Louer une chambre à Majorque : droits, contrat et fiscalité
Si tu loues une chambre à Majorque – que ce soit dans ton propre appartement ou dans une maison où tu vis toi-même –, tu te retrouves dans une zone grise juridique que beaucoup sous-estiment. Louer une chambre à Majorque, ce n’est pas la même chose que louer un appartement entier : le droit espagnol des baux fait une distinction précise entre les baux d’habitation et la location de chambres, qui est soumise à d’autres règles. Ce guide t'explique quel type de contrat choisir, quels sont les droits du propriétaire et du locataire, ce que signifie le Registro Único depuis juillet 2025, et comment déclarer correctement tes revenus locatifs – que tu sois résident ou non-résident. À la fin, tu sauras à quoi faire attention dans le contrat, quelles erreurs peuvent te coûter cher et ce que les autorités vérifient concrètement.
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C'est quoi, la location de chambre ? Et qu'est-ce que ça n'est pas ?
La location d'unechambre (alquiler de habitación) désigne la location d'une seule chambre au sein d'un logement, alors que le propriétaire habite généralement lui-même dans l'appartement ou la maison, ou est au moins propriétaire de l'ensemble du bien immobilier. C'est une différence essentielle par rapport à la location d'un appartement complet et indépendant.
La loi espagnole sur les baux, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 – qui a fait l'objet d'une réforme en profondeur en 2019 –, régit expressément, dans son article 2, la location de logements : Elle ne s'applique que lorsqu'un immeuble entier est mis à disposition comme résidence principale du locataire. La location de chambres relève en revanche du titre III de la LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) ou est souvent simplement conclue sous la forme d’un contrat régi par le Code civil (Código Civil), car les dispositions protectrices de la LAU ne s’appliquent pas automatiquement.
| Caractéristique | Loyer complet du logement (art. 2 de la LAU) | Location de chambre (alquiler de habitación) |
|---|---|---|
| Base juridique | LAU, titre II | LAU, titre III / Code civil |
| Durée minimale légale | 5 ans (propriétaire privé) | À convenir |
| Délais de préavis | Réglementé par la loi | À convenir par contrat |
| Utilisation des espaces communs | Pas prévu | Cuisine, salle de bains, espaces communs |
| Caution légale | 1 mois de loyer | 1 mois de loyer (recommandé, mais pas obligatoire) |
| Contrôle des loyers aux Baléares | Aucune (en 2025) | Aucune |
Remarque : si tu n'habites pas toi-même dans le logement et que tu loues des chambres individuelles à plusieurs personnes, le fisc ou la mairie peut considérer ça comme une activité professionnelle ou une location de vacances – ce qui implique des obligations tout à fait différentes.
Quels sont les différents types de contrats ? Et lequel te convient le mieux ?
Avant de rédiger un contrat, tu dois savoir dans quel but la chambre est louée. Dans la pratique, on distingue trois cas de figure :
1. Location de chambres à long terme (logement)
Le locataire utilise la chambre comme résidence principale et partage la cuisine ou la salle de bain avec le propriétaire ou d'autres colocataires. Dans ce cas, il est conseillé de conclure un bail conforme au Code civil, avec des dispositions claires concernant :
- Durée du bail et délais de préavis
- Droits d'utilisation des parties communes
- Règlement intérieur (heures de silence, invités, ménage)
- Charges (électricité, eau, Wi-Fi – généralement au prorata)
2. Location saisonnière (alquiler de temporada)
La chambre est louée pour une durée déterminée et fixée à l'avance, par exemple à un étudiant ou à un travailleur saisonnier. Ce contrat n'est pas à vocation touristique, il relève du titre III de la LAU et ne nécessite pas de justificatif touristique, mais il peut, depuis juillet 2025, nécessiter un numéro d'enregistrement (voir la section « Registro Único »).
3. Location touristique de courte durée d'une chambre
Si tu loues une chambre à la journée ou à la semaine à des touristes via des plateformes comme Airbnb, ce sont les règles de la loi sur le tourisme des Baléares qui s'appliquent. Il s'agit d'une catégorie juridique complètement différente – tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans la section « Licence ETV ».
Le bail : quels sont les éléments indispensables à inclure ?
Même si un contrat de location de chambre peut être conclu de manière informelle, un contrat écrit est indispensable : en cas de litige, c'est ta seule protection. Voici les éléments que tout contrat de location de chambre à Majorque devrait contenir :
- Coordonnées complètes des deux parties (nom, NIE/DNI, adresse)
- Description détaillée de la chambre (taille, emplacement dans l'appartement, équipement)
- Durée du bail avec des dates de début et de fin précises, ainsi que les conditions de prolongation
- Loyer mensuel en euros, date d'échéance et mode de paiement
- Caution (depósito) : montant, date de paiement, modalités de restitution
- Droits d'utilisation de la salle de bains, de la cuisine, de la terrasse, etc. – sois le plus précis possible
- Règlement intérieur: invités, animaux de compagnie, tabac, heures de silence
- Charges: qui paie l'électricité, l'eau et le Wi-Fi ? Au prorata ou forfaitairement ?
- Délais de préavis pour les deux parties
- Liste d'inventaire (en pièce jointe, avec des photos)
Attention : si le contrat ne prévoit aucune clause de résiliation, ce sont les dispositions générales du Code civil qui s'appliquent – ça peut entraîner des délais longs ou des litiges.
Caution et charges : quels sont les montants habituels ?
| Poste | C'est comme ça à Majorque |
|---|---|
| Caution (dépôt) | 1 mois de loyer, parfois 2 mois si l'appartement est meublé |
| Garantie supplémentaire | Le contrat peut prévoir jusqu'à 2 loyers mensuels supplémentaires |
| Électricité et eau | Souvent inclus dans le loyer sous forme de forfait ou au prorata |
| Wi-Fi | En général, c'est compris |
| Frais de collecte des ordures | 50 à 150 € par an, selon la commune |
| frais d'agence | En cas de location longue durée, c'est le propriétaire qui prend en charge |
En ce qui concerne la caution : dans le cadre d'une location entre particuliers, elle doit en général être restituée dans un délai raisonnable après la fin du contrat, à condition qu'aucun dommage ne soit constaté. N'oublie pas de consigner les dommages par écrit et de les photographier, avant et après la location.
Registro Único : la nouvelle obligation d'enregistrement à partir de juillet 2025
Depuis le 2 janvier 2025, un registre national unique pour les locations de courte durée (Registro Único) est en vigueur dans toute l'Espagne. Date butoir à ne pas manquer : à partir du 1er juillet 2025, tous les loueurs qui proposent des hébergements de courte durée contre rémunération via des plateformes en ligne devront disposer d'un Número de Registro Único valide et l'indiquer clairement dans chaque annonce en ligne.
Ça vaut pas seulement pour les appartements de vacances entiers, mais aussi pour :
- Baux saisonniers
- Location de chambres à des clients différents
- Locations sur des bateaux et des navires
Ce que ça veut dire pour toi : si tu loues une chambre à long terme à une personne (par exemple, un salarié ou un étudiant) sans passer par une plateforme en ligne, ça ne te concerne généralement pas. Mais dès que tu utilises Airbnb, Booking.com ou des portails similaires – même pour une location saisonnière –, tu as besoin de ce numéro.
Remarque : le Registro Único est une obligation supplémentaire valable dans toute l'Espagne. Aux Baléares, il ne remplace pas la licence ETV pour la location touristique de vacances : les deux exigences s'appliquent en parallèle.
Licence ETV et location saisonnière : évite la zone grise
Si tu veux louer une chambre à la journée à des touristes, tu dois avoir une licence ETV (Estancia Turística en Viviendas) aux Baléares. Voici d'emblée l'info la plus importante : aucune nouvelle licence ETV n'est délivrée pour le moment. Le gouvernement des Baléares a décidé de suspendre la délivrance de nouvelles licences.
Si tu loues des chambres à des touristes sans licence ETV valide, tu risques des amendes d'au moins 20 001 euros – la loi prévoit explicitement des sanctions de ce montant. Les inspecteurs effectuent des contrôles réguliers, et les vacanciers peuvent eux aussi vérifier la légalité d'un hébergement via une application en ligne officielle.
La frontière entre la location saisonnière autorisée et la location de vacances non autorisée est souvent ténue :
| Caractéristique | Location saisonnière (légale sans ETV) | Location touristique (soumise à l'ETV) |
|---|---|---|
| Motif du séjour | Professionnel, formation, personnel | Voyage d'agrément, tourisme |
| Commercialisation | Particulier, annonce | Plateformes de réservation de vacances |
| Durée | Période donnée | À la journée ou à la semaine |
| Prestations supplémentaires | Pas de services de type hôtelier | Souvent, service de blanchisserie, nettoyage, etc. |
→ En savoir plus : Licence ETV à Majorque
Droits du propriétaire
En tant que propriétaire qui loue une chambre, tu as des droits bien définis, que tu habites ou non dans le logement :
- Droit d'accès à ton bien, sous réserve des dispositions contractuelles et d'un préavis raisonnable
- Droit au paiement ponctuel du loyer
- Droit de résiliation en cas de retard de paiement ou de manquement au contrat (fixer les délais dans le contrat)
- Droit de restituer la chambre dans son état d'origine (à l'exception de l'usure normale)
- Droit de vérifier l'utilisation des parties communes (faire respecter le règlement intérieur)
Remarque : comme tu vis toi-même dans le logement, en tant que bailleur d'une chambre, tu as généralement plus de contrôle dans les faits que si tu louais un appartement entier – mais d'un point de vue juridique, c'est le contrat qui fait loi.
Les droits du locataire
Le locataire d'une chambre a lui aussi des droits, même si la protection légale est moins forte que pour la location d'un appartement entier :
- Droit à l'utilisation de la chambre et des espaces communs, comme prévu dans le contrat
- Droit à l'intimité dans la chambre (pas d'accès sans prévenir)
- Droit au remboursement de la caution à la fin du contrat, sans retenues injustifiées
- Droit à des conditions de logement décentes (salle de bain en état de marche, électricité, eau)
- Protection contre le licenciement conformément aux délais prévus dans le contrat
Important : la durée minimale de 5 ans prévue par la LAU ne s'applique pas automatiquement dans ce cas. Les locataires d'une chambre ne peuvent donc pas invoquer cette disposition protectrice, sauf s'il s'agit d'un bail résidentiel portant sur un appartement entier.
Impôts : comment déclarer les revenus locatifs issus de la location de chambres ?
C'est là que la plupart des erreurs se produisent. Ton assujettissement à l'impôt dépend de ton statut de résident ou de non-résident.
Résidents (IRPF)
Si tu es résident fiscal en Espagne, tu dois déclarer les revenus locatifs provenant de la location de chambres dans ta déclaration d'impôt sur le revenu (IRPF). Ces revenus doivent être déclarés en tant que revenus du capital provenant de la location immobilière.
Frais professionnels (gastos deducibles) que tu peux déduire au prorata :
- Intérêts hypothécaires au prorata
- Amortissement au prorata (amortización)
- Réparations et entretien (au prorata de la chambre louée)
- Part de l'IBI, de la Communauté et de l'assurance
- Charges proportionnelles (électricité, eau)
La déductibilité doit être calculée au prorata: si tu loues une chambre de 20 m² dans un appartement de 100 m², tu peux déduire 20 % des frais totaux, mais uniquement pour les jours où la chambre a effectivement été louée.
Attention : la réduction fiscale de 60 % sur les revenus locatifs nets (pour la location de logements selon le Título II de la LAU) ne s'applique généralement pas automatiquement à la location de chambres, car il ne s'agit pas d'un contrat de location classique de logement. Fais vérifier ça par un conseiller fiscal.
→ En savoir plus : Déduction de l'IRPF pour les propriétaires aux Baléares
Non-résidents (Modelo 210)
Si tu n'es pas résident fiscal en Espagne, tu dois déclarer tes revenus locatifs à l'aide du Modelo 210. Tu dois déposer une déclaration indiquant tes revenus locatifs, après déduction des frais professionnels au prorata, au plus tard le 20 janvier de l'année suivante.
Pour les jours où la chambre est inoccupée et n'est pas louée, il faut payer la taxe d'occupation fictive au prorata (calculée sur la base de la valeur cadastrale) – la date limite de paiement est le 31 décembre de l'année suivante.
→ Détails : déclarer ses revenus locatifs en tant que non-résident en Espagne
Aperçu des obligations fiscales
| Situation | Déclaration d'impôts | Délai |
|---|---|---|
| Résident, chambre à louer | IRPF (annuel) | En général, en juin de l'année suivante |
| Non-résident, chambre louée | Modelo 210 | le 20 janvier de l'année suivante |
| Non-résident, chambre libre | Modelo 210 (valeur d'usage fictive) | le 31 décembre de l'année suivante |
| Location de courte durée / location de vacances | Taxe de séjour (Ecotasa) en sus | Chaque trimestre |
Faut-il payer la TVA quand on loue une chambre ?
La simple location d'une chambre à des fins d'habitation est en principe exonérée de TVA. C'est différent si tu proposes des prestations supplémentaires de type hôtelier (petit-déjeuner, ménage quotidien, service de blanchisserie) : dans ce cas, tu peux être assujetti à la TVA. Il en va de même si tu passes par des agences qui émettent elles-mêmes des factures.
En cas de doute : consulte un conseiller fiscal qui connaît bien Majorque avant de définir ton modèle économique.
Les erreurs les plus courantes quand on loue une chambre à Majorque
Les avocats et les conseillers fiscaux de Majorque constatent régulièrement ces erreurs :
- Pas de contrat écrit: en cas de litige concernant la caution ou la résiliation, tu n'es pas protégé.
- Tu as choisi le mauvais type de contrat: un contrat LAU titre II pour la location d'une chambre pose des problèmes juridiques.
- Pas de liste d'inventaire – sans justificatifs, c'est presque impossible d'obtenir des dommages-intérêts.
- Location touristique sans licence ETV – Amende à partir de 20 001 €.
- Tu as oublié le « Registro Único » ? C'est obligatoire à partir du 1er juillet 2025 pour la location via des plateformes en ligne.
- Impôt non déclaré – Les revenus locatifs sont toujours imposables, quel que soit leur montant.
- Réduction de 60 % de l'IRPF appliquée à tort – ça ne s'applique pas automatiquement aux contrats de location de chambres.
- Sila caution n'est pas remboursée à temps, ça peut entraîner une obligation de verser des dommages-intérêts.
- Les charges ne sont pas clairement définies – ça mène presque toujours à des conflits.
- Il manque un règlement intérieur – indispensable, surtout quand on partage la cuisine et la salle de bains.
Check-list : louer une chambre à Majorque
- Le type de contrat a-t-il été précisé (résidence permanente, saisonnière, touristique) ?
- Tu as rédigé un contrat écrit avec toutes les informations obligatoires ?
- La caution a-t-elle été fixée et la preuve de paiement a-t-elle été conservée ?
- L'état des lieux avec photos a-t-il été établi et signé par les deux parties ?
- Le numéro NIE du locataire figure-t-il dans le bail ?
- Faut-il déclarer ses revenus locatifs à son conseiller fiscal (IRPF ou Modelo 210) ?
- Pour les locations en ligne : faut-il demander le « Registro Único » (obligatoire à partir de juillet 2025) ?
- En cas d'utilisation touristique : tu as une licence ETV ?
- Le règlement intérieur est-il joint en annexe au contrat ?
- Les modalités relatives aux charges sont-elles fixées par écrit ?
Et après ? Des sujets importants à aborder ensuite
Si tu loues une chambre, tu dois aussi garder à l'esprit les autres aspects fiscaux et juridiques :
- IBI : En règle générale, c'est le propriétaire qui paie la taxe foncière – tu devrais te renseigner sur une éventuelle réduction de l'IBI. → Réduction de l'IBI à Majorque
- Copropriété : la location de chambres dans un immeuble en copropriété peut soulever des questions de droit de la copropriété. → Copropriété en Espagne
- Cédula de habitabilidad : la chambre doit se trouver dans un logement ayant obtenu le certificat d'habitabilité. → Cédula de habitabilidad à Majorque
- Bono Alquiler Joven : les jeunes locataires peuvent, sous certaines conditions, demander une aide au logement aux Baléares. → Bono Alquiler Joven Baléares
- La « Ley Vivienda » aux Baléares : la loi de 2023 sur le logement a aussi introduit certaines dispositions pour les propriétaires des Baléares. → Ley Vivienda Baléares
Conclusion
Louer une chambre à Majorque est légalement possible et peut constituer une source de revenus intéressante – à condition de bien connaître les règles. L'étape la plus importante : choisir le bon type de contrat. La location de chambres n’est pas soumise aux règles strictes de la LAU (loi sur la location de logements), ce qui t’offre plus de flexibilité en tant que bailleur, mais signifie aussi que tu dois tout régler toi-même dans le contrat. À partir de juillet 2025, l’obligation d’inscription au Registro Único s’appliquera également à toute location via une plateforme en ligne. En revanche, louer à des touristes sans licence ETV reste un risque coûteux. Fais vérifier ton contrat et ta situation fiscale par quelqu’un qui connaît bien le marché des Baléares : en cas de problème, ça te fera économiser bien plus que ce que ça te coûtera.
Sources officielles
- Loi sur les baux urbains (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
- Registre unique des locations de courte durée (décret royal n° 1312/2024): https://www.boe.es
- Agence fiscale des Îles Baléares (ATIB): https://www.atib.es
- Agence nationale de l'administration fiscale (AEAT) – Modelo 210: https://www.aeat.es
- Gouvernement des Îles Baléares – Tourisme: https://www.caib.es/sites/turisme
- Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net