Neubau Off-Plan Mallorca kaufen: Ratenzahlung, Aval & Abnahme

Wer eine Wohnung oder Villa auf Mallorca kauft, bevor der erste Stein gesetzt ist, begibt sich auf eines der interessantesten – aber auch risikoreichsten – Terrains des spanischen Immobilienmarkts. Beim Neubau Off-Plan Mallorca kaufen fließen oft sechsstellige Summen, bevor du auch nur einen Schlüssel in der Hand hältst. Dieser Ratgeber erklärt dir Schritt für Schritt, wie das Ratenzahlungsmodell funktioniert, was die gesetzlich vorgeschriebene Bankgarantie (Aval Bancario) konkret absichert, welche Steuern beim Neubau anfallen und wie die Abnahme korrekt abläuft. Du lernst außerdem, welche Dokumente du vor der Reservierung prüfen musst und welche Fehler Käufer immer wieder teuer zu stehen kommen.

Du überlegst, ein Neubau- oder Off-Plan-Objekt auf Mallorca zu kaufen und willst wissen, ob der Bauträger seriös ist?

• 📩 Persönliche Anfrage stellen — Wir prüfen Bauträger, Aval und Vertragsklauseln mit dir
• Gesamten Kaufprozess verstehen

Was bedeutet Off-Plan und welche Varianten gibt es?

Der Begriff „Off-Plan" (spanisch: sobre plano) bezeichnet den Kauf einer Immobilie, die noch nicht gebaut ist oder sich erst im Rohbaustadium befindet. Du kaufst also auf Basis von Grundrissen, Visualisierungen und einem Baubeschreibungsblatt (memoria de calidades). Daneben gibt es Projekte, die bereits im Bau sind (en construcción), sowie schlüsselfertige Neubauten (llave en mano), die noch nie bewohnt wurden.

Der Hauptreiz eines frühen Off-Plan-Kaufs liegt im Preis: Bauträger geben in frühen Phasen oft Vorzugskonditionen, weil sie die Vorfinanzierung des Projekts teilweise über Käuferzahlungen absichern. Das ist zugleich das Kernrisiko: Du finanzierst fremden Bau mit eigenem Geld.

Hinweis: Auf Mallorca sind Neubauprojekte seit einigen Jahren besonders gefragt. Marktberichte sprechen für 2025 in touristisch gefragten Regionen von durchschnittlich rund 6.700 Euro pro Quadratmeter – mit weiter leicht steigendem Trend für 2026. Ein früher Einstieg kann sich also lohnen, erhöht aber auch das Vorleistungsrisiko.

Pflichtprüfungen vor dem ersten Euro: Was du vor der Reservierung brauchst

Bevor du einen Reservierungsvertrag unterschreibst oder auch nur eine Reservierungsgebühr überweist, müssen fünf Dokumente auf dem Tisch liegen. Kein seriöser Bauträger wird dir diese verweigern.

1. Handelsregisterauszug des Bauträgers (escritura de constitución y poderes): Bestätigt, dass die Gesellschaft existiert und der Unterzeichner rechtsgültig zeichnen darf.
2. Grundbuchauszug des Grundstücks (nota simple del Registro de la Propiedad): Zeigt, ob das Grundstück auf den Bauträger eingetragen ist und ob Belastungen (Hypotheken, Pfändungen) bestehen. Grundbuch Spanien prüfen – wie das geht, erklären wir im Detailratgeber.
3. Baugenehmigung (licencia de obras mayor): Ohne rechtskräftige Genehmigung ist kein Baubeginn legal. Beim Consell de Mallorca oder der jeweiligen Gemeindeverwaltung abrufbar.
4. Baubeschreibung (memoria de calidades): Verbindliche Liste aller Materialien, Marken und Ausführungsstandards. Diese muss Vertragsbestandteil werden.
5. Katasterauszug (certificado catastral): Belegt die exakte Lage, Grenzen und Quadratmeter des Grundstücks.

Achtung: Ist das Bauprojekt noch nicht im Grundbuch als declaración de obra nueva en construcción eingetragen, solltest du diese Eintragung vor jeder Zahlung abwarten oder zumindest anwaltlich prüfen lassen.

Das Ratenzahlungsmodell: Wie Zahlungen bei Off-Plan-Projekten typisch strukturiert sind

Beim Kauf vom Plan zahlst du nicht den vollen Preis auf einmal, sondern in Tranchen, die an Baumeilensteine geknüpft sind. Der genaue Rhythmus ist nicht gesetzlich festgelegt, folgt aber einem auf Mallorca eingespielten Muster:

Hinweis: Die Summe aller Vorauszahlungen vor Notartermin kann je nach Projekt bis zu 60–70 % des Kaufpreises betragen. Jeder dieser Beträge muss durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein – ohne Ausnahme.

Ein Reservierungsvertrag ist dabei der erste rechtsverbindliche Schritt. Lass ihn nie ohne anwaltliche Prüfung unterschreiben – er legt bereits wesentliche Bedingungen fest.

Die Bankgarantie (Aval Bancario): Dein gesetzliches Sicherheitsnetz

Rechtsgrundlage und gesetzliche Pflicht

Der Schutz für Käufer bei Vorauszahlungen auf Neubauten ist in Spanien seit 1968 gesetzlich verankert. Das ursprüngliche Gesetz 57/1968 wurde später durch das Gesetz 20/2015 aktualisiert und ergänzt. Die Kernpflicht bleibt: Jeder Bauträger ist verpflichtet, für sämtliche vom Käufer geleisteten Anzahlungen eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine gleichwertige Versicherung (seguro de cantidades anticipadas) zugunsten des Käufers auszustellen.

Wie funktioniert die Bankgarantie konkret?

Die Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt sich gegenüber dir als Käufer für jede gezahlte Tranche. Falls der Bauträger insolvent wird, das Projekt nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertiggestellt wird oder der Bau aus anderen Gründen scheitert, kannst du die Garantie direkt gegenüber der Bank oder Versicherung geltend machen – ohne den Bauträger einklagen zu müssen.

Was der Aval nicht abdeckt

Die Bankgarantie sichert ausschließlich den Rückerhalt deiner Vorauszahlungen – zuzüglich gesetzlicher Zinsen. Mängel am fertigen Bau, verspätete Übergabe ohne Insolvenz oder Abweichungen von der Baubeschreibung sind separate Rechtsfragen und über die Bankgarantie nicht abgedeckt.

Achtung: Verlange für jede einzelne Zahlung eine separate, individualisierte Garantieurkunde (mit deinem Namen, dem genauen Betrag und Datum). Eine pauschale Gruppengarantie für alle Käufer eines Projekts ist nicht ausreichend. Zahlreiche Käufer haben in der Vergangenheit ihr Geld verloren, weil sie glaubten, eine Garantie zu haben, diese aber beim Insolvenzfall nicht individuell auf sie ausgestellt war.

Schritte zur korrekten Bankgarantie

1. Fordere vor jeder Zahlung das Garantiedokument an.
2. Prüfe, dass dein Name, der genaue Betrag und das Datum korrekt eingetragen sind.
3. Stelle sicher, dass die garantierende Bank oder Versicherung ihren Sitz in Spanien hat oder einer spanischen Aufsicht unterliegt.
4. Verwahre das Original sicher – im Zweifel beim Notar hinterlegen.
5. Prüfe, ob eine separate Garantie für jede weitere Tranche ausgestellt wird.

Steuern beim Neubau-Kauf: IVA statt ITP

Ein entscheidender Unterschied zum Kauf einer Bestandsimmobilie: Beim Erstverkauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger an den Erstkäufer fällt Mehrwertsteuer (IVA) an – kein Grunderwerbsteuer (ITP). Zusätzlich wird die Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados, AJD) fällig.

Hinweis: Der AJD-Satz auf den Balearen kann je nach Transaktion und anwendbarer Regelung variieren. Lass den Gesamtbetrag der Kaufnebenkosten vor Vertragsschluss von einem Steuerberater oder Anwalt konkret berechnen. Unsere Übersicht der Kaufnebenkosten auf Mallorca gibt dir einen ersten Anhaltspunkt.

Ein weiterer Vorteil: Da IVA keine regionale Steuer ist, sondern bundesweit gilt, gibt es hier keine balearischen Besonderheiten wie beim ITP-Satz für Bestandsimmobilien.

Der Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa): Was drin stehen muss

Der private Kaufvertrag ist das Herzstück des Off-Plan-Kaufs. Er wird lange vor dem Notartermin unterzeichnet und regelt alles Wesentliche. Folgende Punkte sind unverhandelbar:

1. Vollständige Beschreibung der Immobilie mit Flächen, Grundriss-Referenz und Nebenräumen (Garage, Keller, Stellplatz).
2. Zahlungsplan mit genauen Fälligkeitsdaten oder Baumeilensteinen.
3. Fertigstellungsfrist mit klarer Vertragsstrafe oder Rücktrittsrecht bei Überschreitung.
4. Verpflichtung zur Ausstellung von Bankgarantien für jede Teilzahlung – inklusive Benennung der garantierenden Bank oder Versicherung.
5. Baubeschreibung (memoria de calidades) als Vertragsanlage.
6. Regelung bei Abweichungen: Was passiert, wenn die fertige Fläche von der versprochenen abweicht?
7. Vertragsstrafe bei Bauverzug oder Nichtfertigstellung.

Achtung: Seriöse Bauträger auf Mallorca akzeptieren anwaltliche Prüfung und Ergänzung des Vertrags. Wer das ablehnt, ist ein Warnsignal.

Der Baufortschritt: Deine Rechte während der Bauphase

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und die erste Tranche überwiesen ist, beginnt die Phase, in der du als Käufer besonders aufmerksam bleiben musst.

Regelmäßige Baufortschrittsberichte: Viele Bauträger stellen Online-Portale oder monatliche Updates bereit. Verlange vertraglich mindestens zweimonatliche Statusberichte mit Fotos.

Recht auf Besichtigungen: Als Käufer hast du ein berechtigtes Interesse, die Baustelle zu besuchen. Vereinbare das rechtzeitig und lass dir den Besuch vertraglich zusichern.

Fertigstellungsfrist im Blick: Sobald sich eine Verzögerung abzeichnet, muss dein Anwalt den Bauträger schriftlich in Verzug setzen (notificación de retraso). Das ist Voraussetzung für spätere Schadensersatzansprüche oder einen Vertragsrücktritt.

Änderungen an der Baubeschreibung: Änderungen gegenüber der ursprünglichen memoria de calidades bedürfen deiner ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung. Unterschreibe keine Änderungsaddenda, ohne sie von einem Fachmann prüfen zu lassen.

Abnahme und Schlüsselübergabe: Die Licencia de Primera Ocupación

Die Abnahme (entrega de llaves) ist der final entscheidende Moment – und gleichzeitig der, an dem Käufer am häufigsten zu schnell unterschreiben.

Pflichtdokumente bei der Schlüsselübergabe

Ohne Licencia de Primera Ocupación solltest du die Schlüssel nicht entgegennehmen. Ohne LPO kannst du dich nicht anmelden, keine reguläre Versicherung abschließen und keine Bankfinanzierung finalisieren.

Abnahmeprotokoll (Acta de Entrega)

Geh die Immobilie vor der Schlüsselübergabe Raum für Raum durch – idealerweise zusammen mit einem unabhängigen Bausachverständigen (perito). Halte alle Mängel im Abnahmeprotokoll schriftlich fest, bevor du unterschreibst. Unterschreibst du rückbehaltlos, wird es schwieriger, später Mängel geltend zu machen.

Hinweis: Der Bauträger ist verpflichtet, das Libro del Edificio (Gebäudebuch) zu übergeben. Dieses enthält Pläne, Bedienungsanleitungen, Wartungshinweise und die strukturelle Versicherung. Fehlt es, ist die Übergabe unvollständig.

Strukturelle Gewährleistungsfristen nach spanischem Recht

Spanisches Baurecht (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) unterscheidet drei Gewährleistungsfristen:

Diese Fristen gelten ab dem Datum der Certificado de Final de Obra, nicht ab deinem Einzug.

Finanzierung und Hypothek beim Off-Plan-Kauf

Eine Hypothek auf ein noch nicht gebautes Objekt zu erhalten, ist komplexer als bei Bestandsimmobilien. Spanische Banken finanzieren in der Regel erst beim Notartermin – also nach Fertigstellung. Die Vorauszahlungen während der Bauphase musst du in der Regel aus Eigenkapital leisten.

Das bedeutet in der Praxis: Du brauchst ausreichend liquides Eigenkapital, um alle Bau-Tranchen bedienen zu können, bevor die Hypothek greift. Die Hypothek löst dann beim Notartermin die selbstfinanzierten Anzahlungen ab und deckt den Restbetrag.

Ausnahmen gibt es: Manche Bauträger kooperieren mit Banken, die Teilfinanzierungen bereits in der Bauphase anbieten. Das ist aber kein Standard und immer individuell zu verhandeln.

Für die Finanzierung selbst empfehlen wir den Ratgeber zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

Falls du größere Beträge aus dem Ausland überweisen musst, lies zuerst den Ratgeber zum Geld nach Spanien überweisen – FATCA- und Geldwäschevorgaben machen auch bei legalen Transaktionen Nachweise erforderlich.

Häufigste Fehler beim Neubau- und Off-Plan-Kauf

Aus der Praxis auf Mallorca wiederholen sich immer wieder die gleichen vermeidbaren Fehler:

1. Kein Aval für jede Tranche: Käufer akzeptieren eine pauschale Projektgarantie statt individualisierten Avalen. Im Insolvenzfall ist das Geld oft verloren.
2. Unterschreiben ohne Baugenehmigung: Wer zahlt, bevor die licencia de obras rechtskräftig ist, trägt das volle Planungsrisiko.
3. Keine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags: Standardverträge der Bauträger sind naturgemäß bauträgerfreundlich formuliert.
4. Keine Fertigstellungsfrist mit Vertragsstrafe: Ohne Konventionalstrafe hat der Bauträger keinen finanziellen Anreiz, pünktlich zu liefern.
5. Schlüssel entgegennehmen ohne LPO: Einmal eingezogen, verlierst du Druckmittel gegenüber dem Bauträger.
6. Abnahme ohne Sachverständigen: Versteckte Mängel in Installationen oder Dämmung sind für Laien schwer erkennbar.
7. Keine Prüfung der memoria de calidades als Vertragsanlage: Was nicht explizit vereinbart ist, muss der Bauträger nicht so ausführen wie beworben.
8. AWV-Meldepflicht vergessen: Bei Überweisungen ab 12.500 Euro ins Ausland gelten für deutsche Käufer AWV-Meldepflichten. Mehr dazu im Ratgeber zur AWV-Meldepflicht.

Was kommt danach? Einzug, Steuern, Vermietung

Sobald du die Schlüssel hast, beginnen weitere Pflichten:

IBI (Grundsteuer): Sobald das Gebäude im Kataster eingetragen ist, wird die Impuesto sobre Bienes Inmuebles fällig. Die Eintragung erfolgt in der Regel kurz nach der LPO. Details zur IBI-Steuer in Spanien.

Eigentümergemeinschaft: Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen trittst du automatisch der Comunidad de Propietarios bei. Informiere dich über Rechte und Pflichten in unserem Ratgeber zur Eigentümergemeinschaft in Spanien.

Vermögensteuer: Ab einem Nettovermögenswert über dem balearischen Freibetrag (je nach Steuerstatus) greift die Impuesto sobre el Patrimonio. Details zur Vermögensteuer in Spanien.

Hausratversicherung: Jetzt abschließen – die strukturelle Bauträger-Versicherung ersetzt keine private Hausratversicherung in Spanien.

Langzeitvermietung oder Eigennutzung: Wer die Wohnung dauerhaft vermieten möchte, findet alle Infos zur Langzeitmiete auf Mallorca. Eine Ferienvermietungslizenz für Neubauten ist auf Mallorca aufgrund des laufenden Lizenzmoratoriums derzeit in der Regel praktisch nicht zu bekommen – prüfe die aktuelle Rechtslage vor dem Kauf, falls das dein Ziel ist.

Checkliste: Off-Plan-Kauf Mallorca – Schritt für Schritt

• NIE (spanische Steuernummer) beantragt
• Anwalt (Abogado) mit Off-Plan-Erfahrung beauftragt
• Handelsregisterauszug des Bauträgers geprüft
• Grundbuchauszug (nota simple) eingeholt – keine Belastungen
• Licencia de obras als rechtskräftig bestätigt
• Memoria de calidades als Vertragsanlage vereinbart
• Zahlungsplan mit Baumeilensteinen schriftlich festgelegt
• Bankgarantie (aval) für erste Tranche vor Zahlung erhalten
• Für jede weitere Tranche separaten Aval angefordert
• Fertigstellungsfrist mit Vertragsstrafe im Kaufvertrag
• Finanzierungsplan für Eigenmittel-Tranchen steht
• AWV-Meldepflicht bei deutschen Überweisungen geprüft
• Vor Schlüsselübergabe: Bausachverständigen beauftragt
• Licencia de Primera Ocupación vorhanden
• Libro del Edificio und Energiezertifikat übergeben
• Alle Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten
• IBI-Katastereintragung veranlasst
• Hausratversicherung abgeschlossen

Fazit

Ein Neubau- oder Off-Plan-Kauf auf Mallorca kann finanziell sehr attraktiv sein – frühe Einsteiger kaufen oft noch unter dem Fertigstellungswert, und moderne Energiestandards sparen langfristig Betriebskosten. Der Preis dafür ist ein deutlich komplexerer Kaufprozess als beim Bestandskauf: Vorauszahlungen, die gesetzlich durch Avale gesichert sein müssen, ein Kaufvertrag mit zahlreichen Stellschrauben und eine Abnahme, bei der du keine Details unterschätzen solltest.

Die wichtigste Botschaft aus diesem Ratgeber: Kein einziger Euro fließt ohne individualisierten Aval auf deinen Namen. Wer das konsequent durchhält und den Vertrag vor Unterschrift von einem erfahrenen Anwalt prüfen lässt, ist gegen die typischen Off-Plan-Risiken gut geschützt. Der Rest ist planbare Vorfreude.

Offizielle Quellen

• Gesetz 57/1968 (Ursprüngliche Aval-Pflicht bei Vorauszahlungen): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Gesetz 20/2015 (Aktualisierung Aval- und Versicherungspflichten): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Ley de Ordenación de la Edificación – LOE (Ley 38/1999) (Gewährleistungsfristen Neubau): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (AJD und Steuern Balearen): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA beim Immobilienkauf): https://www.agenciatributaria.es
• Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) – Nota Simple: https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Baugenehmigungen und Urbanismus: https://www.conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears – Habitatge (Wohnungswesen): https://www.caib.es