Louer une chambre à Majorque : droits, contrat et impôts

Si vous louez une chambre à Majorque, dans votre appartement ou dans une maison où vous vivez, vous entrez dans une zone grise juridique souvent sous-estimée. Louer une chambre à Majorque n’est pas la même chose que louer un logement entier : le droit locatif espagnol distingue les 2 situations et leur applique des règles différentes. Ce guide vous aide à choisir le bon type de contrat, à connaître les droits du propriétaire et du locataire, à comprendre ce que change le Registro Único depuis juillet 2025 et à déclarer correctement vos revenus locatifs, que vous soyez résident ou non-résident. Vous saurez ainsi quels points vérifier dans le contrat, quelles erreurs peuvent coûter cher et ce que les autorités contrôlent concrètement.

• Tout savoir sur la location de longue durée à Majorque

Qu’est-ce que l’alquiler de habitación, et qu’est-ce qui n’en relève pas ?

La location d’une chambre (alquiler de habitación) consiste à louer une chambre dans un logement. En règle générale, le propriétaire vit lui-même dans l’appartement ou la maison, ou possède au moins l’ensemble du bien. Cette situation se distingue nettement de la location d’un logement entier et indépendant.

La loi espagnole sur les baux, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, dont la dernière grande réforme date de 2019, définit expressément à son article 2 la location d’habitation : ses dispositions s’appliquent uniquement lorsqu’un bâtiment entier est loué pour servir de résidence permanente au locataire. La location d’une chambre relève en revanche du titre III de la LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) ou fait souvent l’objet d’un contrat régi par le Code civil (Código Civil), car les protections prévues par la LAU ne s’appliquent pas automatiquement.

Attention : si vous n’habitez pas le logement et louez plusieurs chambres à des personnes différentes, l’administration fiscale ou la mairie peut considérer qu’il s’agit d’une activité commerciale ou d’une location touristique. Les obligations ne sont alors pas du tout les mêmes.

Quels types de contrats existent et lequel choisir ?

Avant de rédiger un contrat, déterminez à quel usage la chambre sera louée. En pratique, 3 situations se présentent :

1. Location de chambre à long terme (résidence)

Le locataire fait de la chambre sa résidence permanente et partage la cuisine ou la salle de bains avec vous ou d’autres locataires. Dans ce cas, il est conseillé de conclure un contrat de location régi par le Código Civil, qui précise :

• la durée de la location et les délais de préavis
• les droits d’utilisation des espaces communs
• les règles de vie dans le logement (heures de tranquillité, invités, ménage)
• la répartition des charges (électricité, eau, Wi-Fi, généralement au prorata)

2. Location saisonnière (alquiler de temporada)

La chambre est louée pour une période définie à l’avance, par exemple à un étudiant ou à un travailleur saisonnier. Ce contrat n’a pas de vocation touristique : il relève du titre III de la LAU et ne nécessite aucun justificatif touristique. Toutefois, depuis juillet 2025, un numéro d’enregistrement peut être exigé dans certains cas (voir la section Registro Único).

3. Location touristique de courte durée d’une chambre

Si vous louez une chambre à des touristes pour quelques jours ou quelques semaines sur des plateformes comme Airbnb, les règles de la loi sur le tourisme des Baléares s’appliquent. Il s’agit d’une catégorie juridique entièrement différente, abordée dans la section consacrée à la licence ETV.

Que faut-il absolument prévoir dans le contrat de location ?

Même si un contrat de location de chambre peut être conclu sans formalités particulières, il est indispensable de le mettre par écrit : en cas de litige, c’est votre seule protection. Tout contrat de location de chambre à Mallorca devrait préciser les points suivants :

1. Coordonnées complètes des 2 parties (nom, NIE/DNI, adresse)
2. Description précise de la chambre (superficie, emplacement dans le logement, équipements)
3. Durée de la location, avec les dates précises de début et de fin ainsi que les conditions de prolongation
4. Loyer mensuel en euros, date d’échéance et mode de paiement
5. Dépôt de garantie (depósito) : montant, date de versement et conditions de restitution
6. Droits d’utilisation de la salle de bains, de la cuisine, de la terrasse, etc. : à préciser autant que possible
7. Règles de vie dans le logement : invités, animaux de compagnie, tabac et horaires de tranquillité
8. Charges : qui paie l’électricité, l’eau et le Wi-Fi ? Sont-elles partagées ou forfaitaires ?
9. Délais de préavis pour chaque partie
10. Inventaire (en annexe, avec des photos)

Attention : si le contrat ne prévoit rien concernant sa résiliation, les dispositions générales du Código Civil s’appliquent. Cela peut entraîner de longs délais de préavis ou des litiges.

Dépôt de garantie et charges : quelles sont les pratiques courantes ?

Dans une location de particulier à particulier, le dépôt de garantie doit généralement vous être restitué dans un délai raisonnable après la fin du contrat, sauf si des dégradations sont constatées et prouvées. Consignez les éventuels dégâts par écrit et prenez-les en photo, avant et après la location.

Registro Único : la nouvelle obligation d’enregistrement à partir de juillet 2025

Depuis le 2 janvier 2025, un registre national unique des locations de courte durée (Registro Único) est en vigueur dans toute l’Espagne. La date à retenir : à compter du 1er juillet 2025, tous les propriétaires qui proposent des hébergements de courte durée contre rémunération sur des plateformes en ligne doivent disposer d’un Número de Registro Único valide et l’afficher clairement dans chaque annonce en ligne.

Cette obligation ne concerne pas seulement les appartements de vacances entiers, mais aussi :

• Locations saisonnières
• Locations de chambres à des occupants successifs
• Locations à bord de navires et de bateaux

Ce que cela signifie pour vous : si vous louez durablement une chambre à une personne (par exemple, un salarié ou un étudiant) sans passer par une plateforme en ligne, vous n’êtes généralement pas concerné. En revanche, dès que vous utilisez Airbnb, Booking.com ou une plateforme similaire, même pour une location saisonnière, vous avez besoin de ce numéro.

À noter : le Registro Único est une obligation supplémentaire, valable dans toute l’Espagne. Aux Baléares, il ne remplace pas la licence ETV requise pour la location touristique : les 2 obligations s’appliquent.

Licence ETV et location touristique : attention aux zones grises

Si vous souhaitez louer une chambre à des touristes pour quelques jours, vous avez besoin d’une licence ETV (Estancia Turística en Viviendas) aux Baléares. Mais retenez d’abord ceci : une déclaration ETV concerne toujours l’ensemble du logement, jamais une chambre seule (art. 50.13 de la Ley 8/2012). Depuis le Decreto-ley 4/2025, il n’est plus possible d’enregistrer de nouveaux logements situés dans des immeubles collectifs. Une exception existe pour la location de votre résidence principale pendant 60 jours maximum par an (ETV60).

Si vous proposez une location touristique sans déclaration ETV valide, vous risquez une amende au titre de la législation touristique des Baléares : selon la gravité de l’infraction, jusqu’à 5 000 €, de 5 001 à 50 000 € ou de 50 001 à 500 000 €. Les inspecteurs effectuent des contrôles, et les vacanciers peuvent eux aussi vérifier la légalité d’un hébergement grâce à un service officiel en ligne.

La frontière entre une location saisonnière autorisée et une location touristique illégale est souvent ténue :

→ Pour en savoir plus : licence ETV à Mallorca

Droits du bailleur

Si vous louez une chambre, vous avez des droits bien définis, que vous habitiez ou non dans le logement :

• Droit d’accès à votre bien, si le contrat le prévoit et moyennant un préavis raisonnable
• Droit de percevoir le loyer à la date prévue
• Droit de résilier le contrat en cas de retard de paiement ou de non-respect du contrat (délais à fixer dans le contrat)
• Droit de récupérer la chambre dans son état initial, sous réserve de l’usure normale
• Droit de regard sur l’utilisation des espaces communs et possibilité de faire respecter le règlement intérieur

À noter : Comme vous vivez vous-même dans le logement, vous avez généralement, en tant que propriétaire qui loue une chambre, davantage de contrôle dans les faits que si vous louiez un logement entier. Sur le plan juridique, c’est toutefois le contrat qui fait foi.

Droits du locataire

Même si la loi le protège moins qu’un locataire qui loue un logement entier, le locataire d’une chambre dispose lui aussi de droits :

• Droit d’utiliser la chambre et les espaces communs conformément au contrat
• Droit au respect de sa vie privée dans la chambre (pas d’entrée sans préavis)
• Droit à la restitution de la caution à la fin du contrat, sans retenues injustifiées
• Droit à des conditions de logement convenables (salle de bains fonctionnelle, électricité, eau)
• Protection contre la résiliation du contrat selon les délais de préavis convenus

Important : la durée minimale de 5 ans prévue par la LAU ne s’applique pas automatiquement ici. Le locataire d’une chambre ne peut donc pas invoquer cette protection, sauf s’il dispose d’un contrat de location portant sur un logement entier.

Fiscalité : comment déclarer les revenus tirés de la location d’une chambre ?

C’est dans ce domaine que les erreurs sont les plus fréquentes. Vos obligations fiscales dépendent de votre statut de résident ou de non-résident.

Résidents (IRPF)

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, vous devez indiquer les revenus tirés de la location d’une chambre dans votre déclaration de revenus (IRPF). Ils doivent être déclarés comme des revenus du capital immobilier.

Charges déductibles (gastos deducibles) que vous pouvez déduire au prorata :

• Intérêts d’emprunt immobilier au prorata
• Amortissement (amortización) au prorata
• Réparations et entretien, au prorata pour la chambre louée
• IBI, Comunidad et assurance au prorata
• Charges courantes, notamment l’électricité et l’eau, au prorata

Vous devez calculer les charges déductibles au prorata : si vous louez une chambre de 20 m² dans un appartement de 100 m², vous pouvez déduire 20 % des charges totales, mais uniquement pour les jours où la chambre est effectivement louée.

Attention : la réduction fiscale de 60 % sur les revenus locatifs nets, prévue pour la location de logements relevant de la LAU Título II, ne s’applique généralement pas automatiquement à la location d’une chambre, car il ne s’agit pas d’un bail d’habitation classique. Faites vérifier votre situation par un conseiller fiscal.

→ Pour en savoir plus : Déductions de l’IRPF pour les propriétaires bailleurs aux Baléares

Non-résidents (Modelo 210)

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous devez déclarer vos revenus locatifs au moyen du Modelo 210. Pour les revenus locatifs perçus à partir de 2026, vous devez déposer la déclaration, en indiquant les recettes diminuées des charges déductibles au prorata, du 1er au 20 avril de l’année suivante (Orden HAC/623/2026) ; pour les revenus perçus en 2025, la période de déclaration allait encore du 1er au 20 janvier 2026.

Pour les jours où la chambre reste inoccupée et n’est pas louée, vous devez payer, au prorata, l’impôt sur le revenu immobilier imputé, calculé à partir de la valeur cadastrale. La date limite de déclaration et de paiement est le 31 décembre de l’année suivante.

→ En détail : Déclarer ses revenus locatifs en Espagne en tant que non-résident

Récapitulatif des obligations fiscales

La location d’une chambre est-elle soumise à la TVA ?

La simple location d’une chambre à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA. En revanche, si vous proposez des services comparables à ceux d’un hôtel (petit-déjeuner, ménage quotidien, service de blanchisserie), vous pouvez être redevable de la TVA. Il peut en aller de même si vous passez par des agences qui émettent elles-mêmes les factures.

En cas de doute, consultez un conseiller fiscal connaissant bien Majorque avant de définir votre activité.

Les erreurs les plus fréquentes lors de la location d’une chambre à Majorque

Voici les erreurs que les avocats et les conseillers fiscaux constatent régulièrement à Majorque :

1. Ne pas établir de contrat écrit : en cas de litige sur la caution ou la résiliation, vous aurez du mal à faire valoir vos droits.
2. Choisir le mauvais type de contrat : utiliser un contrat relevant du titre II de la LAU pour louer une chambre pose des problèmes juridiques.
3. Ne pas dresser d’inventaire : sans document attestant de l’état du logement et de son contenu, il est difficile d’obtenir une indemnisation en cas de dégâts.
4. Louer à des touristes sans licence ETV : l’amende peut atteindre 500.000 €, selon la gravité de l’infraction.
5. Oublier le Registro Único : il est obligatoire depuis le 1er juillet 2025 pour les locations proposées sur des plateformes en ligne.
6. Ne pas déclarer les revenus locatifs : ils sont toujours imposables, même s’ils sont modestes.
7. Appliquer à tort la réduction de 60 % de l’IRPF : elle ne s’applique pas automatiquement aux contrats de location d’une chambre.
8. Ne pas restituer la caution dans les délais : vous pourriez devoir verser des dommages et intérêts.
9. Ne pas définir clairement la répartition des charges : cela entraîne presque toujours des conflits.
10. Ne pas prévoir de règlement intérieur : il est indispensable, surtout lorsque la cuisine et la salle de bains sont partagées.

Liste de vérification pour louer une chambre à Majorque

• Le type de contrat est-il défini (résidence permanente, location saisonnière ou touristique) ?
• Un contrat écrit comportant toutes les mentions obligatoires a-t-il été rédigé ?
• Le dépôt de garantie a-t-il été fixé et le justificatif de paiement conservé ?
• Un inventaire avec photos a-t-il été établi et signé par les 2 parties ?
• Le numéro NIE du locataire figure-t-il dans le contrat ?
• Le conseiller fiscal a-t-il été informé des revenus locatifs (IRPF ou Modelo 210) ?
• En cas de location en ligne : le Registro Único a-t-il été demandé (obligatoire depuis juillet 2025) ?
• En cas de location touristique : disposez-vous d’une licence ETV ?
• Le règlement intérieur a-t-il été joint au contrat en annexe ?
• La répartition des charges a-t-elle été fixée par écrit ?

Et ensuite ? Les autres points à connaître

Si vous louez une chambre, gardez également à l’esprit les autres aspects fiscaux et juridiques :

• IBI : En règle générale, le propriétaire paie cet impôt foncier. Vérifiez si vous pouvez bénéficier d’une réduction de l’IBI. → Réduction de l’IBI à Mallorca
• Copropriété : La location d’une chambre dans un immeuble en copropriété peut soulever des questions liées aux règles de la copropriété. → La copropriété en Spanien
• Cédula de Habitabilidad : La chambre doit se trouver dans un logement disposant d’une autorisation d’habitabilité. → Cédula de Habitabilidad à Mallorca
• Bono Alquiler Joven : Sous certaines conditions, les jeunes locataires peuvent demander une aide au loyer aux Baléares. → Bono Alquiler Joven aux Baléares
• Ley Vivienda aux Baléares : La loi sur le logement de 2023 a également introduit des règles qui concernent les propriétaires bailleurs aux Baléares. → Ley Vivienda aux Baléares

En résumé

Louer une chambre à Majorque est légal et peut constituer une source de revenus intéressante, à condition de connaître les règles. Le plus important est de choisir le bon type de contrat. La location d’une chambre n’est pas soumise aux dispositions très protectrices de la LAU applicables à la location d’un logement. Vous disposez donc de plus de souplesse en tant que propriétaire, mais devez aussi tout prévoir dans le contrat. À partir de juillet 2025, toute location proposée sur une plateforme en ligne devra également être enregistrée au Registro Único. En revanche, louer à des touristes sans licence ETV reste un risque qui peut coûter cher. Faites vérifier votre contrat et votre situation fiscale par une personne qui connaît le marché des Baléares : en cas de problème, cela peut vous éviter des dépenses bien supérieures au coût de cette vérification.

Sources officielles

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024) : https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) : https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210 : sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme : https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca : https://www.conselldemallorca.net