Acheteurs étrangers à Majorque : qui achète, où et pourquoi

Presque aucune province espagnole n'attire autant d'acheteurs étrangers que les Baléares : 31,5 % de toutes les ventes immobilières résidentielles au quatrième trimestre 2025 ont été réalisées par des non-résidents, soit plus du double de la moyenne espagnole, qui est de 14 %. Pour comprendre pourquoi les biens immobiliers à Majorque gardent leur valeur même quand les taux d’intérêt montent, il faut d’abord savoir qui achète ici. Ce guide passe en revue les données disponibles sur l’origine des acheteurs, leurs motivations, les régions concernées et les modes de financement, et te montre quelles questions fiscales et juridiques se posent concrètement aux acheteurs internationaux en 2026 – de la première recherche de prix jusqu’à la question de savoir si et comment un bien de vacances pourra être loué plus tard.

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Le marché en 2026 : prix, volumes, dynamique

En 2025/26, les Baléares sont sorties de l'ombre du marché immobilier national. Après huit trimestres où l'évolution des prix était légèrement inférieure à la moyenne espagnole, les Baléares se situent à nouveau, pour la première fois, légèrement au-dessus de cette moyenne au quatrième trimestre 2025, avec une hausse de +13,4 % par rapport à l'année précédente (Espagne : +12,9 %). Le niveau des prix lui-même dépend fortement de la méthode d'enquête : l'ordre des notaires, le cadastre et l'agrégation de mallorca.com aboutissent à des chiffres différents, mais toujours élevés.

Le volume des transactions reste stable malgré la dynamique des prix : 10 986 ventes de biens résidentiels à Majorque en 2025, environ 1 190 ventes mensuelles aux Baléares au début de l'année 2026 (1 197 en janvier, 1 188 en février). Les ventes aux enchères forcées ont atteint un plus bas historique avec 45 cas au quatrième trimestre 2025 (contre 105 au même trimestre de l'année précédente) – ce qui montre que le marché n'est pas surendetté, mais qu'il repose sur une solide assise financière.

Remarque : quatre sources publiques différentes mesurent le niveau des prix selon des méthodes différentes. Il faut comparer ces chiffres entre eux, et non pas les additionner.

Qui achète à Majorque ? La part des acheteurs étrangers : comparaison entre les provinces

Aucune région de l'Espagne continentale n'atteint, même de loin, la part d'acheteurs étrangers enregistrée aux Baléares. Dès le troisième trimestre 2024, ce chiffre s'élevait déjà à 32,5 % – soit plus du double de la moyenne nationale, qui était alors de 14,8 %, et bien loin devant toutes les autres provinces espagnoles.

Au quatrième trimestre 2025, ce chiffre s'élève à 31,5 % (Espagne : 14 %). Ce pourcentage a parfois été encore plus élevé les années précédentes – on en était à environ 35 % fin 2022 –, mais il reste de loin le plus élevé de toutes les provinces espagnoles. Sur environ 3 000 ventes ce trimestre-là, ça correspond à environ 944 achats par des non-résidents.

Pays d'origine : la région DACH largement en tête

Les pays d'origine les plus importants en termes de volume sont, par ordre alphabétique, l'Allemagne, la France, le Royaume-Uni, l'Italie, les Pays-Bas, l'Autriche, la Pologne, la Suède et la Suisse. L'espace germanophone (DACH) représente de loin le plus grand groupe d'acheteurs ; au sein du DACH, l'Allemagne devance nettement la Suisse et l'Autriche. Les données publiques du registre foncier ne fournissent pas pour l'instant de ventilation quantitative fiable par nationalité avec un niveau de détail suffisant.

En complément, les données sur la provenance des touristes montrent l'ampleur des communautés internationales présentes sur l'île : plus de 3,4 millions de visiteurs allemands par an, ce qui représente environ 40 % du tourisme total à Majorque, tandis que les visiteurs britanniques s'élèvent à environ 2,3 millions (26 %). On estime le nombre de visiteurs scandinaves à environ 340 000 par an, celui des Français à environ 238 000, celui des Suisses à environ 160 000 et celui des Irlandais à environ 136 000.

Attention : ces chiffres reflètent les flux touristiques, pas le nombre d'acheteurs. Il faut les considérer comme un indicateur de référence de la taille de la communauté internationale concernée, et non comme des statistiques d'achat directes.

Pourquoi les acheteurs internationaux achètent-ils ? Motifs et structure patrimoniale

Les motivations d'achat des acheteurs étrangers diffèrent structurellement de celles des acheteurs locaux – et ça marque tout le marché haut de gamme. On peut distinguer trois types de motivations : la résidence secondaire classique avec une utilisation personnelle saisonnière, le changement de lieu de vie (toute l’année ou une partie de l’année), et l’investissement immobilier avec une composante locative. Souvent, ces motivations se recoupent dans un même achat.

Ce qui est déterminant pour le marché, c'est la structure de financement qui se cache derrière : les acheteurs espagnols locaux financent le segment haut de gamme principalement par des prêts hypothécaires, tandis que les acheteurs internationaux de la région DACH, de la Scandinavie et du Royaume-Uni, optent bien plus souvent pour une part importante de paiement au comptant – qui provient généralement de la vente d’un bien immobilier dans leur pays d’origine, d’un patrimoine familial liquide ou de la vente d’une entreprise ou d’une participation.

Cette différence structurelle de patrimoine explique pourquoi un retournement des taux d'intérêt affecte différemment le marché haut de gamme de Majorque et celui de l'Espagne continentale : les non-résidents disposant d'un capital important fixent en effet le seuil minimal des prix, qui sert de référence à l'ensemble du segment. Si tu prévois d'investir avec des fonds propres provenant d'Allemagne, d'Autriche ou de Suisse, tu trouveras des informations détaillées à ce sujet dans la rubrique « Fonds propres et crédit lombard », ainsi que des conseils pratiques sur les modalités de virement vers l'Espagne dans la rubrique « Transférer de l'argent vers l'Espagne ».

Où les acheteurs internationaux font leurs achats : huit régions, huit profils

Majorque est divisée en huit régions, chacune avec son propre profil d'acheteurs. La concentration d'acheteurs internationaux et la commercialisation professionnelle varient beaucoup d'une région à l'autre.

Le sud-ouest concentre depuis toujours la clientèle internationale la plus nombreuse et la commercialisation la plus professionnelle de l'île – étroitement liée à l'infrastructure nautique autour de Puerto Portals et Port Adriano. Le nord, en revanche, arrive en tête en termes de densité de licences de location : environ 31 % de toutes les licences de location saisonnière actives de l'île s'y trouvent. Tu trouveras une comparaison détaillée dans la rubrique « Comparaison des prix par région ».

Financement : les acheteurs au comptant se heurtent à une capacité financière locale limitée

L'évolution des taux d'intérêt montre à quel point les acteurs du marché réagissent différemment. L'Euribor à un an est passé de 2,079 % en juillet 2025 à 2,747 % en avril 2026, soit une hausse d'environ 67 points de base en neuf mois.

Pour les acheteurs locaux, ça veut dire une pression qui ne cesse d'augmenter : aux Baléares, au quatrième trimestre 2025, le taux de charge moyen s'élève à environ 55 % du revenu des ménages – bien au-dessus du seuil historiquement considéré comme supportable, qui est d'environ 35 %. Les acheteurs internationaux disposant d'un fort apport personnel ne sont pas vraiment touchés par cette évolution, ce qui stabilise le segment haut de gamme, tandis que le segment local des classes moyennes est freiné.

Si tu n'es pas résident mais que tu souhaites quand même contracter un prêt en Espagne, tu trouveras les conditions générales correspondantes dans la rubrique « Prêt immobilier pour non-résidents » et, pour les différentes options de taux, dans la rubrique « Prêt immobilier à taux fixe ou variable ».

Cadre fiscal pour les acheteurs étrangers

Ces dernières années, les Baléares ont modifié plusieurs réglementations régionales qui peuvent concerner les acheteurs internationaux. Ce tour d'horizon est une analyse du marché et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal personnalisé.

Attention : la charge fiscale réelle dépend du degré de parenté, de la structure du patrimoine, de la résidence fiscale, des conventions de double imposition et de la législation fiscale de ton pays d'origine. Vérifie tout ça avant chaque achat avec des conseillers qualifiés en Espagne et dans ton pays d'origine.

Tu trouveras des informations plus détaillées sur l'impôt sur la fortune sous la rubrique « Impôt sur la fortune – Achat immobilier », sur la succession sous la rubrique « Succession et donation aux Baléares », sur les frais annexes d'achat sous la rubrique « Frais annexes d'achat à Majorque » et sur les taux actuels de l'ITP sous la rubrique « ITP Baléares 2026 ». Si tu souhaites structurer ton achat via une société, tu trouveras des informations détaillées sous « Achat d'un bien immobilier via une SL », et si tu prévois de changer de résidence, tu devrais vérifier les implications dans ton pays d'origine sous « Impôt de départ d'Espagne ».

Location : les contraintes liées aux permis limitent les perspectives de rendement

Si tu envisages un bien immobilier à Majorque comme un investissement générant des revenus locatifs, tu dois bien connaître la situation en matière de licences. En mai 2026, Majorque comptait au total 17 034 licences de location saisonnière en vigueur. Les nouvelles licences pour les appartements sont en principe suspendues depuis avril 2025 ; une licence existante n'est transférable en cas de changement de propriétaire que sous certaines conditions.

Remarque : il faut déjà avoir une licence pour pouvoir proposer légalement des locations de courte durée – ça ne garantit pas automatiquement un rendement. Avant d'acheter, vérifie bien les points suivants : la transférabilité de la licence, le taux d'occupation et le tarif journalier de l'emplacement en question, l'état du bien, ainsi que le traitement fiscal des revenus locatifs.

À lire aussi : Transférer une licence ETV, Rendite Mallorca 2026 et acheter un bien immobilier de vacances.

Les démarches juridiques : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

En Espagne, les acheteurs étrangers ont en principe les mêmes droits de propriété que les citoyens espagnols : les citoyens de l'UE ne sont soumis à aucune restriction particulière, tandis que les ressortissants hors UE doivent en plus disposer d'un numéro NIE (numéro d'identification des étrangers). La procédure se déroule généralement comme suit :

1. Préparation et étude du marché (environ 2 à 4 semaines) : budget, région, choix d'un agent immobilier et d'un avocat.
2. Visite et examen (environ 1 à 2 semaines) : inspection du bien, vérification des documents, négociation du prix.
3. Contrat de réservation ou avant-contrat (arrhes) (environ 1 semaine) : signature, versement d'un acompte qui se situe généralement entre 5 et 10 % du prix d'achat.
4. Due diligence juridique (environ 2 à 3 semaines) : vérification des droits de propriété, des charges, des permis de construire et des charges de copropriété.
5. Rendez-vous chez le notaire et transfert de propriété: signature de l'« Escritura », inscription au Registro de la Propiedad.

Important : contrairement à l'Allemagne, il n'y a pas en Espagne de notaire neutre qui protège automatiquement les deux parties de la même manière – un examen juridique indépendant avant la signature du contrat est la norme pour les achats internationaux. De même, en Espagne, l'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) ne confère pas automatiquement la propriété ; elle sert avant tout à te protéger vis-à-vis des tiers. Il vaut mieux clarifier la situation juridique exacte au cas par cas avec un avocat espagnol.

Tu trouveras plus de détails sur le déroulement de la procédure dans la rubrique « Achat immobilier : déroulement », sur le rôle du notaire dans la rubrique « Notaire en Espagne », sur le contrat de réservation dans la rubrique « Contrat de réservation en Espagne » et sur l'accompagnement juridique dans la rubrique « Avocat pour l'achat immobilier ». Si tu ne peux pas effectuer l'achat en personne sur place, tu trouveras des informations dans la rubrique « Procuration au notaire en Espagne ».

Les erreurs les plus courantes des acheteurs étrangers

Les acheteurs internationaux sous-estiment souvent à quel point le processus d'achat en Espagne est différent de celui de leur pays d'origine. Parmi les obstacles récurrents, on peut citer :

• On se fie aux attentes allemandes concernant le notaire et le registre foncier, alors que les mécanismes de protection sont organisés différemment en Espagne – on fait souvent appel à un avocat indépendant pour un examen juridique quand il est déjà trop tard.
• On sous-estime souvent les frais annexes liés à l'achat, qu'il faut prévoir en plus du prix d'achat.
• Achat d'un bien immobilier de vacances sans vérifier si la licence est transférable – sinon, la partie location disparaîtra sans être remplacée.
• Manque de coordination entre l'Espagne et ton pays d'origineen matière de résidence fiscale, surtout si tu prévois de changer de lieu de résidence.
• Sous-estimation des conséquences d'une hausse des taux d'intérêt en cas de financement par emprunt, si on n'apporte pas suffisamment de fonds propres.

Et après l'achat ?

Une fois les clés remises, les propriétaires étrangers doivent généralement régler d'autres formalités : la taxe foncière (IBI), l'inscription à la copropriété le cas échéant, le choix entre la location et l'occupation personnelle, ainsi que – si tu prévois de changer de résidence – ton enregistrement fiscal en Espagne. Si tu souhaites louer ton bien à long terme plutôt qu’à court terme à des vacanciers, tu trouveras les bases juridiques sous « Location à long terme à Majorque » et les informations sur la taxe IBI sous « Taxe IBI en Espagne ». En cas de copropriétaires multiples ou de communautés d’héritiers, la structure de la copropriété est également importante ; voir « Copropriété en Espagne ».

Liste de contrôle pour les acheteurs internationaux

• Demande le numéro NIE bien avant de signer le contrat
• Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier indépendant en Espagne avant de signer le contrat de réservation
• Fais calculer à l'avance les frais annexes d'achat et la charge fiscale (ITP, le cas échéant l'impôt sur la fortune)
• Si tu comptes louer le bien : demande à ce que le statut de la licence et sa transférabilité soient vérifiés par écrit avant de faire une offre d'achat
• Discuter bien à l'avance avec la banque de la structure de financement (part en liquidités, éventuellement prêt hypothécaire en tant que non-résident)
• Vérifie bien les conséquences fiscales dans ton pays d'origine (double imposition, éventuellement imposition à la sortie) avant l'achat
• Prévois suffisamment de temps pour le rendez-vous chez le notaire et l'inscription au registre foncier

Conclusion

En 2026, Majorque ne sera plus un marché immobilier régional de niche, mais le marché immobilier le plus internationalisé d'Espagne – avec une part d'acheteurs étrangers plus de deux fois supérieure à la moyenne espagnole, et une nette prédominance des pays germanophones (Allemagne, Autriche, Suisse) parmi ces acheteurs. Si tu es un acheteur allemand, autrichien ou suisse, tu te retrouves face à un marché aux prix très dynamiques, à l’offre limitée et dont les acheteurs sont de plus en plus souvent des investisseurs disposant de capitaux propres plutôt que de recourir au crédit. Ça ouvre des opportunités, mais ça modifie aussi le rapport de force dans les négociations – et rend une préparation juridique et fiscale rigoureuse plus importante que jamais.

Sources officielles

• Ordre des conservateurs des registres fonciers espagnols (Colegio de Registradores) – Part des acheteurs étrangers, prix de l'immobilier existant et des constructions neuves : https://www.registradores.org
• Association espagnole des notaires (Consejo General del Notariado) – Prix moyens de vente : https://www.notariado.org
• Institut national de la statistique espagnol (INE) – Indice des prix de l'immobilier, statistiques des transactions : https://www.ine.es
• Banco de España – Euribor, taux de référence des prêts immobiliers : https://www.bde.es
• IBESTAT (Office des statistiques des Baléares) – Données sur le tourisme et la population : https://ibestat.caib.es
• AENA – Données sur les passagers à l'aéroport de Palma : https://www.aena.es
• Govern Illes Balears – Régimes fiscaux spéciaux des Baléares, registre des locations de vacances : https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (ministère espagnol des Finances) – Règle Beckham, impôt sur la fortune : https://www.agenciatributaria.es