Kaufhilfe für Erstkäufer auf den Balearen: Wer Anspruch hat
Auf den Balearen ist Wohneigentum für unter 40-Jährige kaum mehr alleine zu stemmen – Kaufpreise weit über 300.000 Euro, Nebenkosten von 10 bis 14 Prozent obendrauf und Banken, die selten mehr als 80 Prozent finanzieren. Die balearische Landesregierung hat deshalb ein gestaffeltes Förderpaket geschnürt, das drei Hebel kombiniert: einen direkten Zuschuss von bis zu 10.000 Euro, eine vollständige ITP-Befreiung für die Jüngsten und eine staatliche Bürgschaft für den Hypothekenanteil, den die Bank sonst nicht finanziert. In diesem Ratgeber erfährst du, wer genau anspruchsberechtigt ist, welche Unterlagen du brauchst, wie du den Antrag Schritt für Schritt stellst – und wo die häufigsten Fallstricke lauern. Die Angaben zum Direktzuschuss beruhen auf den im Juli 2026 veröffentlichten Förderbedingungen (Convocatoria 2026–2027).
Das balearische Förderpaket im Überblick
Ministerpräsidentin Marga Prohens hat in der Parlamentsgeneraldebatte am 7. Oktober 2025 drei ineinandergreifende Maßnahmen angekündigt bzw. bestätigt, die sich speziell an junge Erstkäufer auf den Balearen richten. Sie ergänzen sich gegenseitig und sind – soweit die bisherigen Informationen reichen – gleichzeitig nutzbar.
| Maßnahme | Zielgruppe | Kernvorteil |
|---|---|---|
| Direktzuschuss | Bis einschließlich 40 Jahre, 5 Jahre ununterbrochener Wohnsitz auf den Balearen | Bis zu 10.000 € nicht rückzahlbar |
| ITP-Befreiung (0 %) | Unter 30 Jahre, Erstkauf | Keine ITP auf die ersten 270.151,20 €, darüber 8 % |
| Hipoteca Joven / Bürgschaft | Junge Käufer (genaue Altersgrenze je nach Ausgestaltung) | Staatl. Bürgschaft bis 100 % des Kaufpreises |
Hinweis: Die balearische Wertgrenze, bis zu der die ITP-Vergünstigungen offenstehen, richtet sich seit dem 14. Juni 2026 nach der Insel: 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca, 378.211,68 Euro auf Ibiza und Formentera (Ley 4/2026; Orden 5/2026 in der Fassung der Orden 13/2026).
Wer zwischen 30 und 39 Jahren alt ist und damit nicht mehr in die 0-%-ITP-Kategorie fällt, profitiert trotzdem vom Direktzuschuss und gegebenenfalls von einem reduzierten ITP-Satz. Die Standardsätze der Balearen für Bestandsimmobilien laufen progressiv von 8 % (bis 400.000 €) über 9 % (400.001–600.000 €) bis zu 13 % (über 2.000.000 €) – jede Ersparnis zählt also spürbar.
Wer ist anspruchsberechtigt? Die Kernanforderungen
Altersgrenze
Der Direktzuschuss richtet sich an Personen bis einschließlich 40 Jahre. Maßgeblich ist das Alter am Tag der Antragstellung.
Wohnsitzpflicht: 5 Jahre auf den Balearen
Die zentrale Zulassungsbedingung ist ein nachgewiesener Mindestwohnsitz von fünf Jahren auf den Balearen (Empadronamiento). Diese Voraussetzung spiegelt das erklärte politische Ziel wider, den Wohnungserwerb bevorzugt für Personen zu fördern, die dauerhaft auf den Inseln verwurzelt sind. Die fünf Jahre müssen ununterbrochen und unmittelbar vor der Antragstellung liegen, und der Wohnsitz muss bis zum Kauf bestehen bleiben. Kaufen zwei Personen gemeinsam, reicht es, wenn eine von ihnen diese Voraussetzung erfüllt.
Erstkauf – keine bestehende Immobilie im Eigentum
Der Zuschuss gilt ausschließlich für den ersten Immobilienerwerb. Wer bereits Miteigentümer einer Wohnung ist – auch anteilig durch Erbschaft oder Schenkung –, muss das bei der Antragstellung offenlegen.
Selbstnutzung
Die gekaufte Immobilie muss als Hauptwohnsitz (vivienda habitual) genutzt werden. Eine anschließende Vermietung oder Nutzung als Ferienunterkunft würde die Rückforderung des Zuschusses auslösen. Wie lang die Bindungsfrist ist, wird in der Ausführungsregelung festgelegt.
Kaufpreisgrenze
Die Obergrenze für die steuerlichen Begünstigungen richtet sich seit dem 14. Juni 2026 nach der Insel: 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca, 378.211,68 Euro auf Ibiza und Formentera. Für den Direktzuschuss gelten die Bedingungen der Convocatoria 2026–2027; prüfe dort die Preisgrenze der Wohnung.
Der Direktzuschuss: Wie viel, für wen, wann?
Betrag
Der Zuschuss beträgt pauschal 10.000 Euro pro Wohnung – eine direkte, nicht rückzahlbare Zahlung aus dem balearischen Landeshaushalt. Kaufen zwei Personen, wird er nach ihrem Eigentumsanteil aufgeteilt.
Was der Zuschuss abdeckt
Gedacht ist die Hilfe als Beitrag zu den Kaufnebenkosten – also zur Finanzierungslücke, die entsteht, weil Banken typischerweise nur 80 % des Kaufpreises finanzieren und die Kaufnebenkosten auf Mallorca nochmals 10–14 % obendrauf summieren.
| Ausgabeposten | Typische Größenordnung bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|
| ITP (8 % auf 300.000 €, falls nicht befreit) | 24.000 € |
| Notargebühren | 1.000–2.000 € |
| Grundbucheintrag | 600–1.200 € |
| Anwaltskosten (ca. 1 %) | ca. 3.000 € |
| Bankgebühren / Hypothekenkosten | 500–1.500 € |
| Summe Nebenkosten | ca. 29.000–32.000 € |
Ein 10.000-Euro-Zuschuss deckt damit einen erheblichen Teil der Nebenkosten – vorausgesetzt, die ITP-Befreiung greift nicht ohnehin vollständig.
ITP-Befreiung: 0 % für unter 30-Jährige
Wer die Immobilie vor dem 30. Geburtstag kauft, zahlt auf den Balearen keine Grunderwerbsteuer (ITP) – vorausgesetzt, der Kaufpreis überschreitet die Wertgrenze seiner Insel nicht: 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca, 378.211,68 Euro auf Ibiza und Formentera. Die Vergünstigung wirkt dabei auf die ersten 270.151,20 Euro; der Teil darüber wird mit 8 Prozent belastet. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro zahlst du deshalb 2.387,90 Euro ITP an die ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) statt 24.000 Euro ohne die Vergünstigung.
Von dieser Maßnahme haben laut Angabe der Ministerpräsidentin bereits mehr als 1.500 junge Menschen profitiert.
Achtung: Die ITP-Befreiung gilt für Bestandsimmobilien (Gebrauchtimmobilien). Bei Neubauten fällt statt ITP die Mehrwertsteuer (IVA, derzeit 10 % für Wohnimmobilien) plus Stempelsteuer (AJD) an – hier gelten eigene Regelungen.
Wichtig: Die fünf Jahre Wohnsitz gelten für den Direktzuschuss; die ITP-Befreiung verlangt nach Artikel 14 quater des Decreto Legislativo 1/2014 einen gewöhnlichen Aufenthalt von mindestens drei Jahren auf den Balearen unmittelbar vor dem Kauf, dazu eine Einkommensgrenze von 52.800 Euro bei Einzel- und 84.480 Euro bei gemeinsamer Veranlagung sowie ein Hypothekendarlehen über mindestens 60 Prozent des Schätzwerts.
ITP-Übersicht für Erstkäufer auf den Balearen
| Alter Käufer | ITP-Satz | Preisgrenze | Bedingungen |
|---|---|---|---|
| Unter 30 Jahre | 0 % auf die ersten 270.151,20 €, 8 % darüber | bis 331.859,70 € (Mallorca/Menorca), 378.211,68 € (Ibiza/Formentera) | Erstkauf, Hauptwohnsitz, mindestens 3 Jahre Wohnsitz auf den Balearen, Einkommen bis 52.800 € (einzeln) bzw. 84.480 € (gemeinsam), Hypothek über mindestens 60 % des Schätzwerts |
| 30–39 Jahre | Reguläre Stufensätze (ab 8 %) | entfällt | Kein Sondersatz, aber Zuschuss möglich |
| Ab 40 Jahre | Reguläre Stufensätze (ab 8 %) | entfällt | Kein Sonderzuschuss |
Wie viel Grunderwerbsteuer (ITP) für dich übrig bleibt, wenn die Befreiung greift, rechnet dir dieser Rechner aus — trag deinen Kaufpreis ein und wähle dein Erwerberprofil:
Grunderwerbsteuer (ITP)
Erklärung
Die Bemessungsgrundlage (base imponible) ist der für die Steuer maßgebliche Wert: der beurkundete Kaufpreis oder der höhere Katasterreferenzwert. Trage den höheren Wert ein.
Erklärung
Die Hauptwohnung (vivienda habitual) ist die gewöhnlich selbst bewohnte Wohnung im Sinne des spanischen Einkommensteuerrechts. Wähle ein Profil nur, wenn du alle zugehörigen Voraussetzungen erfüllst; der Rechner prüft die Wertgrenze und den Stichtag.
Der allgemeine Tarif gilt ohne persönliche Vergünstigung, etwa beim Erwerb einer Zweitwohnung.
- Zu zahlende Grunderwerbsteuer (ITP)
- 25.600,00 €
Rechtsstand: 14. Juni 2026
Diese Berechnung ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Hipoteca Joven: Wenn die Bank nur 80 % gibt
Hypothek berechnen
Erklärung
Der Darlehensbetrag ist das ursprünglich zugesagte Kapital. Die Vorbelegung entspricht rechnerisch dem gewählten Beleihungsanteil am Beispiel-Kaufpreis.
Erklärung
Das sind die drei Modellpfade dieses Rechners, keine gesetzliche Produkttaxonomie: Festzins, Index plus Marge oder eine Festphase mit anschließender variabler Phase.
Erklärung
Der TIN (tipo de interés nominal) ist der nominale Jahreszins ohne Nebenkosten; die TAE (tasa anual equivalente) bezieht Kosten und Zahlungsrhythmus ein und gehört nicht in dieses Feld. Die Vorbelegung ist ein rundes Rechenbeispiel, kein Marktzins.
Erklärung
Die Gesamtlaufzeit bestimmt die Zahl der monatlichen Zahlungen. Die Vorbelegung ist ein Rechenbeispiel.
- Monatsrate (cuota)
- 1.280,37 €
Warum diese Zahl?
Die cuota ist die regelmäßige Monatszahlung aus Zins und Tilgung im französischen Annuitätensystem.
Modellrechnung: zwölf gleich lange Monate, erste Zahlung einen Monat nach Auszahlung, keine Rumpfperiode und eigene Cent-Rundung. Der Bankplan kann wegen Zinstagekonvention, Rumpfzeitraum und Rundung abweichen. Maßgeblich sind die FEIN (Europäisches Standardisiertes Merkblatt mit den verbindlichen Kreditinformationen) und die escritura (notarielle Darlehensurkunde).
Rechtsstand: 1. Januar 2023
Diese Berechnung ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Das dritte Standbein des Förderpakets ist die Hipoteca Joven, eine staatliche Bürgschaft, bei der die balearische Landesregierung für den Finanzierungsanteil einspringt, den Banken typischerweise nicht abdecken. In der Theorie ermöglicht das eine 100-%-Finanzierung ohne Eigenkapital-Anzahlung – ein enormer Hebel für junge Käufer ohne Erspartes.
Hinweis: Eine Vollfinanzierung bedeutet dennoch höhere Monatsraten und ein größeres Zinsrisiko. Lass dir vor Abschluss von einem unabhängigen Finanzberater die monatliche Belastung durchrechnen.
Für Details zur konkreten Ausgestaltung der Hypothek lies unseren Ratgeber zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca.
Schritt-für-Schritt: So beantragst du den Direktzuschuss
Die Förderbedingungen sind seit Juli 2026 veröffentlicht. Den Antrag stellst du als Erklärung (declaración responsable) mit Nachweisen, online oder persönlich, bei der Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad; alle Informationen stehen auf adquisiciohabitatge.caib.es.
NIE beschaffen – Ohne Número de Identificación de Extranjero keine Antragstellung möglich. Beantrage die NIE frühzeitig bei der Policia Nacional oder über ein Konsulat in Deutschland. Bearbeitungszeit: erfahrungsgemäß mehrere Wochen, je nach Jahreszeit.
Empadronamiento nachweisen – Hol dir eine Bescheinigung (certificado de empadronamiento histórico) beim Ayuntamiento deines Wohnorts, die lückenlos die fünfjährige Wohnsitzzeit belegt.
Kaufvertrag (Contrato de Arras) abschließen – Erst wenn ein rechtlich bindender Vorvertrag oder Reservierungsvertrag vorliegt, kannst du in der Regel Förderanträge konkret einreichen. Mehr dazu im Ratgeber zum Reservierungsvertrag.
Immobilie prüfen lassen – Vor Antragstellung Grundbuchsituation, Lasten und Bebauungsstatus klären. Hilfreiche Infos dazu im Artikel Grundbuch Spanien prüfen.
Antrag einreichen – Online über adquisiciohabitatge.caib.es oder persönlich bei der Conselleria de Vivienda. Bereite alle Unterlagen vollständig vor (siehe Checkliste unten).
Förderbescheid abwarten – Erst nach positivem Bescheid und (in der Regel) vor dem notariellen Kaufabschluss erhältst du die Bestätigung. Klär im Voraus, ob der Zuschuss vor oder nach dem Notartermin ausgezahlt wird.
Notartermin und Kaufabschluss – Der eigentliche Kauf erfolgt vor einem spanischen Notar. Die ITP-Befreiung wird hier direkt erklärt; der Zuschuss wird separat ausgezahlt.
Grundbucheintragung – Nach dem Notartermin wird die Immobilie im Registro de la Propiedad auf deinen Namen eingetragen.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchst du
| Dokument | Hinweis |
|---|---|
| Gültiger Reisepass oder DNI | Im Original |
| NIE-Bescheinigung | Aktuell und gültig |
| Certificado de empadronamiento histórico | Mindestens 5 Jahre Balearen-Wohnsitz belegt |
| Einkommensnachweise (IRPF-Erklärungen) | Letzten 1–2 Jahre, vollständig |
| Contrato de arras / Reservierungsvertrag | Mit Kaufpreis und Kaufgegenstand |
| Nota simple des Grundbuchamts | Nicht älter als 3 Monate |
| Erklärung Nichtbesitz anderer Immobilien | Formular der Behörde oder notarielle Erklärung |
| Bankkontonachweis (IBAN Spanien) | Für Auszahlung des Zuschusses |
Häufigste Fehler – und wie du sie vermeidest
Wohnsitznachweis lückenhaft Der häufigste Ablehnungsgrund: Die fünfjährige Wohnsitzpflicht kann nicht lückenlos belegt werden, weil Ummeldungen vergessen wurden oder der certificado histórico unvollständig ist. Hol die Bescheinigung frühzeitig beim Ayuntamiento – manchmal dauert das mehrere Wochen.
Kaufpreis überschreitet die Wertgrenze der Insel Liegt der Kaufpreis auch nur einen Euro über der Wertgrenze deiner Insel – 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca, 378.211,68 Euro auf Ibiza und Formentera –, entfällt die Vergünstigung vollständig. Unterhalb dieser Grenze wirkt sie dagegen anteilig: auf die ersten 270.151,20 Euro voll, auf den Rest mit 8 Prozent. Verhandle den Kaufpreis entsprechend, wenn möglich.
Zu alte Nota simple beim Antrag Eine Nota simple des Grundbuchamts, die älter als drei Monate ist, wird von Behörden in der Regel nicht akzeptiert. Bestelle sie kurz vor Einreichung neu.
Antrag nach dem Notartermin gestellt Bei vielen Förderprogrammen muss der Antrag vor oder spätestens zeitgleich mit dem Kaufabschluss eingereicht werden. Wer erst danach daran denkt, geht häufig leer aus.
Selbstnutzungspflicht missachtet Wer die Immobilie nach dem Kauf vermietet oder als Ferienwohnung nutzt, riskiert die Rückforderung des Zuschusses. Auch eine ETV-Lizenz für Ferienvermietung wäre in diesem Fall problematisch – informiere dich vorab über die ETV-Lizenz Mallorca.
Keine unabhängige Rechtsberatung Gerade bei öffentlich-rechtlichen Förderanträgen lohnt sich ein Anwalt. Fehler im Formular oder falsch ausgefüllte Erklärungen können zur Ablehnung führen, die sich im Nachhinein kaum korrigieren lässt.
Das Zusammenspiel mit anderen Steuerpflichten
Der Kauf einer Immobilie löst auf den Balearen mehrere Steuertatbestände aus, die du kennen solltest – auch wenn du Förderungen in Anspruch nimmst.
| Steuer / Abgabe | Wer zahlt | Bemerkung |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer) | Käufer | Befreiung möglich (s. o.) |
| IBI (Grundsteuer jährlich) | Eigentümer | Ab dem Folgejahr nach Kauf fällig |
| Plusvalía municipal | Verkäufer | Communal, kein Thema für Erstkäufer |
| IRPF (imputierte Mieteinnahmen) | Eigentümer Zweitwohnsitz | Bei Erstwohnsitz entfällt dieser Posten |
| Notargebühren / AJD (Stempelsteuer) | Käufer | Beim Neubau statt ITP |
Für einen vollständigen Überblick zu Steuern beim Immobilienkauf lies unsere Rubrik Steuern & Recht oder den spezifischen Artikel zur IBI-Steuer.
Was kommt danach? Die nächsten Schritte nach dem Kauf
Mit dem Notartermin ist es nicht getan. Diese Punkte stehen unmittelbar nach dem Kauf auf der Agenda:
- Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad) nach dem Notartermin
- ITP-Erklärung bei der ATIB einreichen – auch wenn du befreit bist, muss die Befreiung formal erklärt werden (Frist: ein Monat ab Beurkundung)
- Empadronamiento am neuen Wohnsitz – Ummeldung beim Ayuntamiento, wichtig auch für künftige Förderanträge
- Hausratversicherung abschließen – Die Bank verlangt sie ohnehin bei Hypothekenabschluss; Infos zur Hausratversicherung in Spanien
- Comunidad de Propietarios beitreten – Bei Wohnungen in einer Gemeinschaftsanlage gibt es Beschlüsse, Hausordnungen und Umlagen; alles dazu in unserem Artikel zur Eigentümergemeinschaft in Spanien
- Energiezertifikat prüfen – Liegt beim Kauf vor; relevant für spätere Renovierungsförderungen
Falls du längerfristig über eine energetische Sanierung nachdenkst, lohnt ein Blick auf die Sanierungsförderung Mallorca.
Marktkontext: Warum die Förderung jetzt kommt
Die Ankündigung der Kaufhilfe ist kein Zufall. Der balearische Immobilienmarkt befindet sich in einem strukturellen Spannungsfeld: Die Nachfrage – insbesondere international – bleibt stark, das Angebot bleibt knapp, und die Preise bewegen sich trotz eines leichten Transaktionsrückgangs zum Jahresende 2025 (–13,9 % bei Wohnimmobilien im November 2025 im Jahresvergleich laut spanischen Notaren) auf hohem Niveau. Für einheimische Bevölkerungsgruppen mit lokalem Einkommen ist Wohneigentum damit faktisch unerreichbar geworden. Die Förderung versucht, dieses strukturelle Problem teilweise abzumildern – nicht zu lösen. Wer einen realistischen Blick auf die aktuellen Immobilienpreise Mallorca werfen will, findet dort aktuelle Einschätzungen.
Fazit
Die balearische Kaufhilfe für Erstkäufer unter 40 ist das umfassendste regionale Förderpaket, das es auf den Inseln bislang gegeben hat: Direktzuschuss bis 10.000 Euro, ITP-Befreiung für unter 30-Jährige auf die ersten 270.151,20 Euro innerhalb der Wertgrenze der Insel und eine staatliche Bürgschaft, die 100-%-Finanzierungen ermöglicht. Die entscheidenden Hürden sind der Wohnsitznachweis über mindestens fünf Jahre auf den Balearen, die Preisgrenze und die Selbstnutzungspflicht. Wer alle drei Bedingungen erfüllt und den Antrag frühzeitig und vollständig einreicht, kann sich einen vier- bis fünfstelligen Vorteil sichern – und damit einen ersten Schritt auf einem der teuersten Immobilienmärkte Europas machen.
Für den kompletten rechtlichen Ablauf empfehlen wir unseren Ratgeber zum Immobilienkauf: Ablauf.
Offizielle Quellen
- BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – Amtsblatt der Balearen, Veröffentlichungsort der Förderbedingungen: https://www.caib.es/eboibfront/
- IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) – zuständige Stelle für Wohnbauförderung auf den Balearen: https://www.ibavi.es
- ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – zuständig für ITP-Befreiungen und Steuererklärungen: https://www.atib.es
- Parlament de les Illes Balears – Protokoll der Generaldebatte vom 7. Oktober 2025 (Ankündigung der Fördermaßnahmen durch Marga Prohens): https://www.parlamentib.es
- Agencia Tributaria (AEAT) – Nationale Steuerbehörde, zuständig für IRPF-Fragen: https://www.agenciatributaria.es