Langzeitvermietung Rendite

Was bleibt bei Langzeitvermietung auf Mallorca?

Von der Bruttomiete deiner Wohnung in der Langzeitvermietung auf Mallorca zieht das spanische Finanzamt zunächst die abzugsfähigen Kosten und die Abschreibung ab; was danach übrig bleibt, ist der Ertrag, auf den die Steuer berechnet wird. Für die weit überwiegende Zahl deutscher Eigentümer – nicht in Spanien steuerlich ansässig – gibt es dabei keine der Reduktionen, die residente Vermieter beanspruchen können: EU-Bürger versteuern ihren Ertrag nach Kosten, Eigentümer aus Drittstaaten sogar die volle Bruttomiete. Was am Ende als Rendite auf dein eingesetztes Kapital bleibt, zeigt dir der Rechner oben für deine eigenen Zahlen.

So wird gerechnet

Ausgangspunkt ist die vertraglich vereinbarte Bruttomiete für zwölf Monate. Davon zieht der Rechner die abzugsfähigen Kosten ab – laufende Ausgaben wie Comunidad, Versicherung und Grundsteuer sowie Erhaltungsaufwand und Zinsen, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen. Eine ausführliche Übersicht, was im Einzelnen abzugsfähig ist, findest du im Ratgeber zu den abzugsfähigen Kosten für Vermieter auf den Balearen. Dazu kommt die amortización, die jährliche Abschreibung des Gebäudewerts – sie mindert den Ertrag, ohne dass dir dafür Geld tatsächlich fehlt, mit 3 % des Gebäudeanteils. Was danach übrig bleibt, ist der rendimiento neto – der Ertrag nach Abzug der Kosten.

Erst jetzt trennen sich die Wege. Bist du in Spanien steuerlich ansässig, greift eine Reduktion nach Art. 23.2 LIRPF: im Regelfall 50 % des Ertrags, bei einer Rehabilitación 60 %, bei einem neuen Vertrag mit spürbar abgesenkter Miete in einer zona de mercado residencial tensionado – einem amtlich als angespannt eingestuften Wohnungsmarktgebiet, mehr dazu im Ratgeber zur Mietpreisbremse in Mallorcas angespannten Wohnungsmärkten – 90 %, bei einem jungen oder im sozialen bzw. öffentlichen Rahmen vermieteten Mieter in einer solchen Zone 70 %, und bei einem noch aus der Zeit vor der aktuellen Reform stammenden Altvertrag nach der Übergangsregel 60 %. Bist du dagegen nicht in Spanien ansässig, entfällt diese Reduktion vollständig: Art. 24.1 des Real Decreto Legislativo 5/2004 schließt sie für Nichtresidenten wörtlich aus. EU- und EWR-Ansässige zahlen dann 19 % auf den Ertrag nach Kosten, Steuerpflichtige aus Drittstaaten 24 % – und zwar auf die volle Bruttomiete, weil Art. 24.6 desselben Gesetzes ihnen keinen Kostenabzug erlaubt. Wer in Spanien ansässig ist, zahlt stattdessen den progressiven IRPF-Tarif – die Einkommensteuer für in Spanien Ansässige –, den der Rechner über den Vergleich der Steuerlast mit und ohne die Mieteinkunft ermittelt. Am Ende steht die Rendite: der Ertrag nach Steuer im Verhältnis zur Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und etwaigen Anfangsinvestitionen.

Rechenbeispiele

Statt hier mit Beispielzahlen zu arbeiten, die für deinen Fall ohnehin nicht passen, stellt der Rechner oben die entscheidenden Konstellationen nebeneinander: die residente Vermieterin mit Anspruch auf eine der Reduktionen, den EU-Bürger, der nur seine Kosten absetzen darf, und den Eigentümer aus einem Drittstaat, der auf die Bruttomiete zahlt. Trage deinen Kaufpreis, deine Nebenkosten, die Monatsmiete und deine laufenden Ausgaben ein, wähle deinen Status und – falls du in Spanien ansässig bist – den passenden Reduktionsfall, und du siehst sofort, was dir nach Steuer bleibt und welche Rendite sich daraus auf deine Gesamtinvestition ergibt. Auch Zahlungsausfälle über einzelne Monate lassen sich eintragen, um ihre Wirkung auf das Ergebnis zu sehen.

Sonderfälle

Für einige Konstellationen ist dieser Rechner bewusst nicht gebaut, und er liefert dafür kein Ergebnis: Vermietest du an deinen Ehepartner oder an Verwandte bis zum dritten Grad, gilt nach Art. 24 LIRPF ein eigener Mindestertrag, der von der normalen Berechnung abweicht. Organisierst du die Vermietung gewerblich – etwa mit mindestens einer Vollzeitkraft, die sich darum kümmert –, greift nach Art. 27.2 LIRPF eine ganz andere Einordnung als wirtschaftliche Tätigkeit. Beide Fälle solltest du gesondert mit deiner Beratung klären; falls dich die Grundsatzfrage beschäftigt, hilft dir auch der Ratgeber zur Abwägung zwischen Eigennutzung und Vermietung bei der Einordnung.

Auch innerhalb seines Anwendungsbereichs bildet der Rechner nicht alles ab. Steht die Wohnung tatsächlich leer – nicht nur ein Zahlungsausfall bei bestehendem Vertrag, sondern ohne Mieter –, kann für diese Tage zusätzlich eine imputación de rentas anfallen: ein fiktives Einkommen, das das Finanzamt für die Eigennutzung unterstellt. Diese zusätzliche Zurechnung rechnet der Rechner nicht mit; er reduziert nur die vereinnahmte Miete um die nicht bezahlten Monate. Werterhöhende Baumaßnahmen und neu angeschaffte Möbel schreibt er ebenfalls nicht gesondert ab – er berücksichtigt nur die laufende Abschreibung des Gebäudes selbst. Und ein Verstoß gegen die Mietpreisregeln aus Art. 17.6 LAU lässt sämtliche Reduktionen rückwirkend entfallen, selbst wenn der Reduktionsfall dem Grunde nach vorläge. Schließlich gilt: Die balearische Tarifhälfte, die der Rechner für Ansässige einrechnet, unterstellt einen Steuerwohnsitz auf den Balearen – wohnst du steuerlich anderswo in Spanien, zählt der dortige autonome Tarif.

Der rechtliche Rahmen: LAU

Die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – das spanische Mietrecht für Wohnraum – regelt, wie lange sich ein Mietverhältnis gegen deinen Willen verlängert. Vermietest du als Privatperson, verlängert sich ein kürzer vereinbarter Vertrag zwingend bis zu einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren, vermietest du über eine Gesellschaft, sind es 7 Jahre. Danach schließt sich, wenn keine Seite widerspricht, eine stillschweigende Verlängerung von bis zu 3 weiteren Jahren an. Als Kaution – fianza – schreibt das Gesetz 1 Monatsmiete in bar vor; mehr zur Handhabung findest du im Ratgeber zur Kaution bei der Mietwohnung in Spanien.

Der entscheidende Punkt für deine Planung liegt aber woanders: Diese Mindestlaufzeit schützt den Mieter, sie garantiert dir als Vermieter nichts. Nach Art. 11 LAU darf der Mieter den Vertrag bereits nach 6 Monaten mit einer Frist von 30 Tagen einseitig beenden. Rechne deshalb nicht mit einer über Jahre gesicherten Mieteinnahme, nur weil das Gesetz eine Mindestlaufzeit vorsieht. Kommt es später zum Streit über die Räumung, ordnet der Ratgeber zum Ablauf einer Räumungsklage (desahucio) in Spanien den Weg dorthin ein.

Fristen und Formulare

Bist du nicht in Spanien ansässig, erklärst du deine Mieteinkünfte über das Modelo 210 – das Steuerformular für Nichtresidenten –, in dem EU- und EWR-Ansässige ihre Kosten geltend machen, während Drittstaatsangehörige die Bruttomiete eintragen. Bist du in Spanien ansässig, gehört die Mieteinkunft in deine reguläre jährliche Erklärung, das Modelo 100. Wie oft und mit welcher Frist du für deinen konkreten Fall erklären musst, ordnet dir am besten deine Gestoría – ein spanisches Verwaltungsbüro – ein; mehr zur laufenden Erklärungspflicht für Nichtresidenten findest du im Ratgeber zur Versteuerung von Mieteinnahmen als Nichtresident in Spanien.

Rechtsgrundlage und Stand

Diese Berechnung stützt sich auf Art. 23 und 24 der Ley 35/2006 (LIRPF) für Ansässige, auf Art. 24 und 25 des Real Decreto Legislativo 5/2004 für Nichtresidenten, auf die Ley 29/1994 (LAU) für den mietrechtlichen Rahmen und auf die Ley 12/2023, die die aktuellen Reduktionssätze und die zonas de mercado residencial tensionado eingeführt hat. Welchen Stand die im Rechner hinterlegten Werte jeweils haben, zeigt dir der Rechner selbst.

Häufige Fragen

Verwandte Rechner

Wenn du dich noch nicht zwischen touristischer und dauerhafter Vermietung entschieden hast, lohnt sich zuerst ein Blick in den Ratgeber zur Langzeitmiete auf Mallorca mit den praktischen Grundlagen jenseits der Steuer. Für die Kostenseite hilft der bereits verlinkte Ratgeber zu den abzugsfähigen Kosten weiter, und wer als Nichtresident grundsätzlich verstehen will, wie die Steuer auf Mieteinkünfte funktioniert, findet das im Ratgeber zur Versteuerung von Mieteinnahmen als Nichtresident. Wer noch unsicher ist, ob Vermietung überhaupt die richtige Wahl ist, findet eine Gegenüberstellung im Ratgeber zur Eigennutzung oder Vermietung.