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Muebles en el contrato de compraventa: cómo la parte correspondiente al mobiliario reduce el ITP en Mallorca

Responsable del contenido: Frank Menze

Quien compra en Mallorca un piso, villa o finca amueblado paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en principio solo sobre el valor del inmueble en sí, y no sobre bienes muebles como muebles, electrodomésticos de cocina o elementos decorativos. Si en el contrato de compraventa se indica una partida separada y valorada de forma realista correspondiente al mobiliario, la base imponible se reduce en consecuencia y el ITP a pagar resulta más bajo. En esta guía descubrirás cómo funciona esta separación con seguridad jurídica, qué justificantes esperan el notario y la Agencia Tributaria, dónde marca la práctica sus límites y qué errores cometen los compradores una y otra vez, incluyendo una checklist para tu propia conversación sobre el contrato de compraventa.

Muebles en el contrato de compraventa: reducir el ITP en Mallorca 2026

¿Estás planeando comprar un inmueble con mobiliario en Mallorca y quieres calcular correctamente la carga fiscal?

¿Qué es la partida de mobiliario en el contrato de compraventa y por qué merece la pena?

Al comprar un inmueble en Mallorca, el ITP se calcula sobre el valor del inmueble fijado en el contrato de compraventa (Escritura de Compraventa). Los bienes muebles, es decir, todo lo que no está fijado de forma permanente al edificio, no están sujetos en principio a este impuesto de la misma manera que el propio inmueble. Si se vende un piso amueblado, el precio de compra puede dividirse por tanto en dos partidas: el valor del inmueble (sujeto al ITP) y el valor del mobiliario (no sujeto de la misma forma). Cuanto mayor sea la partida de mobiliario documentada, menor será la base imponible para el ITP, siempre que el valor sea realista y demostrable.

Nota: Esta separación es una práctica habitual en España, pero no sustituye un asesoramiento fiscal individualizado. La configuración concreta siempre debe realizarse conjuntamente con el notario y el asesor fiscal.

Bienes muebles frente a inmueble: ¿qué se considera mobiliario?

No todo lo que hay en la vivienda se considera automáticamente "mueble". Lo decisivo es si un elemento está fijado de forma permanente al inmueble (instalaciones empotradas) o si puede retirarse sin necesidad de obras.

Categoría Ejemplos Se considera típicamente como
Elementos fijos instalados Cocina empotrada (montada de forma fija), instalaciones sanitarias, calefacción por suelo radiante, aire acondicionado instalado de forma fija Parte del inmueble
Mobiliario móvil Sofás, camas, mesas, sillas, lámparas (independientes) Mobiliario
Electrodomésticos Televisor, frigorífico (independiente), lavadora Mobiliario, según instalación
Decoración y equipamiento Alfombras, cuadros, vajilla, muebles de jardín Mobiliario
Instalaciones exteriores Sistema técnico de la piscina, iluminación fijada de forma permanente en el jardín Parte del inmueble

Atención:Según el caso concreto, la asignación puede ser controvertida. En caso de duda, decide si un objeto puede retirarse sin pérdida de sustancia del inmueble.

Cómo se calcula básicamente el ITP en Mallorca

El ITP se recauda en las Baleares por la administración tributaria competente y se calcula sobre el valor fijado en el contrato de compraventa o, en su caso, sobre el valor fiscal de referencia del inmueble. Los tipos impositivos exactos y vigentes, así como los tramos para 2026, los encontrarás en nuestro artículo pilar sobre el ITP en las Baleares. Importante para este tema: solo la parte inmobiliaria del precio de compra entra en este cálculo; la parte correspondiente al mobiliario, indicada por separado y debidamente justificada, queda excluida y reduce así la base imponible.

Componente del precio de compra ¿Está sujeto al ITP? Dónde se regula
Valor del inmueble (suelo y edificación) Sí Contrato de compraventa / Escritura
Elementos fijos instalados Sí, como parte del inmueble Contrato de compraventa / Escritura
Parte de mobiliario separada y justificada Por lo general, no de la misma forma Partida separada en el contrato de compraventa o anexo
Otros gastos adicionales (notario, registro de la propiedad) No, tienen su propio arancel Ver gastos de compraventa

Para el cálculo total de tu compra, merece la pena echar un vistazo a nuestro resumen sobre los gastos de compraventa en Mallorca así como al impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que puede aplicarse adicionalmente en determinadas configuraciones contractuales.

Reducciones y exenciones: para quién se reduce aún más el ITP

Independientemente de la parte de mobiliario, el Gobierno de las Baleares ha introducido en los últimos años beneficios específicos en el ITP para determinados grupos de compradores. Estas normativas afectan a la adquisición de la primera vivienda y pueden combinarse con la parte de mobiliario para reducir aún más la carga fiscal.

Grupo de compradores Normativa Límite de valor
Menores de 30 años y personas con discapacidad a partir del 33 % Bonificación del 100 % sobre la cuota tributaria del primeros 270.151,20 €; el excedente se grava con el tipo general del 8 % Límite de valor para el derecho: 331.859,70 € en Mallorca y Menorca, 378.211,68 € en Ibiza y Formentera; tres años de residencia previa en las Balears; base imponible del IRPF de como máximo 52.800 € en tributación individual o 84.480 € en tributación conjunta; mantener la vivienda durante tres años
Menores de 36 años en la compra de la primera vivienda 2 % sobre los primeros 270.151,20 €, excedente al 8 % Límite de valor para el derecho según la isla; adquisición de al menos el 50 %, sin otra vivienda en propiedad a partir del 50 %
Familias numerosas y familias monoparentales 2 % sobre los primeros 270.151,20 €, excedente al tipo general del 8 % Límite de valor según la Ley 4/2026: 331.859,70 € en Mallorca y Menorca, 378.211,68 € en Ibiza y Formentera

Aviso: Estas bonificaciones se acordaron en el marco del programa de gobierno bajo la presidenta Marga Prohens. Deberías verificar con la autoridad tributaria competente o tu asesor fiscal si se aplican en tu caso concreto y en qué cuantía exacta durante el ejercicio fiscal correspondiente. Encontrarás un resumen de otros programas para primeros compradores en Ayuda a la compra para primeros compradores en las Balears.

Cómo pactar la parte del mobiliario con seguridad jurídica

  1. Elaborar un inventario. Vendedor y comprador registran conjuntamente qué bienes muebles están incluidos en el precio de compra, mueble por mueble, con valores individuales.
  2. Aplicar una valoración realista. El valor debería corresponder al valor de mercado real de los muebles usados, no al precio de nuevo.
  3. Reunir justificantes. Facturas, recibos de compra o una tasación independiente respaldan los importes fijados.
  4. Dejar constancia de la separación en el contrato de compraventa. El notario recoge el valor del inmueble y la parte del mobiliario como partidas separadas en la escritura o en un anexo a la misma.
  5. Involucrar a un asesor fiscal. Antes de firmar, un profesional comprueba si el reparto es plausible y documentable.
  6. Adaptar el contrato de reserva. Si ya existe un contrato de reserva, el reparto previsto debería quedar ya esbozado en él, para evitar discrepancias posteriores.

Documentación: facturas, inventario, tasación

La credibilidad de la parte correspondiente al mobiliario depende casi por completo de la calidad de las pruebas. Cuanto mejor documentada esté, menor será el riesgo de una reclamación posterior.

Justificante Finalidad Quién lo aporta
Lista de inventario detallada Asignación de un valor a cada objeto Comprador y vendedor conjuntamente
Facturas originales del mobiliario Comprobante del valor de adquisición Vendedor
Tasación independiente Estimación objetiva del valor de mercado en mobiliario de alto valor Perito / tasador
Documentación fotográfica Estado y completitud en el momento de la entrega Comprador
Anotación en la escritura Vinculación jurídica del reparto Notario

Atención: Sin justificantes comprobables existe el riesgo de que la Agencia Tributaria no reconozca el valor del mobiliario indicado y reclame el ITP íntegro sobre el precio total de compra.

El papel del notario y del Registro de la Propiedad

El notario es responsable de que los valores indicados en el contrato de compraventa estén formulados de forma coherente y jurídicamente correcta. Aunque no asesora en detalle sobre cuestiones fiscales, se encarga de que la separación entre el valor del inmueble y el del mobiliario quede claramente documentada y de que ambas partes comprendan las consecuencias. Puedes obtener más información sobre el desarrollo de la cita notarial en nuestro artículo sobre el notario en la compraventa de inmuebles en España. En el Registro de la Propiedad únicamente se inscribe el valor del inmueble; los bienes muebles no son objeto de inscripción registral. Te explicamos cómo comprobar la nota simple antes de la compra en Comprobar el Registro de la Propiedad en España.

Límites y riesgos: cuando Hacienda mira con más atención

La separación entre el inmueble y el mobiliario es legal y está muy extendida en España, pero no es una licencia para fijar valores de mobiliario arbitrariamente altos. Si el comprador y el vendedor establecen una parte de mobiliario desproporcionadamente alta para reducir artificialmente el ITP, la Administración tributaria puede cuestionar este planteamiento y revalorizar el valor fiscal del inmueble. Paralelamente, la Administración revisa en cualquier caso el llamado Valor de Referencia en las transacciones inmobiliarias; más información en nuestro artículo sobre el Valor de Referencia en España. Si el valor del inmueble indicado en el contrato está claramente por debajo de este valor de referencia, esto puede dar lugar a reclamaciones adicionales, independientemente de la parte correspondiente al mobiliario.

Aviso: No existe un porcentaje máximo unificado y fijado para la parte correspondiente al mobiliario. Como orientación es válido lo siguiente: el valor debe poder derivarse de forma demostrable de los costes de adquisición reales o de un valor de mercado plausible para muebles usados.

Errores más frecuentes

  • Valor del mobiliario irrealmente alto sin justificantes. Casi siempre provoca requerimientos por parte de la Administración tributaria.
  • Falta de una lista de inventario por escrito. Sin una lista, más adelante no se puede acreditar qué formaba realmente parte del mobiliario.
  • Elementos fijos declarados erróneamente como mobiliario. Las cocinas empotradas o las instalaciones sanitarias pertenecen fiscalmente al inmueble.
  • El asesor fiscal se incorpora solo después de la firma. Las correcciones a posteriori son bastante más laboriosas que una planificación limpia previa.
  • No tener en cuenta el Valor de Referencia. Un valor del inmueble fijado demasiado bajo puede ser objetado con independencia de la parte de mobiliario.

¿Qué viene después? Tras la firma

Tras el otorgamiento notarial, la Escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, y el ITP correspondiente debe abonarse a la Administración tributaria dentro del plazo legal. Conserva todos los justificantes relativos a la parte de mobiliario —lista de inventario, facturas y, en su caso, el informe de tasación— durante el tiempo que puedan durar posibles inspecciones posteriores. Una documentación en regla también resulta valiosa para una futura declaración patrimonial o una posterior reventa. El siguiente trámite legal tras la firma se describe en nuestro artículo sobre Compra de vivienda: proceso.

Lista de comprobación: parte de mobiliario en el contrato de compraventa

  • Lista de inventario elaborada con valores individuales
  • Facturas o justificantes de compra disponibles para piezas de mobiliario de alto valor
  • Informe de tasación independiente obtenido en caso de un valor de mobiliario elevado
  • Parte de mobiliario fijada de forma realista en relación con el precio total de compra
  • Separación entre el valor del inmueble y el valor del mobiliario documentada en el contrato de compraventa/Escritura
  • Valor de Referencia del inmueble comparado con el valor del inmueble fijado
  • Asesor fiscal consultado antes de la firma
  • Comprobadas posibles bonificaciones para compradores jóvenes o familias

Conclusión

La parte de mobiliario en el contrato de compraventa es un instrumento legítimo y establecido en España para reducir la base imponible del ITP en la compra de un inmueble en Mallorca, siempre que el reparto sea realista, esté bien documentado y se incorpore de forma correcta al contrato de compraventa junto con el notario y el asesor fiscal. Quien además pertenezca a los grupos de compradores jóvenes o familias numerosas puede beneficiarse de bonificaciones adicionales y reducir aún más la carga fiscal. Lo decisivo sigue siendo: justificantes, justificantes, justificantes; sin una documentación verificable, una planificación fiscal legal se convierte rápidamente en un litigio con la Administración tributaria.

Fuentes oficiales

¿Qué significa "parte de mobiliario en el contrato de compraventa"?
El precio de compra se divide en una parte correspondiente al inmueble y otra parte para bienes muebles (muebles, electrodomésticos, decoración). Por regla general, solo la parte del inmueble está sujeta al ITP.
¿Por qué la parte de mobiliario reduce el ITP?
Porque el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) se aplica sobre el valor del inmueble, y los bienes muebles, en principio, no se gravan de la misma manera que el edificio en sí.
¿Cuál puede ser el importe de la parte de mobiliario?
No existe un valor máximo fijado legalmente. Lo decisivo es que el valor establecido sea realista y pueda justificarse mediante facturas, listas de inventario o una tasación de valor.
¿Qué justificantes debo presentar?
Resulta conveniente contar con una lista de inventario detallada, facturas originales de los muebles, en su caso una tasación de valor independiente, así como una anotación correspondiente en la escritura notarial.
¿Se aplica esta regla también en las obras nuevas?
En las obras nuevas sin amueblar, la parte de mobiliario por lo general no tiene relevancia, ya que en estos casos normalmente no se venden bienes muebles junto con el inmueble. Adquiere relevancia sobre todo en inmuebles ya existentes que se venden amueblados.
¿Qué ocurre si la Agencia Tributaria pone en duda el valor?
La administración tributaria puede cuestionar una parte de mobiliario poco realista y reclamar el ITP sobre la base de una nueva valoración de la parte del inmueble. Una buena documentación minimiza este riesgo.
¿Existen otras bonificaciones en el ITP en Mallorca?
Sí, y desde la Ley 4/2026 hay que distinguir claramente entre dos cifras. El **límite de valor de la isla** determina SI existe derecho a la bonificación: 331.859,70 euros en Mallorca y Menorca, 378.211,68 euros en Ibiza y Formentera. Los **270.151,20 euros**, en cambio, son el límite máximo de la base sobre la que se aplica la bonificación; la parte que supere esa cifra se grava con el tipo general del 8 por ciento. La ATIB lo explica con un ejemplo: una persona menor de 30 años compra en Calvià por 331.000 euros y cumple los requisitos de la bonificación del 100 por ciento; aun así, paga 4.867,90 euros, correspondientes al 8 por ciento sobre los 60.848,80 euros excedentes. Los compradores menores de 36 años pagan, al adquirir su primera vivienda, un 2 por ciento sobre los primeros 270.151,20 euros.
¿Debería contar con un asesor fiscal?
Sí, sin duda. Un asesor fiscal comprueba, antes de firmar, si la distribución prevista entre inmueble y mobiliario es plausible, documentable y jurídicamente segura.