Zimmer vermieten auf Mallorca: Rechte, Vertrag und Steuer

Wer auf Mallorca ein Zimmer vermietet – sei es in der eigenen Wohnung oder in einem Haus, in dem man selbst lebt – bewegt sich in einer rechtlichen Grauzone, die viele unterschätzen. Zimmer vermieten Mallorca ist nicht dasselbe wie eine komplette Wohnung zu vermieten: Das spanische Mietrecht unterscheidet genau zwischen Wohnraummietverträgen und der Zimmervermietung, die anderen Regeln unterliegt. Dieser Ratgeber erklärt dir, welcher Vertragstyp passt, welche Rechte Vermieter und Mieter haben, was das Registro Único seit Juli 2025 bedeutet, und wie du Mieteinnahmen korrekt versteuerst – egal ob du Resident oder Nichtresident bist. Am Ende weißt du, worauf du beim Vertrag achten musst, welche Fehler teuer werden und was Behörden konkret prüfen.

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Was ist alquiler de habitación – und was nicht?

Die Zimmervermietung (alquiler de habitación) beschreibt die Vermietung eines einzelnen Zimmers innerhalb einer Wohneinheit, während der Vermieter in der Regel selbst in der Wohnung oder im Haus wohnt oder zumindest Eigentümer der Gesamtimmobilie ist. Das ist ein entscheidender Unterschied zur Vermietung einer vollständigen, abgeschlossenen Wohnung.

Das spanische Mietgesetz, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) von 1994 – zuletzt grundlegend reformiert 2019 –, regelt in Artikel 2 ausdrücklich die Wohnraummiete: Sie gilt nur, wenn ein vollständiges Gebäude als ständiger Wohnsitz des Mieters überlassen wird. Die Zimmervermietung fällt dagegen unter Titel III LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) oder wird oft schlicht als Vertrag nach dem Zivilgesetzbuch (Código Civil) abgeschlossen, weil die LAU-Schutzvorschriften nicht automatisch greifen.

Hinweis: Wohnst du selbst nicht in der Immobilie und vermietest einzelne Zimmer an mehrere Personen, kann das Finanzamt oder die Gemeindeverwaltung dies als gewerbliche Tätigkeit oder als Ferienvermietung einstufen – mit ganz anderen Pflichten.

Welche Vertragsarten gibt es – und welche passt für dich?

Bevor du einen Vertrag aufsetzt, musst du wissen, zu welchem Zweck das Zimmer vermietet wird. Die Praxis unterscheidet drei relevante Konstellationen:

1. Langfristige Zimmervermietung (Wohnen)

Der Mieter bewohnt das Zimmer als dauerhaften Wohnsitz, teilt Küche oder Bad mit dem Vermieter oder anderen Mitmietern. Hier empfiehlt sich ein Mietvertrag nach dem Código Civil mit klaren Regelungen zu:

• Mietdauer und Kündigungsfristen
• Nutzungsrechten an Gemeinschaftsflächen
• Hausordnung (Ruhezeiten, Gäste, Reinigung)
• Nebenkosten (Strom, Wasser, WLAN – in der Regel anteilig)

2. Saisonvermietung (alquiler de temporada)

Das Zimmer wird für einen bestimmten, vorher festgelegten Zeitraum vermietet – zum Beispiel an einen Studenten oder Saisonarbeiter. Dieser Vertrag ist nicht touristisch motiviert, fällt unter LAU Titel III und erfordert keinen touristischen Nachweis, aber seit Juli 2025 unter Umständen eine Registriernummer (siehe Abschnitt Registro Único).

3. Touristische Kurzzeitvermietung eines Zimmers

Vermietest du ein Zimmer tage- oder wochenweise an Touristen über Plattformen wie Airbnb, gelten die Regeln des balearischen Tourismusgesetzes. Das ist eine völlig andere rechtliche Kategorie – dazu mehr im Abschnitt ETV-Lizenz.

Der Mietvertrag: Was muss unbedingt drin stehen?

Auch wenn ein Zimmervertrag formlos geschlossen werden kann, ist ein schriftlicher Vertrag unerlässlich – im Streitfall ist er dein einziger Schutz. Diese Punkte sollte jeder Zimmermietvertrag auf Mallorca enthalten:

1. Vollständige Personalien beider Parteien (Name, NIE/DNI, Adresse)
2. Genaue Beschreibung des Zimmers (Größe, Lage in der Wohnung, Ausstattung)
3. Mietdauer mit konkretem Start- und Enddatum sowie Verlängerungsregelung
4. Monatliche Miete in Euro, Fälligkeit und Zahlungsweise
5. Kaution (depósito): Höhe, Zahlungszeitpunkt, Rückgabemodalitäten
6. Nutzungsrechte an Bad, Küche, Terrasse etc. – möglichst präzise
7. Hausordnung: Gäste, Haustiere, Rauchen, Ruhezeiten
8. Nebenkosten: Wer zahlt Strom, Wasser, WLAN – anteilig oder pauschal?
9. Kündigungsfristen für beide Seiten
10. Inventarliste (als Anlage, mit Fotos)

Achtung: Enthält der Vertrag keine Regelung zur Kündigung, gelten die allgemeinen Vorschriften des Código Civil – das kann zu langen Fristen oder Streit führen.

Kaution und Nebenkosten: Was ist üblich?

Bei der Kaution gilt: Sie ist bei einer Privatvermietung in der Regel innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsende zurückzuzahlen, sofern keine Schäden nachgewiesen werden. Halte Schäden schriftlich und fotografisch fest – vor und nach dem Mietverhältnis.

Registro Único: Die neue Registrierungspflicht ab Juli 2025

Seit dem 2. Januar 2025 gilt in ganz Spanien ein einheitliches nationales Register für Kurzzeitvermietungen (Registro Único). Die entscheidende Frist: Ab dem 1. Juli 2025 müssen alle Vermieter, die Unterkünfte kurzfristig gegen wirtschaftliche Vergütung über Online-Plattformen anbieten, eine gültige Número de Registro Único vorweisen und diese sichtbar in jedem Online-Inserat angeben.

Das gilt ausdrücklich nicht nur für ganze Ferienwohnungen, sondern auch für:

• Saisonale Mietverhältnisse
• Zimmervermietungen an wechselnde Gäste
• Vermietungen auf Schiffen und Booten

Was das für dich bedeutet: Vermietest du ein Zimmer dauerhaft an eine Person (z. B. Arbeitnehmer, Student) ohne Online-Plattform, bist du in der Regel nicht betroffen. Sobald du aber Airbnb, Booking.com oder ähnliche Portale nutzt – auch für Saisonvermietung –, brauchst du diese Nummer.

Hinweis: Das Registro Único ist eine zusätzliche, spanienweit gültige Pflicht. Sie ersetzt auf den Balearen nicht die ETV-Lizenz für touristische Ferienvermietung – beide Anforderungen gelten parallel.

ETV-Lizenz und Ferienvermietung: Finger weg vom Graubereich

Möchtest du ein Zimmer tageweise an Touristen vermieten, brauchst du auf den Balearen eine ETV-Lizenz (Estancia Turística en Viviendas). Hier die wichtigste Nachricht vorab: Neue ETV-Lizenzen werden derzeit nicht ausgegeben. Die Balearenregierung hat den Stopp für neue Lizenzen verfügt.

Wer ohne gültige ETV-Lizenz Zimmer touristisch vermietet, riskiert Bußgelder von mindestens 20.001 Euro – das Gesetz sieht explizit Strafen in dieser Höhe vor. Inspektoren kontrollieren aktiv, und auch Urlauber können die Legalität einer Unterkunft über eine offizielle Onlineanwendung prüfen.

Die Grenze zwischen erlaubter Saisonvermietung und unerlaubter Ferienvermietung ist oft schmal:

→ Mehr zum Thema: ETV-Lizenz Mallorca

Rechte des Vermieters

Als Vermieter eines Zimmers hast du – unabhängig davon, ob du selbst in der Immobilie wohnst – klare Rechte:

• Zutrittsrecht zu deinem Eigentum, sofern vertraglich geregelt und mit angemessener Vorankündigung
• Recht auf pünktliche Mietzahlung
• Recht auf Kündigung bei Zahlungsverzug oder Vertragsverletzung (Fristen vertraglich festlegen)
• Recht auf Rückgabe des Zimmers im ursprünglichen Zustand (abzüglich normaler Abnutzung)
• Recht auf Einsicht in die Nutzung der Gemeinschaftsflächen (Hausordnung durchsetzen)

Hinweis: Da du selbst in der Immobilie lebst, hast du als Vermieter eines Zimmers in der Regel mehr faktische Kontrolle als bei einer vollständigen Wohnungsvermietung – rechtlich bleibt aber der Vertrag das entscheidende Dokument.

Rechte des Mieters

Der Mieter eines Zimmers hat – trotz des schwächeren gesetzlichen Schutzes gegenüber der Vollwohnungsmiete – ebenfalls Ansprüche:

• Recht auf die vertraglich vereinbarte Nutzung des Zimmers und der Gemeinschaftsflächen
• Recht auf Privatsphäre im Zimmer (kein unangekündigter Zutritt)
• Recht auf Rückzahlung der Kaution nach Vertragsende ohne unbegründete Abzüge
• Recht auf angemessene Wohnbedingungen (funktionierendes Bad, Strom, Wasser)
• Kündigungsschutz gemäß den vertraglich vereinbarten Fristen

Wichtig: Die 5-Jahres-Mindestlaufzeit der LAU gilt hier nicht automatisch. Mieter eines Zimmers können sich also nicht auf diese Schutzvorschrift berufen, sofern kein Wohnraummietvertrag über eine ganze Wohnung vorliegt.

Steuern: Wie versteuerst du Mieteinnahmen aus der Zimmervermietung?

Das ist der Bereich, bei dem die meisten Fehler passieren. Die Steuerpflicht hängt davon ab, ob du Resident oder Nichtresident bist.

Residenten (IRPF)

Bist du in Spanien steuerlich ansässig, gibst du Mieteinnahmen aus der Zimmervermietung in deiner Einkommensteuererklärung (IRPF) an. Die Einnahmen sind als Kapitalerträge aus der Immobilienvermietung zu deklarieren.

Werbungskosten (gastos deducibles), die du anteilig abziehen kannst:

• Anteilige Hypothekenzinsen
• Anteilige Abschreibung (amortización)
• Reparaturen und Instandhaltung (anteilig für das vermietete Zimmer)
• Anteilige IBI, Comunidad, Versicherung
• Anteilige Nebenkosten (Strom, Wasser)

Die Abzugsfähigkeit ist anteilig zu berechnen: Vermietest du ein Zimmer von 20 m² in einer 100-m²-Wohnung, kannst du 20 % der Gesamtkosten geltend machen – aber nur für die tatsächlich vermieteten Tage.

Achtung: Die steuerliche Reduzierung von 60 % auf Nettomieteinnahmen (für Wohnraummiete nach LAU Título II) gilt bei der Zimmervermietung in der Regel nicht automatisch, da kein klassischer Wohnraummietvertrag vorliegt. Lass das von einem Steuerberater prüfen.

→ Mehr: IRPF-Abzug für Vermieter auf den Balearen

Nichtresidenten (Modelo 210)

Bist du nicht steuerlich in Spanien ansässig, musst du Mieteinnahmen mit dem Modelo 210 erklären. Jeweils zum 20. Januar des Folgejahres ist eine Erklärung mit den Mieteinnahmen unter Abzug der anteiligen Werbungskosten einzureichen.

Für Tage, an denen das Zimmer leer steht und nicht vermietet wird, ist die anteilige fiktive Nutzungssteuer (basierend auf dem Katasterwert) zu zahlen – Abgabefrist hierfür ist der 31. Dezember des Folgejahres.

→ Details: Mieteinnahmen als Nichtresident in Spanien versteuern

Überblick Steuerpflichten

Umsatzsteuer bei der Zimmervermietung?

Die bloße Vermietung eines Zimmers zu Wohnzwecken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Anders sieht es aus, wenn du hotelähnliche Zusatzleistungen erbringst (Frühstück, tägliche Zimmerreinigung, Wäscheservice): Dann kann Umsatzsteuerpflicht entstehen. Gleiches gilt, wenn du über Agenturen abrechnest, die ihrerseits Rechnungen stellen.

Im Zweifel: Einen Steuerberater mit Mallorca-Erfahrung konsultieren, bevor du das Geschäftsmodell festlegst.

Häufigste Fehler beim Zimmer vermieten auf Mallorca

Diese Fehler sehen Anwälte und Steuerberater auf Mallorca immer wieder:

1. Kein schriftlicher Vertrag – bei Streit über Kaution oder Kündigung bist du schutzlos.
2. Falsche Vertragsart gewählt – ein LAU-Titel-II-Vertrag für eine Zimmervermietung ist juristisch problematisch.
3. Keine Inventarliste – Schadensersatz ist ohne Dokumentation kaum durchzusetzen.
4. Touristisch vermietet ohne ETV-Lizenz – Bußgeld ab 20.001 €.
5. Registro Único vergessen – Pflicht ab 1. Juli 2025 bei Online-Plattformvermietung.
6. Steuer nicht deklariert – Mieteinnahmen sind stets steuerpflichtig, egal wie klein.
7. 60 %-IRPF-Reduzierung zu Unrecht angesetzt – gilt nicht automatisch für Zimmerverträge.
8. Kaution nicht rechtzeitig zurückgezahlt – kann zu Schadensersatzpflichten führen.
9. Nebenkosten nicht klar geregelt – führt fast immer zu Konflikten.
10. Hausordnung fehlt – gerade bei geteilter Nutzung von Küche und Bad unverzichtbar.

Checkliste: Zimmer vermieten auf Mallorca

• Vertragstyp geklärt (Wohnen dauerhaft, Saison, touristisch)?
• Schriftlicher Vertrag mit allen Pflichtangaben aufgesetzt?
• Kaution festgelegt und Zahlungsnachweis dokumentiert?
• Inventarliste mit Fotos erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet?
• NIE-Nummer des Mieters im Vertrag aufgenommen?
• Steuerberater über Mieteinnahmen informiert (IRPF oder Modelo 210)?
• Bei Online-Vermietung: Registro Único beantragt (Pflicht ab Juli 2025)?
• Bei touristischer Nutzung: ETV-Lizenz vorhanden?
• Hausordnung als Vertragsanlage beigefügt?
• Nebenkosten-Regelung schriftlich fixiert?

Was kommt danach? Wichtige Anschlussthemen

Wer ein Zimmer vermietet, sollte auch die weiteren steuerlichen und rechtlichen Dimensionen im Blick behalten:

• IBI: Die Grundsteuer trägt in der Regel der Vermieter – eine mögliche IBI-Ermäßigung solltest du kennen. → IBI-Ermäßigung Mallorca
• Eigentümergemeinschaft: Zimmervermietung in einer Gemeinschaftsanlage kann gemeinschaftsrechtliche Fragen aufwerfen. → Eigentümergemeinschaft Spanien
• Cédula de Habitabilidad: Das Zimmer muss in einer habilitationsgenehmigten Wohnung liegen. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Junge Mieter unter bestimmten Bedingungen können auf den Balearen eine Mietbeihilfe beantragen. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda auf den Balearen: Das Wohnungsbaugesetz 2023 hat einige Regelungen auch für Balearenvermieter gebracht. → Ley Vivienda Balearen

Fazit

Zimmer vermieten auf Mallorca ist rechtlich möglich und kann eine sinnvolle Einnahmequelle sein – wenn du die Regeln kennst. Der wichtigste Schritt: Vertragsart korrekt wählen. Die Zimmervermietung unterliegt nicht den starken Schutzvorschriften der LAU für Wohnraummiete, was dir als Vermieter mehr Flexibilität gibt, aber auch bedeutet, dass du alles selbst vertraglich regeln musst. Ab Juli 2025 gilt zusätzlich die Registro-Único-Pflicht für jede Online-Plattformvermietung. Touristisch vermieten ohne ETV-Lizenz bleibt dagegen ein teures Risiko. Lass Vertrag und Steuer von jemandem prüfen, der den Balearenmarkt kennt – das spart im Ernstfall weit mehr als es kostet.

Offizielle Quellen

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: https://www.aeat.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/sites/turisme
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net