Okupas à Majorque : quand la police peut-elle intervenir ?

Après un long séjour en Deutschland, vous revenez dans votre finca ou votre appartement à Mallorca et découvrez que des inconnus y vivent. Ce scénario n’a rien d’un mythe médiatique : en 2024, 16 426 cas d’occupation illégale ont été enregistrés dans toute l’Espagne, soit 7,4 % de plus que l’année précédente. Pour les propriétaires à Mallorca, se protéger contre les Okupas est donc une préoccupation bien réelle. Ce guide vous explique ce qui a changé avec la Ley Orgánica 1/2025, pourquoi la distinction entre résidence habitée (morada) et logement de vacances inoccupé détermine les pouvoirs de la police — et non une prétendue règle des 48 heures —, comment se déroule précisément une expulsion, quelles mesures de prévention prendre et quelles erreurs éviter, afin de ne pas perdre de temps si vous êtes concerné.

• Les aspects juridiques liés à votre bien immobilier

Qui sont les Okupas et pourquoi Mallorca est-elle concernée ?

Le terme « Okupa » vient du verbe espagnol ocupar (occuper). Il désigne des personnes qui s’introduisent de force dans un bien immobilier appartenant à autrui, sans en avoir le droit. Le problème trouve son origine dans la crise financière espagnole de 2008 à 2014 : plus de 600 000 saisies immobilières ont laissé des centaines de milliers de biens inoccupés. Ce qui relevait alors d’une situation de détresse sociale s’est, dans certains cas, transformé en activité organisée.

Des groupes bien organisés repèrent les biens qui semblent rester inoccupés pendant de longues périodes. C’est précisément ce qui expose les propriétaires de Mallorca issus des pays germanophones : beaucoup n’utilisent leur bien que pendant une partie de l’année ou comme résidence secondaire, et s’absentent plusieurs mois par an. Certains réseaux d’occupants réclament ensuite de l’argent pour partir « volontairement », voire sous-louent illégalement le bien occupé.

D’après les données disponibles, les biens immobiliers vacants appartenant à des banques ainsi que les logements de vacances situés dans des secteurs peu fréquentés hors saison sont particulièrement touchés. Les Balearen ont parfois connu des hausses bien supérieures à la moyenne nationale : entre janvier et septembre 2021, le nombre d’occupations signalées aux Balearen a augmenté de 73,9 %, pour atteindre 407 cas, contre une hausse de 18 % dans l’ensemble du pays sur la même période.

Le critère décisif : morada ou non

Une prétendue « règle des 48 heures » revient souvent lorsqu’il est question d’occupation illégale : si vous réagissez dans ce délai, la police pourrait expulser immédiatement les occupants ; passé ce délai, il faudrait saisir un juge. Aucune loi espagnole ne prévoit un tel délai, ni le Código Penal ni la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Il s’agit d’un repère utilisé en pratique pour apprécier la flagrancia, et non d’une règle de droit. Vous ne pouvez donc pas compter sur ce délai comme sur une garantie.

Ce qui compte, en revanche, c’est la nature du bien occupé. Le droit espagnol distingue 2 situations :

À savoir si vous possédez un logement de vacances : C’est la situation concrète qui détermine si votre logement constitue une morada, et non le fait de l’appeler « Ferienhaus ». Selon la jurisprudence, une résidence secondaire meublée que vous utilisez régulièrement et qui dispose de l’eau et de l’électricité peut aussi être une morada ; l’Art. 202 CP s’applique alors. En revanche, un bien inoccupé que personne n’utilise comme logement relève de l’usurpación au titre de l’Art. 245 CP. Si le bien ne constitue pas une morada et que l’infraction n’est pas en cours, la police ne procède généralement pas à l’évacuation sans décision judiciaire, que 6 ou 48 heures se soient écoulées. Le ministère public ou votre avocat peut demander cette décision dès le début de la procédure, à titre de mesure provisoire.

Pourquoi il reste important d’agir vite

L’absence de délai légal ne signifie pas que le temps ne compte pas : il joue simplement un autre rôle. Si vous signalez une occupation au moment où elle se produit, la police peut intervenir en situation de flagrancia (flagrant délit). La flagrance est une question de fait : il faut pouvoir établir que l’infraction est encore en cours ou vient tout juste d’être commise. Elle ne dépend pas de l’expiration d’un délai. Plus vous apprenez et signalez l’occupation tôt, plus il est probable que ces conditions soient réunies. Vos voisins, le gestionnaire de l’immeuble ou une alarme télésurveillée sont donc vos meilleurs atouts : non parce qu’ils permettent de respecter un délai, mais parce qu’ils peuvent rendre possible une intervention immédiate.

Attention : La Ley Orgánica 1/2025 n’a pas non plus instauré de règle des 48 heures. Elle a ajouté la violation de domicile (Art. 202 CP) et l’occupation illégale (Art. 245 CP) à la liste des infractions pouvant faire l’objet d’un juicio rápido (Art. 795 LECrim). Cette procédure accélère les affaires dans lesquelles la police établit un procès-verbal (atestado) et présente les occupants au juge de permanence ou les convoque devant lui. Le ministère public continue de traiter l’occupation sans violence d’un bien inoccupé (Art. 245.2 CP) selon la procédure applicable aux infractions mineures. Aucune de ces 2 procédures ne dispense d’obtenir une décision judiciaire.

La Ley Orgánica 1/2025 : ce que change réellement la nouvelle loi

La Ley Orgánica 1/2025 est entrée en vigueur en avril 2025. On la connaît couramment sous le nom de loi anti-Okupa. L’une de ses principales réformes modifie l’article 795 du Code de procédure pénale espagnol : certaines affaires de violation de domicile et d’occupation illégale peuvent désormais être jugées selon la procédure rapide (juicio rápido).

Ce qui a concrètement changé

À noter : La procédure accélérée ne s’applique expressément pas aux litiges locatifs, notamment aux locataires qui restent dans le logement malgré l’expiration de leur bail ou des loyers impayés. Ces affaires relèvent toujours du droit civil et suivent la procédure du juicio verbal ou du juicio ordinario.

Les limites de la réforme

La réalité est plus nuancée : selon certaines informations, dans les petits ressorts judiciaires de Majorque, des expulsions ont effectivement eu lieu en 2 à 3 semaines lorsque les preuves étaient claires. En revanche, dans les tribunaux très encombrés, notamment dans la province d’Alicante ou à Barcelona, un juge de Madrid a estimé que le délai de 15 jours n’était pas réaliste. Le manque chronique de personnel dans la justice espagnole freine aussi la procédure accélérée : si la notification des actes judiciaires accuse plusieurs mois de retard, raccourcir les délais ne change pas grand-chose.

Voie pénale ou voie civile : quelle procédure choisir ?

Les propriétaires concernés confondent souvent ces 2 voies de recours.

Si une personne est entrée légalement dans le logement en tant que locataire, mais refuse désormais de partir, déposer une plainte pénale ne sert généralement pas à grand-chose. La procédure adaptée est alors le desahucio : elle relève du tribunal civil et se distingue de la nouvelle procédure accélérée.

La procédure civile accélérée prévue par la Ley 5/2018

Depuis 2018, il existe, en plus de la procédure pénale, une procédure civile spécifique contre les occupants sans droit ni titre. La Ley 5/2018 a modifié à cette fin le code de procédure civile (art. 250.1.4, 437.3 bis, 441.1 bis et 444.1 bis LEC). Elle est ouverte aux particuliers qui sont propriétaires du logement ou disposent d’un droit de possession, ainsi qu’aux organisations à but non lucratif et aux propriétaires publics de logements sociaux. Les entreprises et les banques ne peuvent pas y recourir.

• La demande peut viser les « unbekannten Bewohner » du logement : vous n’avez pas besoin de connaître le nom des occupants. Vous devez y joindre une preuve de votre droit de possession, par exemple l’Escritura et une Nota Simple récente.
• Si vous demandez la restitution immédiate du logement, le tribunal invite les occupants à présenter, dans un délai de 5 jours, un document justifiant leur présence, par exemple un contrat de location.
• S’ils ne présentent pas de document suffisant, le tribunal ordonne par décision la restitution immédiate du logement. Cette décision n’est pas susceptible de recours.
• Avec l’accord des occupants, le tribunal informe les services sociaux afin qu’ils puissent examiner, dans un délai de 7 jours, les mesures de protection à prendre.

Selon le logement concerné, les preuves disponibles et le tribunal compétent, la plainte pénale, la procédure civile ou le recours aux 2 peuvent être plus rapides dans votre situation. Le mieux est d’en discuter avec un avocat sur place.

Étape par étape : que faire si votre logement est occupé ?

Si vous constatez que votre bien immobilier est occupé illégalement, ou si vous avez des raisons sérieuses de le soupçonner, les heures qui suivent sont décisives.

1. Appelez immédiatement la police locale (Policía Local) ou la Guardia Civil au 112 (urgences) ou au 062 (Guardia Civil). Décrivez clairement la situation comme une possible violation de domicile.
2. Gardez votre Nota Simple à portée de main – Sans extrait récent du registre foncier (Nota Simple), la police ne prend souvent pas la plainte au sérieux. L’idéal est d’en conserver une copie numérique sur votre smartphone. Vous pouvez obtenir la Nota Simple en ligne auprès du Registro de la Propiedad.
3. Déposez une plainte pénale (denuncia) auprès de la police ou directement au tribunal (Juzgado de Instrucción). La procédure accélérée nécessite un procès-verbal de police (atestado) ; si vous déposez plainte directement au tribunal, la procédure ordinaire s’applique généralement. Vous pouvez aussi envisager, en parallèle ou à la place, la procédure civile d’urgence prévue par la Ley 5/2018.
4. Faites appel à un avocat – Un avocat spécialisé en droit immobilier (abogado) à Palma connaît le tribunal compétent et peut prendre les mesures nécessaires pour accélérer la procédure. N’essayez pas de mener la procédure sans l’aide d’un avocat.
5. Conservez les preuves – Photos, témoignages, enregistrements de caméras et traces de vos échanges. Plus votre titre de propriété est clair et plus l’entrée illégale est facile à établir, plus le juge peut rendre rapidement sa décision.
6. Ne coupez PAS les services essentiels – Ne coupez ni l’électricité ni l’eau. En Espagne, cela constitue une infraction pénale (delito de coacciones) et peut se retourner contre vous au cours de la procédure.
7. Attendez l’audience et la décision d’expulsion – Dans le cadre de la procédure accélérée, la décision peut être rendue en quelques semaines ; dans le cadre de la procédure ordinaire, il faut plutôt compter plusieurs mois.
8. Exécution de l’expulsion – Un huissier de justice procède à l’expulsion avec la police. Vous n’êtes pas autorisé à ouvrir vous-même la porte.

Attention : se faire justice soi-même est punissable – Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, contraindre les occupants à partir par des menaces : tous ces actes peuvent donner lieu à des poursuites contre vous pour delito de coacciones. Faire appel à des sociétés privées qui procèdent aux expulsions par intimidation présente aussi des risques juridiques. Respectez strictement la voie légale.

Prévention : comment protéger votre bien immobilier à Mallorca

La protection de votre bien commence bien avant toute occupation illégale. Les mesures suivantes réduisent considérablement le risque et, si une occupation survient malgré tout, accélèrent la procédure.

Mesures de protection techniques

Mesures d’organisation

• Confier le suivi du logement à un gestionnaire : Un gestionnaire local (administrador de fincas) ou une personne de confiance sur place peut vérifier régulièrement que tout va bien et intervenir immédiatement en cas d’urgence.
• Prévenir les voisins : Demandez expressément à vos voisins immédiats de signaler toute activité suspecte. Donnez-leur votre numéro de portable et celui de votre avocat sur place.
• Donner l’impression que le logement est occupé : Programmez l’éclairage avec des minuteries, entretenez les extérieurs et évitez tout signe évident d’inoccupation.
• Garder la Nota Simple et l’Escritura accessibles au format numérique : Enregistrez les documents de propriété dans un espace de stockage en ligne auquel votre avocat et vous pouvez accéder à tout moment.
• Souscrire une assurance habitation couvrant l’occupation illégale : En Espagne, certains contrats d’assurance couvrent désormais certains frais liés à l’occupation illégale, notamment les honoraires d’avocat et les réparations après une expulsion. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’assurance habitation en Espagne.

Assurances contre l’occupation illégale : que propose le marché ?

En Espagne, il existe désormais des garanties complémentaires spécialisées et des contrats distincts destinés à couvrir les frais que peut entraîner une occupation illégale pour les propriétaires. Ce marché évolue rapidement : renseignez-vous directement auprès des assureurs pour connaître les conditions précises. Ces contrats couvrent généralement :

• Les honoraires d’avocat et les frais de justice liés à la procédure d’expulsion
• La perte de revenus locatifs pendant la durée de l’occupation
• Le changement des serrures et la réparation des dégâts après l’expulsion

À noter : Lisez attentivement les clauses du contrat. De nombreuses assurances excluent certains types de biens, comme les logements exclusivement destinés aux vacances et non déclarés comme résidence principale, ou les occupations qui avaient déjà commencé avant la souscription.

Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires

Les avocats expérimentés à Majorque constatent régulièrement les erreurs suivantes. Chacune peut retarder votre procédure de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois.

Achat immobilier : vérifier l’absence d’occupants et effectuer les contrôles nécessaires

Si vous achetez un bien immobilier à Majorque, vérifiez impérativement avant le rendez-vous chez le notaire qu’il est libre de toute charge et de tout occupant. Une occupation en cours est généralement visible, mais pas toujours. Confiez à un avocat local l’ensemble des vérifications, notamment une visite sur place et une consultation récente du registre foncier.

Lors de l’achat, un titre de propriété établi devant notaire (Escritura Pública) constitue aussi votre preuve la plus importante en cas de problème. En connaissant les étapes à suivre pour acheter un bien immobilier, vous évitez dès le départ les lacunes dans votre dossier.

À noter : si vous achetez un bien déjà occupé, vous ne devenez généralement pas automatiquement partie à une procédure en cours. Ce point doit être réglé expressément : demandez à votre avocat de le prévoir dans le contrat de vente.

Liste de contrôle pour les propriétaires à Majorque : se protéger contre les Okupa

• Une copie récente de la Nota Simple est enregistrée au format numérique et accessible à votre avocat
• Une serrure de sécurité de classe 4+ est installée
• Une alarme avec notification à distance est activée
• Une personne de confiance ou un gestionnaire immobilier sur place est chargé de surveiller le bien
• Vos voisins disposent de vos coordonnées
• Vous avez pris contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier à Palma (avant d’en avoir besoin)
• Vous avez vérifié si votre contrat d’assurance comporte une clause relative aux Okupa
• L’Escritura et tous les documents d’achat sont conservés en lieu sûr
• De l’extérieur, le bien semble habité (programmateur, jardin entretenu)
• Marche à suivre en cas d’occupation illégale consignée par écrit (numéros 112 / 062, avocat, gestionnaire immobilier)

Et après ? Réparer les dégâts et examiner les conséquences fiscales

Une fois le bien récupéré, un autre problème se pose souvent : les occupants illégaux le laissent parfois en mauvais état. Il faut alors prévoir des réparations, changer les serrures et, dans certains cas, remédier à des dommages structurels.

Si le bien est destiné à la location, la période d’occupation illégale peut entraîner une perte de loyers qui peut avoir des conséquences fiscales. Voyez avec votre conseiller fiscal si vous pouvez déduire les frais correspondants et selon quelles modalités. Si vous comptez ensuite remettre le bien en location, consultez au préalable notre guide sur la location longue durée à Majorque. Il explique aussi comment rédiger un contrat de location conforme à la loi pour réduire le risque de difficultés lors d’une éventuelle expulsion.

Si vous prévoyez des travaux de rénovation après avoir récupéré le bien, vérifiez également les obligations en matière de permis de construire à Majorque.

Conclusion : mieux vaut prévenir l’occupation illégale que devoir expulser les occupants

La Ley Orgánica 1/2025 accélère surtout la procédure pénale : depuis avril 2025, la violation de domicile et l’occupation avec violence peuvent être jugées dans le cadre d’un juicio rápido, avec une audience dans les 15 jours suivant la saisine du tribunal de permanence. Cette loi n’a modifié ni les peines encourues ni les pouvoirs de la police. Les particuliers propriétaires peuvent également recourir à la procédure civile accélérée prévue par la Ley 5/2018. Dans les 2 cas, il faut agir vite et disposer des documents nécessaires.

Ce qui compte, ce n’est pas un délai de 48 heures — la loi n’en prévoit aucun —, mais le statut du bien occupé : s’agit-il d’un logement habité (morada, art. 202 CP) ou d’une résidence secondaire ou de vacances inoccupée (usurpación, art. 245 CP) ? Pour une résidence de vacances meublée et utilisée régulièrement, la qualification de morada dépend des circonstances propres à chaque cas. Si le bien n’est pas une morada, la police a généralement besoin d’une décision judiciaire pour intervenir, sauf en cas de flagrant délit. Il reste donc essentiel de signaler immédiatement l’occupation : pour que la police puisse intervenir au titre de la flagrancia, il faut la prévenir pendant que les faits se déroulent. La prévention — une bonne alarme, une personne de confiance sur place, la Nota Simple à jour sur votre smartphone — n’est donc pas un simple plus, mais le meilleur investissement si vous n’habitez pas votre bien à Majorque toute l’année.

Sources officielles

• Ley Orgánica 1/2025 (loi anti-Okupa, en vigueur depuis avril 2025) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Articles 202 et 245 du Código Penal (infractions de violation de domicile et d’usurpación) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Ministerio del Interior – Estadísticas de Criminalidad (statistiques de la criminalité, notamment des occupations illégales) : https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/publico/portalestadistico/
• Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores (obtention d’une Nota Simple en ligne) : https://www.registradores.org
• Juzgados de Palma de Mallorca (tribunaux compétents, saisis en premier lieu des affaires de violation de domicile) : https://www.mjusticia.gob.es