

• 📩 Fer una consulta personal — Valoració individual per part d'experts a Mallorca
• Tots es impostos i qüestions legals en un cop d'ull

Què és s'IBI — i qui la paga?

Sa Impuesto sobre Bienes Inmuebles, abreujat IBI, és s'equivalent espanyol a s'impost alemany sobre béns immobles. Sa base legal és sa Ley de Haciendas Locales (LHL), concretament s'article 60 i següents. Segons sa llei, estan subjectes a s'impost es propietari, es titular d'un dret de superfície i s'usufructuari — és a dir, no automàticament es llogater, tot i que en alguns contractes de lloguer s'acorda d'una altra manera.

S'IBI és un impost municipal: cada municipi (Ayuntamiento) a Mallorca el recapta ell mateix, fixa es seu tipus de gravamen dins es límits legals i també és es responsable de sa recaptació. Això explica per què dues finques veïnes de municipis diferents poden rebre factures anuals notablement diferents.

Atenció: S'IBI i s'impost sobre sa renda de no residents (Modelo 210) són dos impostos completament diferents. S'IBI va a s'ajuntament, s'impost sobre sa renda va a sa Agencia Tributaria nacional. Qui només paga un dels dos, encara no ha liquidat s'altre.

Com es calcula s'IBI? Es valor cadastral i es tipus de gravamen

Sa fórmula és senzilla: IBI = valor cadastral × tipus de gravamen. Es problema rau en els dos factors.

Es valor cadastral (Valor Catastral)

Es valor cadastral reflecteix es valor des solar i de sa construcció i es fixa mitjançant una taula de valors oficial per a cada unitat cadastral. Generalment es troba molt per davall des valor de mercat. Tècnicament es revisa cada deu anys (revisión catastral); entremig pot canviar per inflació, reformes o modificacions de s'immoble.

Es tipus de gravamen

Es legislador espanyol estableix uns marges dins els quals es municipis poden triar lliurement es seu tipus:

Durant sa crisi financera després de 2008 molts municipis varen pujar es seus tipus considerablement; des d'aleshores es valors a Mallorca varien molt. Es tipus de gravamen vigent des teu municipi el pots conèixer demanant a s'Ayuntamiento corresponent o a través de s'ATIB.

Exemple de càlcul

A ses Balears, dins es càlcul hi entra a més un factor específic municipal que s'aplica al valor cadastral i que té en compte sa tipologia de s'edificació. Es valors exactes els facilita s'administració municipal a petició.

Quan i com has de pagar s'IBI?

Terminis de pagament

A la majoria de municipis de Mallorca, s'anomenat periodo voluntario de pago (termini voluntari de pagament) comença es 1. octubre i acaba es 2. desembre. Per a una dotzena de consistoris s'apliquen terminis lleugerament diferents — val sa pena comprovar-ho concretament.

Avís: Sa majoria de municipis de Mallorca ja no envien cap notificació de pagament en paper. Ets tu es responsable de tenir controlat es termini. Qui paga tard s'arrisca a recàrrecs sovint considerables.

Vies de pagament

En línia pots entrar a sa plataforma de s'ATIB, consultar es import pendent i pagar directament. Un codi de sa notificació tributària — si encara s'envia — permet veure s'estat actual.

Consell: domiciliar es pagament

Sa solució més còmoda és una ordre de domiciliació al teu banc espanyol. S'ATIB o es consistori competent cobrarà aleshores es import automàticament en sa data de venciment. Per a no residents amb un compte bancari espanyol és sa via estàndard — i evita de manera fiable es recàrrecs per demora.

Taxes de residus (Basura / Tasa de Residuos)

Sa taxa de residus — en espanyol tasa de basura o tasa de residuos sólidos urbanos — és una taxa municipal independent i no apareix a sa factura de l'IBI, encara que de vegades es cobren juntes.

Sa quantia varia molt: un apartament petit paga considerablement menys que una casa gran unifamiliar. També pot influir si s'immoble s'utilitza com a primera o segona residència. En cas de dubte, consultau directament a l'Ayuntamiento.

Es vado: es permís d'entrada

Es vado (també vado permanente) és sa taxa per una sortida o entrada autoritzada en terreny privat — és a dir, per al pas sobre sa vorera fins an es teu garatge o entrada. Ses taxes van directament a ses arques municipals.

Nota: Un vado-signe sense permís vàlid no té cap efecte legal. Qui vulgui fer retirar vehicles aparcats davant sa seva entrada necessita un permís actiu i pagat de s'Ajuntament.

Es Catastro: sa base de tots es imposts municipals

Es Catastro (cadastre) és es registre estatal on s'inscriuen tots es solars i edificis d'Espanya amb ses seves característiques essencials. No és es mateix que es Registre de la Propietat (Registro de la Propiedad, encara que tots dos són rellevants per als propietaris d'immobles.

Si ses dades des Catastro no coincideixen amb s'immoble real — per exemple després d'una reforma o una ampliació — pot donar lloc a valors cadastrals incorrectes i, per tant, a un IBI incorrecte. Una actualització (declaración de alteración catastral) és llavors obligatòria.

Atenció: Ses obres no declarades poden no constar en es Catastro i causar problemes en una inspecció posterior — també a nivell fiscal. Més informació a sa guia sobre Schwarzbauten auf Mallorca legalisieren.

S'IBI i s'impost sobre sa renda de no residents: sa diferència

Molts propietaris que no estan empadronats a Espanya confonen s'IBI amb s'impost sobre sa renda de no residents (IRNR). Tots dos imposts afecten es mateix immoble — però són completament independents s'un de s'altre.

Exemple: ús propi per part de no residents

Es qui no lloga s'immoble, deu igualment a s'hisenda espanyola una renda fictícia de lloguer (imputación de rentas). Aquesta es calcula amb l'1,1 % des valor cadastral i, sobre aquest import, es ciutadans de sa UE/EEE han de pagar un tipus impositiu de 19 % .

Exemple: Valor cadastral 380.000 €
→ 1,1 % = 4.180 €
→ 19 % sobre això = 794,20 € d'impost sobre sa renda anual

Aquest impost s'afegeix a s'IBI — no la substitueix.

S'IBI en sa compra d'immobles: qui paga què?

S'IBI es cobra a aquell que s'1 de gener de s'any fiscal figura com a propietari en es Catastro. Això planteja una qüestió important quan es compra a meitat d'any: qui assumeix s'IBI de s'any en curs?

En sa pràctica, això es regula en es contracte de compravenda. És habitual una distribució proporcional (prorrateo) entre venedor i comprador segons sa data de transmissió de sa propietat. Es compradors haurien de fer constar aquest punt explícitament en es contracte notarial.

Nota: Si en es moment de sa compra hi ha un deute pendent d'IBI, en determinades situacions es nou propietari n'és responsable. Per això és aconsellable fer una comprovació a s'ATIB abans de sa compra. Més informació sobre es procés la trobaràs a sa guia per a sa compra d'immobles a Mallorca.

Resum: totes ses taxes municipals a Mallorca

Es errors més freqüents amb s'IBI a Mallorca

1. No tenir es domiciliació bancària configurada: S'espera una carta que no arriba — i es paga tard.
2. Confondre s'IBI amb s'IRNR: Només s'ha pagat s'IBI, però s'ha oblidat es Modelo 210 (o a s'inrevés).
3. Valor cadastral incorrecte: Una reforma o ampliació no s'ha comunicat al Catastro — i per això sa base de càlcul no és correcta.
4. Deutes d'IBI passats per alt en sa compra: Es compradors no comproven abans de sa firma davant es notari si hi ha endarreriments.
5. Vado sense permís vàlid: Es rètol hi és penjat, però no s'ha pagat sa taxa anual — i per tant es permís ha quedat sense efecte.
6. Taxes de fems oblidades: Com que de vegades es facturen per separat, queden amagades dins es caos dels primers anys de propietat.
7. Competència poc clara: A Calvià i Inca es pagament no es fa a través de sa ATIB, sinó directament per s'Ajuntament.

Què ve després de s'IBI? Altres obligacions fiscals anuals

S'IBI és sa més coneguda, però no és s'única obligació fiscal anual per als propietaris d'immobles a Mallorca.

• Modelo 210 (IRNR): Es no-residents han de declarar en general anualment fins al 31. Dezember de s'any següent s'impost sobre sa renda d'immobles d'ús propi o de lloguer.
• Impost sobre es patrimoni: Exigible per a no-residents amb patrimoni immobiliari a Espanya a partir de determinats llindars — més detalls a sa guia de s'impost sobre es patrimoni a Espanya.
• Impostos en sa venda: En sa venda posterior s'apliquen s'impost sobre ses guanys de capital i sa Plusvalía municipal — més informació a sa guia d'impostos en sa venda d'immobles.
• Herència i donació: A ses Balearen hi ha des de fa alguns anys importants beneficis fiscals per als parents propers — tot es que cal saber a sa guia d'herència i donació Balearen.

Llista de comprovació: s'IBI i ses taxes municipals sota control

• Valor cadastral de s'immoble comprovat (sede.catastro.gob.es)
• Tipus impositiu municipal consultat a s'Ajuntament
• Domiciliació bancària establerta en un banc espanyol
• Termini de pagament des propi municipi anotat (en general 1. Okt. – 2. Dez.)
• Taxes de residus registrades per separat i anotades en es calendari de pagaments
• Llicència de vado sol·licitada i taxa anual pagada (si hi ha entrada de vehicles)
• En sa compra: endarreriments d'IBI comprovats a s'ATIB
• En sa compra: repartiment de s'IBI regulat en es contracte de compravenda
• Modelo 210 per a s'any fiscal en curs anotat en es calendari
• Dades des Catastro actualitzades després d'una reforma o ampliació

Conclusió

S'IBI Steuer Spanien és en es fons senzilla — sempre que sàpigues com es calcula, quan és exigible i qui la recapta. Es valor cadastral és sa base, es tipus impositiu municipal determina sa quantia, i sa ATIB gestiona es pagament per a sa majoria de municipis de Mallorca. A més, hi ha taxes independents com ses de residus i es vado, que sovint passen per alt. Sa mesura més important per als no-residents: establir una domiciliació bancària i no confondre s'IBI amb es Modelo 210 — tots dos impostos corren en paral·lel i cap d'ells substitueix s'altre. Qui ho ha entès, no tendrà sorpreses desagradables.

Fonts oficials

• Ley de Haciendas Locales (RDLeg 2/2004): Base legal de s'IBI, Art. 60 i ss. — noticias.juridicas.com
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: Portal de pagament de ses taxes municipals de sa majoria de municipis de Mallorca — sede.atib.es
• Dirección General del Catastro: Consulta cadastral i Valor Catastral en línia — sede.catastro.gob.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: Responsable des Modelo 210 (impost sobre sa renda de no residents) — aeat.es
• Consell de Mallorca: Institució insular amb informació addicional sobre ses normatives locals — conselldemallorca.net