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Ley de Costas de Majorque : zone de protection du littoral, servitude et interdiction de construire en bord de mer

Si tu achètes, rénoves ou construis un bien immobilier au bord de l'eau à Majorque, tu vas forcément te heurter à la Ley de Costas Mallorca, la loi espagnole sur le littoral. Elle divise tout le littoral en trois zones de protection qui se chevauchent et définit ce qu'on a le droit d'y construire, d'y modifier ou même d'y utiliser. Les conséquences pour les acheteurs sont importantes : une maison de vacances située dans la zone de protection de 100 mètres ne peut de facto plus être agrandie, les concessions arrivent à échéance, et les terrains qui semblent être des propriétés privées appartiennent légalement à l’État. Ce guide t'explique comment fonctionnent les trois zones de protection, quel rôle joue le « Informe de Costas » lors de l'achat, ce que vérifie l'autorité compétente à Palma – et quelles évolutions politiques en 2025/26 sont en train de faire bouger la situation juridique.

Tu achètes un bien immobilier en première ou deuxième ligne de mer, et tu ne sais pas s'il se trouve dans une zone « Costas » ?

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Comprendre les étapes juridiques de l'achat d'un bien immobilier

C'est quoi, la Ley de Costas ? Et pourquoi s'applique-t-elle aussi aux bâtiments anciens ?

La « Ley de Costas » est la loi fédérale espagnole n° 22/1988 du 28 juillet 1988, qui définit et protège l'ensemble du littoral public espagnol. Elle a été profondément réformée en dernier lieu par la loi n° 2/2013 du 29 mai 2013 (loi sur la protection et l'utilisation durable du littoral) ainsi que par le règlement général sur le littoral (décret royal n° 876/2014 du 10 octobre 2014). Cette loi s'applique à toutes les régions côtières d'Espagne – donc aussi dans leur intégralité à Majorque et aux îles Baléares.

L'objectif a l'air simple : le littoral appartient à tout le monde. L'État définit une bande côtière comme bien public (Dominio Público Marítimo-Terrestre, ou DPMT), au sein de laquelle la privatisation est en principe interdite. Derrière ça, il y a d’autres servitudes de protection et de passage qui peuvent considérablement restreindre les propriétés privées – sans que ça doive forcément être inscrit au registre foncier.

Attention : les servitudes prévues par la Ley de Costas ne doivent pas forcément être inscrites au Registro de la Propiedad. Un extrait « vierge » du registre foncier n'exclut donc pas l'existence de restrictions liées à la Ley de Costas.

De par sa nature juridique, cette loi s'applique directement, qu'il y ait ou non une inscription au registre foncier. Si tu achètes un bien immobilier près de la côte sans vérifier au préalable son statut « Costas », tu risques d’avoir de mauvaises surprises : ça peut aller d’une interdiction de travaux de transformation à des demandes de restitution de terrains par l’État.

Aperçu des trois zones protégées

La loi distingue trois zones concentriques qui s'étendent de l'eau vers l'intérieur des terres. Elles ne se chevauchent pas, mais s'appuient les unes sur les autres.

Zone	Terme espagnol	Largeur (dimension standard)	Droit de propriété	Principale restriction
1	Domaine public maritime et terrestre (DPMT)	Variable – à partir de la ligne moyenne des crues	Bien public de l'État	Pas de propriété privée possible ; uniquement des concessions
2	Servitude de protection	à 100 m à l'intérieur des terres à partir de la limite DPMT	Possibilité de propriété privée	Restrictions strictes en matière de construction et d'utilisation
3	Servitude de passage	6 m à partir de la limite DPMT (côté mer)	Possibilité de propriété privée	Droit de passage public, pas de construction
4	Zone d'influence	Jusqu'à 500 m à partir de la limite DPMT	Propriété privée	Exigences en matière d'urbanisme pour les communes

La largeur de la DPMT n'est pas fixe : elle dépend de la position de la ligne moyenne des hautes eaux, de l'étendue des dunes, des falaises et d'autres éléments naturels du littoral. À Majorque, où le relief côtier varie énormément – des baies de sable plates aux hautes falaises rocheuses –, la largeur de la DPMT peut être très différente d'un tronçon à l'autre.

Zone 1 : Le DPMT – Zone côtière publique

Le « Dominio Público Marítimo-Terrestre » est au cœur de la loi. Il comprend :

La plage, les dunes, les falaises et les passages naturels vers la terre ferme
Rive de la mer (Ribera del Mar) jusqu'à la ligne moyenne des marées hautes
Lagunes naturelles, estuaires et zones humides reliées à la mer

Cette zone est un bien public inaliénable de l'État. D'un point de vue juridique, il n'est pas possible d'y établir ou d'y acquérir un droit de propriété privée. Si tu veux exploiter ce domaine – par exemple pour une plage, une rampe d'accès ou une infrastructure –, tu dois obtenir une concession de l'État (concesión), qui est valable pour une durée limitée.

Important : les anciens titres de propriété datant d'avant 1988 et portant sur des zones côtières peuvent être nuls ou avoir été transformés en droits de concession dans le cadre de la procédure « Deslinde » (arpentage et délimitation des limites par l'État).

C'est quoi, un Deslinde ?

Le « deslinde » est la délimitation officielle du DPMT par l'autorité compétente. Il définit l'endroit où s'arrête le domaine public du littoral et où commence le terrain privé. Cette procédure est en cours en Espagne depuis les années 1990 : à Majorque, une grande partie du littoral est déjà « deslindado » (arpentée), mais pas encore tous les tronçons. Une procédure de « deslinde » en cours ou en attente représente un risque important lors de l'achat.

Zone 2 : Servitude de protection – La bande de protection de 100 mètres

La « Servidumbre de Protección » est en gros la zone la plus importante pour les acheteurs immobiliers à Majorque. Elle commence juste à côté du DPMT, côté terre, et s'étend généralement sur 100 mètres vers l'intérieur des terres. Dans certaines zones déjà soumises à un plan d'urbanisme avant l'entrée en vigueur de la loi, cette bande peut exceptionnellement être réduite à 20 mètres.

Qu'est-ce qui est interdit ou limité dans la servitude de protection ?

Les nouveaux bâtiments ou parties de bâtiments qui n'ont pas été expressément autorisés
Démolition et reconstruction complète des bâtiments existants
Les changements qui remettent en cause la protection des droits acquis ou qui augmentent le volume
Des installations qui bloquent l'accès au littoral
Camping et emplacements permanents
Dépôt de déchets ou de substances dangereuses pour l'environnement

Remarque : les bâtiments existants bénéficient souvent d'une protection au titre de l'ancienneté (fuera de ordenación). Ils peuvent être utilisés, mais en général, leur volume ou leur cubature ne peut pas être augmenté. Les travaux de réparation et d'entretien sont possibles sous certaines conditions, mais toute intervention prévue doit d'abord être validée par l'administration des Costas.

Zone 3 : Servitude de passage – Le droit de passage

Juste à la limite côté lac du DPMT, il y a une bande de 6 mètres de large qui sert de « servitude de passage » pour le public. Même si le terrain est privé à cet endroit, toute construction ou barrière qui empêche le passage public est interdite. Les clôtures, les murs et les plantes ne doivent pas bloquer l'accès.

Zone 4 : Zone d'influence – Zone tampon en matière d'urbanisme

La « Zona de Influencia » s'étend jusqu'à 500 mètres à l'intérieur des terres à partir de la limite DPMT. Ce n'est pas vraiment une zone interdite aux propriétaires privés, mais ça oblige les communes à tenir compte de la proximité du littoral dans leur plan d'urbanisme (PGOU). Pour les acheteurs, ça veut dire que même les terrains qui semblent assez éloignés de la mer peuvent être soumis à des restrictions liées aux règles d'urbanisme communales, qui découlent de la « Zona de Influencia ».

Le rapport « Informe de Costas » : une vérification obligatoire avant l'achat

L'« Informe de Costas » est un document officiel délivré par la Demarcación de Costas de Illes Balears qui indique si un bien immobilier ou un terrain est concerné par les zones protégées prévues par la loi, et dans quelle mesure. Sans ce document, tu ne devrais pas signer de contrat de vente si le bien est situé près du littoral.

Voici comment ça se passe

Faire une demande auprès de la Demarcación de Costas de Illes Balears (antenne du MITECO compétente pour les Baléares)
Envoyerla référence cadastrale et les plans de situation du terrain
Attendsle délai de traitement – ça peut prendre plusieurs semaines, selon la charge de travail
Recevoir le rapport: il donne des infos sur les chevauchements DPMT, les procédures Deslinde en cours et les servitudes en vigueur
Analyser les résultats avec un avocat et des architectes avant de prendre une décision d'achat

Conseil : en parallèle, fais appel à un architecte local expérimenté pour qu'il compare les plans du terrain avec les documents fournis par Costas. C'est la seule façon d'avoir une vision complète des possibilités réelles de construction.

Autorité compétente

administration	Fonction
Direction générale du littoral et de la mer (MITECO)	Autorité fédérale, qui définit le cadre juridique
Direction des côtes des Îles Baléares	Agence compétente pour Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera
Communes (Ajuntaments)	L'aménagement du territoire communal dans la « Zona de Influencia »

Concessions dans le cadre du DPMT : qu'est-ce que ça change pour les bâtiments existants ?

Certains bâtiments existants à Majorque – notamment les anciennes fincas et les maisons construites avant 1988 en bord de mer – se trouvent aujourd’hui dans la zone DPMT. Ils n’ont pas été démolis dans le cadre de la procédure « Deslinde », mais leurs propriétaires ont reçu des concessions domaniales (concesiones demaniales) qui leur permettent de les utiliser pour une durée limitée.

Après la réforme de 2013, la durée de ces concessions a été prolongée. D'après l'état actuel de la réforme, il est également prévu de prolonger la durée des concessions pour les installations d'élevage en mer à 75 ans (contre 50 ans jusqu'à présent, selon la législation de 2014). Une concession n'est pas un droit de propriété : elle expire, ne peut pas être transmise par héritage comme un bien immobilier classique, et oblige son titulaire à payer une redevance d'utilisation à l'État.

Attention : quand tu achètes une maison située sur un terrain DPMT sous concession, tu n'achètes pas un bien immobilier classique, mais tu reprends la concession. Ça a des conséquences énormes sur la possibilité d'obtenir un financement, de souscrire une assurance et de revendre plus tard. Dans la pratique, c'est presque impossible d'obtenir un prêt immobilier sur un terrain sous concession.

Qu'est-ce qu'on a le droit de construire dans la zone protégée – et qu'est-ce qui est interdit ?

La question « Est-ce que je peux agrandir la maison ? » est déterminante pour beaucoup d'acheteurs. Voici un aperçu pratique :

Mesure	Au DPMT	Dans la « Servidumbre de Protección » (100 m)	En dehors (avec le plan de la commune)
Nouvelle construction	Non (juste une concession)	En général, non	C'est possible si le plan communal le permet
Rénovation du parc immobilier (entretien)	Uniquement avec une licence	C'est possible avec l'autorisation de Costas	Possible
Extension/agrandissement	Non	Non (les droits acquis sont maintenus, mais pas d'augmentation de volume)	C'est possible selon le plan communal
Piscine/terrasse	Non	Très limité, examen au cas par cas	Possible
Démolition et reconstruction	Interdit	Perte éventuelle de la protection des droits acquis	Possible
Installation solaire sur le toit	Uniquement avec une licence	Examen au cas par cas : Costas	Possible

Remarque : pour tout projet réalisé dans la « Servidumbre de Protección », il faut, en plus du permis de construire délivré par la commune, obtenir une autorisation ou au moins un avis de la « Demarcación de Costas ». Sans ça, le permis de la commune ne suffit pas à lui seul.

Si tu veux savoir comment fonctionne la procédure normale d'obtention d'un permis de construire à Majorque, lis notre guide sur les permis de construire à Majorque.

Évolutions récentes 2025/26 : réforme et moratoire sur les démolitions

La « Ley de Costas » fait actuellement l'objet de nombreux changements politiques. C'est important pour les acheteurs à Majorque :

Pression des communautés autonomes en faveur d'une réforme : en février 2026, des représentants de toutes les régions côtières d'Espagne – dont les Baléares – se sont réunis à Madrid pour réclamer une réforme du « Reglamento de Costas ». Les régions réclament une meilleure prise en compte des réalités territoriales et demandent que les compétences en matière de littoral soient transférées aux communautés autonomes.

Règlement 2022 annulé : le gouvernement central avait déjà réformé le règlement sur le littoral en 2022, mais le Tribunal Supremo a annulé cette réforme en 2024 à cause d'un vice de forme (absence de consultation publique). La procédure officielle de consultation sur la nouvelle version s'est déroulée du 4 au 19 février 2026 ; une période d'« Audiencia pública » a suivi jusqu'au 1er avril 2026. Un nouveau règlement devrait être adopté avant la fin de l'année 2026. Le gouvernement s'est engagé à consulter toutes les régions côtières avant la version définitive.

Moratoire sur les démolitions au Sénat : en mai 2026, les Baléares et d'autres régions dirigées par le PP ont demandé au Sénat un moratoire sur toutes les procédures de démolition des bâtiments concernés par la Ley de Costas. Cette initiative comprend dix mesures et demande notamment la suspension de toutes les procédures de délimitation, ainsi que l'arrêt des demandes de restitution et des mesures de démolition. Juan Manuel Lafuente, le « Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua » du gouvernement des Baléares, s'est fait le porte-parole des îles à cette occasion.

Remarque : tant que ces réformes n'auront pas été adoptées de manière définitive, la loi 22/1988 reste en vigueur dans sa dernière version. Il ne faut pas baser tes décisions d'achat sur l'hypothèse d'un assouplissement futur.

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat d'un bien immobilier en bord de mer à Majorque

Ne te fie pas uniquement au registre foncier : les servitudes n'apparaissent souvent pas dans le Registro de la Propiedad. Un registre foncier sans anomalie n'est pas un sésame.
Ne demande pas de « Informe de Costas » : beaucoup d'acheteurs s'épargnent cette démarche… et ne découvrent les restrictions importantes qu'après l'achat.
On oublie souvent les procédures Deslinde en cours : si le DPMT n'a pas encore été définitivement mesuré, le tracé ultérieur des limites peut réduire considérablement la superficie du terrain.
Ne pas confondre concession et propriété : une maison construite sur un terrain public concédé n'est pas un bien immobilier comme les autres. Ça pose surtout de gros problèmes au moment du financement.
Prendre des décisions d'agrandissement ou de rénovation sans demander l'avis de la Demarcación de Costas : la protection des droits acquis ne veut pas dire que tout est permis. Sans l'autorisation de la Demarcación de Costas, tu risques des amendes et de devoir démolir tes constructions.
Ne sous-estime pas la « zone d'influence » : même à 200 ou 400 mètres de la mer, il peut y avoir des règles d'urbanisme communales qui s'appliquent justement à cause de la proximité du littoral.
Attendre la réforme et repousser l'achat : ceux qui espèrent un assouplissement politique misent sur des bases incertaines – les réformes ne sont pas encore en vigueur.

Pour en savoir plus sur les risques typiques liés à l'achat d'une maison, consulte notre guide « Procédure juridique d'achat immobilier en Espagne » ainsi que l'article sur la vérification du registre foncier en Espagne.

Et après ? Les prochaines étapes après le « Costas-Check »

Si le rapport « Informe de Costas » est positif – c'est-à-dire s'il ne fait état d'aucune restriction ou seulement de restrictions mineures –, tu peux poursuivre la procédure d'achat habituelle. S'il contient des résultats critiques, tu as trois possibilités :

Renégocier : adapter le prix d'achat aux restrictions réelles en matière de constructibilité.
Annulation : Vérifie dans le contrat de réservation ou le contrat d'arrhes s'il y a une clause d'annulation en cas de restrictions imposées par Costas.
Poursuivre la planification en tenant compte des contraintes : vérifie avec un architecte et un avocat ce qui est possible dans le bâtiment existant – et si le bien correspond à tes projets.

Pour les prochaines étapes du processus d'achat, on te conseille ces guides :

Liste de contrôle : la Ley de Costas avant d'acheter un bien immobilier

J'ai trouvé la parcelle cadastrale et les coordonnées exactes du bien immobilier
Demande de rapport sur le littoral déposée auprès de la Demarcación de Costas des Îles Baléares
Extrait du registre foncier (Nota simple) demandé – mais à ne pas considérer comme une source fiable à elle seule
On a vérifié s'il existait une procédure Deslinde en cours ou déjà terminée pour ce tronçon de côte
On a vérifié si le bâtiment se trouve sur un terrain sous concession (DPMT) ou sur un terrain privé faisant l'objet d'une servitude
L'architecte a comparé les plans existants avec les zones Costas
Statut juridique du bâtiment existant clarifié (droit acquis, « fuera de ordenación », etc.)
Le contrat de vente prévoit une clause de résiliation en cas de restrictions « Costas » inconnues
Le notaire a été informé de la proximité de la côte et a souligné l'importance de la loi « Costa »
Examen du plan d'urbanisme communal (PGOU) pour la « Zona de Influencia »

Conclusion

La Ley de Costas, c'est pas juste un détail administratif qu'on peut régler tant bien que mal après l'achat : c'est une caractéristique fondamentale du bien immobilier lui-même. À Majorque, où le littoral compte parmi les plus attractifs d’Europe, tant sur le plan paysager qu’en termes de prix, le statut « Costas » est l’un des points les plus importants à vérifier lors d’une due diligence. La bonne nouvelle, c’est que si tu demandes l’« Informe de Costas » assez tôt, que tu fais appel à un architecte expérimenté et que tu protèges ton contrat d’achat avec une clause de résiliation, tu peux acheter en toute sécurité même dans la zone protégée – à condition que tes attentes concernant les futurs travaux d’agrandissement ou de transformation restent réalistes.

Le débat politique de 2025/26 montre que la législation va évoluer dans ce domaine. Pour l'instant, le principe, c'est : achète en te basant sur la législation en vigueur, pas sur des réformes espérées.

Sources officielles

Ley de Costas n° 22/1988 du 28 juillet (loi fondamentale) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
Loi n° 2/2013 du 29 mai relative à la protection et à l'utilisation durable du littoral: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
Décret royal n° 876/2014 – Règlement général sur le littoral: BOE n° 247, du 11 octobre 2014
MITECO – Foire aux questions sur la Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
Direction des côtes des Îles Baléares (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
Consultation publique sur la réforme du règlement sur le littoral 2026 (MITECO) : procédure de consultation du 4 au 19 février 2026, suivie d'une audience publique jusqu'au 1er avril 2026

C'est quoi, la « Ley de Costas » à Majorque ?

La Ley de Costas (loi n° 22/1988, réformée pour la dernière fois en 2013) est la loi fédérale espagnole qui définit le domaine public du littoral (DPMT) et établit trois zones de protection. Elle s'applique intégralement à Majorque et restreint considérablement la construction et l'utilisation des terrains situés près du littoral.

Quelle est la largeur de la zone protégée sur la côte majorquine ?

La servitude de protection s'étend en général sur 100 mètres à partir de la limite côté mer de la zone côtière publique (DPMT). Dans les zones urbaines déjà construites, elle peut exceptionnellement être réduite à 20 mètres. En plus, il y a une bande de passage de 6 mètres (servitude de passage) juste au niveau de la DPMT.

Est-ce que la restriction « Costas » apparaît dans le registre foncier ?

Pas forcément. Les servitudes prévues par la Ley de Costas ne doivent pas nécessairement être inscrites au Registro de la Propiedad. Un extrait du registre foncier sans anomalie n'exclut donc pas l'existence de restrictions liées à la Ley de Costas : un « Informe de Costas » est donc absolument indispensable.

C'est quoi, un « Informe de Costas » et où est-ce que je peux en faire la demande ?

L'« Informe de Costas » est un document officiel délivré par la Demarcación de Costas de Illes Balears qui indique si un terrain est concerné par les zones protégées et, le cas échéant, de quelle manière. Tu dois en faire la demande auprès de cette antenne du MITECO (Ministère de la Transition écologique) et tu devrais l'avoir en main avant de prendre toute décision d'achat près du littoral.

Est-ce que je peux rénover un bâtiment existant dans la zone des 100 mètres ?

Les travaux d'entretien sont en général autorisés, mais ils doivent être approuvés – non seulement par la commune, mais aussi par la Demarcación de Costas. En revanche, l'agrandissement du volume du bâtiment ou sa démolition suivie d'une nouvelle construction ne sont généralement pas autorisés et peuvent entraîner la perte du droit acquis.

Qu'est-ce que ça veut dire, acheter une maison sur un terrain sous concession ?

Si un bâtiment est situé sur une zone DPMT (zone côtière publique), l'utilisateur ne détient pas un droit de propriété classique, mais une concession de l'État à durée limitée. Celle-ci n'est pas transmissible par héritage comme un bien immobilier classique, elle est difficilement finançable par hypothèque et expire à la fin de la durée de la concession.

Quelles réformes de la Ley de Costas sont prévues pour 2025/26 ?

Le gouvernement central bosse sur une réforme du Reglamento General de Costas (une première tentative avait été annulée par le Tribunal Supremo en 2024). Les Baléares et d'autres régions côtières réclament un moratoire sur les procédures de démolition et un transfert des compétences en matière de littoral. Tant que ces réformes ne seront pas entrées en vigueur, la législation actuelle continuera de s'appliquer.

Est-ce que je peux construire normalement dans la « Zona de Influencia » (jusqu'à 500 m) ?

La « Zona de Influencia » n'est pas une zone d'interdiction directe pour les propriétaires privés, mais elle oblige les communes à tenir compte de la proximité du littoral dans leurs plans d'urbanisme. Ce qui est constructible est déterminé ici par le plan d'urbanisme communal (PGOU), qui peut être influencé par la législation sur le littoral.