Comissió d'agent immobiliari a Mallorca: Qui paga quant – i com trobar un agent de confiança
La comissió de s'agència a Mallorca és un dels temes més mal entesos en sa compra d'immobles a s'illa – i un dels més importants per es teu pressupost. A diferència d'Alemanya, a Espanya no hi ha cap llei que reguli de manera uniforme s'altura de sa comissió, s'obligació de pagament o es requisits professionals des agents. Qui paga, quant, quan i a qui – tot això és qüestió de negociació i ha d'estar clarament regulat en es contracte d'agència. Aquesta guia t'explica quins percentatges són habituals al mercat de Mallorca, si com a comprador o venedor hauràs de pagar, quan es merita legalment sa comissió, quins tipus d'agents hi ha a s'illa i com distingir es pirates des professionals seriosos – amb xifres concretes, llistes de verificació i una visió general de ses despeses totals.
Planifiques una compra o venda a Mallorca i vols saber si es teu contracte d'agència és just?
- 📩 Fes una consulta personal — Recomanam advocats i agents verificats de sa nostra xarxa
- Totes ses despeses de compra a Mallorca d'una ullada
Què és sa comissió de s'agència – i per què és especial a Mallorca?
Sa comissió de s'agència (en espanyol: honorarios de agencia o comisión de agencia) és s'honorari basat en l'èxit que rep un agent immobiliari per sa mediació d'una transacció. En principi només es merita quan efectivament se formalitza un contracte de compravenda – és a dir, sense tancament, sense comissió.
Això sembla senzill, però a Mallorca té una particularitat important: Sa professió d'agent immobiliari a Espanya no és una professió legalment protegida. No hi ha cap obligació d'autorització estatal uniforme, cap qualificació mínima prescrita per llei, ni cap import de comissió fixat legalment. En principi qualsevol persona pot actuar com a intermediari immobiliari – amb una excepció: als advocats els està prohibit exercir simultàniament com a agents per les normes deontològiques de sa seva professió.
Això significa per a tu: tota sa qüestió de sa comissió – import, obligació de pagament, venciment – depèn del que posi en es contracte d'agència. Val la pena llegir atentament aquest contracte abans de signar-lo o fer-lo revisar legalment.
Nota: Com que es mercat d'agents a Mallorca està poc regulat, sa qualitat des proveïdors varia considerablement. A s'illa hi ha nombroses agències immobiliàries actives. Més avall en aquest article pots llegir com distingir es proveïdors seriosos des que no ho són.
Quant és sa comissió de s'agència a Mallorca?
Sa comissió és lliurement negociable, però a la pràctica s'ha estabilitzat en unes franges clares. Sa taula següent mostra es percentatges habituals al mercat segons es tipus d'immoble:
| Tipus d'immoble | Percentatge de comissió habitual | Base |
|---|---|---|
| Immobles residencials estàndard | ca. 5 % | Preu de compra |
| Immobles residencials de gamma alta | 5–6 % | Preu de compra |
| Immobles de luxe (diversos milions d'€) | 2–3 % | Preu de compra |
| Totes ses categories | + 21 % IVA | sobre es import de sa comissió |
Exemple de càlcul: Per a un immoble de 800.000 €, una comissió des 5 % és exactament 40.000 €. Sobre això s'aplica es 21 % IVA, és a dir, 8.400 € més. Cost total de sa comissió de s'agència: 48.400 €.
Atenció: En es cas d'immobles de luxe en segments de preu molt elevats, és habitual una comissió més baixa (2–3 %) i sovint és negociable. Al mateix temps, en casos puntuals es pot acordar una comissió més alta — per exemple, quan es cercle de compradors és especialment reduït o s'immoble és extraordinàriament difícil de comercialitzar.
Sa comissió no és, per tant, una xifra fixa. Però el que en qualsevol cas hauríes d'evitar és assabentar-te des xifres rellevants per a sa comissió només després des contracte de reserva. En parlam més a s'apartat sobre es errors més comuns.
Qui paga sa comissió de s'agència: es comprador o es venedor?
Aquesta és sa pregunta més freqüent — i sa resposta a Mallorca no és uniforme.
Es principi de l'encàrrec
A Espanya s'aplica en general es principi de l'encàrrec: qui contracta s'agent, paga sa comissió. Com que a sa pràctica sovint és es venedor qui recorre als serveis de s'agent per comercialitzar es seu immoble, en molts de casos també és ell qui deu sa comissió.
Sa pràctica a Mallorca
A sa pràctica a Mallorca, però, també es troba es model en què es comprador paga sa comissió — o en què es reparteix entre es comprador i es venedor. Quin model s'aplica depèn de cada agent, immoble i de s'acord contractual. Sa taula següent mostra es tres models més habituals:
| Model | Qui paga | Quan és típic |
|---|---|---|
| Es venedor paga tot sol | Es venedor | Freqüent en immobles estàndard; principi de l'encàrrec |
| Es comprador paga tot sol | Es comprador | Es dona a Mallorca |
| Model mixt | Ses dues parts | En alguns acords o en transaccions complexes |
Es decisiu sempre allò que s'ha acordat en es contracte de mediació o de reserva. No hi ha cap obligació legal per a una solució o s'altra.
Nota: Encara que es venedor pagui formalment sa comissió, aquest import s'incorpora en molts de casos en es preu ofert — es comprador el suporta, per tant, indirectament. Això no és cap truc amagat, sinó mecànica de mercat. Compta amb això en tot cas com a comprador, i planifica es costos totals addicionals en conseqüència.
Així es fa es pagament a sa pràctica
A la pràctica es gestiona sovint d'aquesta manera: es comprador reté sa comissió de mediació que ha de pagar es venedor de sa quantitat de compra acordada i entrega a s'agent un xec per sa quantitat corresponent en el moment de signar s'escriptura notarial de compravenda (Escritura). Sa comissió és exigible, per tant, en es mateix moment en què es comprador ha pagat íntegrament es venedor.
Quan és legalment exigible sa comissió?
S'exigibilitat de sa comissió de mediació va ser durant molt de temps un tema de controvèrsia a Espanya. Diverses decisions judicials han aportat claredat:
Tradicionalment s'aplicava: sa comissió és exigible només en el moment de signar es contracte notarial de compravenda (Escritura) — és a dir, quan sa transacció s'ha completat amb èxit. Això continua sent es cas estàndard.
En una sentència de principi des Tribunal Suprem de 21. maig 2014 es va establir, però: un agent pot tenir dret a sa seva comissió en determinades circumstàncies fins i tot quan no hagi intervingut fins a sa conclusió notarial — sempre que hagi establert de manera determinant sa connexió entre comprador i venedor mitjançant sa seva activitat.
| Moment | Dret a comissió |
|---|---|
| Signatura de s'Escritura davant es notari | Cas estàndard — comissió clarament exigible |
| S'agent ha unit ses parts, sa conclusió es produeix sense ell | Possible dret (d'acord amb sa sentència de principi 2014) |
| No s'ha formalitzat cap contracte de compravenda | Cap dret (model basat en èxit) |
Nota: Per evitar disputes, hauries de definir clarament com a venedor en es contracte de mediació en quines condicions s'ha guanyat sa comissió. Es teu advocat (abogado) pot redactar-ho.
Tipus d'agents a Mallorca: qui és qui?
A Mallorca hi ha una varietat poc clara de tipus d'agents. Aquesta categorització aproximada t'ajuda a entendre es panorama:
| Tipus d'agent | Característiques | Punts forts | Debilitats |
|---|---|---|---|
| Oficina de propietari | Atenció personal, especialista regional | Coneixement local profund, contacte directe | Xarxa més petita |
| Agent de franquícia | Part d'una cadena internacional | Amplis canals de màrqueting, processos uniformes | Menys flexibilitat, de vegades rotació d'agents |
| Agència supraregional | Oficines a diverses illes o a diversos països | Compradors internacionals ben assequibles | Sa coordinació sovint és més complexa |
| "Es manobrer" | Persona individual, sovint sense oficina, moltes comandes en paral·lel | Econòmic | Poca vinculació, gairebé cap responsabilitat |
Avís: Sa categoria "es manobrer" és especialment arriscada. Com que sa professió no està regulada, no hi ha requisits mínims. Per això és important fixar-se en ses certificacions i ses pertinences a associacions — més informació sobre això a sa pròxima secció.
Com reconèixes un agent immobiliari de confiança a Mallorca?
Com que sa professió d'agent immobiliari a Espanya no està regulada per llei, ses pertinences voluntàries a associacions són una característica de qualitat important. Es criteris següents t'ajuden a fer-te'n una idea:
Associacions i certificacions
| Associació / Característica | Què significa |
|---|---|
| API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) | Títol reconegut per l'estat, responsabilitat civil professional, obligació de formació continuada |
| ABINI (Asociación Balear de Inmobiliarias) | Associació d'agents immobiliaris de ses Balears, es membres es comprometen a un codi deontològic |
| FIABCI | Associació immobiliària internacional, sa pertinença mostra sa connexió internacional |
| Contracte escrit de s'agent immobiliari | Obligació de tot proveïdor seriós – comissió, abast des serveis i durada clarament definits |
| Acreditació d'una assegurança de responsabilitat civil professional | Et protegeix davant errors o danys causats per s'agent |
Requisits mínims que hauries de comprovar
- Registre fiscal: S'agent ha d'estar registrat fiscalment com a empresari (Autónomo o SL) i poder acreditar un número fiscal espanyol (CIF/NIF).
- Contracte escrit: Cap agent seriós treballa sense un acord escrit sobre sa comissió i s'abast des serveis.
- Referències i valoracions: Valoracions de clients verificables i operacions de referència comprovables.
- Transparència sobre sa comissió: Sa comissió i es seu tractament fiscal (IVA 21 %) s'han de comunicar clarament abans de formalitzar s'encàrrec.
- Cap doble encàrrec sense transparència: Si un agent actua tant per es comprador com per es venedor (agente dual), ho ha de declarar obertament.
Què fa un agent a Mallorca — i què no?
Abans de decidir si sa comissió val es seu preu, val sa pena fer una ullada a s'espectre de serveis d'un agent professional a s'illa:
Què assumeix un bon agent:
- Anàlisi de preus de mercat i valoració de s'immoble
- Fotografia professional de s'immoble i elaboració des dossier de venda
- Comercialització a través de portals nacionals i internacionals i de sa pròpia xarxa
- Prequalificació d'es compradors interessats
- Organització i acompanyament de les visites
- Negociació entre les parts
- Coordinació amb es notari, s'advocat i, si escau, sa banca
- Acompanyament fins a la signatura de s'escritura
Què no substitueix un agent:
- Sa revisió jurídica de s'immoble (aquesta és sa feina des teu advocat)
- S'assessorament fiscal (bufet fiscal)
- Sa revisió del Registre de la Propietat
Atenció: A Mallorca és absolutament habitual i molt recomanable contractar un advocat independent a més de s'agent immobiliari. Aquest revisa ses càrregues del Registre de la Propietat, sa situació urbanística, ses deutes pendents i es contracte – coses que queden fora de s'àmbit de serveis de s'agent immobiliari.
Sa comissió de s'agent immobiliari i ses despeses totals: el que realment has de preveure
Sa comissió de s'agent immobiliari és una part d'un bloc de costos més gran. Com a comprador a Mallorca, has de preveure entre un 10 i un 14 % per damunt del preu de compra com a despeses totals. En es cas d'immobles de segona mà, sa xifra s'acosta més a un 12–14 % a causa de s'impost de transmissions patrimonials progressiu (ITP).
| Concepte de cost | Import típic | Qui paga |
|---|---|---|
| ITP (impost de transmissions patrimonials, immoble de segona mà) | 8–13 % progressiu | Comprador |
| Honoraris notarials | ca. 0,5–1 % | Comprador |
| Inscripció al Registre de la Propietat | ca. 0,1–0,5 % | Comprador |
| Honoraris d'advocat (abogado) | ca. 1 % | Comprador |
| Comissió de s'agent immobiliari (si paga es comprador) | 5–6 % + 21 % IVA | Comprador o venedor |
| Impost d'actes documentats AJD (només obra nova) | generalment 1,5 % | Comprador |
Sa ITP a ses Balears es calcula de forma progressiva: 8 % sobre es primers 400.000 €, 9 % sobre sa part entre 400.001 i 600.000 €, 10 % sobre 600.001 fins a 1.000.000 €, 12 % sobre 1.000.001 fins a 2.000.000 € i 13 % per damunt de 2.000.001 €.
Més informació trobaràs a sa nostra guia detallada sobre es Kaufnebenkosten auf Mallorca i especialment sobre s'ITP Balearen 2026.
Mandat exclusiu o mandat obert: Què és millor?
Molts de propietaris a Mallorca contracten diversos agents immobiliaris alhora —amb s'esperança d'aconseguir més abast. Això és comprensible, però té desavantatges:
| Model | Avantatges | Desavantatges |
|---|---|---|
| Mandat exclusiu (exclusiva) | S'agent inverteix més (fotos, màrqueting, xarxa), responsabilitat clarament definida | Estàs lligat a un agent durant sa durada des contracte |
| Mandat obert (diversos agents) | Teòricament més abast | Es agents inverteixen menys, ja que sa comissió és incerta; sa propietat pot quedar «cremada» al mercat; múltiples anuncis amb preus diferents confonen es compradors |
Consell: Un mandat exclusiu ben negociat amb una durada clara i obligacions de màrqueting definides és, en sa majoria de casos, més eficient que un mandat obert. Fes incloure una clàusula de sortida en cas que no es compleixin es serveis acordats.
Es errors més freqüents en sa gestió de sa comissió immobiliària a Mallorca
Aquests errors costen regularment doblers o temps a compradors i venedors:
- Cap acord escrit sobre sa comissió — Es acords verbals són difícils de fer complir. Fixau-ho sempre per escrit.
- Descobrir sa comissió per primera vegada en es contracte de reserva — Alguns compradors no s'assabenten fins es contracte de reserva que han d'assumir sa comissió. Aclareix-ho en sa primera conversa.
- Oblidar s'IVA — Un 21 % d'IVA s'afegeix a sa comissió. Amb una comissió de 40.000 €, això suposa 8.400 € més.
- Contractar un agent sense assegurança de responsabilitat civil professional — En cas de dany, no hi ha ningú que respongui.
- No contractar un advocat independent – Es corredor representa interessos – no necessàriament es teus. Un advocat no és una opció, sinó una obligació.
- Contractar diversos corredors sense un acord clar – Duu a disputes sobre qui s'ha guanyat sa comissió.
- Confondre sa comissió amb part des preu de compra – Sa comissió és una remuneració separada per an es corredor i no apareix en es preu de compra notarial. Això té conseqüències fiscals.
Què ve després? Es procés després de triar es corredor
Un cop has triat i contractat un corredor (com a comprador o venedor), segueix un procés ben estructurat:
- Cerca d'immoble / Comercialització – Es corredor elabora s'exposé o gestiona immobles adequats
- Visites – Es corredor coordina i acompanya
- Oferta i negociació de preu – Es corredor fa de mitjancer entre ses parts
- Contracte de reserva (contrato de reserva o arras) – Primera etapa vinculant; Reservierungsvertrag Spanien fer llegir atentament
- Due Diligence – Es teu advocat revisa es Grundbuch, càrregues, llicències d'obres
- Contracte privat de compravenda (contrato privado de compraventa)
- Contracte de compravenda notarial (Escritura) – Aquí és quan es fa efectiva sa comissió; Procés davant es notari
- Inscripció al Registre de la Propietat i pagament d'impostos
Es procés legal complet el trobaràs a sa nostra guia sobre es procés legal en sa compra d'un immoble a Mallorca.
Llista de verificació: trobar i contractar un agent immobiliari de confiança a Mallorca
Abans de signar un contracte amb un agent immobiliari, repassa aquesta llista:
- S'agent immobiliari està registrat fiscalment (CIF/NIF disponible i verificable)
- Hi ha un contracte escrit amb s'agent immobiliari (comissió, durada, abast des serveis, condicions de rescissió)
- Sa comissió inclosa la IVA clarament indicada
- Qui paga sa comissió (comprador, venedor, repartida) està regulat contractualment
- S'agent immobiliari és membre d'una associació reconeguda (API, ABINI o similar) o acredita una qualificació equivalent
- Disposa d'assegurança de responsabilitat civil professional
- Referencias comprovades / valoracions verificables revisades
- Clàusula d'exclusivitat (durada, sortida per incompliment) negociada
- Advocat independent (abogado) ja contractat o a punt de contractar
- S'acord de comissió ha estat comentat amb s'advocat abans de signar es contracte de reserva
Conclusió
Sa comissió de s'agent immobiliari a Mallorca se situa a sa pràctica entre es 5–6 % des preu de compra més es 21 % de IVA – sense cap fixació legal, basada únicament en usos des mercat i en sa llibertat contractual. Qui paga no està regulat per llei: a sa pràctica sovint paga es venedor, i de vegades també es comprador – segons s'acord. Sa comissió sol ser exigible una vegada signat es contracte de compravenda davant notari.
Es que fa sa qüestió difícil tant per a compradors com per a venedors és que sa professió d'agent immobiliari no està regulada a Espanya. Per això, ses afiliacions a associacions, es contractes escrits, sa responsabilitat civil professional i sa comparació de diverses ofertes no són opcionals, sinó obligatoris. I a més: s'agent immobiliari no substitueix un advocat. Qui compra o ven a Mallorca necessita totes dues coses.
Com a comprador, preveu un 10–14 % de despeses addicionals totals per damunt des preu de compra – dins aquest import pot estar inclosa sa comissió de s'agent immobiliari segons s'acord. Com a venedor, has d'entendre sa comissió com una inversió en màrqueting, no com a doblers perduts: un bon agent immobiliari en un mercat tens sovint aconsegueix un preu més alt que no es cost de sa seva comissió.
Fonts oficials
- Tribunal Supremo (Tribunal Suprem d'Espanya): Decisió de principi sobre sa exigibilitat de sa comissió de s'agent immobiliari de 21 de maig de 2014 – www.poderjudicial.es
- Agencia Tributaria (AEAT) – IVA (impost sobre es valor afegit): Tipus de IVA actualment vigent del 21 % sobre serveis – www.agenciatributaria.es
- Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – ITP: Escala de s'impost de transmissions patrimonials de ses Balears – www.atib.es
- Registradores de España – Registro de la Propiedad: Inscripció al registre de la propietat i comprovació de càrregues – www.registradores.org
- Consell de Mallorca – Urbanisme: Informació urbanística de Mallorca – www.conselldemallorca.net
- Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI): Associació professional des agents API autoritzats – www.coapi.org