Een huis kopen in Spanje met Duits eigen vermogen: Lombardkrediet, hypotheek & slim gebruik van kapitaal

Als je een woning op Mallorca of elders in Spanje wilt kopen en daarvoor Duits eigen vermogen inzet, sta je voor een cruciale strategische vraag: hoe zet je je geld zo in dat je zo min mogelijk rendement misloopt, de belastingdruk optimaliseert en toch aan de strenge Spaanse financieringsvereisten voldoet? Deze gids laat je zien welke financieringsmogelijkheden er zijn bij de aankoop van onroerend goed in Spanje met Duits eigen vermogen – van de klassieke overdracht van eigen vermogen en het lombardkrediet tot het verpanden van bestaand onroerend goed in Duitsland. Je komt te weten hoeveel eigen vermogen je echt nodig hebt, hoe je de geldoverboeking correct documenteert en welke fiscale mogelijkheden je moet kennen.

Ben je van plan iets te kopen en wil je weten welke financieringsoptie het beste bij jouw persoonlijke situatie past?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we bespreken de Lombardlening, de belening en de overdracht van eigen vermogen persoonlijk met je
• Alle bijkomende aankoopkosten op Mallorca op een rijtje

Waarom eigen vermogen zo belangrijk is bij het kopen van een huis in Spanje

Spaanse banken denken bij vastgoedfinanciering heel anders dan Duitse banken. Als niet-ingezetene – dus als koper zonder geregistreerde woonplaats in Spanje – krijg je meestal maximaal 60 tot 70 % van de aankoopprijs of de taxatiewaarde als hypotheek, waarbij de bank altijd de laagste van de twee waarden hanteert. Als de taxatiewaarde lager is dan de aankoopprijs, valt je financiering dienovereenkomstig lager uit.

Concreet betekent dit: je moet minstens 30 % van de aankoopprijs uit eigen middelen betalen – en daarnaast ook nog alle bijkomende aankoopkosten. Op de Balearen komt daar, afhankelijk van de aankoopprijs, nog eens tussen de 10 en 14 % bij (overdrachtsbelasting ITP, notariskosten, inschrijving in het kadaster, advocaat). Wie een bestaande woning koopt, zit er uit ervaring meestal tussen de 12 en 14 % op, kopers van nieuwbouw tussen de 12 en 13 %.

Let op: de bijkomende kosten kun je NIE financieren – de moet je volledig uit eigen middelen betalen. Reken liever op 14 % dan op 10 %, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Voor veel Duitse kopers ligt het eigen vermogen niet zomaar op een spaarrekening, maar is het belegd: in effectenportefeuilles, levensverzekeringen, fondsgebonden polissen of een afbetaalde woning in Duitsland. Precies hier begint de eigenlijke strategie.

Optie 1: Klassieke kapitaaloverdracht vanuit Duitsland

De meest directe manier is om geld over te maken van een Duitse rekening naar een Spaanse rekening. Klinkt simpel, maar juridisch gezien is het niet helemaal zo eenvoudig, want Spanje eist een volledige herkomstdocumentatie voor alle betalingen bij de aankoop van onroerend goed.

Je hebt absoluut nodig:

1. Bankafschriften waaruit de herkomst van het geld blijkt (salaris, verkoop van onroerend goed, schenking, erfenis enz.)
2. Bij bedragen uit de verkoop van onroerend goed: koopcontracten en belastingbewijzen
3. Bij schenkingen of erfenissen: de bijbehorende documenten, eventueel met een vertaling voorzien van een apostille
4. Bewijs dat het geld in Duitsland is belast

Let op: Spaanse notarissen en banken zijn verplicht om controles op het witwassen van geld uit te voeren. Als je documenten niet compleet zijn, kan dat je afspraak bij de notaris in de weg staan. Laat je documenten van tevoren door je advocaat nakijken.

Een ander punt is de meldplicht voor bedragen boven de 10.000 euro bij het fysiek overschrijden van de grens (contant geld). Overboekingen vallen hier niet onder, maar moeten wel ook worden gedocumenteerd. Voor meer details over een soepele overboeking raad ik je de gids ‘Geld overmaken naar Spanje bij de aankoop van onroerend goed’ aan.

Optie 2: Lombardkrediet – Je effectenportefeuille verpanden in plaats van verkopen

Een Lombardkrediet is vaak de handigste oplossing voor kopers met een groter effectenvermogen. In plaats van je effectenrekening op te heffen en belasting over vermogenswinst te moeten betalen over gerealiseerde winsten, neem je er gewoon een lening op.

Zo werkt het:

1. Je stelt je effectenportefeuille (aandelen, fondsen, ETF’s, obligaties en ook levensverzekeringen) bij een Duitse of Oostenrijkse privébank in als onderpand.
2. De bank verstrekt je een lening – meestal tussen de 50 en 70 % van de waarde van je effectenportefeuille, afhankelijk van de kwaliteit en de volatiliteit van de in bewaring gegeven effecten.
3. Met deze lening dek je het eigen vermogen en de bijkomende kosten voor de aankoop van een woning in Spanje.
4. Je portefeuille blijft volledig belegd en blijft rendement opleveren.

Let op: De precieze kredietlimieten hangen sterk af van de samenstelling van je portefeuille. Afzonderlijke aandelen worden vaak lager gewaardeerd dan breed gespreide ETF’s of staatsobligaties. Bespreek dit van tevoren met je huisbank of privébank.

Belastingvoordeel: Als je je effectenrekening niet opzegt, hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen over de opgebouwde boekwinsten. Hoe hoger de niet-gerealiseerde winsten in je effectenrekening, hoe groter het voordeel ten opzichte van een verkoop.

Kosten van de Lombardlening: De rente op Lombardleningen ligt meestal boven de Euribor-referentierente, maar vaak wel flink onder de rente van een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen. Omdat het Lombardkrediet meestal voor de korte termijn is bedoeld (totdat het wordt afgelost door latere opnames uit je effectenrekening of andere inkomsten), blijven de totale kosten overzichtelijk.

Risico: Als de waarde van je effectenportefeuille sterk daalt (bijvoorbeeld door onrust op de markt), kan de bank een zogenaamde margin call doen – je moet dan ofwel extra effecten inbrengen, ofwel een deel van de lening meteen terugbetalen. Zorg daarom voor een ruime buffer en maak geen gebruik van de maximale kredietlimiet.

Optie 3: Hypotheek op een Duits onroerend goed

Als je een volledig afbetaald of goed hypotheekbaar pand in Duitsland hebt, heb je nog een andere optie: een klassieke lening bij een Duitse bank, met dat pand als onderpand.

Volgens de beschikbare marktinformatie kun je voor de aankoop in Spanje via een Duitse bank financiering krijgen tot ongeveer 57,6 % van de aankoopprijs, met een dekking in Duitsland. De rest kun je dan met andere Duitse leningen regelen. Dat is een belangrijk verschil met een directe Spaanse hypotheek, waarbij 70 % het maximum is.

Voordelen:

• Je onderhandelt met je Duitse huisbank in een taal die je goed kent en tegen bekende voorwaarden
• Geen Spaanse bureaucratische rompslomp bij het aanvragen van een lening
• Eventueel lagere rente, afhankelijk van je kredietwaardigheid en de hypotheek-waardeverhouding

Nadelen:

• Er wordt een hypotheek op het Duitse pand genomen – dat legt kapitaal vast en beperkt de flexibiliteit in de toekomst
• Rente op een Duitse lening voor de aankoop van een Spaans vakantiehuis is in Duitsland meestal niet fiscaal aftrekbaar (geen aftrek als beroepskosten, omdat het om een privé-uitgave gaat)
• De Duitse bank beschouwt het Spaanse onroerend goed meestal niet als onderpand – het risico ligt volledig bij het Duitse object

Let op: Laat de fiscale aftrekbaarheid van de rente altijd van tevoren door een belastingadviseur controleren, vooral als je het Spaanse pand wilt verhuren. In dat geval kun je de financieringskosten naar rato als beroepskosten bij de huurinkomsten opgeven. Meer hierover vind je in de gids ‘IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen’.

Optie 4: Combinatiemodel – eigen vermogen + Spaanse hypotheek

In de praktijk wordt meestal het combinatiemodel gebruikt: je zorgt zelf voor het benodigde eigen vermogen uit een van de hierboven beschreven bronnen en sluit daarnaast een Spaanse hypotheek af voor het resterende bedrag.

Waarom een Spaanse hypotheek een goed idee kan zijn:

• Hypotheekschulden verlagen de belastbare nettovermogenswaarde voor de Spaanse vermogensbelasting (daarover later meer)
• Afhankelijk van het moment kunnen de Spaanse hypotheekrentes best aantrekkelijk zijn
• Het onroerend goed zelf is de zekerheid – je Duitse vermogen blijft onaangetast

Voor alles wat te maken heeft met het aanvragen van een hypotheek als niet-ingezetene, lees je de gids ‘Hypotheek als niet-ingezetene in Spanje’.

De Balearische ITP-schaal: wat je echt betaalt

De overdrachtsbelasting (ITP) is bij bestaande woningen de grootste kostenpost. Deze belasting is progressief opgebouwd – elke schijf geldt alleen voor het bedrag dat daarbinnen valt.

Rekenvoorbeeld voor een woning van 1.500.000 €:

Bij nieuwbouwwoningen geldt in plaats van de ITP de btw (10 % IVA) plus zegelrecht (AJD). De totale belasting is ongeveer even hoog.

Vermogensbelasting op Mallorca: waarom hypotheken een strategische rol spelen

Op de Balearen is er iets bijzonders dat direct van belang is voor je eigen inbreng: de Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio).

Voor niet-ingezetenen geldt op Mallorca momenteel een vrijstelling van 3.000.000 € op het in Spanje gelegen nettovermogen (geldig vanaf 1 januari 2024). Wie onder dat bedrag zit, moet de belasting wel aangeven, maar hoeft hem niet te betalen.

Als je de vrijstelling overschrijdt, wordt er progressief belasting geheven met tarieven tussen 0,28 % en 3,45 %. Raadpleeg een belastingadviseur voor de exacte drempels per schijf.

Strategische troef: een hypotheek op je Spaanse woning verlaagt direct de belastbare nettowaarde – want die wordt bepaald door de marktwaarde minus je bestaande schulden. Als je een woning van 500.000 € volledig contant koopt, heb je 500.000 € aan belastbaar vermogen. Als je daarvan 300.000 € via een hypotheek hebt gefinancierd, is dat slechts 200.000 €.

Dat kan – bij heel waardevolle vastgoedobjecten of meerdere Spaanse activa – een goede reden zijn om, ondanks voldoende eigen vermogen, toch gericht een gedeeltelijke financiering af te sluiten.

Let op: het huidige vrijstellingsbedrag van 3.000.000 € staat politiek gezien niet in steen gebeiteld. Mocht er op de Balearen een nieuwe regering komen, dan zou het weer kunnen dalen naar het vroegere bedrag van 700.000 €. Maak geen langetermijnplannen op basis van alleen de huidige vrijstelling.

NIE-nummer, Spaanse bankrekening en documenten: de voorbereiding

Zonder deze drie bouwstenen kun je niet kopen – hoe veel eigen vermogen je ook hebt:

1. Een NIE-nummer aanvragen (Número de Identificación de Extranjero): Zonder NIE geen koopcontract, geen Spaanse bankrekening, geen belastingbetaling. Vraag het zo snel mogelijk aan – via het Spaanse consulaat in Duitsland of direct in Spanje. In het hoogseizoen kan er een wachttijd zijn.
2. Een Spaanse bankrekening openen: De aankoopprijs wordt tijdens de notarisafspraak betaald met een bankcheque van een Spaanse bank. De lopende kosten (IBI, servicekosten, stroom, water) moeten van een Spaanse bankrekening worden afgeschreven.
3. Bewijs van herkomst voor alle middelen: alle gelden die voor de aankoop worden gebruikt – of dat nu rechtstreeks is, als aflossing van een lombardkrediet of als schenking – moeten volledig gedocumenteerd zijn. Verzamel tijdig bankafschriften, belastingaanslagen, schenkingsovereenkomsten en verklaringen van erfrecht.

Kijk voor het exacte aankoopproces ook eens in de gids ‘Rechtsprocedure bij de aankoop van onroerend goed in Spanje’.

Deutsche Bank versus een Spaanse bank: wat past bij jou?

De meest voorkomende fouten bij het inzetten van eigen vermogen

1. Eigen vermogen overmaken zonder bewijs van herkomst Als je zomaar geld overmaakt zonder bewijzen van de herkomst bij de hand te hebben, loop je het risico dat de notaris de afspraak uitstelt of dat de bank je rekening blokkeert. Verzamel alle bewijsstukken al maanden van tevoren.

2. Bijkomende kosten van de aankoopprijs aftrekken De bijkomende kosten van 10 tot 14 % staan niet ter discussie en kunnen niet worden gefinancierd. Wie deze kosten onderschat, moet op korte termijn extra eigen vermogen inbrengen – of zijn toevlucht nemen tot een duurdere noodlening.

3. Het Lombardkrediet met maximale belening ten volle benutten Als de waarde van je portefeuille tijdens het aankoopproces daalt, kan een margin call je hele planning in de war sturen. Gebruik nooit meer dan 50 tot 60 % van de theoretische kredietlimiet.

4. De fiscale gevolgen in Duitsland niet controleren Als een Lombardkrediet verkeerd is gestructureerd, kan dat ertoe leiden dat de opbrengsten uit je beleggingsrekening niet meer fiscaal gunstig zijn – vooral bij polissen en verzekeringsconstructies. Laat dit van tevoren even nakijken.

5. De vrijstelling voor vermogensonderdelen negeren Kopers in het segment boven de 3 miljoen euro zien soms over het hoofd dat de hypotheek de belastbare nettowaarde verlaagt. Dat kan je jaarlijks een belastingbesparing van enkele duizenden euro’s opleveren.

6. Houd geen rekening met de resultaten van de tasación Als de tasación-waarde (officiële taxatiewaarde) lager is dan de aankoopprijs, financiert de Spaanse bank alleen op basis van de tasación-waarde. Het eigen vermogen moet dan het verschil aanvullen. Meer hierover vind je in de gids Tasación – Vastgoedtaxatie in Spanje.

Wat komt er daarna? Lopende kosten en belastingverplichtingen

Na de aankoop is het tijd voor de belastingaangifte. Als niet-ingezetene van Spanje heb je de volgende doorlopende verplichtingen:

Als je het pand verhuurt, moet je ook inkomsten aangeven. Meer hierover vind je in de gids ‘Inkomsten uit verhuur aangeven als niet-ingezetene in Spanje’.

Checklist: Een huis kopen in Spanje met Duits eigen vermogen

• De aankoopprijs is inclusief 12–14 % bijkomende kosten
• NIE-nummer aangevraagd (op tijd – er kunnen wachttijden zijn)
• Spaanse rekening geopend
• De herkomstdocumentatie voor alle gebruikte middelen is compleet
• De mogelijkheid van een Lombardkrediet is besproken met je huisbank/privébank
• Tasación-waarde bekend of vastgesteld
• Gekozen financieringswijze (puur eigen vermogen / Lombard / DE-hypotheek / combinatie)
• De fiscale gevolgen in Duitsland en Spanje besproken met een adviseur
• Advocaat ingeschakeld voor due diligence (kadaster, lasten, vergunningen)
• Reserveringsovereenkomst gecontroleerd voordat je 'm ondertekent
• Notarisafspraak gepland met voldoende tijd

Conclusie: strategie wint het van snelheid

Als je in Spanje vastgoed koopt met Duits eigen vermogen, gaat het er niet om hoeveel geld je hebt, maar hoe je het inzet. Wie een goed gevulde beleggingsportefeuille heeft, is vaak beter af met een lombardkrediet dan met een dure verkoop van aandelen, inclusief vermogenswinstbelasting. Als je een afbetaalde woning in Duitsland hebt, kun je daar een lening op afsluiten en toch liquide blijven. En als je toch al een Spaanse hypotheek afsluit, profiteer je daarbij ook nog eens van een voordeel bij de vermogensbelasting.

De richtlijnen zijn duidelijk: minimaal 30 % eigen vermogen plus 12–14 % bijkomende kosten, alles volledig gedocumenteerd, NIE en een Spaanse bankrekening op tijd geregeld. Wie deze basisregels kent en de financieringsstructuur vroeg genoeg samen met een gespecialiseerde adviseur opzet, heeft het grootste voordeel ten opzichte van onvoorbereide kopers in een markt die nog steeds competitief is.

📩 Laten we je specifieke situatie eens bespreken – we helpen je graag de juiste structuur te vinden voor je aankoop op Mallorca.

Officiële bronnen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-tarieven Balearen, vermogensbelasting): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR-formulier 210, vermogensbelasting): https://www.agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca (lokale belastingen, IBI): https://www.conselldemallorca.net
• Registro de la Propiedad / Registratoren van Spanje (kadasteropvragingen): https://www.registradores.org
• Banco de España (hypotheekregelgeving, consumenteninformatie): https://www.bde.es
• Notariado.org – Statistieken van de Algemene Raad van Notarissen (transactiegegevens): https://www.notariado.org