Comprar sa Primera Vivenda a Mallorca: sa teva guia completa de compra 2026

Qui vol comprar sa primera propietat immobiliària a Mallorca – en espanyol comprar primera vivienda –, s'enfronta a un mercat que és un des més cars d'Espanya. Al mateix temps, es Govern de les Illes Balears ha creat un des paquets d'ajudes per a primers compradors més complets de tot es país: tipus d'ITP escalonats, exempcions fiscals considerables, garanties estatals a través de s'IBAVI i subvencions directes. Qui entén es sistema, estalvia una quantitat considerable en comprar un pis de 300.000 €. Aquesta guia et mostra tot es procés de compra – des de sa planificació des pressupost fins a sa signatura davant notari i s'entrega de ses claus, passant pes contracte de reserva – amb xifres concretes, llindars actuals i ses autoritats competents, a data de 2026.

• Una visió general de totes ses despeses addicionals de compra

Què costa realment sa compra: ses tres caixes de pressupost

S'error de planificació més freqüent és confondre es preu d'oferta amb es pressupost total. A sa pràctica, es teu capital es divideix en tres caixes separades que han de quadrar totes a la vegada:

Nota: Es bancs a Espanya financen normalment fins a un 80 % des preu de compra (o des valor de taxació, segons es valor més baix). Per a sa part restant des 20 % més ses despeses addicionals necessites capital propi líquid – en total, doncs, al voltant d'un 30–34 % des preu de compra, abans d'anar a parlar amb cap banc.

Exemple pràctic a Palma 2026: Segons dades de mercat, es preu per metre quadrat a Palma a finals de 2025 era d'uns 5.086 €/m² (font: idealista). Un apartament de 60 m² costa per tant uns 305.000 €. Necessitat de capital propi (20 % d'entrada + aprox. 12 % de despeses addicionals): aprox. 97.600 €.

ITP o IVA? Sa decisió clau

Abans de calcular qualsevol altra cosa, has de saber quin tipus d'impost s'aplica – perquè determina tota sa magnitud de ses despeses addicionals.

Sa diferència clau: Si compres a un promotor, pagues un 10 % d'IVA + un 1,5 % d'AJD, en total un 11,5 %. Si compres un immoble de segona mà, s'aplica s'ITP progressiu — i és aquí on entren en joc ses bonificacions més importants per als compradors per primera vegada.

Atenció: Una classificació incorrecta (p. ex., una venda de promotor tractada per error com a subjecta a ITP) pot desplaçar sa totalitat de sa quota tributària. En cas de dubte, consulta-ho amb un assessor fiscal o amb s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

S'ITP a ses Balears el 2026: es tipus progressius en detall

S'ITP a ses Balears és d'aplicació progressiva — això significa que no es multiplica es preu total per un tipus únic, sinó que cada tram de valor té es seu propi tipus.

Font: Forohipotecario / ATIB 2026

Nota: Es valors exactes de cada tram (especialment a partir d'1.000.000 €) poden canviar. Per a informació vinculant, sempre s'ha de consultar sa versió actualitzada de s'ATIB.

Exemple de càlcul: En sa compra d'un immoble de segona mà per 500.000 €, s'aplica: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → ITP total: 41.000 €.

Es nous llindars de s'ITP a partir del març de 2026: què ha canviat

Aquesta és sa novetat més important per als compradors per primera vegada enguany. Des de l'1. març 2026 s'apliquen a Mallorca nous límits de valor per accedir als tipus reduïts d'ITP i a ses bonificacions.

Què significa això: Es llindar més alt permet que més compradors puguin accedir a ses ajudes. Però — i aquest és es punt que sovint passa per alt — es tipus reduïts o sa bonificació continuen aplicant-se només fins a 270.151,20 €. S'import entre aquest sostre i es nou límit d'accés tributa al tipus general del 8 %.

Bonificacions per a compradors per primera vegada: qui rep quant?

Aquí és on hi ha es veritable potencial d'estalvi. Es sistema tributari balear preveu reduccions de diferent intensitat segons es perfil del comprador.

Atenció: S'exempció del 100 % no s'aplica automàticament sobre es preu total de compra, sinó que fa referència a sa part fins al topall de bonificació vigent (270.151,20 €). Sobre sa quantitat que superi aquest import s'aplica s'ITP regular. Per als límits exactes d'ingressos i d'edat, sempre és determinant s'estat actual de sa ATIB — aquests s'actualitzen regularment.

Sa garantia de s'IBAVI i altres ajudes de finançament

S'Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) gestiona un programa d'avals que permet als compradors joves finançar fins al 100 % des preu de compra — és a dir, sense sa clàssica entrada de capital propi. A més, hi ha a nivell estatal un mecanisme d'aval ICO.

Nota: Sa combinació de s'aval de s'IBAVI i s'exempció d'ITP és possible en determinades circumstàncies, però requereix que es compleixin tots es requisits alhora. Adreça't directament a s'IBAVI (ibavi.caib.es) per a ses darreres terminis de sol·licitud i es límits d'ingressos.

Més informació sobre s'estructura hipotecària a Mallorca la trobaràs en es nostre guia sobre sa Finançament immobiliari a Mallorca.

Es procés de compra pas a pas

Sa compra d'un immoble a Mallorca segueix un procés clarament definit. Hi pot haver desviacions, però són poc freqüents.

1. Comprovació de pressupost i bonificacions: Verificar si compleixes es requisits per a ses bonificacions de s'ITP (ATIB, assessor fiscal). Sol·licitar es NIE, si encara no en tens.
2. Cerca i visita d'immobles: Recerca de mercat, visites, creació de sa base per a sa due diligence. Útil: Llista de comprovació per a visites d'immobles.
3. Contracte de reserva (contrato de reserva): Primera vinculació escrita, generalment amb una quota de reserva. Detalls a sa guia sobre es es contracte de reserva a Espanya.
4. Contracte de compravenda preliminar (contrato de arras): Bestreta de typically 10 % des preu de compra. Desistiment des comprador: pèrdua de ses arres. Desistiment des venedor: devolució doble.
5. Comprovació del Registre de la Propietat i due diligence: Consulta de sa Nota Simple al Registro de la Propiedad – càrregues, hipoteques, estat de sa propietat. Guia: Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya.
6. Oferta hipotecària i FEIN: Es banc emet sa FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada); termini legal d'espera de 10 dies abans de sa cita notarial.
7. Cita notarial (escritura de compraventa): Atorgament de s'escriptura de compravenda. Es notari a Espanya – com transcorre sa cita.
8. Pagament d'impostos: S'ITP (segona mà) o s'IVA + s'AJD (obra nova) s'han d'ingressar a s'ATIB dins es termini de 30 dies hàbils a partir de s'atorgament. Presentar simultàniament ses sol·licituds de bonificació.
9. Inscripció al Registre de la Propietat: Presentació de s'escritura al Registro de la Propiedad.
10. Configuració de ses despeses corrents: Domiciliar s'IBI, sa assegurança de llar i d'edifici, i ses quotes de sa comunitat.

Atenció: Es termini de 30 dies hàbils per al pagament de s'ITP és un termini de caducitat — es retards se sancionen amb recàrrecs i interessos.

Quins documents necessites

Per als residents espanyols, sa llista de documents és manejable, però ha de ser completa.

Sobre es tema certificat energètic a Espanya hi ha una guia pròpia.

Es errors més freqüents en sa primera compra a Mallorca

De sa pràctica assessora es cristal·litzen sempre es mateixos errors evitables:

• Oblidar sa bonificació o sol·licitar-la malament: Qui paga s'ITP sense presentar sa sol·licitud d'exempció al mateix temps, perd es dret. Sa sol·licitud posterior és extremadament difícil.
• Subestimar es llindar: Molts compradors encara parteixen de límits més antics (270.151,20 € fins al febrer de 2026, 307.089 € fins al 13 de juny de 2026). Des del 14 de juny de 2026, a Mallorca s'aplica 331.859,70 € com a llindar d'accés — això obre marge, però no canvia res quant al sostre per a sa desgravació total.
• No comprovar sa Nota Simple: Càrregues, hipoteques o situacions hereditàries no resoltes en es Registre de sa Propietat apareixen regularment. Qui se salta aquest pas, compra també es problemes.
• Perdre es termini de 30 dies hàbils: Es pagament de s'ITP després de s'escritura té un termini estricte. Els retards a sa gestoría o a s'oficina de s'ATIB poden sortir cars.
• Signar es contracte d'arras sense advocat: Es precontracte és vinculant. Una errada aquí pot costar sa totalitat de sa quantitat de sa paga i senyal.
• Costos addicionals subestimats: Qui només preveu s'ITP, però oblida s'AJD (en cas d'hipoteca), ses despeses notarials, ses taxes des registre de la propietat i s'honorari de sa gestoría, acaba desviint-se de diversos punts percentuals.

Què ve després? Costos corrents com a propietari

Sa compra s'ha completat – però amb això comencen noves obligacions recurrents:

Per a més detalls sobre sa contribució urbana anual, llegeix sa guia sobre s'IBI a Espanya, i per a sa cobertura d'assegurança, sa guia sobre s'assegurança de llar a Espanya.

Si més endavant vols llogar s'immoble, ten en compte ses normes estrictes al voltant de sallicència ETV a Mallorca – es Decreto 4/2025 ha restringit molt sa concessió de noves llicències per a lloguers vacacionals. Per al lloguer de llarga durada tradicional, en canvi, això no s'aplica – trobaràs més informació a sa guia sobrelloguer a llarg termini a Mallorca.

Llista de comprovació: primera compra a Mallorca 2026

Imprimeix aquesta llista i marca punt per punt abans de passar a sa fase següent:

Abans de sa recerca

• Calculats es tres blocs de pressupost (quota, capital propi, costos addicionals)
• Comprovats es requisits de bonificació a s'ATIB
• NIE / NIF disponible i en vigor
• Obert un compte bancari espanyol
• Proves d'ingressos i liquidacions tributàries preparades
• Possibilitat de subvenció de l'IBAVI comprovada (si es compleixen es requisits d'edat)

En sa compra

• Nota Simple obtinguda i revisada
• Certificat energètic rebut des venedor
• Contracte d'arres revisat amb un advocat
• Comparativa d'hipoteques incloent sa FEIN esperada (10 dies)
• Comparegut a sa notaria amb tota sa documentació
• Sol·licitud de bonificació de l'ITP presentada simultàniament amb es pagament de s'impost

Després de s'escritura

• ITP / IVA + AJD pagat a l'ATIB dins es 30 dies hàbils
• Inscripció al Registre de sa Propietat tramitada
• IBI, assegurança, quotes de sa comunitat domiciliades
• Empadronamiento registrat al nou domicili

Conclusió

Afrontar sa primera compra d'un immoble a Mallorca amb es cap clar significa, sobretot, entendre es sistema tributari abans de començar sa recerca. Sa bona notícia: qui compleix es requisits per a sa bonificació de l'ITP —ja sigui com a comprador jove, amb certificat de discapacitat o com a família nombrosa— pot aprofitar avantatges fiscals considerables en sa compra d'un immoble de segona mà fins al límit de bonificació de 270.151,20 €. A partir del juny de 2026, es nou llindar de 331.859,70 € permetrà també a més persones accedir a aquests beneficis. A això s'hi afegeixen ses garanties de l'IBAVI i ses subvencions directes de fins a 10.000 €. Tot plegat fa que sa primera compra a Mallorca sigui notablement més assequible per als residents del que pot semblar a primera vista —sempre que sa planificació estigui ben feta des del principi.

Fonts oficials

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Tipus de l'ITP, sol·licituds de bonificació, formularis): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (Garanties, subvencions directes, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (Marc tributari nacional, formulari 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de Mallorca (Inscripció registral, Nota Simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decret 4/2025, lleis tributàries balears): caib.es/eboibfront