Nuda Propiedad Mallorca: Immobilie mit Nießbrauch kaufen oder verkaufen

Nuda Propiedad ist auf Mallorca mehr als eine Nische: Wer eine hochwertige Immobilie besitzt, deren Wert sich in den letzten Jahrzehnten vervielfacht hat, kann mit diesem Modell sofort Liquidität freisetzen – und trotzdem bis ans Lebensende darin wohnen. Auf der Käuferseite lockt ein Einstiegspreis deutlich unter Marktpreis, verbunden mit der Gewissheit, dass das volle Eigentum am Ende der Nießbrauchzeit automatisch und ohne Zusatzkosten übergeht. Dieser Ratgeber erklärt dir, wie das spanische Modell der geteilten Eigentümerschaft funktioniert, wie der Wert der Nuda Propiedad berechnet wird, welche Steuern auf Käufer und Verkäufer zukommen, was du beim Notar beachten musst – und welche Fehler erfahrungsgemäß teuer werden.

Du überlegst, eine Mallorca-Immobilie per Nuda Propiedad zu kaufen oder zu verkaufen – und möchtest wissen, was das konkret für dich bedeutet?

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Was Nuda Propiedad bedeutet – die rechtliche Grundlage

Das spanische Zivilrecht trennt Eigentum und Nutzung sauber in zwei getrennte Rechtspositionen:

• Nuda Propiedad (bloßes Eigentum): Du bist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, darfst die Immobilie aber weder bewohnen noch vermieten, solange der Nießbrauch läuft.
• Usufructo (Nießbrauch): Die Person mit Nießbrauchrecht darf die Immobilie bewohnen, vermieten und die Erträge einbehalten – in der Regel lebenslang, seltener zeitlich befristet.

Zusammen ergeben beide Positionen das volle Eigentum (plena propiedad). Sobald der Nießbrauch endet – durch Tod des Nießbrauchers oder Ablauf einer vereinbarten Frist – wächst er dem Nuda-Eigentümer automatisch an, ohne weiteren Kaufvertrag, ohne erneute Steuer auf den Erwerb des Usufructo-Anteils.

Der rechtliche Rahmen findet sich im spanischen Código Civil (Art. 467 ff.). Die Beurkundung und Grundbucheintragung erfolgt beim Registro de la Propiedad der Illes Balears.

Hinweis: Der Nießbrauch kann lebenslang oder auf eine feste Laufzeit begrenzt vereinbart werden. Lebenslanger Nießbrauch ist auf Mallorca das klar häufigere Modell – insbesondere bei älteren Eigentümern, die ihre Immobilie monetarisieren möchten.

Warum Mallorca ein besonderer Markt für Nuda Propiedad ist

Mallorca zählt zusammen mit Ibiza zu den teuersten Immobilienmärkten Spaniens außerhalb der großen Metropolen. Der Durchschnittspreis in Palma liegt laut Marktdaten bei über 3.500 €/m², wobei Toplagen wie Son Vida, Bonanova oder das Casco Antiguo deutlich darüber liegen. Diese außergewöhnliche Wertsteigerung der letzten Jahrzehnte macht Nuda Propiedad für Verkäufer besonders interessant: Wer in den 1980ern oder 1990ern eine Wohnung in Palma gekauft hat, sitzt heute auf einem enormen, aber schwer liquidierbaren Vermögen.

Auf der Käuferseite ist das Argument spiegelbildlich: Wer eine Immobilie in einer der begehrtesten Lagen Europas zu 45–65 % des Verkehrswerts erwerben kann, sichert sich einen strukturellen Preisvorteil – bei gleichzeitig begrenztem Angebot durch die Insellage.

Zugleich zeigen aktuelle Zahlen, dass der Markt selektiver geworden ist: In den Balearen gingen die Nuda-Propiedad-Transaktionen 2024 um rund 38 % zurück. Das spricht für einen Markt, in dem Käufer mit konkreten Verhandlungspositionen agieren können – sofern sie die Bewertungslogik kennen.

Wie der Wert der Nuda Propiedad berechnet wird

Die Bewertung folgt einer gesetzlich definierten Formel, die in Spanien steuerrechtlich verbindlich ist. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon wird zunächst der Wert des Nießbrauchs abgezogen – was übrig bleibt, ist der Wert der Nuda Propiedad.

Formel für den lebenslangen Nießbrauch (Usufructo vitalicio):

Wert des Nießbrauchs = 89 − Alter des Nießbrauchers (in %) des Verkehrswerts Mindestwert: 10 %, Maximalwert: 70 %

Das bedeutet: Wert der Nuda Propiedad = 100 % − Wert des Nießbrauchs.

Hinweis: Die Formel (89 minus Lebensalter) ist für Steuerzwecke maßgeblich. Im freien Markt weicht der tatsächlich verhandelte Preis davon ab – erfahrungsgemäß landet die Nuda Propiedad bei 45–65 % des Verkehrswerts, also häufig unter dem steuerlichen Berechnungswert. Das liegt daran, dass Käufer ein Liquiditäts- und Langlebigkeitsrisiko einpreisen.

Rechenbeispiel Palma, 70-jährige Verkäuferin:

Die Differenz zwischen steuerlichem Wert und Marktpreis ist real und verhandelbar – ein Grund mehr, sich professionell beraten zu lassen.

Steuern beim Kauf der Nuda Propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Der Käufer der Nuda Propiedad zahlt ITP auf den Wert der Nuda Propiedad – nicht auf den vollen Verkehrswert. Das ist der zentrale Steuervorteil beim Kauf. Die balearischen ITP-Sätze sind gestaffelt:

Achtung: Beim späteren Anwachsen des Nießbrauchs (Consolidación) – wenn also der Nießbrauch nach dem Tod des Nießbrauchers auf den Nuda-Eigentümer übergeht – fällt keine erneute Kaufsteuer an. Es wird jedoch eine ergänzende ITP auf den ursprünglichen Nießbrauchswert fällig, berechnet auf Basis des damaligen vereinbarten Werts. Das solltest du beim Kauf einkalkulieren.

IRPF beim Verkäufer

Für den Verkäufer gilt: Der Erlös aus dem Verkauf der Nuda Propiedad unterliegt der spanischen Einkommensteuer (IRPF) als Kapitalertrag – genau wie ein normaler Immobilienverkauf. Wer seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat und die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzte, kann unter Umständen von der Befreiung für über 65-Jährige oder der Reinvestitionsbefreiung profitieren. Hierzu findest du Details in unserem Ratgeber zu IRPF-Befreiung beim Hauptwohnungsverkauf.

Nichtresidenten unterliegen der Quellensteuer (Retención del 3 %): Der Käufer behält 3 % des vereinbarten Kaufpreises ein und überweist diesen direkt an die AEAT. Mehr dazu im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.

IBI und laufende Kosten während des Nießbrauchs

Diese Verteilung entspricht der gesetzlichen Regelung im Código Civil, kann aber vertraglich angepasst werden. Kläre das vor der Notarunterschrift eindeutig.

Der gesplittete Kauf – Immobilienstrategie für Familien

Nuda Propiedad ist nicht nur ein Seniorenmodell. Eine verbreitete Familienstrategie sieht so aus: Die Eltern kaufen eine Immobilie und behalten den Nießbrauch, während sie das bloße Eigentum direkt auf die Kinder übertragen. Das Ergebnis: Die Kinder erben faktisch die Immobilie – ohne dass später Erbschaftsteuer auf den vollen Verkehrswert anfällt, weil sie bereits Eigentümer sind.

Achtung bei dieser Konstruktion: Die Mittel für den Erwerb des bloßen Eigentums durch die Kinder gelten als Schenkung, wenn sie von den Eltern stammen. Dabei fällt Schenkungsteuer an. In den Balearen gelten bei Schenkungen unter Verwandten ersten Grades eigene Sätze und Freibeträge – Details im Ratgeber Erbschaft & Schenkung Balearen.

Der Vorteil entsteht dennoch: Der Erbschaftsteuer-Satz wird auf einen reduzierten Wert (Nuda Propiedad) berechnet, und die spätere Anwachsung löst nur eine ergänzende ITP auf den Nießbrauchanteil aus – nicht erneut auf den Gesamtwert.

Der Ablauf: Schritt für Schritt zur Nuda Propiedad

1. Verkehrswertermittlung: Ein zugelassener Sachverständiger (tasador homologado) bewertet die Immobilie. Auf Mallorca solltest du einen Gutachter wählen, der den lokalen Markt kennt – Lage, Aussicht, Terrasse, Nähe zu Calas und Hafen fließen stark in den Wert ein. Mehr zur Bewertungsmethodik: Tasación – Immobilienbewertung Spanien.

2. Vorvertrag / Reservierungsvertrag: Beide Parteien einigen sich auf Preis, Nießbrauchbedingungen und Zahlungsmodalitäten. Dieser Schritt bindet rechtlich – ein schlechter Moment, um auf einen Anwalt zu verzichten. Siehe: Reservierungsvertrag Spanien.

3. Grundbuchprüfung: Vor dem Notartermin unbedingt eine Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad einholen – um bestehende Lasten, Hypotheken oder bereits eingetragene Nießbrauchrechte auszuschließen. Anleitung: Grundbuch Spanien prüfen.

4. Notartermin in Palma: Käufer und Verkäufer unterzeichnen die Escritura Pública de Compraventa. Der Notar beurkundet, dass das Eigentum gesplittet übertragen wird: Nuda Propiedad an den Käufer, Usufructo verbleibt beim Verkäufer. Der Kaufpreis wird vollständig am Tag der Unterzeichnung bezahlt. Wichtig: Vollmacht beim Notar, falls eine Partei nicht persönlich erscheinen kann.

5. Steuerzahlung und Grundbucheintrag: Der Käufer zahlt ITP innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung bei der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Danach wird die Escritura beim zuständigen Registro de la Propiedad eingereicht. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumsübergang Dritten gegenüber wirksam.

6. Laufende Phase: Der Nießbraucher bewohnt oder vermietet die Immobilie. Der Nuda-Eigentümer trägt keine laufenden Nutzungskosten, muss aber bei strukturellen Schäden einspringen.

7. Anwachsung (Consolidación): Nach Tod des Nießbrauchers oder Ablauf der Frist wird die Anwachsung beim Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Eine ergänzende ITP auf den Nießbrauchanteil fällt an.

Hinweis: Der gesamte Ablauf ähnelt einem regulären Immobilienkauf – mit dem entscheidenden Unterschied, dass das Objekt nicht sofort nutzbar ist. Lies dazu auch den vollständigen Ablauf beim Immobilienkauf auf Mallorca.

Pflichten und Rechte: Was Nuda-Eigentümer und Nießbraucher wissen müssen

Der Nießbraucher darf und muss:

• Die Immobilie selbst bewohnen
• Sie vermieten (auch langfristig) und Mieteinnahmen einbehalten
• Laufende Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen tragen
• IBI und Gemeinschaftskosten bezahlen
• Die Immobilie nicht verkaufen, verschenken oder belasten (ohne Zustimmung des Nuda-Eigentümers)
• Das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand erhalten

Der Nuda-Eigentümer darf und muss:

• Die Immobilie nicht betreten oder nutzen, solange Nießbrauch besteht
• Außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren (z. B. neue Heizung, Dachsanierung)
• Die Nuda Propiedad verkaufen oder belasten (aber: der Käufer übernimmt das Objekt mit Nießbrauch)
• Den Nießbraucher bei groben Pflichtverletzungen (erheblichem Wertverfall) auf Schadensersatz in Anspruch nehmen

Achtung: Eine Ferienvermietungslizenz (ETV) kann der Nießbraucher während der Laufzeit in der Regel nicht rechtsgültig übertragen. Nach Anwachsung fällt die ETV-Thematik an den Eigentümer. Zum aktuellen ETV-Stand: Ferienvermietung Mallorca Lizenz.

Steuerliche Besonderheiten für Nicht-Residenten

Nicht-Residenten, die eine Nuda Propiedad auf Mallorca halten, unterliegen der spanischen Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auf den Wert ihrer Nuda Propiedad – nicht auf den Verkehrswert der gesamten Immobilie. Das ist ein weiterer struktureller Vorteil. Details: Vermögensteuer Spanien.

Verkauft ein Nicht-Resident später seine Nuda Propiedad weiter, greift die 3 %-Quellensteuer. Der Gewinn wird nach dem spanischen Nicht-Residenten-Gesetz (IRNR) besteuert. Ratgeber: Mieteinnahmen als Nichtresident.

Auch die Wegzugssteuer kann relevant werden, falls du nach dem Kauf der Nuda Propiedad aus Spanien wegziehst. Mehr dazu: Wegzugssteuer Spanien.

Häufigste Fehler beim Kauf und Verkauf

1. Den Anwalt weglassen

Die Kosten für einen spezialisierten Immobilienanwalt sind gemessen am Transaktionswert in der Regel überschaubar. Die Risiken ohne rechtliche Begleitung – fehlerhafte Nießbrauchklauseln, unklare Kostenteilung, nicht erkannte Lasten – sind es nicht. Ratgeber: Anwalt beim Immobilienkauf Spanien.

2. Den Nießbrauch nicht eindeutig im Grundbuch eintragen lassen

Ohne Grundbucheintrag ist der Nießbrauch gegenüber Dritten (z. B. Gläubigern des Verkäufers) nicht geschützt. Der Notar allein genügt nicht – die Escritura muss eingetragen werden.

3. Die Anwachsungssteuer nicht einkalkulieren

Viele Käufer rechnen nur mit der ITP zum Kaufzeitpunkt. Die ergänzende Steuer bei der späteren Consolidación kann erheblich sein und sollte im Finanzplan stehen.

4. Die Instandhaltungspflichten nicht vertraglich klären

Das Gesetz regelt die Grundverteilung, lässt aber Spielraum. Was passiert bei einer teuren Badsanierung? Wer trägt den Aufzugeinbau? Kläre das schriftlich vor der Unterschrift.

5. Den Marktwert falsch einschätzen

Wer als Käufer den steuerlichen Nuda-Wert mit dem fairen Marktpreis gleichsetzt, zahlt möglicherweise zu viel. Wer als Verkäufer keinen professionellen Vergleichswert kennt, verschenkt Geld. Eine unabhängige Tasación ist für beide Seiten sinnvoll.

6. Die Steuerpflicht des Nießbrauchers auf Mieteinnahmen vergessen

Falls der Nießbraucher die Immobilie vermietet, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Das ändert nichts an der Nuda-Propiedad-Konstruktion, muss aber in der IRPF-Erklärung korrekt erfasst werden. Siehe: IRPF-Abzug Vermieter Balearen.

Was kommt danach? Die Anwachsung richtig abwickeln

Wenn der Nießbrauch endet, läuft die Anwachsung (Consolidación) folgendermaßen ab:

1. Nachweis des Erlöschens: Bei lebenslangem Nießbrauch ist das die Sterbeurkunde des Nießbrauchers, beglaubigt und ggf. mit Apostille. Bei befristetem Nießbrauch genügt der Ablauf der Frist laut Vertrag.

2. Notartermin: Der Nuda-Eigentümer erscheint beim Notar und beurkundet die Anwachsung – allein, ohne Gegenseite.

3. Ergänzende ITP: Auf den seinerzeit vereinbarten Nießbrauchanteil wird Steuer fällig. Basis ist der in der ursprünglichen Escritura festgehaltene Nießbrauchwert.

4. Grundbucheintragung: Der Nuda-Eigentümer wird nun als Inhaber der vollen Plena Propiedad eingetragen. Erst jetzt kann er die Immobilie frei nutzen, vermieten oder verkaufen.

Ab diesem Zeitpunkt gelten alle normalen Eigentümerpflichten: IBI, Comunidad, eventuelle IEE/ITE-Pflicht, Cédula de Habitabilidad und – bei geplanter Vermietung – die balearischen Regelungen nach der Ley Vivienda Balearen.

Checkliste: Nuda Propiedad auf Mallorca

Vor dem Kauf / Verkauf

• Unabhängige Tasación durch zugelassenen Sachverständigen einholen
• Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad anfordern
• Bestehende Lasten, Hypotheken, Vorkaufsrechte prüfen
• Spezialisierten Immobilienanwalt beauftragen
• NIE-Nummer beider Parteien vorhanden
• Steuerstrategie (IRPF-Befreiung, Nicht-Residenten-Einbehalt) vorab klären

Beim Notartermin

• Escritura auf korrekte Teilung Nuda Propiedad / Usufructo prüfen
• Kostenteilung (IBI, Reparaturen) explizit im Vertrag verankert
• Zahlungsmodalitäten und Überweisung vorbereitet (Geld nach Spanien überweisen)
• 3 %-Einbehalt bei Nicht-Residenten-Verkäufer vorgesehen

Nach dem Notartermin

• ITP innerhalb von 30 Arbeitstagen bei der ATIB zahlen
• Escritura beim Registro de la Propiedad einreichen
• IBI-Umschreibung bei der Gemeinde beantragen (je nach Vereinbarung)
• Anwachsungssteuer im Finanzplan vorgemerkt

Fazit

Nuda Propiedad auf Mallorca ist ein ernsthaftes, im spanischen Zivilrecht tief verankertes Instrument – kein Exotenmodell. Für ältere Eigentümer, die ein wertsteigerungsstarkes Asset liquide machen möchten, ohne ausziehen zu müssen, gibt es in Palma und auf der Insel derzeit attraktive Nachfrager, auch wenn der Markt 2024 zurückging. Für Käufer bietet das Modell einen strukturellen Preisvorteil in einem der knappsten Immobilienmärkte Europas – mit dem Risiko eines unbekannten Zeithorizonts. Die Steuern sind beherrschbar, wenn sie frühzeitig geplant werden: ITP auf den reduzierten Nuda-Wert beim Kauf, ergänzende ITP bei der Anwachsung, IRPF beim Verkäufer. Was den Erfolg entscheidet, ist nicht das Konstrukt selbst – sondern die Qualität der Bewertung, des Vertrags und der steuerrechtlichen Begleitung.

Offizielle Quellen

• Código Civil Español (Art. 467–522): Nießbrauchrecht, Rechte und Pflichten – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: ITP-Sätze und Zahlungsfristen – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: IRPF, IRNR, 3 %-Einbehalt – https://www.aeat.es
• Registro de la Propiedad de les Illes Balears: Grundbucheintragungen, Nota Simple – https://www.registradores.org
• Gobierno de las Illes Balears – Conselleria de Hisenda: Balearische Steuerregelungen – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: Aktuelle Gesetzestexte – https://www.boe.es