Belasting bij vastgoedverkoop op Mallorca: Plusvalía en winstbelasting

Als je op Mallorca vastgoed verkoopt, krijg je te maken met 2 verschillende belastingen: de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, Plusvalía Municipal, en de landelijke belasting over de winst bij verkoop. Samen kunnen ze een aanzienlijk deel van de netto-opbrengst opslokken. Voor beide gelden eigen regels, termijnen en berekeningen. Ook maakt het veel uit of je fiscaal ingezetene bent: niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 19 %, terwijl voor ingezetenen een progressief tarief geldt. Daarnaast houdt de koper bij de notaris automatisch bronbelasting in. In deze gids lees je hoe beide belastingen worden berekend, welke kosten je mag aftrekken, welke termijnen gelden en welke fouten zelfs ervaren verkopers regelmatig duur komen te staan.

• Overzicht van alle belastingen & juridische zaken

De 2 belastingen in het kort

Bij de verkoop van vastgoed op Mallorca krijg je in principe te maken met 2 afzonderlijke belastingen:

Beide belastingen zijn uitsluitend voor rekening van de verkoper, niet van de koper. De koper betaalt overdrachtsbelasting (ITP) of btw. Meer daarover lees je in de gids over de bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca.

Let op: Je kunt de Plusvalía en de belasting over de verkoopwinst niet met elkaar verrekenen. Ze worden los van elkaar geheven. De betaalde Plusvalía kun je wel als aftrekbare kosten opvoeren bij de berekening van de belasting over de verkoopwinst.

Plusvalía Municipal: berekening, tarieven en betaaltermijn

De Plusvalía Municipal belast de berekende waardestijging van de grond in stedelijk gebied (niet van de bebouwing) gedurende de periode dat je eigenaar bent. De heffing is niet gebaseerd op de werkelijke marktprijs, maar op de officiële kadastrale waarde (valor catastral) van het grondgedeelte.

2 berekeningsmethoden

Sinds een uitspraak van het Spaanse Constitutionele Hof (2021) kun je kiezen uit 2 methoden en de methode gebruiken die voor jou het voordeligst is:

Methode 1 – objectieve methode (valor catastral × gemeentelijke coëfficiënt × belastingtarief)

Methode 2 – berekening op basis van de werkelijke winst
Als de werkelijke verkoopwinst (verkoopprijs min aankoopprijs, waarbij in beide gevallen alleen de waarde van de grond meetelt) lager is dan het bedrag dat volgens methode 1 is berekend, kun je die werkelijke winst als basis voor de berekening gebruiken.

Let op: Als je de woning met verlies verkoopt (de werkelijke verkoopprijs ligt onder de aankoopprijs van destijds), hoef je geen Plusvalía te betalen. Je moet dit wel zelf aantonen en een aanvraag indienen.

Belastingtarief per gemeente

Elke gemeente bepaalt zelf het belastingtarief. Het wettelijke maximumtarief is 30 % van de berekende waardestijging. Steden zoals Palma de Mallorca hebben eigen verordeningen. Het precieze tarief kun je navragen bij het betreffende Ayuntamiento.

Termijn

Belasting over de verkoopwinst voor niet-ingezetenen: vast tarief van 19 %

Als je fiscale hoofdverblijfplaats niet in Spanje ligt en je dus geen fiscaal inwoner van Spanje bent, betaal je over de winst uit de verkoop van een woning een vast belastingtarief van 19 %. Dat tarief geldt zowel voor EU-burgers als voor burgers van buiten de EU.

Berekeningsformule

Belastbare winst = verkoopprijs – aankoopprijs – aftrekbare kosten
Belasting = belastbare winst × 19 %

Aftrekbare kosten bij de verkoop

De volgende kosten mag je van de winst aftrekken:

Rekenvoorbeeld voor een niet-resident

De bronbelasting van 3 %: zo werkt het

Als een niet-resident een woning verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3 % van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse belastingdienst AEAT. Dit is geen definitieve belasting, maar een vooruitbetaling op de belasting over de winst.

Zo werkt het:

1. De notaris passeert de koopakte
2. De koper betaalt 3 % van de verkoopprijs niet aan de verkoper, maar draagt dit bedrag via Modelo 211 af aan de AEAT – binnen 1 maand na het passeren van de akte
3. De verkoper dient binnen 3 maanden na afloop van die termijn van 1 maand – dus ongeveer 4 maanden na het passeren van de akte – de belastingaangifte via Modelo 210 in
4. Is de werkelijk verschuldigde belasting lager dan de ingehouden 3 %? Dan volgt een terugbetaling
   Is die hoger? Dan moet de verkoper bijbetalen

Let op: Als de koper de bronbelasting niet afdraagt, dient het pand zelf als onderpand. Koop je van iemand die niet fiscaal in Spanje woont, vergeet dit dan nooit – want die aansprakelijkheid blijft op het pand rusten.

Belasting op verkoopwinst voor fiscaal inwoners: progressieve tarieven

Ben je fiscaal inwoner van Spanje (je verblijft meer dan 183 dagen per kalenderjaar in het land, of het middelpunt van je economische belangen ligt in Spanje – zoals geregeld in artikel 9 van wet 35/2006), dan betaal je over de winst op de verkoop van vastgoed belasting via de IRPF, volgens een progressief tarief:

Let op: De tarieven gelden per schijf: over elk deel van de winst betaal je het tarief van de bijbehorende schijf. Je betaalt dus niet over de hele winst het hoogste tarief. Dit zijn de schijven voor de belastinggrondslag van spaarinkomsten (base liquidable del ahorro) volgens artikel 66 van wet 35/2006. Het toptarief van 30 % is met ingang van 1 januari 2025 ingevoerd door Ley 7/2024. De winst op de verkoop van vastgoed wordt daarbij opgeteld bij je overige vermogensinkomsten van hetzelfde jaar.

De belasting op de verkoopwinst geef je op in de jaarlijkse Spaanse aangifte inkomstenbelasting (IRPF, Modelo 100). Die moet je doorgaans uiterlijk eind juni van het volgende jaar indienen.

Let op: Bij de verkoop wordt bij residenten niet automatisch bronbelasting ingehouden. De inhouding van 3 % geldt alleen als de verkoper geen resident is.

Belastingvrijstellingen en bijzondere regelingen

Vrijstelling bij herinvestering in een eigen woning (residenten)

Residenten kunnen onder bepaalde voorwaarden worden vrijgesteld van belasting op de verkoopwinst als ze de volledige verkoopopbrengst investeren in een nieuwe eigen woning in Spanje. Dat moet binnen 2 jaar vóór of na de verkoop gebeuren. Voor niet-residenten uit de EU en de EER bestaat een aparte regeling die grotendeels dezelfde voorwaarden kent. Zie de opmerking aan het eind van dit onderdeel.

Vrijstelling voor personen ouder dan 65 jaar (residenten)

Residenten die 65 jaar zijn geworden en de woning minstens 3 jaar als hoofdverblijf hebben gebruikt, hoeven over de verkoopwinst op die woning geen belasting te betalen. Het maakt daarbij niet uit of ze de opbrengst opnieuw investeren.

Geen Plusvalía bij daadwerkelijk waardeverlies

Zoals hierboven vermeld, hoef je geen Plusvalía te betalen als je kunt aantonen dat de werkelijke verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs destijds. Dat toon je aan met de koopakte en de verkoopakte.

Let op: De leeftijdsvrijstelling vanaf 65 jaar geldt alleen voor fiscale residenten. De vrijstelling bij herinvestering is daarnaast mogelijk voor niet-residenten die wonen in een EU-land of een EER-land waarmee een effectieve uitwisseling van informatie bestaat. Zij moeten de verkochte woning eerder zelf als hoofdverblijf in Spanje hebben gebruikt en de volledige opbrengst in een nieuwe eigen woning investeren. Bij gedeeltelijke herinvestering geldt de vrijstelling naar rato. De bronbelasting van 3 % en de aangifte via Modelo 210 blijven desondanks verplicht. De rechtsgrondslag is de Disposición adicional séptima van Real Decreto Legislativo 5/2004.

Residenten en niet-residenten: een directe vergelijking

Aftrekbare kosten: vaak vergeten posten

Veel verkopers onderschatten hoeveel kosten ze van de belastbare winst kunnen aftrekken. Deze kosten worden vaak over het hoofd gezien:

Bij de oorspronkelijke aankoop:

• Kosten voor de notaris en het eigendomsregister
• Betaalde overdrachtsbelasting (ITP) of btw (IVA)
• Honorarium van de advocaat of Gestor bij de aankoop

Bij de verkoop:

• Makelaarscourtage (inclusief de Spaanse btw daarover)
• Kosten voor de advocaat en notaris bij de verkoop
• Kosten voor het energiecertificaat (wettelijk verplicht)
• Kosten voor eventuele legalisaties (bijv. van illegale bouwwerken)
• Betaalde Plusvalía Municipal

Tip: Bewaar alle facturen en bonnen van de aankoop, ook als die al vele jaren geleden plaatsvond. Zonder bewijsstukken kun je deze kosten niet fiscaal aftrekken.

Termijnen op een rij

Let op: Als je de termijnen voor de Plusvalía en het Modelo 210 overschrijdt, kunnen er toeslagen en rente bijkomen. De termijnen gaan in op de datum waarop de notariële akte wordt ondertekend, niet op de datum waarop de betaling binnenkomt.

De meest voorkomende fouten bij de verkoop van een woning op Mallorca

Ervaren belastingadviseurs en advocaten zien deze fouten keer op keer:

1. Aankoopbewijzen niet bewaard: Als je de koopakte, de ITP-aanslagen en de notarisrekeningen van de oorspronkelijke aankoop niet meer hebt, kun je die kosten niet aftrekken. Daardoor valt de belastbare winst aanzienlijk hoger uit.

2. Geen teruggave van de ingehouden belasting aangevraagd: Veel niet-ingezetenen weten niet dat ze na het indienen van Modelo 210 een teruggave kunnen krijgen als de daadwerkelijk verschuldigde belasting lager is dan de ingehouden 3 %. Je moet die teruggave zelf aanvragen.

3. Plusvalía te laat aangegeven: De termijn van 30 dagen bij het Ayuntamiento is snel voorbij, vooral als je de verkoop vanuit het buitenland regelt.

4. Renovatiekosten ten onrechte afgetrokken: Keuken- en badkamerrenovaties, schilderwerk en nieuwe vloerbedekking zijn fiscaal niet aftrekbaar. Alleen bouwkundige ingrepen die de waarde verhogen, tellen mee.

5. Fiscale woonplaats verkeerd ingeschat: Als je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, ben je daar fiscaal ingezetene, ook als je je daarvan niet bewust bent. Dat heeft gevolgen voor het belastingtarief en de vrijstellingen die voor je gelden.

6. Geen inhouding van belasting afgesproken bij een niet-ingezeten verkoper: Kopers die vergeten de belasting in te houden, zijn daarvoor persoonlijk aansprakelijk tegenover de AEAT.

7. Niet gecontroleerd of Plusvalía verschuldigd is bij verkoop met verlies: Als je met verlies verkoopt en toch Plusvalía betaalt, laat je geld liggen.

Wat komt er daarna? Aangifteplichten en verdere belastingen

Na de verkoop moet je nog een paar zaken regelen:

• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): De koper laat de eigendomsoverdracht inschrijven. Als verkoper hoef je daarvoor niets meer te doen, maar controleer wel of een eventuele hypotheek is doorgehaald.
• Kadaster (Catastro): De koper is verantwoordelijk voor de wijziging van de tenaamstelling. Als verkoper is het verstandig te controleren of die is doorgevoerd, zodat je geen toekomstige IBI-aanslagen (onroerendezaakbelasting) ontvangt.
• Aangifte inkomstenbelasting in Duitsland: Als je in Duitsland belastingplichtig bent, moet je de winst uit de verkoop daar ook aangeven. Volgens het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting (DBA) tussen Duitsland en Spanje wordt winst uit vastgoed in principe belast in het land waar het vastgoed ligt (Spanje). In Duitsland telt die winst mee voor het progressievoorbehoud. Schakel daarnaast een Duitse belastingadviseur in.
• Aangifte vermogensbelasting: Na de verkoop hoef je voor de verkochte woning geen vermogensbelasting meer aan te geven. Zorg wel dat je situatie op de peildatum correct is weergegeven (de peildatum is 31 december van het verkoopjaar). Lees meer in onze gids over vermogensbelasting in Spanje.

Checklist: je woning op Mallorca verkopen met je belastingzaken op orde

Gebruik deze lijst bij de voorbereiding van je verkoop:

• De koopakte (Escritura de Compraventa) van de aankoop is beschikbaar
• De ITP-aanslag of IVA-factuur van de aankoop is beschikbaar
• Alle facturen van notarissen, advocaten en administratieve dienstverleners voor de aankoop zijn verzameld
• Facturen voor bouwkundige verbeteringen (met bouwvergunningen) zijn beschikbaar
• Het energiecertificaat is aangevraagd (verplicht vóór de verkoop)
• De kadastrale waarde van de woning is bekend (voor een schatting van de Plusvalía)
• De fiscale woonplaats is gecontroleerd (inwoner of niet-inwoner?)
• De makelaarsprovisie en contractvoorwaarden zijn schriftelijk vastgelegd
• Belastingadviseur met kennis van Spanje ingeschakeld
• Uiterste termijn voor de Plusvalía (30 werkdagen) in de agenda gezet
• Termijn voor Modelo 210 (3 maanden na afloop van de termijn voor Modelo 211) genoteerd
• Teruggaaf van bronbelasting (indien van toepassing) gepland

Conclusie: een goede voorbereiding bespaart je geld

De belastingen bij de verkoop van een woning op Mallorca zijn goed te overzien, zolang je weet waar je aan toe bent. De vermogenswinstbelasting van 19 % voor niet-inwoners is duidelijk geregeld en de bronbelasting van 3 % werkt goed als vooruitbetaling. Problemen ontstaan vrijwel altijd wanneer bewijsstukken ontbreken, termijnen worden gemist of je je fiscale woonplaats verkeerd inschat. De Plusvalía Municipal is een gemeentelijke belasting met eigen regels. Als je de woning lang in bezit hebt gehad en de kadastrale waarde is gestegen, kan die belasting flink oplopen. Verkoop je met verlies, dan kan ze juist volledig vervallen. Begin minstens 6 maanden voor de verkoop met de fiscale voorbereiding, schakel op tijd een gespecialiseerde belastingadviseur ter plaatse in en bewaar alle documenten van de aankoop. Zo houd je meer over aan de verkoop.

Officiële bronnen

• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – belastingen op de Balearen en regionale regelgeving: https://www.atib.es
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF-wet, artikel 9 over fiscale woonplaats): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (artikel 25 over belastingtarieven, Disposición adicional séptima over vrijstelling bij herinvestering): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
• Real Decreto Legislativo 2/2004 – Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Real Decreto-ley 26/2021 – hervorming van de Plusvalía na de uitspraak van het Grondwettelijk Hof: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Ajuntament de Palma – Plusvalía Municipal Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – belastingdienst van de Balearen: https://www.conselldemallorca.net