Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje: Plusvalía, winstbelasting & bronbelasting op Mallorca

Als je op Mallorca een woning verkoopt, krijg je te maken met twee totaal verschillende soorten belastingen tegelijk: de gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalía) en de nationale winstbelasting over de verkoopopbrengst. Samen kunnen ze een aanzienlijk deel van de netto-opbrengst uitmaken – en beide werken volgens hun eigen regels, termijnen en berekeningsformules. Of je nu als fiscaal ingezetene of als niet-ingezetene verkoopt, maakt daarbij een fundamenteel verschil: terwijl niet-ingezetenen een forfaitair belastingtarief van 19 % betalen, geldt voor ingezetenen een progressief tarief. Daarbij komt nog een automatische bronbelasting, die de koper direct bij de notaris inhoudt. In deze gids leer je hoe beide belastingen worden berekend, welke kosten je kunt aftrekken, welke termijnen gelden – en welke fouten ervaren verkopers regelmatig duur komen te staan.

Weet je al hoeveel van de verkoopopbrengst je na belastingen overhoudt?

• 📩 Stel een persoonlijk verzoek — Belastingcheck voor jouw specifieke verkoopgeval
• Alle belastingen en juridische zaken op een rijtje

De twee soorten belastingen op een rijtje

Bij de verkoop van onroerend goed op Mallorca moet je in principe twee verschillende belastingen onderscheiden:

Beide belastingen komen uitsluitend voor rekening van de verkoper – niet van de koper. De koper betaalt daarentegen overdrachtsbelasting (ITP) of btw; meer hierover vind je in de gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

Let op: De Plusvalía en de winstbelasting kunnen niet met elkaar worden verrekend. Ze ontstaan onafhankelijk van elkaar, maar de betaalde Plusvalía kun je wel als aftrekbare kosten opgeven bij de berekening van de winstbelasting.

Plusvalía: berekening, tarieven en vervaldatum

De plusvalía is een belasting op de berekende waardestijging van het gemeentelijke perceel (niet van de bebouwing) tijdens de periode dat je het in bezit hebt. De basis hiervoor is niet de werkelijke marktprijs, maar de officiële kadastrale waarde (valor catastral) van het perceel.

Twee berekeningsmethoden

Sinds een uitspraak van het Spaanse Constitutionele Hof (2021) kun je kiezen uit twee methoden – en de methode gebruiken die voor jou het voordeligst is:

Methode 1 – Objectieve methode (kadastrale waarde × gemeentelijke coëfficiënt × belastingtarief)

Methode 2 – Werkelijke-waardemethode
Als de daadwerkelijke verkoopwinst (verkoopprijs minus aankoopprijs, telkens alleen het aandeel van de grond) lager uitvalt dan het bedrag dat volgens methode 1 is berekend, kun je deze werkelijke winst als berekeningsbasis gebruiken.

Let op: als het onroerend goed met verlies wordt verkocht (de werkelijke verkoopprijs ligt onder de oorspronkelijke aankoopprijs), hoef je geen Plusvalía te betalen. Je moet dit echter wel zelf aantonen en een aanvraag indienen.

Belastingtarief en gemeente

Elke gemeente bepaalt zelf het toe te passen belastingtarief; het wettelijke maximumtarief bedraagt 30 % van de vastgestelde waardestijging. Steden zoals Palma de Mallorca hebben hun eigen verordeningen. Je kunt het daadwerkelijke bedrag navragen bij het betreffende Ayuntamiento.

Termijn

Winstbelasting voor niet-ingezetenen: 19 % vast tarief

Als je fiscale hoofdverblijfplaats niet in Spanje ligt, dus als je geen fiscale inwoner van Spanje bent, geldt er voor de winst uit de verkoop van onroerend goed een vast belastingtarief van 19 %. Dit tarief geldt ongeacht of je EU-burger bent of niet.

Berekeningsformule

Belastbare winst = verkoopprijs – aankoopprijs – aftrekbare kosten
Belasting = belastbare winst × 19 %

Aftrekbare kosten bij verkoop

De volgende kosten mogen de winst verminderen:

Rekenvoorbeeld niet-ingezetene

De bronbelasting van 3 %: hoe het werkt

Als een niet-ingezetene een woning verkoopt, ben je als koper wettelijk verplicht om 3 % van de verkoopprijs in te houden en dit rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst AEAT af te dragen. Dit is geen definitieve belasting, maar een voorschot op de winstbelasting.

Werkwijze:

1. De notaris legt de koopovereenkomst vast
2. De koper betaalt 3 % van de verkoopprijs niet aan de verkoper, maar maakt dit bedrag via formulier 211 over aan de AEAT – binnen een maand na de notariële akte
3. De verkoper dient binnen 4 maanden na de notariële vastlegging de belastingaangifte via Modelo 210 in
4. Als de daadwerkelijke belasting lager is dan de ingehouden 3 %: terugbetaling
   Als de daadwerkelijke belasting hoger is: bijbetaling

Let op: als de koper de bronbelasting niet afdraagt, staat het onroerend goed zelf als zekerheid. Kopers die van een niet-ingezetene kopen, moeten dat nooit vergeten – en ook niet.

Winstbelasting voor ingezetenen: progressief tarief

Als je fiscaal in Spanje woont (meer dan 183 dagen per kalenderjaar in het land, of als het zwaartepunt van je economische belangen in Spanje ligt – zoals vastgelegd in artikel 9 van wet 35/2006), moet je de winst op onroerend goed in het kader van de IRPF belasten tegen een progressief tarief:

Let op: de hierboven genoemde schaal komt overeen met de tarieven voor inkomsten uit vermogen (ahorros) die in verschillende bronnen voor 2025/2026 worden genoemd. Voor hogere winstbedragen kunnen andere schalen gelden; laat dit in jouw specifieke geval door een belastingadviseur controleren.

De winstbelasting moet je opgeven in de jaarlijkse Spaanse inkomstenbelastingaangifte (IRPF, Modelo 100), die je meestal uiterlijk eind juni van het volgende jaar moet indienen.

Let op: Ingezetenen hoeven bij verkoop geen automatische bronbelasting te betalen. De inhouding van 3 % geldt alleen als de verkoper geen ingezetene is.

Belastingvrijstellingen en speciale regelingen

Vrijstelling bij herinvestering in de hoofdwoning (ingezetenen)

Inwoners kunnen onder bepaalde voorwaarden worden vrijgesteld van winstbelasting als de opbrengst van de verkoop volledig wordt herbelegd in de aankoop van een nieuwe hoofdwoning in Spanje. De herbelegging moet binnen twee jaar voor of na de verkoop plaatsvinden.

Vrijstelling voor mensen ouder dan 65 jaar (inwoners)

Inwoners die 65 jaar of ouder zijn en die het pand minstens 3 jaar als hun hoofdverblijfplaats hebben bewoond, zijn vrijgesteld van winstbelasting op de hoofdwoning – ongeacht of ze het geld herinvesteren of niet.

Geen Plusvalía bij een daadwerkelijke waardevermindering

Zoals hierboven al gezegd: als je kunt aantonen dat de daadwerkelijke verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs van toen, hoef je geen Plusvalía te betalen. Dat kun je aantonen met de koopakte en de verkoopakte.

Let op: deze vrijstellingen gelden alleen voor fiscale ingezetenen. Niet-ingezetenen kunnen geen aanspraak maken op een herinvesteringsvrijstelling.

Ingezetenen versus niet-ingezetenen: de directe vergelijking

Aftrekbare kosten: de posten die vaak over het hoofd worden gezien

Veel verkopers onderschatten hoeveel ze van de belastbare winst mogen aftrekken. Deze kosten worden vaak over het hoofd gezien:

Bij de oorspronkelijke aankoop:

• Notariskosten en kosten voor het kadaster
• Betaalde overdrachtsbelasting (ITP) of btw (IVA)
• Honorarium van de advocaat of bemiddelaar bij de aankoop

Bij de verkoop:

• Makelaarscommissie (inclusief de daarop verschuldigde Spaanse btw)
• Advocaat- en notariskosten van de verkoop
• Kosten voor het energiecertificaat (wettelijk verplicht)
• Kosten voor eventuele legalisaties (bijv. illegale bouwwerken)
• Betaalde plusvalía

Tip: Bewaar alle facturen en bonnen van de aankoop goed – ook al is de aankoop al jaren geleden. Zonder bewijsstukken kun je de kosten niet aftrekken van de belasting.

Een overzicht van de termijnen

Let op: als je de deadlines voor de Plusvalía en het Modelo 210 niet haalt, kun je boetes en rente krijgen. De termijnen gaan in vanaf de datum van de notariële akte, niet vanaf de datum waarop de betaling is ontvangen.

De meest voorkomende fouten bij de verkoop van onroerend goed op Mallorca

Dit zijn fouten die ervaren belastingadviseurs en advocaten steeds weer tegenkomen:

1. Aankoopbewijzen niet bewaard: Als je de koopakte, ITP-besluiten en notarisrekeningen van de oorspronkelijke aankoop niet meer hebt, kun je deze kosten niet aftrekken – dat zorgt ervoor dat je belastbare winst flink omhoog gaat.

2. Teruggave van bronbelasting niet aangevraagd: Veel niet-ingezetenen weten niet dat ze na het indienen van het Modelo 210 een teruggave kunnen krijgen als de daadwerkelijke belasting lager is dan de ingehouden 3 %. Je moet hier zelf actief een aanvraag voor indienen.

3. Plusvalía te laat ingediend: de termijn van 30 dagen bij het Ayuntamiento loopt snel af, vooral als de verkoop vanuit het buitenland wordt geregeld.

4. Renovaties die ten onrechte zijn opgegeven: keuken- en badkamerrenovaties, schilderwerk of nieuwe vloeren zijn niet fiscaal aftrekbaar. Alleen structurele, waardeverhogende bouwwerkzaamheden tellen mee.

5. Foutieve inschatting van je fiscale woonplaats: als je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, ben je fiscaal ingezetene – ook al ben je je daar niet van bewust. Dit heeft gevolgen voor het toepasselijke belastingtarief en de vrijstellingen waar je recht op hebt.

6. Er is geen bronbelastingafdracht afgesproken voor niet-ingezetenen: kopers die vergeten de bronbelasting in te houden, zijn persoonlijk aansprakelijk tegenover de AEAT.

7. Geen Plusvalía-controle bij verkoop met verlies: wie met verlies verkoopt en toch Plusvalía betaalt, geeft zomaar geld weg.

Wat komt er daarna? Aangifteverplichtingen en vervolgbelastingen

Na de verkoop zijn er nog een paar dingen die je moet regelen:

• Kadaster (Registro de la Propiedad): De eigendomsoverdracht wordt door de koper in het Kadaster ingeschreven. Als verkoper heb je daar verder niets meer mee te maken, maar je moet er wel voor zorgen dat een eventuele hypotheek wordt doorgehaald.
• Kadaster (Catastro): De koper is verantwoordelijk voor de wijziging van de registratie, maar als verkoper is het de moeite waard om de eigendomsoverdracht te bevestigen, om toekomstige IBI-rekeningen (onroerendgoedbelasting) te voorkomen.
• Inkomstenbelastingaangifte in Duitsland: Als je in Duitsland belastingplichtig bent, moet je de verkoopwinst daar ook aangeven. Het dubbelbelastingverdrag (DBA) tussen Duitsland en Spanje bepaalt dat winsten op onroerend goed in principe worden belast in het land waar het onroerend goed ligt (Spanje) – in Duitsland geldt hiervoor het progressievoorbehoud. Je moet ook een Duitse belastingadviseur inschakelen.
• Vermogensbelastingaangifte: Deze is na de verkoop niet meer van toepassing op het verkochte onroerend goed, maar zorg ervoor dat je de situatie op de peildatum correct weergeeft (de peildatum is 31 december van het verkoopjaar). Meer hierover vind je in onze gids over vermogensbelasting in Spanje.

Checklist: Fiscaal correct verkopen op Mallorca

Gebruik deze lijst als uitgangspunt voor de voorbereiding van je verkoop:

• Er is een koopakte (Escritura de Compraventa) van de aankoop
• Heb je een ITP-besluit of een IVA-factuur van de aankoop?
• Alle rekeningen van de notaris, de advocaat en de beheerder in verband met de aankoop bij elkaar
• Er zijn facturen voor structurele verbeteringen (met bouwvergunningen)
• Energiecertificaat aangevraagd (verplicht voor de verkoop)
• De kadastrale waarde van het pand is bekend (voor de schatting van de plusvalía)
• Fiscale woonplaatsstatus gecontroleerd (ingezetene of niet-ingezetene?)
• Makelaarscommissie en contractvoorwaarden schriftelijk vastgelegd
• Belastingadviseur met kennis van Spanje ingeschakeld
• De termijn voor de plusvalía (30 dagen) is in de agenda genoteerd
• Termijn voor Modelo 210 (4 maanden) genoteerd
• Teruggave van bronbelasting (indien van toepassing) gepland

Conclusie: Een goede voorbereiding bespaart je echt geld

De belastinglast bij de verkoop van onroerend goed op Mallorca valt best mee – als je weet hoe het zit. De winstbelasting van 19% voor niet-ingezetenen is duidelijk geregeld, en de bronbelasting van 3% is een goed werkend vooruitbetalingssysteem. Problemen ontstaan bijna altijd als er bonnen ontbreken, deadlines worden gemist of je je fiscale woonplaats verkeerd inschat. De Plusvalía is een gemeentelijke belasting met eigen regels – bij langdurig bezit en gestegen kadastrale waarden kan deze flink in de papieren lopen, terwijl hij bij verkoop met verlies juist helemaal wegvalt. Plan je verkoop fiscaal gezien minstens zes maanden van tevoren, schakel tijdig een gespecialiseerde belastingadviseur ter plaatse in en bewaar alle documenten van de aankoop – dat is de beste investering in je netto-opbrengst.

Officiële bronnen

• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – belastingen op de Balearen en regionale regelingen: https://www.atib.es
• Wet 35/2006 van 28 november – Wet op de inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (IRPF-wet, artikel 9 Fiscale woonplaats): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Koninklijk Wetgevend Besluit 2/2004 – Geconsolideerde tekst van de wet inzake lokale overheidsfinanciën (plusvalía / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Real Decreto-ley 26/2021 – Hervorming van de Plusvalía na uitspraak van het Grondwettelijk Hof: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Gemeente Palma – Plusvalía Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – Belastingdienst van de Balearen: https://www.conselldemallorca.net