Moet ik als Duitse koper van een woning op Mallorca echt vermogensbelasting betalen?

Ja, in principe wel — Spanje heeft het recht om onroerend goed in Spanje te belasten. Met de vrijstelling voor de Balearen van 3 miljoen euro (waarvoor je als niet-ingezetene kunt kiezen) is de belastingdruk voor onroerend goed onder de 3 miljoen euro praktisch nul. Je moet wel een aangifte doen als je brutovermogen in Spanje meer dan 2 miljoen € bedraagt.

Wanneer loont het om over te stappen op het tarief voor de Balearen voor niet-ingezetenen?

Vrijwel altijd bij onroerend goed van meer dan 700.000 €. De nationale tabel geeft maar 700.000 € vrijstelling, de tabel van de Balearen 3 miljoen €. Bij een woning van 2 miljoen zou je volgens de tabel van de staat volledig belasting moeten betalen (ca. 7.000-12.000 € per jaar), volgens de tabel van de Balearen helemaal niets. Je moet zelf actief een keuze maken in je belastingaangifte.

Wat gebeurt er als je meer dan 3 miljoen euro hebt?

Dan geldt zowel de regionale tabel van de Balearen (voor het deel boven de vrijstelling) als, indien van toepassing, de nationale solidariteitsbelasting. Deze twee regelingen zijn grotendeels op elkaar afgestemd, zodat er geen dubbele belasting ontstaat — het solidariteitsmechanisme houdt rekening met de regionaal betaalde vermogensbelasting.

Geldt die vrijstelling van 300.000 euro voor een eigen woning ook voor mij?

Alleen voor ingezetenen — dus mensen die fiscaal gezien daadwerkelijk op Mallorca wonen. Voor niet-ingezetenen geldt deze extra vrijstelling voor eigen woningen niet, omdat het onroerend goed op Mallorca vanuit fiscaal oogpunt nu eenmaal niet als hoofdverblijfplaats geldt.

Hoe wordt de waarde van onroerend goed vastgesteld voor de vermogensbelasting?

Sinds 2022 is in veel gevallen de „marktreferentiewaarde” (Valor de referencia) bepalend, die door het ministerie van Financiën wordt berekend. Als alternatief kun je de kadastrale waarde, de aanschafwaarde of de marktwaarde gebruiken — de hoogste waarde telt. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot feitelijke belastingverhogingen.

Is het de moeite waard om via een vennootschap onroerend goed te kopen om vermogensbelasting te vermijden?

Zelden. Spanje heeft in 2023 een clausule voor vastgoedbedrijven ingevoerd die, in ieder geval bij Spaanse holdings, ‘look-through’-effecten heeft. Bovendien kunnen de Duitse regels voor vertrek en CFC-regels van toepassing zijn. Een holdingstructuur moet altijd aan beide kanten (Spanje + thuisland) worden bekeken en is pas de moeite waard bij grotere vermogens.

Vermogensbelasting bij de aankoop van onroerend goed

Praat eens met ons team over jouw persoonlijke situatie op het gebied van vermogensbelasting:

📩 Een persoonlijk verzoek indienen — Advies over structurering, woonplaatskeuze en holdingconstructies

📊 Vraag het marktrapport over het eerste kwartaal van 2026 aan — inclusief fiscale informatie voor kopers op Mallorca

Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) — de grondslag

Sinds de herinvoering in 2011 heft Spanje een vermogensbelasting op het wereldwijde vermogen van natuurlijke personen. Met de belastinghervorming van 2021 is het oorspronkelijk tijdelijke karakter opgeheven — de belasting is sindsdien permanent. De peildatum is telkens 31 december van elk jaar: het vermogen dat je op die datum bezit, is bepalend.

Bedrijven en kapitaalvennootschappen hoeven geen vermogensbelasting te betalen. Die geldt alleen voor natuurlijke personen — zowel Spaanse belastingplichtigen (over hun wereldwijde vermogen) als niet-ingezetenen (alleen over vermogen dat in Spanje ligt, dus meestal die woning op Mallorca).

Vrijstellingsbedrag voor de Balearen: 3 miljoen € vanaf 2024 — de belangrijkste wijziging

Het belangrijkste nieuws voor eigenaren en kopers op Mallorca: Met de begrotingswet van de Balearen nr. 12/2023 is de persoonlijke vrijstelling voor mensen die fiscaal op de Balearen wonen per 1 januari 2024 verhoogd van 700.000 € naar 3.000.000 € per persoon.

Gevolg: als je je hoofdverblijfplaats op Mallorca hebt en een vermogen van minder dan 3 miljoen euro (plus 300.000 euro vrijstelling voor je eigen woning) bezit, hoef je geen vermogensbelasting meer te betalen. Bij echtparen met een gezamenlijk vermogen kan de drempel in de praktijk oplopen tot zo’n 6,6 miljoen euro — want de vrijstelling geldt voor elke persoon afzonderlijk.

Deze verhoging komt qua bedrag overeen met de drempel waarboven de solidariteitsbelasting van de staat (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) van kracht wordt. De solidariteitsbelasting is verlengd door wet 8/2023 van 27 december 2023 en geldt op federaal niveau voor vermogens van meer dan 3 miljoen euro. Gevolg: de verhoging op de Balearen compenseert de regionale belasting tot aan de nationale drempel — daarboven treedt het federale solidariteitsmechanisme in werking.

Niet-ingezetenen — belastingvrijstelling van de staat en keuzerecht

Voor kopers die niet fiscaal in Spanje woonachtig zijn (meestal uit Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland of andere EU-landen) gold van oudsher de overheidsvrijstelling van 700.000 € — zonder de 300.000 € voor eigen woning, omdat de Spaanse woning niet je hoofdverblijfplaats is.

Belangrijk sinds 2015: niet-ingezetenen kunnen kiezen of ze belasting willen betalen volgens de nationale tabel of volgens de tabel van de autonome gemeenschap waar het grootste deel van hun Spaanse vermogen zich bevindt. Voor kopers op Mallorca betekent dit: je kunt kiezen voor de vrijstelling van 3 miljoen euro voor de Balearen, mits je woning op Mallorca ligt. Deze keuze moet je actief aangeven in je belastingaangifte en is meestal een stuk voordeliger dan de standaardregeling van de staat.

Tarief en belastingdruk — hoeveel belasting moet je eigenlijk betalen?

De vermogensbelasting is progressief opgebouwd. Op de Balearen is het hoogste tarief 3,45 % per jaar voor vermogens boven de ongeveer 10,7 miljoen €. De lagere tariefschijven beginnen bij 0,28 % voor de eerste honderdduizenden boven de vrijstelling en lopen stapsgewijs op.

Rekenvoorbeeld: niet-ingezetene met een woning op Mallorca ter waarde van 5 miljoen euro (keuze voor de Balearen-tabel)

Brutovermogen: 5.000.000 €
Min de vrijstelling voor de Balearen: −3.000.000 €
Belastingplichtige grondslag: 2.000.000 €
Vermogensbelasting (schijven van de Balearen, laagste schijven): zo’n 8.000 – 12.000 € per jaar

Zonder de vrijstelling voor de Balearen (dus volgens de tabel van de overheid: een vrijstelling van 700.000 €) zou je over diezelfde 5 miljoen € veel meer moeten betalen — zo’n 25.000 tot 40.000 € per jaar.

Aangifteplicht — ook als je geen belasting hoeft te betalen

Je moet een vermogensbelastingaangifte indienen als er ofwel belasting verschuldigd is, ofwel als je brutovermogen meer dan 2 miljoen euro bedraagt — zelfs als er na aftrek van schulden of vrijstellingen geen belasting hoeft te worden betaald. Deze drempel is al jaren hetzelfde en is niet aangepast door de verhoging van de vrijstelling.

In de praktijk betekent dit: als je een woning op Mallorca hebt met een waarde van meer dan 2 miljoen euro, moet je een verklaring indienen, ook al hoef je dankzij de vrijstelling van 3 miljoen euro geen vermogensbelasting te betalen.

Beckham-Ley voor nieuwe bewoners

Als je als geschoolde werknemer of zelfstandige net naar Spanje bent verhuisd, kun je onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van de Beckham-regeling (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). In deze speciale regeling wordt het vermogen — net als bij niet-ingezetenen — alleen belast voor vermogensbestanddelen die in Spanje liggen, en het hoogste belastingtarief op inkomsten uit Spanje is 24 % voor de eerste 600.000 €.

Voor de vermogensbelasting geldt tijdens de Beckham-Ley de nationale tabel met een vrijstelling van 700.000 euro (of, afhankelijk van je woonplaatskeuze, de tabel van de Balearen). Hoe je dit precies moet aanpakken, kun je het beste met een belastingadviseur die gespecialiseerd is in Mallorca doornemen, want de Beckham-wet heeft ingewikkelde wisselwerkingen met de regionale vermogensbelasting.

Speelruimte — hoe je de vermogensbelasting kunt optimaliseren

In de praktijk zijn er verschillende factoren die een rol spelen:

Planning op basis van de peildatum: wie eind december koopt, betaalt voor het hele jaar — wie vóór 31 december verkoopt, bespaart een jaar.
Meerdere eigenaren: Duur onroerend goed kan door meerdere personen naar rato worden gekocht. Door de individuele vrijstellingen en de progressieve belastingtariefstructuur daalt de totale belastingdruk flink.
Leningen: Hypotheekrente kan — als die lager is dan de bespaarde vermogensbelasting — een nuttig hefboomeffect hebben.
Vastgoedbedrijven: Je kunt ze via een holdingstructuur bezitten, maar dat heeft ingewikkelde gevolgen in Spanje en in het land van herkomst (bronbelasting, CFC-regels). Dit is alleen zinvol als je aan beide kanten belastingadvies krijgt.
Verhuizing: Als je je hoofdverblijfplaats op Mallorca laat registreren, profiteer je van het Balearen-tarief en een vrijstelling van 3 miljoen — maar dat brengt ook andere belastingverplichtingen met zich mee (inkomstenbelasting over je wereldwijde vermogen).

Regionale verschillen in Spanje — ter vergelijking

De regels voor de vermogensbelasting lopen sterk uiteen tussen de autonome gemeenschappen:

Balearen (Mallorca, Ibiza): vrijstelling van 3 miljoen euro vanaf 2024 (wet 12/2023)
Madrid: 100 % verrekening — vermogensbelasting in feite afgeschaft
Andalusië: 100 % belastingvermindering sinds 2023 — ook afgeschaft
Valencia (Comunitat Valenciana): vrijstelling verhoogd naar 1 miljoen euro vanaf het belastingjaar 2025
Catalonië: 500.000 € vrijstelling (regionaal), 700.000 € voor niet-ingezetenen
Canarische Eilanden: nog steeds 700.000 € — toeristische verhuur kan tot vrijstelling leiden

Met een vrijstellingsbedrag van 3 miljoen staat Mallorca in Spanje aan de aantrekkelijke top van de regio’s die nog vermogensbelasting heffen.

Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting — wie mag er belasting heffen?

Voordat Spanje überhaupt belasting mag heffen, moet het dubbelbelastingverdrag (DBA) tussen Spanje en het land waar je woont dat toestaan. Het dubbelbelastingverdrag tussen Duitsland en Spanje (art. 9 en 25 van de Spaanse wet op de vermogensbelasting) bepaalt dat in Spanje gelegen vermogen (met name onroerend goed) wordt belast in het land waar het zich bevindt — dus in Spanje. Voor Duitse niet-ingezetenen is het onroerend goed op Mallorca daarom ook in Spanje vermogensbelastingplichtig, zelfs als je levenscentrum in Duitsland ligt.