Bijkomende verkoopkosten Mallorca

Wat kost de verkoop van een woning op Mallorca?

Tussen de overeengekomen prijs en het bedrag dat op je rekening terechtkomt, zitten verschillende kostenposten: makelaarscourtage, energiecertificaat, woonbaarheidsverklaring, advocaat of administratiekantoor, een deel van de notariskosten, eventueel het doorhalen van je hypotheek en de gemeentelijke waardestijgingsbelasting. Slechts 2 daarvan hebben een officieel tarief — over al het andere onderhandel je zelf.

De rekentool hierboven zet elke post afzonderlijk op een rij, telt de btw alleen bij de diensten op en trekt het totaal van de verkoopprijs af — zo krijg je de opbrengst vóór vermogenswinstbelasting. Bij de notariële overdracht gaan daar nog 2 bedragen vanaf die geen kosten zijn: de aflossing van een lopende hypotheek en, voor niet-residenten, de belastinginhouding. Wat overblijft, geeft de rekentool weer als uitbetaling bij de aktepassering.

Zo wordt de berekening gemaakt

Makelaarscourtage — de grootste en meest vrije kostenpost

De courtage is de hoogste afzonderlijke kostenpost voor de verkoper — en vrij onderhandelbaar. Dat is geen marktobservatie, maar wettelijk bepaald: Art. 3 van Real Decreto-ley 4/2000 heeft de vastgoedbemiddeling geliberaliseerd; deze mag worden uitgeoefend zonder specifiek diploma en zonder lidmaatschap van een beroepskamer. Zonder verplicht lidmaatschap is er geen tariefregeling — wat iemand je als „üblich" presenteert, is een onderhandelingsvoorstel en geen voorschrift.

Daar komt de Spaanse btw (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) bij, tegen het algemene tarief van 21%. De rekentool toont deze apart, omdat de btw over alle diensten samen wordt berekend, niet over de belastingen.

Aandeel in de notariskosten — de bijzin die alles bepaalt

Wie de aktepassering betaalt, staat in Art. 1455 van Código Civil, het Spaanse Burgerlijk Wetboek: „Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." De aktepassering komt dus voor rekening van de verkoper, de eerste afgifte en alle daaropvolgende kosten voor die van de koper — tenzij anders overeengekomen.

Op Mallorca is deze bijzin de norm: in de meeste koopovereenkomsten neemt de koper alle kosten voor zijn rekening en gaat de afspraak boven de wet. Daarom biedt de rekentool beide situaties aan; als dit is afgesproken, staat jouw aandeel in de notariskosten op nul, maar blijft de regel zichtbaar. De bedragen zijn gebaseerd op het officiële tarief (arancel — de door de overheid vastgestelde tariefregeling voor notarissen en kadasterkantoren), volgens dezelfde staffel als in de rekentool voor notaris- en kadasterkosten. Niet het bedrag is onderhandelbaar, maar alleen wie het betaalt.

Op de notarisfactuur (minuta) staan naast het honorarium ook de suplidos — uitgaven die de notaris voor je voorschiet en doorberekent, zoals registerraadplegingen. Deze vallen niet onder het honorarium en zijn daarom niet opgenomen in de staffel van de rekentool; wie beide vergelijkt, zou het verschil anders voor een fout kunnen aanzien.

Energiecertificaat

Het energiecertificaat (certificado de eficiencia energética) is verplicht bij verkoop: art. 3.1.b) van Real Decreto 390/2021 noemt uitdrukkelijk gebouwen die worden verkocht, en art. 17.2 schrijft voor dat een kopie van het geregistreerde certificaat, inclusief energielabel, bij de koopovereenkomst moet worden gevoegd. Volgens art. 6.1 moet de eigenaar het aanvragen en betalen — bij verkoop ben jij dat dus.

De regelgeving noemt geen officieel tarief; de deskundige bepaalt zijn honorarium zelf. Daarom is het energiecertificaat in de rekentool een invoerveld. De geldigheidsduur is wel geregeld: een certificaat is maximaal tien jaar geldig, en bij energieklasse G slechts vijf jaar (art. 13.1). Heb je een geldig certificaat, dan vervalt deze kostenpost. Voor inschrijving in het Balearische register komt er nog een vergoeding bij, maar die is verwaarloosbaar vergeleken met de overige kostenposten.

Cédula de habitabilidad

De bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad) bevestigt dat een woning bewoonbaar is. Art. 16.4 van Ley 5/2018, de Balearische woonwet, vereist bij iedere overdracht een kopie van de geldige verklaring; ontbreekt die, dan moet dit uitdrukkelijk in de akte worden vermeld. Verkopen zonder verklaring is dus niet onmogelijk — maar volgens art. 16.3 krijgt de koper dan geen definitieve aansluitcontracten voor nutsvoorzieningen, en daarom staat vrijwel iedereen erop.

De Consell Insular de Mallorca, de bevoegde eilandraad, geeft de verklaring af. Volgens art. 13 van Decret 145/1997 verliest zij 10 jaar na afgifte haar geldigheid, ongeacht een verandering van eigenaar, bewoner of gebruiker. Is jouw verklaring nog geldig, dan zijn er geen kosten; is zij verlopen, dan heb je een technicus nodig, die zijn honorarium eveneens zelf bepaalt.

Opmerkelijk is wat de regelgeving niet zegt: zij wijst de kosten aan niemand toe. Dat de verkoper ze draagt, volgt uitsluitend uit de verplichting om de verklaring te overleggen; je kunt hierover ook andere afspraken maken.

Advocaat en administratiekantoor

Of je een advocaat inschakelt of een gestoría — een Spaans administratiekantoor dat belasting- en overheidszaken regelt — bepaal je zelf, en het honorarium is vrij. Art. 14 van Ley 2/1974 over de beroepskamers verbiedt hun, in de versie van Ley 25/2009, elke honorariumtabel en elke aanbeveling; wie je een „tariefregeling" voor advocaatkosten toont, laat je een document zien dat juridisch niet meer mag bestaan.

Doorhaling van de hypotheek

Een ingeschreven hypotheek moet voor het opmaken van de akte (escritura — de notariële akte) worden doorgehaald, ook als je de lening al lang hebt afgelost: de aflossing doet de schuld teniet, maar niet de inschrijving in het kadaster.

Hierover bestaat een kostbare misvatting: dat over de doorhalingsakte overdrachtsbelasting AJD verschuldigd zou zijn (AJD — Actos Jurídicos Documentados, de Spaanse zegelbelasting op notariële akten). Die is niet verschuldigd; art. 45.I.B).18 van Real Decreto Legislativo 1/1993 stelt het eerste afschrift uitdrukkelijk vrij. Wel blijven de notaris- en kadasterkosten over, die beide officieel zijn vastgesteld: de notaris brengt de doorhaling in rekening als een akte zonder transactiewaarde, tegen een vast bedrag dat niet afhangt van de openstaande schuld; het kadaster rekent volgens zijn staffel, maar niet over de openstaande schuld zelf, maar over een sterk verlaagd deel daarvan, met een onder- en bovengrens.

De doorhaling is daardoor vrijwel altijd aanzienlijk goedkoper dan verkopers verwachten, en de kosten liggen voor hoge en lage openstaande schulden dicht bij elkaar. De rekentool vraagt naar de openstaande schuld en berekent beide kosten daaruit.

Plusvalía municipal

De gemeentelijke grondwaardestijgingsbelasting (plusvalía municipal) belast de berekende waardestijging van de grond gedurende de periode dat jij eigenaar was. Bij verkoop is volgens art. 106.1.b) van Real Decreto Legislativo 2/2004 de overdrager belastingplichtig, dus jij.

De hoogte ervan is niet in de nationale wetgeving vastgelegd, maar in de belastingverordening (ordenanza fiscal) van de betreffende gemeente — Palma rekent anders dan Andratx. Daarom is dit een invoerveld in de rekenhulp: je neemt het bedrag over uit de aanslag van je gemeentehuis (Ayuntamiento — het Spaanse gemeentebestuur). Hierover betaal je geen btw, omdat het een belasting is; de rekenhulp vermeldt die apart.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekenhulp vind je 3 volledig uitgewerkte voorbeelden, berekend met de geldende tarieven en leges. Ze laten zien hoeveel invloed de vrij overeengekomen posten op de uitkomst hebben, terwijl de officieel vastgestelde tarieven nauwelijks meetellen.

Bijzondere gevallen

Verkoop door een niet-resident

Ben je fiscaal niet in Spanje gevestigd, dan veranderen de bijkomende kosten niet — maar wel het bedrag dat je op de dag van de notariële overdracht ontvangt. Daarbij spelen 2 mechanismen samen. Het eerste is de belastinginhouding: de koper houdt 3% van de koopprijs in (retención — de ingehouden belastingvooruitbetaling) en draagt dit af aan de belastingdienst. Dit is geen kostenpost, maar een vooruitbetaling op je belasting over de winst; is die uiteindelijk lager, dan krijg je het verschil terug. Voor je beschikbare middelen op het moment van de notariële overdracht telt dit wel mee.

Het tweede mechanisme betreft de gemeentelijke waardestijgingsbelasting. Is de verkoper een natuurlijk persoon zonder woonplaats in Spanje, dan wordt de koper op grond van Art. 106.2 van Real Decreto Legislativo 2/2004 sujeto pasivo sustituto, oftewel vervangend belastingschuldige: de gemeente kan de belasting rechtstreeks bij hem innen, hoewel deze economisch gezien voor jouw rekening komt — en hij moet de overdracht op grond van Art. 110.6.b) aan de gemeente melden. Geen enkele koper neemt dat risico; in de praktijk wordt het bedrag bij de notariële overdracht ingehouden en door de koper zelf aan het gemeentehuis afgedragen.

Woning met lopende hypotheek

Staat er nog een lening open, dan wordt die bij de notariële overdracht met de koopprijs afgelost en verklaart de bank tegelijkertijd dat de hypotheek wordt doorgehaald. Daardoor spelen er op dezelfde dag 2 heel verschillende zaken, die vaak met elkaar worden verward. De kosten voor de doorhaling bij de notaris en het kadaster zijn verkoopkosten; die komen voor rekening van de verkoper, omdat die een onbezwaard pand moet leveren, en bedragen 2 cijfers. De aflossing van de restschuld is geen kostenpost, maar de terugbetaling van je eigen lening: deze verlaagt niet de opbrengst vóór belasting over de winst, maar alleen de uitbetaling op de datum van overdracht. De rekenhulp vermeldt beide apart.

Ontbrekende cédula

Verloopt de verklaring of is er nooit een afgegeven, dan heb je 2 mogelijkheden. Je kunt deze vóór de verkoop aanvragen — dan betaal je een technicus en administratiekosten, en bij oudere panden blijkt bij de inspectie soms dat aanpassingen nodig zijn. Of jullie leggen het ontbreken ervan vast in de akte, zoals Art. 16.4 van Ley 5/2018 voorschrijft; dat is toegestaan, maar het verschuift het probleem naar de koper — en wie dat onderkent, trekt het van de prijs af.

Geërfde woning

De verkoopkosten zijn hetzelfde; het verschil zit in de belastingen, omdat de aanschafwaarde wordt bepaald door de waarde die destijds als grondslag voor de erfbelasting diende. Deze pagina blijft van toepassing, de belasting over de winst hoort in de rekenhulp voor belasting over de winst. Voorwaarde is dat de erfenis in het kadaster is vastgelegd.

Geen gebouwkeuringsrapport bij verkoop

Een gebouwkeuringsrapport (informe de evaluación del edificio) wordt soms genoemd als voorwaarde voor verkoop — ten onrechte: de verplichting om dit aan de koper te overhandigen is nietig verklaard. Of een gemeente voor oudere gebouwen een eigen keuring eist, is een gemeentelijke kwestie.

Wat de rekenmodule niet bevat

• De vergoeding voor vervroegde aflossing van je bank. Los je je lening voortijdig af, dan kan de bank een vergoeding vragen; de hoogte daarvan staat in de kredietovereenkomst, niet in de wet. Verwar dit niet met de kosten voor doorhaling.
• De belasting over de winst. Die komt in de rekenmodule hiernaast aan bod; de bijkomende kosten op deze pagina verlagen daar je verkoopwaarde en daarmee de belasting.
• De onroerendgoedbelasting van het lopende jaar. De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de Spaanse onroerendgoedbelasting) is geen verkoopkost, maar wordt tussen jullie verrekend: belastingplichtig is degene aan wie de woning op 1 januari toebehoorde. De verdeling hoort in de koopovereenkomst te staan.
• NIE, volmachten en beëdigde vertalingen. Geen aparte post — deze vallen onder het honorarium voor advocaat en administratiekantoor, waar je ze zelf invult.

Termijnen en formulieren

Na het passeren van de akte lopen 3 termijnen naast elkaar, en je krijgt geen van die termijnen apart meegedeeld.

• Gemeentelijke meerwaardebelasting, 30 werkdagen. Art. 110.2.a) van het Real Decreto Legislativo 2/2004 geeft je bij overdrachten onder levenden 30 werkdagen vanaf het passeren van de akte om aangifte te doen bij het gemeentehuis. Of je gemeente een aangifte accepteert of een zelfaanslag verlangt, staat in de belastingverordening — de termijn blijft hetzelfde.
• Modelo 211, 1 maand. Hiermee geeft de koper de belastinginhouding aan. Hij moet deze binnen 1 maand na het passeren van de akte afdragen aan de AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, de Spaanse belastingdienst) en je een kopie geven — jouw bewijsstuk, zonder welk je de inhouding niet kunt verrekenen.
• Modelo 210, onderdeel H. Met Modelo 210, de Spaanse belastingaangifte voor niet-residenten, geef je zelf de verkoopwinst aan en vraag je teruggaaf van het te veel ingehouden bedrag aan — via onderdeel H, waar je je bankgegevens invult.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

Het overzicht is gebaseerd op de volgende wetgeving in de geldende versie:

• Art. 1455 Código Civil: verdeling van de kosten van de akte, waarvan contractueel kan worden afgeweken. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) en 110.6.b) van het Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): belastingplichtige voor de gemeentelijke meerwaardebelasting, aansprakelijkheid van de koper als vervangende belastingplichtige, termijn en meldingsplicht. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 van het Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — dezelfde wet regelt de overdrachtsbelasting ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die de koper betaalt): vrijstelling voor de doorhaling van de hypotheek. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notarissen) en Real Decreto 1427/1989 (registerhouders) in de versie van Real Decreto 1612/2011: kosten voor het doorhalen van een hypotheek. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 en 17.2 van Real Decreto 390/2021: energiecertificaat — verplichting, verantwoordelijke, geldigheid, bijvoeging. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 van Ley 5/2018 (Balearische woonwet) en Art. 13 van Decret 145/1997: verplichting om de bewoonbaarheidsverklaring te overleggen en te vermelden, en de geldigheid ervan. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 van Real Decreto-ley 4/2000 en Art. 14 van Ley 2/1974 in de versie van Ley 25/2009: vrije vastgoedbemiddeling, verbod op honorariumtabellen — de reden waarom makelaars-, advocaten- en beheerkosten geen officiële bedragen zijn. Daarnaast Art. 29 van Real Decreto Legislativo 7/2015 met STC 143/2017: het vervallen van de verplichting tot een gebouwinspectierapport.

Welke tarieven en bedragen op de betreffende peildatum gelden, toont de rekentool zelf; ook eerdere peildata kun je ermee berekenen.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekentools

Het totaalbedrag op deze pagina is het bedrag dat je in de berekening van de winstbelasting invult als aftrekbare verkoopkosten. Hoe hoog de belasting uitvalt en welke overgangsregels voor oude aankopen gelden, kun je laten berekenen: wat de fiscus van de winst op je verkoop afneemt.

Wat de notariële akte en inschrijving in het kadaster samen kosten — en dus waarover jullie bij de kostenclausule onderhandelen — kun je laten berekenen aan de hand van de officiële tariefstaffel voor notarissen en het kadaster; beide rekentools gebruiken hetzelfde tarief.