Uso personale o locazione

Vale ancora la pena affittare il tuo immobile a Maiorca se lo usi spesso anche tu?

Dal punto di vista fiscale, il tuo soggiorno nell'immobile non cambia nulla: per ogni giorno in cui l'immobile non è affittato, il fisco spagnolo calcola lo stesso reddito figurativo, indipendentemente dal fatto che tu lo occupi personalmente o che resti vuoto. Non esiste quindi una soglia fiscale. La soglia è economica: ogni giorno in cui lo usi tu è un giorno in cui non incassi l'affitto, mentre i costi continuano a maturare.

È proprio questo che calcola lo strumento qui sopra. Mette a confronto 2 versioni dello stesso anno — una con il tuo utilizzo personale e una senza — e ti indica da quale numero di giorni di utilizzo personale in poi la locazione non copre più i costi annuali che hai inserito e quando ti rende addirittura meno che non affittare affatto. Ti mostra inoltre quanto ti costa 1 singolo giorno di utilizzo personale.

Come viene effettuato il calcolo

Il calcolo è illustrato in modo trasparente, così puoi verificare ogni risultato intermedio. Si parte da tutti i giorni dell'anno fiscale in cui sei proprietario dell'immobile. Da questi si sottraggono i giorni di utilizzo personale; quelli che restano sono i giorni disponibili. Di questi giorni disponibili viene affittata la quota corrispondente al tasso di occupazione che inserisci — le notti parziali non vengono conteggiate e il calcolo viene arrotondato per difetto alle notti intere.

Dalle notti affittate deriva il canone lordo. Da questo vengono sottratti i costi che sorgono esclusivamente per la locazione: la spesa per notte affittata relativa a pulizia, biancheria e consegna, la commissione della piattaforma o della gestione, nonché i costi fissi annuali che sostieni anche se non arriva neppure 1 prenotazione. Successivamente vengono sottratti i costi correnti dell'immobile, che paghi in ogni caso: imposta immobiliare, assicurazione, quota condominiale, interessi e manutenzione. Infine sottraiamo entrambe le imposte — quella sui redditi da locazione e quella relativa al periodo non affittato.

2 aspetti di questo calcolo possono sembrare a prima vista un errore, ma non lo sono.

Il primo riguarda i costi correnti. Nel tuo flusso di cassa li sottraiamo per intero, perché li paghi integralmente. Fiscalmente, però, puoi dedurli solo per il periodo in cui l'immobile è stato effettivamente affittato — il resto riguarda il periodo non affittato e non è fiscalmente deducibile. Lo stesso calcolo, 2 cifre diverse per la stessa spesa.

Il secondo riguarda l'ammortamento. Sulla quota dell'edificio del tuo immobile puoi dedurre ogni anno 3% come spesa deducibile, in proporzione al periodo di locazione. Questo riduce le tue imposte, ma non è un pagamento — non esce denaro. Per questo l'ammortamento compare nella voce fiscale e non viene nuovamente inserito nel flusso di cassa. Se lo sottraessimo in entrambi i punti, conteremmo lo stesso denaro 2 volte.

Il risultato finale è il risultato annuale, al netto dei costi e delle imposte spagnole, per la tua quota di proprietà. Non va confuso con il rendimiento neto — così viene chiamato nella dichiarazione dei redditi spagnola il reddito netto da locazione, ossia la base imponibile prima delle imposte. Senza rimborso del capitale, senza investimenti, senza variazioni di valore dell'immobile e senza considerare ciò che il tuo Stato di residenza farà successivamente con il risultato.

Le 2 soglie e cosa indicano davvero

Il calcolatore fornisce 2 cifre, che rispondono a domande diverse.

Primo: da quando l'affitto non copre più i costi annuali inseriti? Verifica a partire da quale giorno di utilizzo personale il rendimento netto va in rosso per la prima volta. Non significa volutamente che «l'immobile non si sostiene più da solo». Il calcolo considera esclusivamente i costi che hai inserito: nessuna quota capitale del mutuo, nessun accantonamento per la nuova pompa della piscina, nessun incremento di valore non realizzato. Se stai rimborsando un finanziamento, la tua soglia è più alta di quella indicata qui.

Secondo: da quando l'affitto rende meno che non affittare affatto? Questa cifra confronta il tuo anno con un anno senza alcun affitto: nessun canone, ma neppure pulizie, commissioni o costi di disponibilità. Da quel momento in poi gestisci l'affitto senza che, in definitiva, te ne resti nulla. L'imposta sul periodo non affittato si applica in entrambi i casi, quindi non altera il confronto.

Un aspetto che molti calcolatori tacciono: l'andamento non è sempre continuo. Può accadere che una condizione torni a essere soddisfatta con un maggior numero di giorni di utilizzo personale, dopo essere venuta meno nel frattempo. Il motivo sono 2 soglie previste dalla normativa fiscale: la deduzione degli interessi e delle spese di manutenzione è limitata ai redditi dell'immobile, e un canone netto negativo comporta un'imposta pari a zero anziché un'imposta negativa. Quando accade, il calcolatore indica entrambi i numeri di giorni e ti avvisa espressamente che, tra i 2, la condizione non è soddisfatta in modo continuo. Non pretende di indicare una soglia netta quando il calcolo non ne offre una.

Con la stessa trasparenza viene indicata la cifra sottostante: quanto ti costa un singolo giorno di utilizzo personale. Ricevi 2 valori, perché qui una sola cifra non basta. La media calcolata sui giorni di utilizzo personale già previsti è il dato più stabile. Il costo del giorno successivo, invece, varia a scatti, perché non ogni giorno aggiuntivo di utilizzo personale comporta, sul piano del calcolo, la perdita di una prenotazione: a volte è gratuito, altre costa un'intera notte.

E poi c'è la limitazione più importante di tutte: il calcolatore confronta il denaro, non la qualità della vita. Ti dice quanto costa una settimana nella tua casa. Se ne valga la pena, lo decidi tu. I valori precompilati nei campi sono esempi scelti liberamente, così puoi vedere subito un risultato: non sono dati di mercato, né valori tipici o specifici di Maiorca. Sostituiscili con i tuoi dati, altrimenti farai il calcolo su un immobile che non è il tuo.

Casi particolari e limiti di applicazione

Il calcolatore si applica alle persone fisiche non residenti fiscalmente in Spagna, proprietarie al 100% di un immobile abitativo ultimato e utilizzabile, affittato a pagamento a condizioni di mercato. Restano esclusi da questo ambito, tra gli altri:

• Usufrutto. Se il diritto di godimento è separato dalla proprietà, il reddito figurativo grava sull'usufruttuario, non sul proprietario. In questo caso il calcolo non è adatto.
• Immobili in costruzione o non utilizzabili legalmente. Per questi non viene calcolato alcun reddito figurativo.
• Servizi assimilabili a quelli alberghieri. Se offri pasti, pulizia delle camere durante il soggiorno o servizi di reception, l'attività si avvicina a un'attività d'impresa e rientra quindi in un regime fiscale completamente diverso.
• Concessione gratuita o a prezzo ridotto ad amici e familiari. Il calcolatore presuppone condizioni di mercato. Se non inserisci un canone di locazione, considera il caso come «non affittato»; non tratta un soggiorno di favore come se fosse una locazione.
• Mancanza del valore catastale (valor catastral). Senza un valore catastale comunicato, la legge impone una base imponibile sostitutiva. Il calcolatore non la riproduce e rifiuta visibilmente il caso, anziché mostrarti uno zero errato.
• Acquisto o vendita nel corso dell'anno. Qui si considera un intero anno con proprietà per tutto l'anno. Per un anno parziale, è meglio calcolare direttamente con il calcolatore per la tassazione dei tuoi redditi da locazione.
• Residenza al di fuori dell'UE e del SEE. In questo caso non si applica l'aliquota del 19%, bensì del 24% e, soprattutto, non puoi dedurre i costi. Viene tassato il canone lordo. Il calcolatore ne tiene conto: devi solo indicare correttamente la tua residenza.

Una licenza ETV (estancia turística en viviendas, l'autorizzazione delle Baleari per l'affitto turistico) non cambia nulla. Ti consente di promuovere l'immobile per l'affitto turistico, ma non ti obbliga a farlo. Puoi sempre abitare personalmente nella tua casa, anche se è provvista di licenza.

Scadenze e moduli

Per i redditi da locazione devi presentare il Modelo 210, il modulo fiscale per i non residenti, di norma come dichiarazione annuale nell'anno successivo, da quando i redditi vengono riepilogati. Per il periodo in cui l'immobile non è affittato si applica la imputación de rentas, il reddito figurativo relativo ai periodi di utilizzo personale e di sfitto; anche in questo caso si utilizza il Modelo 210, con una finestra di presentazione distinta e successiva nell'anno seguente. Se nello stesso anno hai sia affittato l'immobile sia utilizzato personalmente, devi presentare 2 dichiarazioni con scadenze diverse, non una sola.

Le finestre esatte dipendono dall'anno fiscale e possono cambiare; per questo non sono indicate qui con una data, ma vengono calcolate direttamente dagli strumenti. Per i redditi da locazione le trovi nel calcolatore per la tassazione dei redditi da locazione come non residente, mentre per il periodo non affittato nel calcolatore dell'imposta per l'uso personale. Qui scopri anche perché, dal punto di vista fiscale, un immobile semplicemente sfitto viene trattato allo stesso modo di una settimana trascorsa nella casa con la propria famiglia.

Base giuridica

La base imponibile del reddito figurativo è stabilita dall'art. 85.1 della legge spagnola sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (LIRPF), che indica anche quale aliquota applicare al valore catastale: quella più favorevole di 1,1% se la valutazione catastale è sufficientemente recente, altrimenti 2%. Per i non residenti, questa disposizione si applica attraverso l'art. 24.5 della legge sull'imposta sul reddito dei non residenti (TRLIRNR); l'art. 24.6 TRLIRNR consente ai residenti nell'UE e nel SEE di dedurre i costi e rimanda, a questo scopo, alle norme della LIRPF, tra cui l'elenco dei costi previsto dall'art. 23.1 LIRPF. L'aliquota fiscale è invece stabilita dall'art. 25.1.a) TRLIRNR.

Il calcolatore indica nel risultato quale normativa viene applicata nel calcolo e da dove proviene ogni singolo dato, comprese le situazioni in cui adottiamo un'interpretazione perché la prassi amministrativa dell'AEAT (Agencia Tributaria, l'amministrazione fiscale spagnola) non disciplina espressamente il caso. Non sostituisce una consulenza fiscale.

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