Belasting over de verkoopwinst

Hoeveel belasting betaal je over de verkoopwinst?

Verkoop je een woning op Mallorca met winst, dan belast Spanje niet de verkoopprijs, maar het verschil tussen wat je er destijds voor betaalde en wat je er nu voor krijgt: de verkoopwinst (ganancia patrimonial). Als niet-ingezetene betaal je daarover een vast tarief van 19%, ongeacht of je uit de EU, de EER of een land daarbuiten komt. Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan gelden de progressieve tarieven voor inkomsten uit vermogen. Die beginnen bij 19% en lopen op tot 30%. Deze pagina gaat over de belasting op de verkoopwinst zelf. Een overzicht van alle 3 de belastingen die bij verkoop komen kijken, vind je in het artikel Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje.

Zo bereken je de belasting

De berekening bestaat uit 3 stappen. Ze volgen uit art. 24.4 van het Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) en art. 35 van de Ley 35/2006 (LIRPF, de Spaanse wet op de inkomstenbelasting). Voor niet-ingezetenen wordt de belastbare grondslag volgens dezelfde regels vastgesteld als voor ingezetenen.

1. Verkoopwaarde (valor de transmisión). Volgens art. 35.2 LIRPF is dit de verkoopprijs die je daadwerkelijk ontvangt, verminderd met de kosten en belastingen die je als verkoper betaalt. Denk aan de makelaarscourtage, advocaatkosten, het energiecertificaat of de gemeentelijke belasting op de waardestijging (plusvalía municipal), als je die zelf betaalt.

2. Aankoopwaarde (valor de adquisición). Volgens art. 35.1 LIRPF bestaat deze uit de aankoopprijs van destijds, de kosten en belastingen bij aankoop — ITP of IVA, de notaris, het kadaster en de Gestoría (een Spaans administratiekantoor voor belasting- en overheidszaken) — en investeringen en verbeteringen die de waarde hebben verhoogd. Financieringsrente telt uitdrukkelijk niet mee.

3. Winst en belastingtarief. Trek de aankoopwaarde af van de verkoopwaarde om de winst te berekenen. Is de uitkomst negatief, dan heb je verlies geleden (zie Bijzondere gevallen). Is de uitkomst positief, dan wordt de winst — na een eventuele overgangskorting voor woningen die zeer lang geleden zijn gekocht — belast tegen het tarief voor niet-ingezetenen of de progressieve tarieven voor ingezetenen. Verkoopt een niet-ingezetene de woning, dan houdt de koper bovendien 3% van de aankoopprijs in (retención, een voorschot op de belasting). De koper draagt dit bedrag met Modelo 211 (het officiële formulier waarmee de koper de inhouding aangeeft) af aan de Spaanse belastingdienst (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria). Het ingehouden bedrag wordt verrekend met de verschuldigde belasting. Hoe dit precies werkt, lees je op de pagina De inhouding van 3 procent bij de verkoop van vastgoed.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekentool vind je 3 voorbeelden die automatisch worden berekend met de actuele tarieven en termijnen. Vul je eigen bedragen in om te zien wat je overhoudt.

Bijzondere gevallen

Aangekocht vóór 31-12-1994

Heb je je woning vóór 31 december 1994 gekocht, dan kun je gebruikmaken van een overgangsregeling (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, voor niet-ingezetenen van toepassing via de Disposición transitoria primera TRLIRNR). Het deel van de winst dat volgens de berekening tot en met 19 januari 2006 is ontstaan, wordt verminderd met 11,11% voor elk volledig jaar dat je de woning op 31 december 1996 langer dan 2 jaar in bezit had. Er geldt een maximum: de vermindering is alleen van toepassing tot een gezamenlijke verkoopwaarde van € 400.000 voor alle verkopen die sinds 01 januari 2015 van deze regeling hebben geprofiteerd. Verkoop je meerdere panden, dan geldt het maximum voor alle verkopen samen. De calculator berekent de verdeling naar tijd en past het maximum toe volgens de methode die de AEAT in haar eigen rekenvoorbeeld gebruikt.

Gekocht tussen mei en december 2012: de helft van de winst is belastingvrij

Heb je tussen 12 mei 2012 — de dag waarop het Real Decreto-ley 18/2012 in werking trad — en 31 december 2012 een onroerende zaak in stedelijk gebied gekocht, dan betaal je bij verkoop alleen belasting over de helft van de winst. De vrijstelling van 50% staat in de Disposición adicional cuarta TRLIRNR en geldt voor niet-ingezetenen zonder vaste inrichting. Voor fiscale inwoners regelt de Disposición adicional trigésima séptima van de Ley 35/2006 hetzelfde, met als extra voorwaarde dat de onroerende zaak tegen betaling is verkregen.

De vrijstelling vervalt als je de onroerende zaak hebt gekocht van je echtgenoot of van familieleden in de rechte lijn of de zijlijn tot en met de 2e graad, of als je de onroerende zaak aan hen verkoopt. Hetzelfde geldt voor vennootschappen die volgens art. 42 van het Código de Comercio met jou of deze personen verbonden zijn. De calculator vraagt hiernaar zodra de aankoopdatum binnen deze periode valt. De regel stamt uit de vastgoedcrisis en is inmiddels bij weinig mensen bekend, terwijl hij het verschil kan maken tussen 2 bedragen van 5 cijfers.

Vóór 1997 meer dan 10 jaar in bezit

De overgangsregeling kent een grens waarbij het niet om afronding gaat: had je de onroerende zaak op 31 december 1996 langer dan 10 jaar in bezit, dan is het deel van de winst dat tot en met 19 januari 2006 is ontstaan volgens de laatste alinea van de Disposición transitoria novena helemaal niet belastbaar („no sujeta") — de winst wordt dus niet slechts verminderd met 11 keer een percentage. Dat verschil lijkt theoretisch, maar is het niet: volgens de jaarlijkse staffel kom je na 11 jaar net niet op de volle 100% uit. Over het restant zou je dan belasting betalen, terwijl die winst volgens de wet niet belastbaar is.

Gekocht vóór 1995 en later ook geïnvesteerd

Heb je een vóór 1995 gekochte onroerende zaak later bouwkundig verbeterd, dan moet je volgens de wet 2 afzonderlijke berekeningen maken: voor de aankoopprijs en voor elke investering geldt een eigen bezitsduur, en de verkoopopbrengst moet over deze onderdelen worden verdeeld. Deze calculator maakt die verdeling niet. Daarom past hij in dit geval bewust geen vermindering toe en vermeldt hij dat ook. De getoonde uitkomst is dan de bovengrens; de werkelijke belasting is lager. In dit geval is het verstandig een Gestoría of belastingadviseur in te schakelen.

Verhuurde panden

Heb je de onroerende zaak een tijdlang verhuurd, dan moet je volgens de wet de aanschafwaarde ook verlagen met de afschrijving die je tijdens de verhuur minimaal had kunnen toepassen (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF) — ook als je die fiscaal niet daadwerkelijk hebt afgetrokken. Daardoor daalt de aanschafwaarde en stijgt de belastbare winst. Deze calculator houdt geen rekening met deze afschrijvingscorrectie. Heb je de onroerende zaak verhuurd, reken dan op een hoger bedrag dan de berekende uitkomst en laat het exacte bedrag vaststellen door een Gestoría of belastingadviseur.

De opbrengst investeren in een nieuwe eigen woning

Investeer je de verkoopopbrengst in een nieuwe eigen hoofdwoning, dan kan de winst belastingvrij zijn. Anders dan veel gidsen schrijven, geldt dit niet alleen voor fiscale inwoners: de Disposición adicional séptima TRLIRNR maakt deze vrijstelling bij herinvestering uitdrukkelijk ook mogelijk voor niet-ingezetenen die in de EU of de EER wonen. De AEAT vermeldt dit geval in haar formulieroverzicht onder de inkomenscodes 33 en 34.

Vrijstelling vanaf 65 jaar voor fiscale inwoners

Wie fiscaal inwoner van Spanje is en 65 jaar of ouder, betaalt bij verkoop van de eigen hoofdwoning geen belasting over de winst, ongeacht wat er met de opbrengst gebeurt. Bij andere onroerende zaken — bijvoorbeeld een tweede woning — geldt deze vrijstelling alleen als de opbrengst wordt gebruikt om een lijfrente aan te kopen.

Verkoop met verlies

Verkoop je de woning voor minder dan je eigen aankoopprijs, dan is er geen belastbare winst. De bedragen die de koper heeft ingehouden, krijg je op verzoek volledig terug. Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan kun je het verlies bovendien verrekenen met andere inkomsten uit vermogen in hetzelfde belastingjaar of in latere belastingjaren.

Mede-eigendom

Heeft de woning meerdere eigenaren, dan wordt ieders aandeel afzonderlijk belast. De winst, het belastingtarief en een eventuele overgangskorting worden per aandeel berekend, niet voor de woning als geheel. Elke mede-eigenaar die geen fiscaal inwoner van Spanje is, dient voor het eigen aandeel een Modelo 210 in (de Spaanse belastingaangifte voor verkoopwinsten van niet-ingezetenen). Wie wel fiscaal inwoner is, geeft het eigen aandeel op in de jaarlijkse belastingaangifte.

Geërfde woning

Heb je de woning geërfd, dan geldt niet de oorspronkelijke aankoopprijs van de overledene als aankoopwaarde, maar de waarde waarover destijds Spaanse erfbelasting is berekend (Art. 36 LIRPF). Deze calculator gaat uit van een aankoop. Vul bij een geërfde woning daarom de destijds voor de erfbelasting gehanteerde waarde in als aankoopprijs.

Termijnen en formulieren

Bij de verkoop gelden 2 afzonderlijke termijnen voor 2 verschillende formulieren. Die worden vaak met elkaar verward:

• Modelo 211 (koper, 1 maand): Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet de koper het ingehouden bedrag binnen 1 maand na het passeren van de akte (escritura — de notariële koopakte) aan de AEAT afdragen en de verkoper een kopie geven.
• Modelo 210 (verkoper, 3 maanden na afloop van die maand): De verkoper die geen fiscaal inwoner van Spanje is, geeft de winst zelf aan met Modelo 210. Dat moet binnen 3 maanden nadat de termijn voor Modelo 211 is verstreken. In de praktijk lees je hiervoor vaak „vier Monate ab Verkauf". Dat is geen afzonderlijke wettelijke termijn, maar de optelsom van de 1 maand voor Modelo 211 en de daaropvolgende 3 maanden.

Ongeacht waar je woont, geldt daarnaast een gemeentelijke termijn: je moet de plusvalía municipal — de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond — binnen 30 werkdagen na het passeren van de akte aangeven bij het bevoegde gemeentehuis. Deze belasting staat los van de hier besproken belasting op de verkoopwinst en wordt afzonderlijk berekend.

Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan geef je de verkoopwinst niet aan met Modelo 210, maar in je reguliere jaarlijkse belastingaangifte: Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de Spaanse inkomstenbelasting voor natuurlijke personen). Die aangifte moet je het daaropvolgende jaar tussen april en eind juni indienen.

Rechtsgrondslag en actualiteit

De berekening is gebaseerd op de volgende wettelijke bepalingen:

• Art. 25.1.f).3º van Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de Spaanse inkomstenbelastingwet voor niet-ingezetenen): het belastingtarief voor niet-ingezetenen over verkoopwinsten. Volledige tekst: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: de grondslag voor de ganancia patrimonial volgens de regels van de IRPF (de Spaanse inkomstenbelasting voor natuurlijke personen). Dezelfde volledige tekst.
• Art. 35 van de Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definitie van de aankoopwaarde en de verkoopwaarde. Volledige tekst: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, in samenhang met de Disposición transitoria primera TRLIRNR: overgangsregeling voor vastgoed dat vóór 31 december 1994 is gekocht. De volledige teksten van beide regelingen vind je hierboven.
• Art. 5.a) van de Orden EHA/3316/2010: termijn waarbinnen verkopers die geen ingezetene zijn het Modelo 210 moeten indienen. Volledige tekst: boe.es, BOE-A-2010-19707.

De AEAT beheert de formulieren en de bijbehorende termijnen. Je vindt de formulieren en invulinstructies op sede.agenciatributaria.gob.es.

Gerelateerde rekentools

De aankoopwaarde in deze berekening omvat ook de bijkomende kosten van je aankoop destijds. Wat je bij de aankoop aan ITP, de notaris en het eigendomsregister hebt betaald, verlaagt nu je winst. Hoe hoog die kosten doorgaans zijn, zie je met de rekentool op de pagina Bijkomende kosten bij de aankoop van vastgoed op Mallorca. Gebruik je zelf een woning in Spanje zonder die te verhuren en moet je daarvoor ook een Modelo 210 indienen? Dan vind je de juiste berekening op de pagina over belasting bij eigen gebruik: Modelo 210. De gids Vastgoed verkopen op Mallorca geeft een algemeen overzicht van het hele verkoopproces.