Belasting over de vermogenswinst bij verkoop

Hoeveel belasting betaal je over de vermogenswinst?

Verkoop je een woning op Mallorca met winst, dan belast Spanje niet de verkoopprijs, maar het verschil tussen wat je destijds hebt betaald en wat je er nu voor krijgt — de vermogenswinst (ganancia patrimonial). Als niet-resident betaal je hierover een vast tarief van 19%, ongeacht of je uit de EU, de EER of een derde land komt. Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan geldt in plaats daarvan het tarief in de spaarbox voor residenten, dat begint bij 19% en oploopt tot 30%. Deze pagina gaat over de belasting op de vermogenswinst zelf; in het artikel Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje vind je een overzicht van alle 3 belastingen die bij verkoop verschuldigd zijn.

Zo wordt de berekening gemaakt

De berekening bestaat uit 3 stappen, die allemaal voortvloeien uit art. 24.4 van Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, de Spaanse inkomstenbelastingwet voor niet-residenten) en art. 35 van Ley 35/2006 (LIRPF, de Spaanse inkomstenbelastingwet) — voor niet-residenten wordt de grondslag bepaald volgens dezelfde regels als voor residenten.

1. Verkoopwaarde (valor de transmisión). Volgens art. 35.2 LIRPF is dit de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs, verminderd met de kosten en belastingen die je als verkoper draagt — zoals makelaarscourtage, advocaatkosten, het energiecertificaat of de door jou betaalde gemeentelijke waardestijgingsbelasting (plusvalía municipal).

2. Aanschafwaarde (valor de adquisición). Volgens art. 35.1 LIRPF bestaat deze uit de destijds betaalde aankoopprijs, de kosten en belastingen bij de aankoop — ITP of IVA, notaris, kadaster, Gestoría (Spaans administratiekantoor voor belasting- en overheidszaken) — en investeringen en verbeteringen die de waarde verhogen. Rente over een financiering telt uitdrukkelijk niet mee.

3. Winst en belastingtarief. De verkoopwaarde minus de aanschafwaarde is de winst. Is deze negatief, dan is er sprake van verlies (zie bijzondere gevallen). Is deze positief, dan wordt deze — na toepassing van een eventuele overgangsvermindering voor zeer oude aankopen — belast tegen het tarief voor niet-residenten of volgens de tariefschijven voor residenten. Bij verkoop door een niet-resident houdt de koper bovendien 3% van de aankoopprijs in (retención — de ingehouden belastingvooruitbetaling) en draagt dit via Modelo 211 (het officiële formulier waarmee de koper de inhouding aangeeft) af aan de Spaanse belastingdienst (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); deze inhouding wordt verrekend met de daadwerkelijke belastingschuld. Op de pagina De inhouding van 3 procent bij de verkoop van vastgoed lees je hoe deze inhouding precies werkt.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekenhulp vind je 3 voorbeeldberekeningen die live worden berekend met de actuele tarieven en termijnen — vul je eigen cijfers in om te zien wat je in jouw situatie overhoudt.

Bijzondere gevallen

Aankoop vóór 31.12.1994

Wie zijn woning vóór 31.12.1994 heeft gekocht, valt onder een overgangsregeling (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, voor niet-residenten van toepassing via de Disposición transitoria primera TRLIRNR). Het deel van de winst dat rekenkundig tot en met 19.01.2006 is ontstaan, wordt verminderd met 11,11% per volledig jaar dat de woning langer dan 2 jaar, gerekend tot en met 31.12.1996, in bezit was. De vermindering is gemaximeerd: zij geldt slechts tot een gezamenlijke verkoopwaarde van € 400.000 voor alle verkopen die sinds 01.01.2015 op deze manier voor de regeling in aanmerking komen — verkoop je meerdere woningen, dan geldt het maximum voor alle woningen samen. De calculator berekent deze tijdsevenredige verdeling en maximumberekening volgens de methode die de AEAT in haar eigen rekenvoorbeeld hanteert.

Aankoop tussen mei en december 2012: de helft blijft belastingvrij

Wie tussen 12 mei 2012 — de dag waarop het Real Decreto-ley 18/2012 van kracht werd — en 31 december 2012 een stedelijk perceel heeft gekocht, betaalt bij verkoop slechts belasting over de helft van de winst. De vrijstelling van 50% is opgenomen in de Disposición adicional cuarta TRLIRNR en geldt voor niet-residenten zonder vaste inrichting; voor fiscaal ingezetenen is hetzelfde geregeld in de Disposición adicional trigésima séptima der Ley 35/2006, met als aanvullende voorwaarde dat de aankoop tegen betaling heeft plaatsgevonden.

De vrijstelling vervalt echter als de woning is gekocht van of verkocht aan je echtgenoot of familieleden in de rechte lijn of zijlijn tot en met de 2e graad — hetzelfde geldt voor vennootschappen die volgens Art. 42 del Código de Comercio met jou of deze personen verbonden zijn. De calculator vraagt hiernaar zodra de aankoopdatum binnen deze periode valt. Deze regel stamt uit de vastgoedcrisis en is tegenwoordig bij weinig mensen bekend, hoewel hij het verschil kan maken tussen 2 bedragen van 5 cijfers.

Meer dan 10 jaar bezit vóór 1997

Voor de overgangsregeling geldt een grens die niet op een afronding berust: was de woning op 31.12.1996 langer dan 10 jaar in bezit, dan is het winstaandeel dat tot en met 19.01.2006 is ontstaan volgens de laatste alinea van de Disposición transitoria novena helemaal niet belastbaar („no sujeta") — het wordt dus niet slechts verminderd met 11 keer een percentage. Het verschil klinkt academisch, maar is dat niet: 11 jaar levert volgens de jaarlijkse staffel bijna, maar net niet de volledige 100 procent op — en over het restant zou belasting worden geheven op winst die de wet helemaal niet belast.

Aankoop vóór 1995 en latere investeringen

Heb je een woning die vóór 1995 is gekocht later bouwkundig verbeterd, dan schrijft de wet 2 afzonderlijke berekeningen voor: de aankoopprijs en elke investering hebben elk een eigen bezitsduur, en de verkoopopbrengst moet over beide onderdelen worden verdeeld. Deze calculator maakt die verdeling niet. Daarom past hij in dit geval bewust geen vermindering toe en vermeldt hij dat ook — het getoonde resultaat is dan de bovengrens; de werkelijke belasting is lager. In dit geval is het verstandig een Gestoría of belastingadviseur in te schakelen.

Verhuurde woningen

Heb je de woning enige tijd verhuurd, dan verlaagt de wet de aanschaffingswaarde daarnaast met de afschrijving die tijdens de verhuur ten minste had kunnen worden toegepast (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF) — ongeacht of je die daadwerkelijk fiscaal hebt afgetrokken. Daardoor daalt de aanschaffingswaarde en stijgt de belastbare winst. Deze calculator houdt geen rekening met deze afschrijvingscorrectie; houd bij eerdere verhuur rekening met een toeslag op het berekende resultaat en laat het exacte bedrag vaststellen door een Gestoría of belastingadviseur.

Herinvestering in je eigen hoofdwoning

Wie de verkoopopbrengst herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning, kan de winst belastingvrij maken. Anders dan veel gidsen schrijven, geldt dit niet alleen voor residenten: de Disposición adicional séptima TRLIRNR stelt deze herinvesteringsvrijstelling uitdrukkelijk ook open voor niet-residenten die in de EU of de EER wonen. De AEAT vermeldt dit geval in haar overzicht van formulieren onder inkomenscodes 33 en 34.

Vrijstelling vanaf 65 jaar voor residenten

Personen die fiscaal inwoner van Spanje zijn en 65 jaar of ouder zijn, betalen bij verkoop van hun hoofdwoning helemaal geen belasting over de winst, ongeacht wat er met de opbrengst gebeurt. Bij andere woningen — bijvoorbeeld een 2e woning — geldt deze vrijstelling alleen als de opbrengst wordt gebruikt om een lijfrente op te bouwen.

Verkoop met verlies

Verkoop je voor minder dan je eigen aanschaffingswaarde, dan ontstaat er geen belastbare winst en krijg je de door de koper ingehouden bedragen op verzoek volledig terug. Residenten kunnen dit verlies bovendien verrekenen met andere kapitaalinkomsten uit hetzelfde of volgende belastingjaren.

Mede-eigendom

Als de woning meerdere eigenaren heeft, wordt elk aandeel afzonderlijk belast: winst, belastingtarief en eventuele overgangskorting worden telkens berekend over het mede-eigendomsdeel, niet over de woning als geheel. Elke niet-residente mede-eigenaar dient voor zijn aandeel een eigen Modelo 210 in (de Spaanse belastingaangifte voor verkoopwinsten van niet-residenten); residenten geven hun aandeel daarentegen op in hun eigen jaarlijkse belastingaangifte.

Geërfde woning

Heb je de woning geërfd, dan is de aanschaffingswaarde niet de oorspronkelijke koopprijs van de erflater, maar de waarde die destijds als basis diende voor de Spaanse erfbelasting (Art. 36 LIRPF). Deze rekenhulp gaat uit van een aankoop; vul bij een geërfde woning de destijds belaste erfwaarde in als aanschafprijs.

Termijnen en formulieren

Bij verkoop gelden 2 afzonderlijke termijnen voor 2 verschillende formulieren, die vaak met elkaar worden verward:

• Modelo 211 (koper, 1 maand): Is de verkoper niet-resident, dan moet de koper het ingehouden bedrag binnen 1 maand na het ondertekenen van de akte (escritura — de notariële koopakte) aan de AEAT afdragen en de verkoper een kopie overhandigen.
• Modelo 210 (verkoper, 3 maanden na afloop van deze maand): De niet-residente verkoper geeft de winst zelf aan via Modelo 210 — binnen 3 maanden nadat de termijn voor Modelo 211 is verstreken. In de praktijk lees je hiervoor vaak „4 maanden vanaf de verkoop"; dat is geen afzonderlijke wettelijke termijn, maar simpelweg de optelsom van de 1 maand voor Modelo 211 en de 3 maanden die daarop volgen.

Ongeacht je woonplaats geldt daarnaast een 3e, gemeentelijke termijn: de plusvalía municipal — de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond — moet binnen 30 dagen na het ondertekenen van de akte bij het bevoegde gemeentehuis worden aangegeven. Deze staat los van de hier behandelde belasting op de winst en wordt afzonderlijk berekend.

Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan geef je de verkoopwinst niet aan via Modelo 210, maar als onderdeel van je reguliere jaarlijkse belastingaangifte, Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de Spaanse inkomstenbelasting voor natuurlijke personen), die je het jaar daarop tussen april en eind juni moet indienen.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

De berekening is gebaseerd op de volgende bepalingen:

• Art. 25.1.f).3º van Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Spaanse inkomstenbelastingwet voor niet-residenten): belastingtarief voor niet-residenten op vervreemdingswinsten. Volledige tekst: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: heffingsgrondslag van de ganancia patrimonial volgens de regels van de IRPF (Spaanse inkomstenbelasting voor natuurlijke personen). Dezelfde volledige tekst.
• Art. 35 van Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definitie van de aankoop- en verkoopwaarde. Volledige tekst: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, in samenhang met Disposición transitoria primera TRLIRNR: overgangsregeling voor vastgoed dat vóór 31.12.1994 is aangekocht. De volledige teksten van beide bepalingen vind je hierboven.
• Art. 5.a) van Orden EHA/3316/2010: termijn waarbinnen niet-residente verkopers Modelo 210 moeten indienen. Volledige tekst: boe.es, BOE-A-2010-19707.

De AEAT is verantwoordelijk voor het beheer van de formulieren en de bijbehorende termijnen. Je vindt de formulieren en toelichtingen voor het invullen op sede.agenciatributaria.gob.es.

Gerelateerde rekenhulpen

De aankoopwaarde in deze berekening omvat de bijkomende kosten van je aankoop destijds — wat je bij de aankoop hebt betaald aan ITP, notaris en kadaster, verlaagt nu je winst. De rekenhulp op de pagina Kaufnebenkosten auf Mallorca laat zien hoe hoog deze bijkomende kosten doorgaans zijn. Gebruik je een woning in Spanje zelf zonder die te verhuren en moet je daarvoor ook Modelo 210 indienen, dan vind je de juiste berekening op de pagina over Selbstnutzungssteuer Modelo 210. De gids Immobilie verkaufen auf Mallorca geeft een algemeen overzicht van het volledige verkoopproces.