Rendimento affitto turistico

Quale rendimento porta un appartamento turistico a Maiorca?

Non esiste una risposta valida per tutti — e qualsiasi numero che qualcuno ti dia senza conoscere il tuo immobile è pura ipotesi. Il rendimento dipende da quattro grandezze che variano molto da caso a caso: il prezzo d'acquisto, i prezzi a notte che la tua posizione e il tuo livello di arredamento riescono a sostenere, l'occupazione lungo tutto l'anno — non solo nei due mesi di alta estate — e la tua residenza fiscale. Per questo qui sopra trovi un calcolatore e non un intervallo di valori.

Quello che si può dire in generale è la direzione: l'affitto turistico genera ricavi lordi più alti rispetto a un affitto a lungo termine dello stesso appartamento, ma ne consuma una parte decisamente maggiore e, dal Decreto 4/2025, comporta un rischio normativo che l'affitto a lungo termine non conosce. Dopo costi e tasse, la distanza tra i due modelli è di solito più contenuta di quanto sembri all'inizio.

Ci sono due cose che il calcolatore non ti risparmia. Non ti dice se il tuo immobile possa essere affittato a turisti — questo lo decide la licenza ETV, il filtro più severo che esiste a Maiorca. E non sostituisce una consulenza fiscale: calcola il caso ordinario di affitto da parte di una persona fisica, non la struttura tramite una società.

Come si calcola: dal prezzo a notte al rendimento netto

Il percorso di calcolo è mostrato per intero, perché altrimenti non potresti verificare se il risultato si adatta al tuo immobile. Si svolge in sei passaggi.

Passaggio 1: la scala stagionale diventa notti occupate

Un prezzo annuale sarebbe una finzione — lo stesso appartamento costa ad agosto un multiplo di quanto costa a febbraio, e a febbraio resta per lo più vuoto. Il calcolatore divide quindi l'anno in tre stagioni e chiede per ciascuna due valori: il prezzo a notte per l'intero appartamento e il tasso di occupazione. La durata delle stagioni non deriva da un dato inserito, ma dal calendario dell'anno fiscale scelto; insieme coprono l'anno per intero.

Questa differenza è più importante di quanto sembri: la bassa stagione è esattamente il periodo per cui la legge delle Baleari riduce la tassa turistica. Dove invece si separano alta e media stagione è pura rappresentazione — se il tuo immobile ottiene già a giugno prezzi da alta stagione, lo rifletti nel prezzo della media stagione, non spostando un confine.

Dai giorni disponibili e dal tasso di occupazione risultano le notti occupate per stagione, arrotondate per difetto a notti intere, e da queste il ricavo lordo. La somma delle tre stagioni è il ricavo lordo da locazione — la riga più in alto del prospetto.

Passo 2: La tassa turistica corre a fianco, non dentro

L'Ecotasa — ufficialmente Impuesto sobre estancias turísticas, cioè imposta sui soggiorni turistici — è la voce in cui la maggior parte dei calcoli di rendimento sbaglia strada. Giuridicamente è un'imposta a carico dell'ospite: secondo l'art. 6 della Ley 2/2016, l'ospite è contribuyente, tu sei solo sustituto, quindi la trattieni e la versi. Finché la calcoli in aggiunta al prezzo del pernottamento, per la tua rendita è una voce di puro transito.

Se invece il tuo prezzo la indica come inclusa, te ne fai carico economicamente. Per questo esiste un interruttore, che agisce su due fronti contemporaneamente: sul tuo flusso di cassa e sulla base imponibile dell'imposta spagnola.

L'importo segue l'art. 13 della Ley 2/2016. Per gli appartamenti turistici la tariffa è di 2 € al giorno per persona. Da questa si sottraggono due riduzioni:

• Nella bassa stagione la tassa è ridotta di 75% (art. 13.2.a).
• Se lo stesso soggiorno dura più di 8 giorni, ogni giorno successivo è ridotto di 50% (art. 13.2.b). Le due riduzioni si applicano in sequenza: nella bassa stagione l'importo già ridotto viene dimezzato di nuovo.

Per questo il calcolatore ti chiede la durata media del tuo soggiorno — è lei a determinare quante notti rientrano nella fascia agevolata. Ed è per questo che non chiede il numero di "persone", ma di ospiti a partire da 16 anni: i soggiorni degli ospiti più giovani sono esenti ai sensi dell'art. 5.1.a). Un campo che conta anche i bambini sovrastima l'ecotasa in ogni famiglia.

Passo 3: i costi di gestione, distinti per la loro causa

L'affitto turistico ha una struttura di costi che l'affitto a lungo termine non conosce: gran parte dei costi non si genera all'anno, ma per prenotazione. Il calcolatore distingue quindi quattro tipi:

• Costi per notte occupata — pulizie, biancheria, consumi. Scalano con l'occupazione; una prenotazione in più rende quindi meno di quanto il suo prezzo lascerebbe pensare.
• Commissione — la quota del ricavo da locazione destinata alla piattaforma o all'agenzia.
• Costi di locazione annuali — gestione, inserzioni, foto: tutto ciò che mantiene l'immobile locabile, indipendentemente dal numero di prenotazioni.
• Costi correnti dell'immobile e manutenzione — l'imposta fondiaria IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'assicurazione dell'edificio, le spese condominiali della comunidad de propietarios, cioè la comunità dei proprietari, più riparazioni e manutenzione. Questi costi si generano anche quando non arriva nessun ospite.

Quali costi correnti si accumulino davvero per un immobile turistico, puoi ripercorrerlo voce per voce nel calcolatore dei costi correnti di un immobile turistico, prima di inserirli qui.

Passo 4: la tassa arriva dal calcolatore delle imposte, non da una formula empirica

La riga dell'imposta non la calcola questo strumento. Trasmette ricavo da locazione, notti occupate, costi, valori catastali e la tua residenza al calcolatore dell'imposta sull'affitto turistico e ne riprende il risultato senza modificarlo. Due calcolatori che determinano la stessa imposta per due strade diverse arrivano prima o poi a due cifre diverse. Tre punti in particolare incidono fortemente sulla resa:

La tua residenza determina la deducibilità dei costi. Se risiedi fiscalmente nell'UE o nel SEE, deduci i tuoi costi dai ricavi da locazione e tassi solo l'eccedenza con l'aliquota del 19% dell'imposta sui non residenti IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Da un paese terzo, l'intero ricavo da locazione viene tassato senza alcuna deduzione al 24% — la leva singola più forte di tutto il calcolo.

I giorni di sfitto non sono esenti da imposta. La Spagna tassa un immobile a tua disposizione anche quando resta sfitto — forfettariamente sulla base del valore catastale (valor catastral, il valore ufficiale riportato sul tuo avviso IBI, non il prezzo d'acquisto). Quanto più debole è l'occupazione, tanto maggiore è la quota dell'anno che rientra in questo forfait.

L'ammortamento riduce l'imposta, non il flusso di cassa. Si ammortizza ogni anno la quota dell'edificio con 3% — il terreno no. Per questo il calcolatore chiede separatamente il valore catastale e la quota dell'edificio; entrambi si trovano sul tuo avviso dell'imposta fondiaria.

Passo 5: le spese di acquisto finiscono al denominatore

La rendita misura un ricavo rispetto a un capitale impiegato, e questo è superiore al prezzo di acquisto notarile. Il calcolatore determina da sé le spese accessorie: l'imposta secondo lo scaglione vigente, più notaio (notario), catasto (Registro de la Propiedad), agenzia di pratiche amministrative (gestoría — l'ufficio che sbriga per te le pratiche burocratiche e le formalità) e avvocato. Quale imposta si applichi dipende dallo stato dell'immobile: per l'usato l'imposta di trasferimento ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), per il nuovo l'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) più l'imposta di bollo AJD (Actos Jurídicos Documentados). Se hai un'offerta concreta, puoi sostituire le spese accessorie calcolate con il tuo dato reale.

Passo 6: le due rendite — e perché gli interessi restano fuori

Alla fine ci sono due percentuali, che si distinguono sia nel numeratore sia nel denominatore. La rendita lorda mette in rapporto il ricavo da affitto con il prezzo di acquisto — è il dato che trovi nell'annuncio. La rendita netta sottrae i costi di gestione e le imposte spagnole e calcola rispetto al prezzo di acquisto comprensivo delle spese accessorie. Lo scarto tra le due è quindi maggiore di quanto spieghi una semplice deduzione dei costi; entrambe le righe indicano esplicitamente il proprio denominatore, perché questo resti visibile.

Il punto che più richiede spiegazione è l'ultimo: i costi di finanziamento non entrano deliberatamente nella rendita. La rendita misura quanto rende l'immobile, non come tu lo paghi. Due appartamenti identici nella stessa strada hanno la stessa rendita dell'immobile, anche se uno viene pagato in contanti e l'altro in gran parte finanziato. Se gli interessi finissero nel numeratore, potresti peggiorare la tua rendita sulla carta semplicemente aumentando il capitale di terzi, pur senza che nulla sia cambiato nell'immobile.

Non vengono comunque tralasciati: compaiono come riga a sé sotto il risultato, così vedi cosa resta dopo il servizio del debito, ed entrano invariati nel calcolo fiscale, perché lì costituiscono una spesa deducibile. Non è un doppio conteggio, ma l'effetto fiscale dello stesso pagamento.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi diversi casi calcolati per intero. Non sono digitati a mano, ma generati dallo stesso calcolo che elabora anche i tuoi dati — puoi caricare ogni esempio nei campi e poi modificare prezzo, occupazione o residenza, per vedere quale grandezza muove davvero il tuo risultato.

Casi particolari che spostano il calcolo

La licenza ETV: senza di essa calcoli un modello, non una realtà

Prima che un calcolo di rendita abbia senso, bisogna chiarire se questo immobile possa essere affittato a turisti. L'autorizzazione si chiama ETV (Estancia Turística Vacacional, soggiorno turistico vacanziero) ed è a Maiorca, dal 2025, il collo di bottiglia decisivo.

Con il Decreto 4/2025, il governo delle Baleari ha di fatto congelato il rilascio di nuove licenze ETV per gli appartamenti in condomini plurifamiliari — i pisos. Questo cambia il mercato in modo radicale: un appartamento con licenza esistente e trasferibile è un bene economico diverso dall'appartamento identico nello stesso edificio ma senza licenza, e la differenza di prezzo tra i due non è un sovrapprezzo, bensì il valore di un diritto non più riproducibile.

Chi affitta senza una licenza valida rischia multe salate; i controlli negli ultimi anni sono diventati sensibilmente più severi. Verifica lo stato della licenza prima di firmare dal notaio — quali documenti servono lo trovi nella guida su come ottenere una licenza per l'affitto turistico a Maiorca. Se vuoi acquistare mirando a un immobile con licenza già esistente e devi capire fino a quale sovrapprezzo conviene, ti aiuta il calcolatore di redditività di una licenza ETV.

Comproprietà: ognuno calcola e dichiara la propria quota da sé

Se l'immobile appartiene a te insieme al tuo partner, ai tuoi fratelli o a una comunità ereditaria, in Spagna non è la comunità a presentare la dichiarazione, ma ogni persona singolarmente, con la propria quota. Se inserisci la tua quota nel calcolatore, questo ripartisce reddito, imposta e investimento nello stesso rapporto. Qui molti calcoli vanno storti: chi dimezza il reddito ma lascia il prezzo d'acquisto intero al denominatore, ottiene metà del rendimento reale.

Residenza fuori dall'UE e dallo SEE

La deduzione dei costi è legata alla residenza nell'UE o nello SEE. Da uno stato terzo — dal Brexit anche dal Regno Unito — tassi il reddito da locazione al lordo: senza pulizie, senza commissione, senza interessi, senza ammortamento. In un affitto turistico, con la sua alta quota di costi, questo fa spesso la differenza tra un conto sostenibile e uno in negativo. Prova a cambiare la residenza nel calcolatore e confronta.

Quando la tassa di soggiorno è inclusa nel prezzo

L'interruttore è preimpostato su "in aggiunta al prezzo", perché questa è la forma prevista dalla legge. Due casi in cui però ti riguarda comunque, il calcolatore volutamente non li considera, perché dipendono dal tuo contratto e non dalla legge:

• Se una piattaforma calcola la propria commissione sull'importo totale, ecotassa inclusa, paghi una commissione su una voce di semplice passaggio. Verifica a cosa si riferisce la tua aliquota di commissione.
• Se non riscuoti l'imposta dall'ospite, la devi comunque. La legge ti dà solo il diritto di richiederla.

Soggiorni a cavallo del confine stagionale e l'aumento annunciato

Il calcolatore assegna ogni notte alla propria stagione e non accorpa un soggiorno che attraversa il 30 aprile o il cambio d'anno. La riduzione per i soggiorni lunghi decade quindi in corrispondenza di questo confine — il calcolo risulta lì piuttosto prudente che vantaggioso.

Da tenere presente anche: il governo balearico ha annunciato un aumento stagionale della tassa di soggiorno per i mesi estivi. Annunciato non significa in vigore. Il calcolatore lavora con la tariffa del testo di legge attualmente in vigore; se la legge cambia, il nuovo valore viene aggiunto come ulteriore versione della stessa voce di registro e non modifica alcun calcolo già effettuato in passato.

Il mercato in cui acquisti

Il quadro di partenza è ambivalente: i prezzi salgono, l'offerta resta scarsa, e allo stesso tempo la vite normativa si stringe ulteriormente. Lo studio di mercato indipendente CRES 2026 (Center for Real Estate Studies presso lo Steinbeis-Transfer-Institut, in collaborazione con Porta Mallorquina) indica per il 2026 un prezzo medio al metro quadro a livello di tutta l'isola di 7.370 euro — un aumento del 9,8% rispetto all'anno precedente; dal 2015 i prezzi sono quindi praticamente raddoppiati. Allo stesso tempo, secondo il notariato spagnolo, le transazioni immobiliari residenziali nelle Baleari sono diminuite del 13,9% a novembre 2025 rispetto allo stesso mese dell'anno precedente — livello dei prezzi elevato e pressione normativa frenano quindi le conclusioni dei contratti, senza far scendere i prezzi.

Per il tuo calcolo del rendimento ne consegue soprattutto una cosa: il denominatore è alto e continua a crescere, mentre il reddito da locazione ottenibile non aumenta allo stesso ritmo. Un appartamento che dieci anni fa generava un rendimento corrente dignitoso non lo fa automaticamente di nuovo al prezzo d'ingresso odierno. Come si sono evoluti i prezzi per zona lo puoi leggere nella panoramica sui prezzi immobiliari a Maiorca.

Costi accessori d'acquisto: il capitale che non genera affitto

Oltre al prezzo d'acquisto, con la compravendita si aggiunge un blocco considerevole di costi accessori: ITP per l'usato oppure IVA e AJD per il nuovo, a cui si aggiungono notaio, registro immobiliare, gestoría e avvocato. Questo capitale non genera affitto — resta nel denominatore del tuo rendimento netto e lo comprime ogni anno, e alla rivendita non è recuperabile.

Il calcolatore qui sopra determina da sé questo blocco e lo indica come voce a parte. Per il tuo immobile specifico, il calcolatore dei costi accessori d'acquisto a Maiorca lo scompone voce per voce; come è scaglionata l'imposta di trasferimento balearica in base al prezzo d'acquisto lo trovi nella guida su come si calcola l'imposta di trasferimento nelle Baleari.

L'alternativa: l'affitto a lungo termine

L'affitto a lungo termine (arrendamiento de vivienda) rientra nella legge nazionale sugli affitti LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Gli inquilini godono lì di una tutela pluriennale della continuità — con locatori privati di norma cinque anni, con persone giuridiche di più. Per te questo significa: entrate pianificabili, nessuna stagionalità, poco carico operativo, ma quasi nessuna flessibilità e nessun uso personale. La domanda è alta perché la pressione turistica, la crescita demografica e la nuova costruzione in stallo hanno teso il mercato immobiliare, soprattutto a Palma e nei dintorni.

Dal punto di vista fiscale valgono le stesse regole di base dell'affitto turistico: detrazione dei costi con residenza nell'UE o nel SEE, nessuna detrazione da uno Stato terzo, ammortamento sulla quota dell'immobile. Ciò che cambia sono le tipologie di costo — nessuna pulizia per prenotazione, nessuna commissione di piattaforma, poco sfitto, ma un rischio legato al diritto degli affitti anziché stagionale. I dettagli sono nella guida su quanto conviene un affitto a lungo termine a Maiorca.

Affitto turistico o affitto a lungo termine: il confronto

I due modelli si differenziano in quasi ogni aspetto. Il confronto non indica volutamente intervalli di rendimento — quelli li calcoli tu sopra per il tuo immobile.

In breve: i ricavi lordi più alti dell'affitto turistico, una volta sottratti costi, tasse e un tasso di occupazione realistico, si riducono a un livello spesso più vicino a quello dell'affitto a lungo termine di quanto i numeri lordi lascino intuire — a fronte di un impegno e un rischio decisamente maggiori. Chi comunque vuole usare l'immobile anche per sé, però, sceglie spesso l'affitto turistico, perché è l'unica formula che permette entrambe le cose.

Uso personale: ogni settimana che ti tieni costa in rendimento

Il calcolatore qui sopra parte dal presupposto che tu non usi l'immobile per te stesso — la base più pulita per una stima di rendimento, ma raramente la realtà. Ogni settimana che trascorri lì è una settimana senza reddito da affitto, e cade quasi sempre nel periodo in cui l'appartamento renderebbe di più. Il suo costo, quindi, non è il prezzo medio, ma il prezzo di alta stagione meno le spese di pulizia e i consumi risparmiati.

Quante settimane di uso personale il tuo bilancio può sostenere prima di andare in rosso te lo mostra il calcolatore qui sotto.

Dal punto di vista fiscale si aggiunge un secondo effetto: i giorni di uso personale non riducono solo il ricavo, ma spostano anche la deducibilità dei costi. La Spagna ammette i costi solo in proporzione ai giorni affittati — chi usa l'immobile per metà anno può dedurre solo la metà delle spese annuali.

Quali zone offrono il miglior rapporto tra prezzo e rendimento

Prezzo d'acquisto e rendimento locativo ottenibile non sono bilanciati allo stesso modo ovunque. Il sud-ovest raggiunge gli affitti turistici più alti dell'isola — ma anche i prezzi d'ingresso più alti, e l'offerta con licenza lì è scarsa. Palma ha la domanda di affitto a lungo termine più forte; per l'affitto turistico la città è in gran parte chiusa a causa del blocco delle licenze.

Nel nord-est e nel sud-est l'offerta cresce più rapidamente, secondo lo studio di mercato — per chi compra questo significa più scelta e una migliore posizione negoziale. Per l'affitto turistico lì conta anche un fattore che nessuna tabella di prezzi riesce a rappresentare: la durata della stagione. Una posizione che regge ancora a maggio e a ottobre rende di più nel conto annuale rispetto a una che funziona solo ad agosto — provalo qui sopra modificando il tasso di occupazione della bassa stagione invece del prezzo dell'alta stagione.

Rivalutazione: un bonus, non un'ipotesi di base

Il rendimento da locazione corrente è solo una parte della storia; storicamente, per gli immobili a Maiorca la rivalutazione ha rappresentato la componente maggiore. Per il futuro, tuttavia, vale questo principio: la rivalutazione passata non è una garanzia. Il CRES prevede per il 2026 un'ulteriore crescita, ma più moderata. Chi basa la decisione d'acquisto prevalentemente su plusvalenze attese si assume un rischio di mercato che non ha nulla a che vedere con l'affitto — in un mercato con costi di transazione elevati, in cui uscire può richiedere mesi.

Per questo il calcolatore non include alcuna ipotesi di rivalutazione. Risponde alla domanda "Quanto rende questo immobile nella gestione corrente?", non alla domanda "Quanto varrà tra dieci anni?". Un investimento che regge solo grazie alla plusvalenza non regge senza di essa.

Finanziamento e rendimento sul capitale proprio

Con capitale di debito si può fare leva sul rendimento del capitale proprio — ma solo finché il tasso d'interesse resta inferiore al rendimento dell'immobile. Proprio per questo conviene conoscere il rendimento dell'immobile in modo pulito e senza considerare il finanziamento, prima ancora di pensare a come finanziarlo: è la soglia che determina se la leva funziona nella direzione giusta.

Gli acquirenti non residenti in Spagna ricevono di norma dalle banche spagnole un loan-to-value più basso rispetto ai residenti, e i costi accessori d'acquisto praticamente non vengono mai finanziati. Il fabbisogno di capitale proprio è quindi più alto di quanto suggerisca da sola la quota di finanziamento. Ciò che le banche spagnole richiedono agli acquirenti stranieri lo trovi nella guida su come finanziare un immobile a Maiorca.

Gli errori più comuni nel calcolo del rendimento

La maggior parte degli errori di calcolo non nasce da sbagli aritmetici, ma da voci dimenticate:

1. Confondere il lordo con il netto. I depliant parlano di rendimenti lordi. Dopo amministrazione, pulizie, provvigione, manutenzione, sfitto, IBI, spese condominiali e imposte, resta una quota decisamente più piccola.
2. Chiarire lo stato della licenza solo dopo l'acquisto. Dal Decreto 4/2025 è l'errore più costoso in assoluto: un appartamento senza licenza ETV non può essere trasformato a posteriori in un alloggio turistico.
3. Lasciare i costi accessori d'acquisto fuori dal denominatore. Sono capitale investito esattamente come il prezzo d'acquisto, solo senza rendimento.
4. Estrapolare l'occupazione dall'alta stagione. Le settimane estive sono la parte facile; la resa annuale si decide ad aprile, maggio, ottobre e novembre.
5. Pensare solo all'imposta sui redditi. Oltre all'imposta sui canoni di locazione e sullo sfitto, i non residenti oltre le soglie di esenzione sono soggetti alla imposta patrimoniale annuale sul patrimonio spagnolo. Dipende dal valore dell'immobile, non dal rendimento — e quindi si applica anche in un anno debole.
6. Ignorare il rischio dei mesi vuoti. Un immobile per vacanze resta incustodito per settimane fuori stagione. Come proteggerti dall'occupazione abusiva fa parte del calcolo tanto quanto l'assicurazione.
7. Trascurare la tassazione sullo sfitto. Chi pianifica solo l'imposta sui canoni di locazione calcola troppo ottimisticamente — tanto più, quanto più debole è l'occupazione.
8. Ignorare i costi di ristrutturazione. L'affitto turistico consuma un appartamento più velocemente di un uso continuativo. Una panoramica su procedure e permessi la trovi nella sezione Costruire e ristrutturare a Maiorca.
9. Non controllare il registro catastale. Oneri, debiti o rapporti di proprietà poco chiari diventano un tuo problema dopo l'acquisto — come leggere l'estratto è spiegato nella guida su come verificare il registro catastale spagnolo.
10. Riflettere troppo tardi sulla struttura d'acquisto. Se acquistare privatamente o tramite una società si può cambiare successivamente solo con notevole impegno; la valutazione è spiegata nella guida su quando conviene l'acquisto tramite una SL spagnola.

Cosa fare dopo l'acquisto

• Scegliere la gestione. Una gestione professionale della casa vacanze costa una quota considerevole dei canoni di locazione, ma riduce lo sfitto e l'impegno. Calcola entrambe le varianti qui sopra.
• Procurarsi il certificato energetico. Obbligatorio in caso di locazione — come ottenerlo è spiegato nella guida sul certificato energetico in Spagna.
• Pianificare la manutenzione. Climatizzatore, piscina e giardino non sono opzionali nell'affitto turistico, ma parte dell'offerta.
• Pensa anche all'uscita. Quali tasse si applicano alla rivendita lo trovi nella guida sulle tasse sulla vendita immobiliare in Spagna.
• Regola la successione. Le regole in merito le trovi nella guida su eredità e donazioni nelle Baleari.

Checklist prima della decisione d'acquisto

• Estratto del registro immobiliare (nota simple) richiesto e verificato per oneri, debiti e servitù
• Stato della licenza ETV chiarito: presente, trasferibile o non ottenibile — per iscritto, non a voce
• Costi accessori d'acquisto calcolati per il tuo immobile specifico, non stimati
• Calcolo della rendita fatto al netto, includendo tasse, gestione, manutenzione e periodi di sfitto
• Occupazione calcolata separatamente per tutte e tre le stagioni, non dedotta dall'alta stagione estiva
• Residenza fiscale e le sue conseguenze sulla deducibilità dei costi verificate
• In caso di comproprietà: quote e obbligo di dichiarazione separata chiariti
• Struttura di finanziamento e reale fabbisogno di capitale proprio, spese incluse, definiti
• Struttura d'acquisto — privata o societaria — discussa con un asesor fiscal, cioè un consulente fiscale spagnolo
• Certificato energetico consultato
• Necessità di ristrutturazione stimata e considerata nel prezzo d'acquisto o nel margine di riserva
• Spese condominiali della comunidad de propietarios e IBI degli ultimi anni richiesti
• Richieste offerte per la gestione della casa vacanze e verificata la relativa base di commissione
• Incaricato un avvocato indipendente (abogado) — non quello del venditore

Scadenze e moduli

Chi affitta a ospiti vacanzieri ha due obblighi dichiarativi ricorrenti, che vanno gestiti separatamente.

La tassa di soggiorno la dichiari tu stesso — come sustituto dell'ospite, in un'autoliquidazione a sé stante presso l'amministrazione tributaria balearica ATIB. Non segue il ritmo dell'imposizione sul reddito, ma ha scadenze proprie; per gli alloggi vacanzieri la dichiarazione è legata alla fine della stagione. Tieni aggiornati costantemente i registri su ospiti, notti ed età — sono la base della dichiarazione e a posteriori sono difficilmente ricostruibili.

L'imposizione sul reddito da locazione per i non residenti passa attraverso il Modelo 210, il modulo di dichiarazione dell'amministrazione tributaria spagnola AEAT per l'imposta sui non residenti IRNR. Non c'è una sola dichiarazione all'anno, ma più di una: una per i redditi da locazione e una per la tassazione forfettaria dei giorni in cui l'immobile è rimasto a tua disposizione. Quali scadenze si applicano e come si ripartisce in caso di comproprietà è spiegato nel calcolatore della tassa sulla locazione turistica.

Se non vuoi occupartene tu stesso di entrambe le cose, in Spagna se ne occupa di solito una gestoría. Il suo onorario rientra allora tra i costi di locazione dell'anno, non nella voce fiscale.

Base giuridica e stato di aggiornamento

La tassa di soggiorno si basa sulla Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Sono rilevanti l'art. 13.1 per la tariffa degli alloggi vacanzieri, l'art. 13.2.a) per la riduzione in bassa stagione, l'art. 13.2.b) per la riduzione dei soggiorni lunghi e l'art. 13.3 per la definizione di bassa stagione; l'esenzione per gli ospiti più giovani è all'art. 5.1.a), la ripartizione dei ruoli tra ospite e locatore agli art. 6 e 10. La versione vigente delle norme tariffarie deriva dalla Ley 13/2017 e vale dal 1° gennaio 2018.

La tassazione dei redditi da locazione segue la legge IRNR per i non residenti, o l'IRPF per i residenti in Spagna; l'obbligo di licenza e il blocco delle nuove concessioni seguono il diritto turistico balearico nella versione del Decreto 4/2025.

Il calcolatore indica, sotto il risultato, lo stato di aggiornamento di ogni valore utilizzato, insieme al riferimento normativo. Due limiti vanno esplicitamente segnalati: puoi scegliere un anno fiscale precedente, mentre la riga relativa allo stato normativo indica sempre l'aggiornamento odierno — e una legge balearica compare prima nel bollettino ufficiale delle Baleari, prima di confluire nelle versioni consolidate. Per una decisione su un importo a sei cifre conviene rivolgersi a un asesor fiscal per una verifica aggiornata al giorno.

Fonti ufficiali

• Ley 2/2016 (tassa di soggiorno Baleari), versione consolidata: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (tassa di soggiorno, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — Turismo e licenze ETV: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 e bollettino ufficiale BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Studio di mercato Maiorca 2026 in collaborazione con Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Statistica delle transazioni delle Baleari: notariado.org

Conclusione

Un affitto turistico a Maiorca non è un investimento passivo, ma una piccola attività con un immobile come bene strumentale. Il rendimento lordo è più alto rispetto a qualsiasi altra forma di utilizzo, ma è gravato da costi che si ripetono a ogni prenotazione, e da una licenza che per gli appartamenti non viene più rilasciata ex novo.

Ciò che comunque distingue l'isola dai mercati puramente orientati alla rendita è la combinazione di uso personale, qualità della vita, domanda internazionale e un'offerta strutturalmente limitata. Chi acquista un immobile con licenza garantita in una posizione con stagione lunga, lo finanzia con criterio e lo gestisce in modo professionale, può ottenere una rendita sostenibile anche con un prezzo d'ingresso elevato. La decisione migliore comincia con un calcolo completo — e con una risposta onesta alla domanda a cui nessun calcolatore può rispondere: compreresti volentieri questo immobile anche se per un anno l'affitto non funzionasse? Una panoramica più ampia la trovi nella nostra guida su cosa considerare quando si affitta un immobile a Maiorca.

Domande frequenti sulla redditività di un affitto turistico

Calcolatori correlati

• Calcola le tasse sull'affitto turistico — lo stesso calcolo fiscale che entra nella rendita sopra, ma nel dettaglio: deduzione dei costi, ammortamento, tassazione dei periodi di sfitto, obblighi dichiarativi.
• Confronta uso personale e affitto — quanto costa in termini di rendita ogni settimana trascorsa personalmente nell'immobile e da quando il conto si ribalta.
• Calcola i costi correnti di un immobile turistico — le voci che inserisci sopra come costi correnti dell'immobile, scomposte singolarmente.
• Calcola i costi accessori d'acquisto a Maiorca — il blocco che si trova al denominatore della tua rendita netta, per il tuo immobile specifico.