Investimenti immobiliari a Maiorca: rendimento nel 2026 – Affitto a lungo termine vs. affitto turistico

Se nel 2026 compri un immobile a Maiorca e non pensi solo a usarlo per te, ti trovi di fronte a una domanda fondamentale: qual è il rendimento migliore, con l’affitto a lungo termine o con l’affitto turistico? E quale opzione si adatta meglio al tuo profilo di rischio? Il mercato ha subito un cambiamento strutturale: prezzi medi al metro quadro di 7.370 euro in tutta l’isola (secondo lo studio di mercato CRES del 2026), un blocco di fatto delle nuove licenze per gli affitti turistici e, allo stesso tempo, un mercato degli affitti a lungo termine in tensione creano un quadro complesso. Questa guida ti spiega come, in qualità di investitore, calcolare in modo realistico il rendimento locativo netto di entrambi i modelli, quali costi, tasse e ostacoli normativi devi mettere in conto e quali zone offriranno nel 2026 il miglior rapporto tra prezzo di acquisto e potenziale di rendimento.

Qual è il modello di affitto più adatto al tuo immobile a Maiorca? E quanto ti rimane davvero dopo aver pagato le tasse?

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Il mercato immobiliare di Maiorca nel 2026: cosa devi sapere come investitore

Nel 2026, la situazione per chi investe nel settore immobiliare a Maiorca è più ambivalente che NIE: i prezzi continuano a salire senza sosta, l’offerta rimane scarsa e, allo stesso tempo, le norme diventano sempre più rigide. Chi investe qui ha bisogno di una strategia chiara.

Lo studio di mercato indipendente CRES (Steinbeis-Transfer-Institut, dodicesima edizione, in collaborazione con Porta Mallorquina) indica per il 2026 un prezzo medio al metro quadrato in tutta l’isola di 7.370 euro – un aumento del 9,8% rispetto all’anno precedente. Dal 2015 i prezzi sono quindi quasi raddoppiati (+97%). Gli immobili esistenti hanno registrato un aumento di circa il 12%, decisamente più marcato rispetto alle nuove costruzioni (+4%), anche se queste ultime continuano a costare il 24% in più al metro quadrato rispetto a quelli esistenti.

Allo stesso tempo, i dati del portale notarile spagnolo mostrano che a novembre 2025 il numero di transazioni immobiliari residenziali nelle Baleari è sceso del 13,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente – uno dei cali più marcati di tutta la Spagna. I prezzi elevati e le pressioni normative stanno frenando il numero delle transazioni, senza però incidere in modo significativo sui prezzi.

Nota: la differenza di prezzo tra gli immobili semplici già sul mercato e quelli di fascia alta con vista mare è davvero enorme. Secondo lo studio, gli immobili con vista mare mozzafiato o con piscina privata di lusso rappresentano ormai solo circa il 2% dell’offerta: la loro rarità fa schizzare i prezzi ben al di sopra della media.

Trovi una panoramica dettagliata sull'andamento dei prezzi in base alle zone nella nostra guida ai prezzi immobiliari.

Costi accessori di acquisto: cosa devi tenere in conto prima di calcolare il rendimento

Prima di confrontare i ricavi da affitto con il prezzo di acquisto, devi includere le spese accessorie di acquisto nel calcolo del rendimento. A Maiorca (Isole Baleari), quando si acquista un immobile già esistente, di solito si devono sostenere le seguenti spese:

Questo vuol dire che chi compra un immobile da 500.000 euro dovrà realisticamente sostenere 50.000–70.000 euro di spese accessorie: un capitale che non viene investito in modo redditizio e che nei primi anni riduce notevolmente il rendimento del capitale proprio. Maggiori informazioni nella guida sui costi accessori di acquisto a Maiorca.

Modello 1: Affitto a lungo termine – rendimento stabile, rischio prevedibile

L'affitto a lungo termine (in spagnolo: arrendamiento de vivienda) è regolato dalla legge nazionale sugli affitti (LAU). Gli inquilini godono di tutela del diritto di locazione; la durata minima del contratto è di solito di cinque anni per i privati (di solito sette anni se il locatore è una persona giuridica). Per te, in qualità di investitore, questo significa: entrate prevedibili, quasi nessuna fluttuazione stagionale, ma una flessibilità limitata.

Quanto si guadagna con gli affitti a lungo termine a Maiorca?

A Maiorca la domanda di appartamenti in affitto a lungo termine è davvero alta: il mercato immobiliare è sotto pressione – a causa del turismo, della crescita demografica e del rallentamento delle nuove costruzioni – e questo fa salire gli affitti. A Palma, per appartamenti ben arredati (80–100 m²), gli affitti mensili vanno dai 1.200 ai 2.000 euro, ma nelle zone più ambite possono anche superare questa cifra.

Costi correnti tipici (a carico del locatore):

• IBI (imposta fondiaria): varia a seconda del comune e del valore catastale → Guida all’IBI
• Comunidad de propietarios (spese condominiali): a seconda del complesso, 50–300 € al mese → Comunità dei proprietari in Spagna
• Assicurazione sull'immobile: consigliata → Assicurazione sulla mobilia domestica in Spagna
• Amministrazione/Property Management: circa il 5–10% dell'affitto

Trattamento fiscale: i redditi da locazione sono soggetti all’IRPF spagnolo. I locatori non residenti in Spagna (non residenti) pagano un'aliquota forfettaria del 19% (cittadini dell'UE/SEE) sul reddito netto. Le spese relative all'attività locativa, come interessi, ammortamenti, spese amministrative e riparazioni, sono deducibili.

Nota: in Spagna, a determinate condizioni, ci sono incentivi fiscali per chi affitta a lungo termine – a seconda della situazione, è possibile ottenere delle detrazioni sui ricavi netti da locazione. Le condizioni precise cambiano spesso; fatti controllare il caso specifico da un commercialista (Asesor Fiscal).

Maggiori dettagli sull'affitto a lungo termine: Affitto a lungo termine a Maiorca

Modello 2: Affitti turistici – entrate più alte, condizioni più complesse

L'affitto per le vacanze (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) è stato a lungo il sogno di molti investitori a Maiorca: in alta stagione si possono ottenere affitti settimanali interessanti e, calcolando su molte settimane, le cifre sembrano allettanti. Ma nel 2026 la realtà è cambiata radicalmente.

Licenza ETV: blocco di fatto delle concessioni dal Decreto 4/2025

L'evento normativo probabilmente più importante per chi investe a Maiorca nel 2026 è il Decreto 4/2025 del Governo delle Baleari: Con questo decreto è stata di fatto bloccata la concessione di nuove licenze ETV per gli appartamenti in condomini (i cosiddetti «pisos»). Non è quindi più possibile ottenere nuove licenze per l’affitto turistico di questa categoria di immobili nelle Baleari.

Cosa significa in pratica?

Attenzione: chi affitta un appartamento come casa vacanze senza una licenza ETV valida rischia multe salate. Negli ultimi anni i controlli alle Baleari sono stati notevolmente intensificati. Tutti i dettagli sull’obbligo di licenza: Licenza ETV Maiorca

Quanto si guadagna davvero con gli affitti turistici?

Chi acquista un immobile con licenza ETV già in essere o una villa/finca che soddisfa i requisiti, può continuare ad accogliere ospiti per le vacanze. I ricavi – se la gestione è professionale – sono più alti rispetto all’affitto a lungo termine, ma anche i costi sono notevoli.

Esempio di calcolo realistico (villa, 4 camere da letto, sud-ovest di Maiorca):

Con un prezzo di acquisto di 900.000 euro (più circa il 12% di spese accessorie = investimento totale di circa 1.008.000 €), il rendimento locativo netto è di circa il 3,1%. Il rendimento lordo, al lordo delle spese e delle tasse, si attesta intorno al 7,8%: è la cifra che gli agenti immobiliari amano comunicare, ma che raramente è facilmente raggiungibile.

Nota: il rendimento effettivo dipende molto dal tasso di occupazione. 20 settimane sono una stima realistica per le zone di pregio, mentre in zone meno richieste o con una gestione meno professionale il numero di settimane potrebbe essere notevolmente inferiore – il che peggiora di molto il conto.

Confronto dei rendimenti: affitto a lungo termine vs. affitto turistico a colpo d'occhio

Conclusione del confronto: i ricavi lordi più elevati derivanti dagli affitti turistici si riducono, una volta detratti costi, tasse e considerando un tasso di occupazione realistico, a un livello che spesso non è molto superiore a quello degli affitti a lungo termine – ma che comporta un impegno notevolmente maggiore e un rischio normativo più elevato.

Quali zone offrono il miglior rapporto rendimento-prezzo?

Non in tutta Maiorca il prezzo di acquisto e il reddito da locazione ottenibile sono così ben bilanciati. Mentre il sud-ovest presenta i prezzi più alti e, allo stesso tempo, gli affitti turistici più elevati, le zone in crescita strutturale nel nord-est e nel sud-est possono offrire opportunità di investimento più allettanti.

Consiglio: secondo uno studio di mercato, nel 2026 il nord-est e il sud-est registreranno la crescita più forte dell’offerta – il che per gli acquirenti significa più scelta e potenzialmente una posizione negoziale più forte, senza dover rinunciare alla dinamica dei prezzi.

Tasse sulla locazione: quanto ti resta davvero?

Il trattamento fiscale dei redditi da locazione dipende dal fatto che tu sia considerato residente o non residente in Spagna.

Non residenti (il caso più comune tra gli investitori tedeschi):

I residenti pagano le imposte sui redditi da locazione tramite l’IRPF (imposta progressiva sul reddito). In questo caso valgono norme diverse, in parte più vantaggiose. Ti consiglio vivamente di farti dare una consulenza personalizzata da un asesor fiscal.

Attenzione: la normativa fiscale cambia. La tassa turistica delle Baleari (Ecotasa) si applica agli affitti per le vacanze e viene riscossa per ospite e per notte – l’importo esatto varia a seconda della stagione e della categoria di alloggio. Fatti confermare le aliquote attuali da un consulente fiscale. Maggiori informazioni sulle implicazioni fiscali: Tasse e diritto a Maiorca

Rendimento complessivo: l'apprezzamento del valore come terzo pilastro

Il rendimento da locazione da solo racconta solo una parte della storia. Per gli immobili a Maiorca, l’apprezzamento del valore è stato storicamente una componente importante del rendimento: dal 2015 i prezzi in tutta l’isola sono aumentati di circa il 97%.

Per il futuro, però, vale questo: i rialzi passati non sono una garanzia. Il CRES prevede un’ulteriore crescita per il 2026, ma più moderata rispetto agli anni del boom. Chi specula esclusivamente sui guadagni di quotazione si espone a un rischio di mercato.

Esempio di rendimento complessivo (semplificato, 5 anni, locazione a lungo termine):

Si tratta di un calcolo teorico: presuppone affitti costanti, nessun immobile sfitto e il proseguimento dell'andamento dei prezzi registrato finora. Come punto di riferimento, però, spiega perché gli immobili a Maiorca rimangono interessanti per molti investitori, nonostante i rendimenti da locazione attuali siano moderati.

Finanziamento e rendimento del capitale proprio

Con il capitale di terzi puoi aumentare il rendimento del capitale proprio, a patto che il tasso d’interesse sia inferiore al rendimento dell’immobile. A Maiorca, i non residenti di solito possono finanziare fino al 60-70% del prezzo d’acquisto con un mutuo spagnolo; i residenti, invece, di solito fino all’80%.

Importante: i costi di finanziamento devono essere inclusi nel calcolo del rendimento. Con un tasso di interesse del 3,5% e un rendimento lordo da locazione del 4–5%, l’effetto leva è limitato e il rischio non va sottovalutato.

Maggiori informazioni sulle possibilità di finanziamento: Mutuo a Maiorca

Gli errori più comuni negli investimenti immobiliari a Maiorca

Molti investitori commettono gli stessi errori evitabili. Ecco i più importanti – e come evitarli:

1. Confondere il lordo con il netto: gli agenti immobiliari parlano di rendimenti lordi. Una volta sottratte le spese di amministrazione, manutenzione, sfitto, IBI, spese condominiali e tasse, la cifra si riduce notevolmente.
2. Non controllare lo stato della licenza ETV prima dell'acquisto: chi pensa di poter affittare qualsiasi appartamento come casa vacanze senza problemi, dal Decreto 4/2025 ha un bel problema. Controlla sempre prima di firmare dal notaio.
3. Sottovalutare i costi accessori di acquisto: il 10–14 % di costi accessori è capitale che manca nel calcolo del rendimento.
4. Valutare male la stagionalità: 20 settimane di alta stagione sono realistiche nelle zone premium, ma spesso non lo sono nelle zone di seconda categoria o senza una gestione professionale.
5. Non sottovalutare i costi di ristrutturazione: gli immobili esistenti spesso richiedono investimenti. A Maiorca, nel 2026, i costi di ristrutturazione saranno notevoli; è consigliabile prevedere un margine di almeno il 10-15% del prezzo di acquisto. Per saperne di più: Costruire e ristrutturare a Maiorca
6. Iscrizioni catastali non verificate: gravami, debiti o situazioni di proprietà poco chiare nel registro catastale possono costarti caro. → Verifica il registro catastale spagnolo
7. Trascurare l’ottimizzazione fiscale: che si tratti di acquisto diretto, struttura SL o holding, la scelta della struttura di acquisto influisce notevolmente sul carico fiscale. → Acquistare un immobile tramite SL
8. Non sottovalutare il rischio Okupas: in caso di periodi di inutilizzo tra una prenotazione e l’altra o durante le pause nei contratti di affitto a lungo termine, è consigliabile adottare un piano di sicurezza ben studiato. → Protezione Okupas Mallorca

E poi? Le decisioni dopo l'acquisto

L'acquisto è solo l'inizio, non la fine. Dopodiché ci saranno delle decisioni operative da prendere:

• Scegli un serviziodi gestione immobiliare: di solito costa il 15-25% dei ricavi da affitto, ma ti fa risparmiare un sacco di tempo e riduce il periodo di sfitto.
• Ottenere l'attestato di prestazione energetica: obbligatorio in caso di affitto. → Attestato di prestazione energetica in Spagna
• Pianifica la manutenzione: aria condizionata, piscina, giardino – spese correnti che spesso vengono sottovalutate. → Aria condizionata a Maiorca
• Tieni d’occhio la strategia di uscita: quando e come avviene la rivendita, quali tasse devi pagare: → Tasse sulla vendita di immobili in Spagna
• Pianificazione successoria: gli immobili a Maiorca devono essere inclusi nella pianificazione successoria. → Successioni e donazioni nelle Baleari

Lista di controllo: Immobili da investimento a Maiorca 2026

Prima di decidere cosa comprare, dovresti verificare i seguenti punti:

• Abbiamo richiesto l'estratto del registro fondiario (Nota simple) e verificato la presenza di gravami, debiti e servitù
• Stato della licenza ETV dell'immobile chiarito (presente / trasferibile / non possibile)
• Calcolo preciso dell'aliquota ITP e dei costi accessori di acquisto per il tuo immobile
• Calcolo del rendimento effettuato su base netta (comprese tasse, spese amministrative, manutenzione e periodi di sfitto)
• Definita la struttura di finanziamento e il fabbisogno di capitale proprio
• Struttura dell'acquisto (privato vs. SL) discussa con il commercialista
• Ho consultato l'attestato di prestazione energetica dell'immobile
• I possibili costi di ristrutturazione sono stati stimati e inclusi nel prezzo
• Richiesta dell'importo delle spese condominiali (Comunidad de propietarios)
• IBI degli ultimi anni verificati
• Ho richiesto dei preventivi per la gestione immobiliare
• È stato incaricato un avvocato (indipendente)

Conclusione: vale la pena investire in un immobile a Maiorca nel 2026?

Sì, ma non alla cieca e non per tutti. Nel 2026 Maiorca non è un mercato di rendita semplice nel senso classico del termine: con rendimenti netti da locazione attuali che si attestano realisticamente tra il 2% e il 4,5% (a seconda del modello e della posizione), l’isola si colloca allo stesso livello di altre località europee di fascia alta. L’aumento storico del valore di circa il 97% dal 2015 è stato impressionante – ma non è detto che continui così.

Cosa distingue Maiorca dagli altri mercati: la combinazione tra uso proprio, stile di vita, fiducia degli investitori internazionali e offerta strutturalmente limitata. Chi acquista un immobile con licenza ETV già in essere o come investimento per affitti a lungo termine in una zona molto richiesta, lo finanzia con attenzione e lo gestisce in modo professionale, può ottenere un rendimento sostenibile nonostante i prezzi di acquisto elevati.

Chi invece pensa di poter affittare un appartamento a Palma come casa vacanze in fretta e senza licenza, dal Decreto 4/2025 in poi si scontrerà presto con i limiti previsti dalla normativa.

La scelta migliore in termini di rendimento parte da un calcolo realistico e completo – e da una risposta chiara alla domanda: sarei disposto ad acquistare questo immobile anche se l'affitto non andasse bene?

Fonti ufficiali

• CRES – Center for Real Estate Studies (Steinbeis-Transfer-Institut): Studio di mercato su Maiorca 2026, in collaborazione con Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-immobilien-mallorca-2026
• Consell de Mallorca – Turismo e licenze ETV (affitti turistici): conselldemallorca.net
• Governo delle Isole Baleari – Decreto 4/2025 (Normativa ETV): caib.es / BOIB
• ATIB – Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ITP, imposte): atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, IRPF): agenciatributaria.es
• Consiglio Generale del Notariato – Portale statistico sui dati delle transazioni delle Baleari: notariado.org
• BOE – Bollettino Ufficiale dello Stato (LAU, legge spagnola sugli affitti): boe.es