Frais annexes d’une hypothèque en Espagne

Qui paie quels frais annexes pour un prêt hypothécaire espagnol ?

Depuis le Real Decreto-ley 17/2018 et la Ley 5/2019, la banque prend en charge le droit de timbre sur la constitution de l’hypothèque, le notaire pour l’acte de prêt, l’inscription au registre foncier et la Gestoría — un cabinet administratif espagnol qui effectue les démarches liées à la déclaration fiscale et à l’inscription. Vous ne payez plus que la Tasación (l’expertise qui permet à la banque de déterminer la valeur du bien à financer), les copies de l’acte que vous commandez vous-même et, le cas échéant, les frais de dossier. Si vous trouvez une répartition différente sur un forum ou dans une fiche d’information, elle date d’avant novembre 2018.

Le poste le plus important, la taxe sur l’acte hypothécaire, est ainsi passé du client à la banque. Le calculateur ci-dessus distingue donc 2 colonnes : ce que la banque doit payer et ce qui figure sur votre facture.

Champ d’application du calculateur : un bien immobilier aux Baléares, un prêt accordé par une banque à un particulier pour l’acquisition ou la conservation d’un logement — soit le champ d’application de la Ley 5/2019. Le taux d’imposition relève du droit régional des Baléares et ne s’applique pas dans les autres régions ; un prêt accordé à une société ou destiné à un usage professionnel ne relève pas de la même répartition des frais.

Mode de calcul

3 postes obéissent à un tarif fixe et peuvent être déterminés avec précision à l’avance : la taxe, le notaire et le registre foncier. Tous 3 dépendent non pas du montant du prêt, mais de la responsabilidad hipotecaria — le montant de responsabilité hypothécaire, c’est-à-dire la somme à hauteur de laquelle le bien est grevé au registre foncier. Selon l’art. 30.1 de la loi fiscale TRLITPAJD, elle comprend non seulement le capital, mais aussi les intérêts garantis, les frais d’exécution et les pénalités contractuelles ; en pratique, elle est nettement supérieure au montant du prêt. En l’absence de montant expressément indiqué dans l’acte, le capital majoré de 3 années d’intérêts est retenu. Le montant de responsabilité est donc le chiffre que vous devez rechercher dans l’offre.

Le droit de timbre AJD

L’AJD (Actos Jurídicos Documentados, le droit de timbre sur les actes juridiques authentifiés) est dû parce que l’hypothèque est constituée et inscrite dans une escritura — un acte notarié. Aux Baléares, le taux général applicable aux actes notariés est de 1,5 %. Les taux réduits prévus pour les résidences principales ne s’appliquent pas ici : le texte légal exclut expressément les derechos reales de garantía, c’est-à-dire les droits de garantie. Vous pouvez éventuellement payer moins pour l’acte d’achat, mais pas pour l’acte hypothécaire.

Depuis le 10 novembre 2018, la banque est redevable de cette taxe. Le législateur a alors ajouté une phrase à l’art. 29 TRLITPAJD : pour les actes relatifs à des prêts garantis par hypothèque, le prêteur est considéré comme le contribuable. Le calculateur indique l’AJD, mais l’attribue à la banque.

Notaire et registre foncier

Ces 2 frais sont régis par un barème officiel, l’Arancel : des frais de base fixes pour la tranche de valeur la plus basse, puis un barème dégressif qui ne s’applique qu’à la part excédant chaque tranche. Le principe est le même que pour l’achat ; vous pouvez le consulter là où il est expliqué comment sont calculés les frais de notaire et de registre foncier lors de l’achat d’un bien immobilier.

Pour les actes hypothécaires, les 2 barèmes prévoient en outre leurs propres réductions, auxquelles s'ajoutent celles issues de 2 lois de libéralisation de 1999 et 2000. Elles s'appliquent chacune au montant restant après la réduction précédente — le texte le précise expressément : la réduction s'applique au montant obtenu una vez deducida la rebaja inicial. Le calcul concret est indiqué par le calculateur des frais de notaire et de registre foncier ; ce calculateur présente volontairement ici le notaire et le registre foncier sans montant, car ces frais sont de toute façon à la charge de la banque et n'influent pas sur votre calcul.

La banque prend en charge les frais de la matriz, l'original conservé chez le notaire, ainsi que l'inscription de la garantie au Registro de la Propiedad — le registre foncier espagnol, où sont inscrits les droits de propriété et les charges. La copie authentique (copia autorizada) nécessaire à l'inscription est également à sa charge : les copies sont payées par la personne qui les commande, et c'est ici la banque qui les a commandées. Vous avez droit à une copie simple gratuite ; la Ley 5/2019 prévoit expressément, dans sa Disposición adicional octava, qu'elle vous soit envoyée sans frais. Vous ne payez que les copies authentiques supplémentaires que vous demandez vous-même.

Les frais sans tarif réglementé

3 frais ne relèvent d'aucun barème. La tasación est réalisée par une société d'évaluation agréée ; la Orden ECO/805/2003 réglemente en détail les modalités d'évaluation, mais ne dit rien sur son prix. Les honoraires de la Gestoría sont eux aussi libres et sont de toute façon à la charge de la banque. Quant à la comisión de apertura, la commission d'ouverture couvrant l'examen, le traitement et l'octroi du prêt, la Ley 5/2019 ne lui impose qu'une seule règle : elle ne peut être facturée qu'une fois et doit couvrir l'ensemble de ces frais — la loi ne fixe aucun plafond. Le montant demandé par votre banque figure dans l'offre contraignante, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la fiche européenne standardisée d'information sur le prêt).

Exemples de calcul

3 situations montrent les éléments à prendre en compte. Saisissez-les ci-dessus ; les montants dépendent de votre montant de responsabilité hypothécaire.

Le cas habituel. Un appartement à Majorque, financé par une banque espagnole, avec un montant de responsabilité hypothécaire égal au montant du prêt. La colonne de la banque comprend l'AJD, le notaire, le registre foncier et la Gestoría, et elle est nettement plus élevée ; la vôtre comprend la tasación, les copies et, si elle est prévue, la commission d'ouverture.

Montant de responsabilité supérieur au capital. Le cas le plus réaliste : saisissez dans le 2e champ le montant de responsabilité hypothécaire réel indiqué dans l'acte. Les 3 postes tarifaires de la banque augmentent, tandis que votre colonne reste inchangée. Cela explique pourquoi, pour comparer les offres, le montant de responsabilité hypothécaire est plus révélateur que le montant nominal.

Remboursement anticipé. Indiquez la période à taux fixe, la date du contrat, la date du remboursement anticipé partiel envisagé et son montant. Le calculateur donne le plafond applicable précisément à ce cas — il est bien indiqué « au maximum », et non « ce montant ». Il faut donc 2 dates, car la loi se réfère à 2 moments distincts : le pourcentage qui pouvait être convenu se détermine à la date de conclusion du contrat, tandis que l'existence d'une indemnité se détermine le jour du remboursement.

Cas particuliers

Changement de banque et modification du contrat

Si vous changez de banque pendant la durée du prêt, l'opération s'effectue par une subrogación — un changement de créancier par lequel la nouvelle banque reprend l'hypothèque existante au lieu d'en constituer une nouvelle ; conformément à l'Art. 7 de la Ley 2/1994, l'acte correspondant est exonéré de la taxe sur les actes juridiques documentés. Si votre banque actuelle modifie les conditions, il s'agit d'une novación modificativa — une modification du contrat sans changement de créancier. Elle est également exonérée, mais dans des conditions strictes : la modification doit porter exclusivement sur le taux d'intérêt, la durée ou les 2, et le créancier doit être un établissement de crédit au sens de l'Art. 1 de la Ley 2/1994. Si le capital est augmenté ou si le montant de responsabilité hypothécaire est modifié, l'exonération ne s'applique pas.

Le notaire et le registre foncier appliquent alors des règles dérogatoires très avantageuses : le notaire facture l'acte comme un acte sans montant indiqué, tandis que le registre foncier ne retient qu'une faible fraction du capital restant dû. Du point de vue des frais, un changement de banque est donc une opération différente d'un financement initial.

Ce que récupère l'ancienne banque

Le dernier alinéa de l'Art. 14.1.e) de la Ley 5/2019 traite d'un point peu connu : en cas de subrogación conformément à la Ley 2/1994, la banque qui reprend le prêt doit rembourser à la banque remplacée la part proportionnelle des impôts et frais que celle-ci a supportés lors de la constitution de l'hypothèque. Il s'agit d'un règlement entre les établissements, et non d'un paiement à votre charge — mais cela explique pourquoi les banques hésitent davantage à reprendre des hypothèques d'autres établissements.

Radiation de l’hypothèque

Une fois le prêt remboursé, l’hypothèque reste inscrite au registre foncier jusqu’à sa radiation expresse. L’acte correspondant est exonéré du droit de timbre ; l’art. 45.I.B).18 TRLITPAJD le prévoit expressément. Restent à payer des frais de notaire modestes, calculés selon le tarif applicable aux actes sans montant déclaré, les frais de registre foncier sur une base fortement réduite et, le cas échéant, les honoraires de la Gestoría — à la charge du propriétaire, car la Ley 5/2019 répartit les frais de constitution, et non ceux de l’extinction. Prévoyez-les : sans radiation, le bien reste formellement grevé lors de sa vente.

Logements subventionnés

Si vous achetez un logement dont le prix est encadré par les pouvoirs publics — une vivienda de protección oficial (VPO) en Espagne —, vous pourriez ne pas payer de droit de timbre du tout : l’art. 45.I.B).12 TRLITPAJD exonère la constitution des prêts hypothécaires exclusivement destinés à l’acquisition de tels logements, sous réserve des conditions qu’il énonce. Le calculateur ne couvre pas ce cas : il calcule le financement habituel d’un logement non subventionné. Si votre logement est soumis à un encadrement des prix, faites vérifier l’exonération avant la signature de l’acte.

2 taux particuliers aux Baléares

2 cas ne relèvent pas du taux général : les sûretés consenties en faveur d’une sociedad de garantía recíproca — une société de cautionnement baléare qui fournit surtout des garanties aux petites entreprises —, ainsi que l’hypothèque unilatérale (hipoteca unilateral) en faveur de l’administration, par exemple pour garantir un report de paiement d’impôt. Ces 2 cas ne concernent pas l’achat immobilier par des particuliers et ne sont pas pris en compte dans le calculateur.

L’erreur la plus fréquente

On lit régulièrement que la banque prend la taxe en charge « volontairement » et qu’il faudrait le négocier. C’est faux : depuis le 10 novembre 2018, elle est légalement redevable de la taxe — elle ne paie pas à votre place, mais son propre impôt, et une clause qui met l’AJD à votre charge ne transfère pas l’obligation fiscale. La répartition des frais de notaire, de registre foncier et de Gestoría ne se négocie pas davantage ; l’art. 14.1.e) répartit ces frais de manière définitive. En revanche, le taux d’intérêt, les frais d’ouverture, les produits annexes et le prix de l’évaluation du bien sont négociables.

Les limites de l’indemnité de remboursement anticipé

L’art. 23 de la Ley 5/2019 plafonne l’indemnité en cas de remboursement anticipé selon 2 critères : elle ne peut dépasser ni la perte financière réelle de la banque — la pérdida financiera, définie comme la différence entre le capital restant dû et la valeur de marché du prêt — ni un pourcentage du capital remboursé par anticipation, qui dépend de la fixation du taux.

Pour un prêt à taux variable, le contrat ne peut prévoir que 1 de 2 régimes : soit une indemnité durant les 5 premières années, plafonnée à 0,15 %, soit une indemnité durant les 3 premières années, plafonnée à 0,25 %. Aucune indemnité n’est plus autorisée par la suite. Pour un prêt à taux fixe, la limite est de 2 % durant les 10 premières années, puis de 1,5 % pour le reste de la durée du prêt. En cas de passage d’un taux variable à un taux fixe par novación ou subrogación, la limite est de 0,05 % durant les 3 premières années ; après cela, la banque ne peut plus rien facturer à ce titre. Si la novación ne s’accompagne d’aucun remboursement de capital, aucune commission n’est due de toute façon.

2 précisions : il s’agit de plafonds, non de montants fixes — votre contrat peut prévoir moins, voire aucune indemnité ; consultez la FEIN. Par ailleurs, pour les prêts à taux variable, la perception de cette indemnité a été entièrement suspendue pendant un temps : de l’entrée en vigueur du Real Decreto-ley 19/2022, le 24 novembre 2022, au 31 décembre 2024, aucune indemnité ne pouvait être exigée pour ces prêts — la disposition indique littéralement qu’aucune indemnité ne pouvait devengar, c’est-à-dire qu’elle ne pouvait tout simplement pas prendre naissance. Depuis le 1er janvier 2025, les plafonds habituels s’appliquent à nouveau. Le calculateur en tient compte : il demande la date du remboursement anticipé et indique un plafond de zéro pour une date comprise dans cette période.

Délais et formalités

Le délai le plus important commence avant votre signature. Conformément à l’art. 14, la banque doit vous remettre la FEIN et les autres documents précontractuels au moins 10 jours avant la signature de l’acte. Durant cette période, l’art. 15 vous donne droit à un entretien de conseil gratuit avec le notaire de votre choix. Il vous explique les conditions du contrat, puis établit une acta previa — un acte préalable attestant que vous avez reçu et compris les documents dans les délais. Sans cet acte, l’acte hypothécaire ne peut pas être reçu. Ne considérez pas cet entretien comme une simple formalité : c’est le seul moment où une personne sans intérêt commercial propre vous explique le contrat.

Viennent ensuite la signature de la escritura de préstamo hipotecario, la déclaration et le paiement de l’AJD, puis l’inscription au Registro de la Propiedad. Ce n’est pas vous qui déclarez la taxe, mais la banque, généralement par l’intermédiaire de la Gestoría qu’elle mandate, laquelle se charge ensuite aussi de l’inscription. Vous recevez finalement un décompte que vous pouvez comparer au calculateur : si un poste figure dans votre colonne alors qu’il revient à la banque selon l’art. 14.1.e), il s’agit d’une somme à réclamer, et non d’un point à négocier. Pour savoir comment le financement s’intègre dans l’ensemble de la procédure, consultez le guide expliquant comment se déroule juridiquement, étape par étape, un achat immobilier en Espagne. Si vous en êtes encore au début, vous trouverez les bases dans les articles qui expliquent comment est structuré un financement immobilier à Majorque et ce que les banques espagnoles exigent des acheteurs qui ne résident pas en Espagne.

Base juridique et état des textes

Toutes les informations figurant sur cette page et toutes les valeurs du calculateur proviennent des versions consolidées de ces textes, consultées en septembre 2026 sur boe.es.

• Ley 5/2019, art. 14, 15 et 23 (répartition des frais, entretien de conseil, remboursement anticipé), en vigueur depuis le 16 juin 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (la banque est redevable de l'impôt), applicable depuis le 10 novembre 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 29, art. 30 et art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Baléares), art. 15 et 17, ainsi que les art. 16 et 18 pour les taux particuliers — boe.es
• Ley 2/1994, art. 7, 8 et 9 (changement de banque et modification du contrat) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (barème des notaires) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (barème des conservateurs du registre foncier) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (méthode d'évaluation de la Tasación) — boe.es

Vous pouvez développer chaque chiffre du calculateur pour en retrouver la source parmi ces références. Les données saisies qui ne reposent sur aucun texte — Tasación, commission d'ouverture, nombre de pages — sont indiquées comme des hypothèses et sont fixées à zéro par défaut. Ce guide ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.

Calculateurs associés

L'hypothèque n'est qu'un des postes de frais. Cette page calcule également les frais de notaire et de registre foncier liés à l'acte d'achat. Pour une vue d'ensemble des impôts, frais de notaire, frais de registre foncier et frais de conseil, consultez la page qui permet de regrouper dans un seul calcul l'ensemble des frais annexes liés à un achat immobilier à Majorque.