Ley de Costas Mallorca: kustbeschermingszone, erfdienstbaarheid en bouwverbod aan zee

Als je op Mallorca een woning direct aan het water koopt, renoveert of nieuwbouwt, krijg je onvermijdelijk te maken met de Ley de Costas Mallorca – de Spaanse kustwet. Die verdeelt de hele kustlijn in drie elkaar overlappende beschermingszones en bepaalt wat je daar mag bouwen, veranderen of überhaupt gebruiken. De gevolgen voor kopers zijn ingrijpend: een vakantiehuis in de beschermingszone van 100 meter kan de facto niet meer worden uitgebreid, vergunningen lopen af en percelen die eruitzien als privé-eigendom, zijn juridisch gezien eigendom van de staat. Deze gids legt je uit hoe de drie beschermingszones werken, welke rol het zogenaamde Informe de Costas speelt bij de aankoop, wat de bevoegde instantie in Palma controleert – en welke politieke ontwikkelingen in 2025/26 de juridische situatie juist in beweging brengen.

Je koopt een woning aan de eerste of tweede zeelijn – en weet je niet of die in een Costas-zone ligt?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — We controleren samen met ervaren advocaten en architecten de Costas-status van je droomhuis
• De juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed begrijpen

Wat is de Ley de Costas – en waarom geldt die ook voor oude gebouwen?

De Ley de Costas is de Spaanse federale wet nr. 22/1988 van 28 juli 1988, die het hele openbare kustgebied van Spanje vastlegt en beschermt. De wet is voor het laatst grondig herzien door wet 2/2013 van 29 mei 2013 (Ley de protección y uso sostenible del litoral) en het Reglamento General de Costas (Koninklijk Besluit 876/2014 van 10 oktober 2014). De wet geldt voor alle kustgebieden van Spanje – dus ook volledig voor Mallorca en de Balearen.

Het doel klinkt simpel: de kust is van iedereen. De staat wijst een kuststrook aan als openbaar goed (Dominio Público Marítimo-Terrestre, kortweg DPMT), waarbinnen privatisering in principe uitgesloten is. Daarachter gaan nog meer beschermings- en doorgangsrechten schuil, die particuliere percelen flink kunnen beperken – zonder dat dit per se in het kadaster hoeft te staan.

Let op: De servidumbres (dienstbaarheden) van de Ley de Costas hoeven niet in het Registro de la Propiedad te staan. Een „schoon” uittreksel uit het Registro de la Propiedad sluit dus geen beperkingen op grond van de Ley de Costas uit.

De wet is, gezien de juridische aard ervan, direct van kracht – of er nu wel of geen aantekening in het kadaster staat. Als je een huis aan de kust koopt zonder eerst de Costas-status te checken, kun je voor een onaangename verrassing komen te staan: van verboden op verbouwingen tot vorderingen van de overheid om stukken grond terug te geven.

De drie beschermde gebieden in een oogopslag

De wet maakt onderscheid tussen drie concentrische zones die vanaf het water landinwaarts lopen. Ze overlappen elkaar niet, maar bouwen wel op elkaar voort.

De breedte van de DPMT zelf ligt niet vast: die hangt af van de ligging van de gemiddelde hoogwaterlijn, de uitbreiding van duinen, kliffen en andere natuurlijke kustenelementen. Op Mallorca, met zijn sterk variërende kustvormen – van vlakke zandbaaien tot hoge rotskliffen – kan de DPMT per stuk heel verschillend uitvallen.

Zone 1: Het DPMT – Openbaar kustgebied

Het Dominio Público Marítimo-Terrestre vormt de kern van de wet. Het omvat:

• Strand, duinen, kliffen en natuurlijke overgangen naar het land
• Kust (Ribera del Mar) tot aan de middelste hoogwaterlijn
• Natuurlijke lagunes, estuaria en met de zee verbonden wetlands

Dit gebied is onvervreemdbaar openbaar eigendom van de staat. Het is juridisch niet mogelijk om hier privé-eigendom te vestigen of te verwerven. Als je dit gebied wilt gebruiken – bijvoorbeeld voor een strandbad, een hellingbaan of infrastructuur – heb je een vergunning van de staat (concesión) nodig, die voor een bepaalde tijd geldt.

Belangrijk: Oude eigendomstitels die nog uit de tijd vóór 1988 stammen en kustgebieden omvatten, kunnen ongeldig zijn of zijn via de Deslinde-procedure (officiële landmeting en grensvaststelling) omgezet in concessierechten.

Wat is een Deslinde?

De ‘deslinde’ is de officiële afbakening van de DPMT door de bevoegde instantie. Hiermee wordt vastgelegd waar het openbare kustgebied ophoudt en het privéterrein begint. Deze procedure loopt in Spanje al sinds de jaren ’90 – op Mallorca zijn grote delen van de kust al ‘deslindado’ (opgemeten), maar nog niet alle stukken. Een lopende of nog uitstaande Deslinde-procedure is een flink risico bij de aankoop.

Zone 2: Servidumbre de Protección – De beschermingsstrook van 100 meter

De Servidumbre de Protección is voor kopers van onroerend goed op Mallorca eigenlijk de belangrijkste zone. Die begint direct aan de landzijde van de DPMT en strekt zich meestal 100 meter landinwaarts uit. In bepaalde stedelijke gebieden waar al een bestemmingsplan bestond voordat de wet van kracht werd, kan deze strook bij wijze van uitzondering worden teruggebracht tot 20 meter.

Wat is er verboden of aan banden gelegd in de Servidumbre de Protección?

• Nieuwe gebouwen of delen van gebouwen waarvoor geen uitdrukkelijke vergunning is verleend
• Sloop en volledige herbouw van bestaande gebouwen
• Wijzigingen die de bestaande rechten in gevaar brengen of het volume vergroten
• Constructies die de toegang tot de kust blokkeren
• Kamperen en vaste staanplaatsen
• Het storten van afval of milieugevaarlijke stoffen

Let op: Bestaande gebouwen vallen in veel gevallen onder de bestaande bouwregeling (fuera de ordenación). Je mag ze wel gebruiken, maar meestal mag je ze niet uitbreiden qua volume of kubatuur. Reparatie- en onderhoudswerkzaamheden zijn onder bepaalde voorwaarden mogelijk – maar voor elke geplande ingreep moet je eerst afstemmen met de Costas-autoriteit.

Zone 3: Servidumbre de Tránsito – Het recht van doorgang

Direct aan de grens van het DPMT aan de kant van het meer ligt een strook van 6 meter breed die als ‘Servidumbre de Tránsito’ dient voor openbare doorgang. Ook al is het perceel hier privé: elke bebouwing of afsluiting die de openbare doorgang belemmert, is niet toegestaan. Hekken, muren en planten mogen de toegang niet blokkeren.

Zone 4: Invloedszone – Ruimtelijke buffer

De Zona de Influencia strekt zich uit tot 500 meter landinwaarts vanaf de DPMT-grens. Het is niet echt een verboden gebied voor particuliere eigenaren, maar het verplicht de gemeenten om in hun ruimtelijke ordeningsplan (PGOU) rekening te houden met de nabijheid van de kust. Voor kopers betekent dit: zelfs percelen die op het eerste gezicht ver genoeg van de zee liggen, kunnen beperkingen ondervinden door gemeentelijke bestemmingsplannen die zijn ingegeven door de Zona de Influencia.

Het Informe de Costas: verplichte controle voor de aankoop

Het Informe de Costas is een officiële verklaring van de Demarcación de Costas de Illes Balears waarin staat of en in hoeverre een woning of perceel onder de beschermde zones van de wet valt. Zonder dit document moet je geen koopcontract tekenen als de woning vlak bij de kust ligt.

Zo verloopt de aanvraag

1. Dien je aanvraag in bij de Demarcación de Costas de Illes Balears (het bevoegde kantoor van het MITECO voor de Balearen)
2. Kadastrale referentie en plattegronden van het perceel indienen
3. Even afwachtenhoe lang het duurt – afhankelijk van de werkdruk kan dat enkele weken duren
4. Rapport ontvangen: hierin staat informatie over DPMT-overlappingen, lopende Deslinde-procedures en geldende erfdienstbaarheden
5. De resultaten met je advocaat en architecten doornemen voordat je een aankoopbeslissing neemt

Tip: Schakel tegelijkertijd een ervaren lokale architect in om de plattegronden van het perceel te vergelijken met de documenten van Costas. Alleen zo krijg je een volledig beeld van de daadwerkelijke bebouwbaarheid.

Bevoegde instantie

Concessies in het DPMT: wat betekent dat voor bestaande gebouwen?

Sommige bestaande gebouwen op Mallorca – vooral oudere finca’s en huizen die vóór 1988 direct aan zee zijn gebouwd – liggen tegenwoordig binnen de DPMT. Ze zijn niet gesloopt in het kader van de Deslinde-procedure, maar de eigenaren hebben overheidsconcessies (concesiones demaniales) gekregen, waardoor ze het terrein voor een beperkte tijd mogen gebruiken.

Na de hervorming van 2013 zijn de looptijden van zulke concessies verlengd. Volgens de huidige stand van zaken is er bovendien een verlenging gepland van de concessietermijn voor kweekinstallaties in zee naar 75 jaar (tot nu toe 50 jaar volgens de wetgeving van 2014). Een concessie is geen eigendomsrecht – ze vervalt, kan niet worden geërfd zoals normaal eigendom, en verplicht de houder om een gebruiksvergoeding aan de staat te betalen.

Let op: als je een huis koopt dat op DPMT-grond met een concessie staat, koop je geen gewoon onroerend goed, maar neem je de concessie over. Dat heeft enorme gevolgen voor de financierbaarheid, de verzekerbaarheid en de latere verkoopbaarheid. Een hypotheek op concessiegrond is in de praktijk bijna onmogelijk te krijgen.

Wat mag er in de beschermingszone worden gebouwd – en wat niet?

De vraag „Kan ik het huis uitbreiden?” is voor veel kopers de doorslaggevende vraag. Hier is een praktisch overzicht:

Let op: Voor elke ingreep in de Servidumbre de Protección heb je naast de gemeentelijke bouwvergunning ook een vergunning of op zijn minst een standpunt van de Demarcación de Costas nodig. Zonder dat is de gemeentelijke vergunning alleen niet genoeg.

Als je wilt weten hoe de reguliere bouwvergunning op Mallorca werkt, lees dan onze gids over bouwvergunningen op Mallorca.

Laatste ontwikkelingen 2025/26: hervorming en sloopmoratorium

Er is momenteel veel politieke onrust rond de Ley de Costas. Dat is belangrijk voor kopers op Mallorca:

Hersteldruk vanuit de autonome gemeenschappen: In februari 2026 kwamen vertegenwoordigers van alle kustregio’s van Spanje – waaronder de Balearen – in Madrid bij elkaar om een hervorming van het Reglamento de Costas te eisen. De regio’s willen dat er meer rekening wordt gehouden met de lokale omstandigheden en eisen dat de bevoegdheden op het gebied van de kust worden overgedragen aan de autonome gemeenschappen.

Geannuleerd Reglamento 2022: De centrale regering had het kustreglement al in 2022 hervormd – maar het Tribunal Supremo heeft deze hervorming in 2024 vernietigd vanwege een vormfout (ontbrekende openbare raadpleging). De officiële raadplegingsprocedure voor de herziene versie liep van 4 tot en met 19 februari 2026; daarna volgde een periode voor openbare hoorzittingen die liep tot 1 april 2026. Een nieuw reglement moet nog in 2026 worden aangenomen. De regering heeft beloofd alle kustregio’s te raadplegen voordat de definitieve versie wordt vastgesteld.

Sloopmoratorium in de Senaat: In mei 2026 hebben de Balearen en andere door de PP bestuurde regio’s in de Senaat een moratorium geëist op alle sloopprocedures voor gebouwen die onder de Ley de Costas vallen. Het initiatief bevat tien maatregelen en vraagt onder andere om het opschorten van alle Deslinde-procedures en het stopzetten van terugvorderingen en sloopmaatregelen. Juan Manuel Lafuente, de Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua van de regering van de Balearen, trad daarbij op als woordvoerder voor de eilanden.

Let op: Zolang deze hervormingen nog niet definitief zijn aangenomen, blijft Ley 22/1988 in zijn meest recente versie van kracht. Je aankoopbeslissingen moeten niet gebaseerd zijn op de veronderstelling dat er in de toekomst versoepelingen komen.

De meest voorkomende fouten bij het kopen van een huis aan de kust op Mallorca

1. Vertrouw niet alleen op het kadaster: erfdienstbaarheden staan vaak niet in het Registro de la Propiedad. Een schoon kadaster is geen vrijbrief.

   

2. Vraag geen Informe de Costas aan: veel kopers slaan dit over – en komen pas na de aankoop achter de enorme beperkingen.

3. Lopende Deslinde-procedures over het hoofd zien: Als het DPMT nog niet definitief is opgemeten, kan het later vaststellen van de grenzen het perceel flink verkleinen.

4. Een concessie verwarren met eigendom: een huis op staatsgrond met een concessie is geen gewoon onroerend goed. Vooral bij de financiering ontstaan er grote problemen.

5. Aannames doen over uitbreidingen en renovaties zonder het aan Costas te vragen: bescherming van bestaande situaties betekent niet dat elke maatregel is toegestaan. Zonder toestemming van de Demarcación de Costas loop je het risico op boetes en de verplichting om de verbouwing ongedaan te maken.

6. De invloedssfeer onderschatten: zelfs op 200 of 400 meter van de zee kunnen gemeentelijke bouwvoorschriften gelden die zijn ingegeven door de nabijheid van de kust.

7. Wachten op hervormingen en de aankoop uitstellen: wie hoopt op politieke versoepelingen, bouwt op een wankele basis – de hervormingen zijn nog niet van kracht.

Meer informatie over de typische risico’s bij het kopen van een huis vind je in onze gids ‘Juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed in Spanje’ en in het artikel over het controleren van het kadaster in Spanje.

Wat komt er daarna? De volgende stappen na de Costas-check

Als het rapport van Costas positief is – dus als er geen of slechts geringe beperkingen zijn – kun je het normale aankoopproces voortzetten. Als er kritieke bevindingen in staan, heb je drie mogelijkheden:

1. Opnieuw onderhandelen: de aankoopprijs aanpassen aan de daadwerkelijke beperkingen op de bebouwbaarheid.
2. Annulering: Kijk in de reserveringsovereenkomst of de aanbetalingsovereenkomst of er een annuleringsclausule is afgesproken voor het geval van Costas-beperkingen.
3. Verder plannen met beperkingen: ga samen met een architect en een advocaat na wat er in het bestaande pand mogelijk is – en of het pand bij je plannen past.

Voor de volgende stappen in het aankoopproces raden we deze handleidingen aan:

• Advocaat bij de aankoop van onroerend goed in Spanje
• Bijkomende aankoopkosten op Mallorca
• Reserveringsovereenkomst Spanje

Checklist: Ley de Costas voordat je een huis koopt

• Het kadasterperceel en de exacte coördinaten van het pand opgezocht
• Rapport van de kustdienst bij de Demarcación de Costas Illes Balears aangevraagd
• Kadastraal uittreksel (Nota simple) aangevraagd – maar vertrouw er niet op als enige bron
• Gekeken of er een lopende of afgeronde Deslinde-procedure is voor dit kustgedeelte
• Gecontroleerd of het gebouw op concessiegrond staat (DPMT) of op privégrond binnen de servitude
• De architect heeft de bestaande plattegronden vergeleken met de Costas-zones
• De juridische status van het bestaande gebouw is opgehelderd (bestandsbescherming, fuera de ordenación enz.)
• De koopovereenkomst bevat een ontbindingsclausule voor het geval er onbekende beperkingen van Costas zouden zijn
• De notaris is op de hoogte gebracht van de ligging aan de kust en heeft gewezen op het belang van de Costa
• Het gemeentelijk bestemmingsplan (PGOU) voor de Zona de Influencia is beoordeeld

Conclusie

De Ley de Costas is geen bureaucratisch detail dat je na de aankoop nog wel ergens kunt regelen – het is een fundamenteel kenmerk van het onroerend goed zelf. Op Mallorca, waar de kustlijn niet alleen qua landschap maar ook qua prijs tot de aantrekkelijkste van Europa behoort, is de Costas-status een van de allerbelangrijkste punten bij het due diligence-onderzoek. Het goede nieuws is: als je vroeg genoeg het ‘Informe de Costas’ opvraagt, een ervaren architect inschakelt en de koopovereenkomst afdekt met een herroepingsclausule, kun je ook in de beschermde zone veilig kopen – zolang je verwachtingen over latere uitbreidingen en verbouwingen maar realistisch blijven.

Uit het politieke debat van 2025/26 blijkt dat de wetgeving op dit gebied gaat veranderen. Voorlopig geldt: koop op basis van de huidige wetgeving, niet op basis van verwachte hervormingen.

Officiële bronnen

• Ley de Costas 22/1988 van 28 juli (basiswet): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
• Wet 2/2013 van 29 mei inzake de bescherming en het duurzaam gebruik van de kust: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
• Koninklijk Besluit 876/2014 – Algemene Kustverordening: BOE nr. 247, van 11 oktober 2014
• MITECO – Veelgestelde vragen over de Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
• Demarcación de Costas de Illes Balears (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
• Openbare raadpleging over de herziening van de Kustverordening 2026 (MITECO): raadplegingsperiode van 4 tot en met 19 februari 2026, gevolgd door een openbare hoorzitting tot 1 april 2026