Mallorca.com
vastgoed

3%-inhouding Spanje: zo krijgen niet-residenten hun geld terug

Verantwoordelijk voor de inhoud: Frank Menze

Wie als niet-resident een woning op Mallorca verkoopt, merkt het uiterlijk bij de notaris: de koper maakt niet de volledige koopprijs over, maar houdt 3 % in en draagt dit bedrag rechtstreeks af aan de Agencia Tributaria. Deze betaling is geen extra belasting, maar een vooruitbetaling op de vermogenswinstbelasting – en in veel gevallen betaal je daardoor gewoon te veel. In deze gids lees je hoe de 3%-inhouding werkt, welke formulieren (Modelo 210 en 211) binnen welke termijnen moeten worden ingediend, wanneer je recht hebt op teruggaaf, wat er gebeurt bij verkoop met verlies en waarom openstaande belastingaangiften uit voorgaande jaren je teruggaaf kunnen verlagen.

Inhouding van 3 % in Spanje: zo stel je je teruggaaf veilig

Staat je verkoop voor de deur of ligt de afspraak bij de notaris al achter je – en weet je niet zeker of je recht hebt op teruggaaf?

Wat houdt de 3%-inhouding precies in?

De inhouding (Spaans retención) is een zekerheidsmaatregel van de Spaanse fiscus voor verkopers die niet-resident zijn. Omdat zij na de verkoop vaak niet meer in het land te bereiken zijn, verplicht de wetgever de koper om 3 % van de overeengekomen koopprijs in te houden en dit binnen een maand af te dragen aan de Agencia Tributaria – ongeacht of er überhaupt winst is gemaakt. Pas daarna wordt duidelijk of deze vooruitbetaling te hoog, te laag of precies juist was.

Het tarief van 3 % geldt sinds januari 2007; daarvoor bedroeg de inhouding 5 %. Tegelijkertijd werd de vermogenswinstbelasting voor niet-residenten in januari 2010 verlaagd naar een uniform tarief van 19 % – daarvoor konden tarieven tot 35 % gelden. Deze 2 cijfers vormen de basis van de hele berekening: is de daadwerkelijke belasting over je winst lager dan het ingehouden bedrag, dan krijg je het verschil terug.

Kengetal Waarde Sinds wanneer
Inhouding bij verkoop 3 % van de koopprijs januari 2007 (voorheen 5 %)
Vermogenswinstbelasting voor niet-residenten 19 % over de verkoopwinst januari 2010 (voorheen maximaal 35 %)
Betrokken personen Verkopers zonder fiscale woonplaats in Spanje permanent

Let op: Verkopers en bedrijven die fiscaal in Spanje gevestigd zijn, vallen niet onder deze inhouding. Deze geldt uitsluitend voor niet-residenten.

Wie doet wat: verplichtingen voor koper en verkoper

De procedure bestaat uit 2 afzonderlijke formulieren, met verschillende termijnen en verschillende verantwoordelijken. Als 1 van beide termijnen wordt gemist, kunnen toeslagen volgen of – in het ergste geval – kan het recht op teruggaaf voor deze transactie volledig vervallen.

Stap Verantwoordelijke Formulier Termijn
Inhouding & afdracht aan Hacienda Koper Modelo 211 binnen 1 maand na de notarisafspraak
Kopie van Modelo 211 aan verkoper Koper Modelo 211 (kopie) direct na indiening
Aangifte van vermogenswinst / -verlies Verkoper Modelo 210 binnen 4 maanden na de verkoopdatum
Aanvraag tot terugbetaling van het verschil Verkoper Modelo 210 binnen dezelfde termijn van 4 maanden

Zonder de kopie van het Modelo 211 van de koper kun je als verkoper je eigen aangifte niet goed onderbouwen – vraag er daarom actief naar en ga er niet van uit dat deze automatisch bij je terechtkomt.

De 3 mogelijke uitkomsten na de controle

De Hacienda vergelijkt je werkelijk behaalde winst met het ingehouden bedrag. Daaruit kunnen in principe 3 situaties voortvloeien:

Situatie Uitkomst Wat je moet doen
Werkelijke belasting < 3 % van de koopprijs Recht op gedeeltelijke teruggaaf van het verschil Modelo 210 tijdig indienen en teruggaaf aanvragen
Werkelijke belasting > 3 % van de koopprijs Het resterende verschil moet worden betaald Het tekort zelf via Modelo 210 bijbetalen
Verkoop met verlies (verkoopprijs < koopprijs) Recht op volledige teruggaaf van de 3 % Verlies aantonen in Modelo 210

Let op: Als je helemaal geen aangifte doet, blijven de ingehouden 3 % niet automatisch de eindafrekening. Doe je geen aangifte en ontdekt de Hacienda dit later, dan kun je sancties krijgen op grond van het Spaanse belastingrecht.

Waarom je bijna altijd minder belasting verschuldigd bent dan er is ingehouden

De 3 % wordt forfaitair berekend over de volledige koopprijs – niet over je winst. Omdat je bij de verkoop van onroerend goed in Spanje wettelijk toegestane kosten en belastingen van de vermogenswinst mag aftrekken (zoals aankoopkosten, notaris- en registratiekosten en aantoonbare renovaties), is de werkelijke grondslag voor de 19 % vaak aanzienlijk lager dan de volledige koopprijs. Daarom betalen veel niet-ingezeten verkopers de Hacienda bij vrijwel elke verkoop feitelijk te veel – zonder het te weten, omdat de teruggaaf niet automatisch plaatsvindt maar je deze zelf moet aanvragen.

Meer informatie over aftrekbare posten en de precieze winstberekening vind je in de gids Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje.

Stap voor stap: zo vraag je de teruggaaf aan

  1. Wacht de afspraak bij de notaris af en vraag de koper om een kopie van Modelo 211. Zonder dit document ontbreekt het bewijs dat de 3 % is afgedragen.
  2. Bereken de vermogenswinst of het vermogensverlies – verkoopprijs minus aankoopprijs en verrekenbare kosten.
  3. Vul Modelo 210 in en geef de werkelijke winst of het werkelijke verlies op.
  4. Houd de termijn van 4 maanden vanaf de verkoopdatum aan – daarna kan de Agencia Tributaria de aangifte niet meer tijdig indienen.
  5. Vraag de teruggaaf aan als de berekende belasting lager is dan het ingehouden bedrag.
  6. Wacht de behandeling af. Gemiddeld duurt de teruggaaf minder dan 6 maanden. Duurt de procedure langer dan een jaar, dan betaalt de belastingdienst bovendien vertragingsrente over het openstaande bedrag.

De valkuil: verrekening met oude belastingschulden

Een punt wordt vaak over het hoofd gezien: de Hacienda is niet verplicht een terechte teruggaaf zomaar uit te betalen als dezelfde belastingplichtige nog openstaande belastingschulden heeft. Op grond van Art. 73 der Ley General Tributaria (Ley 58/2003) kan de belastingdienst verschuldigde teruggaafbedragen ambtshalve verrekenen met bestaande belastingschulden (compensación de oficio), zoals nader bepaald in Art. 58 des Real Decreto 939/2005.

Dit is vooral relevant als je als niet-ingezetene de woning in voorgaande jaren zelf hebt gebruikt en daarvoor verplichte Modelo-210-aangiften (bijvoorbeeld voor fictieve inkomsten uit eigen gebruik) niet hebt ingediend. Deze hiaten komen tijdens de beoordeling van de teruggaaf aan het licht en worden verrekend met je recht op teruggaaf. De controleperiode is gebaseerd op de verjaringstermijn van 4 jaar uit Art. 66 LGT.

Let op: Laat vóór je een teruggaaf aanvraagt controleren of voor het betreffende pand alle Modelo 210-aangiften van de afgelopen jaren volledig zijn ingediend. Zo voorkom je een onaangename verrassing bij de uitbetaling.

Verkoop met verlies: volledige teruggaaf mogelijk

Heb je het pand voor minder verkocht dan de destijds betaalde aankoopprijs, dan hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen en kun je het volledige ingehouden bedrag van 3 % terugvragen. Ook hier geldt: je krijgt hier niet automatisch recht op, maar moet dit via Modelo 210 binnen de termijn van 4 maanden aanvragen en het verlies met een berekening aantonen.

Termijnen en verjaring in één oogopslag

Termijn Betekenis Wettelijke grondslag
1 maand na de afspraak bij de notaris Koper moet Modelo 211 indienen –
4 maanden na de verkoopdatum Verkoper moet Modelo 210 indienen –
4 jaar Verjaringstermijn voor belastingvorderingen en teruggaaf Art. 66 LGT (Ley 58/2003)
Tot 6 maanden (gemiddeld) Gebruikelijke verwerkingstijd van de teruggaaf –

Mis je de termijn van 4 maanden voor het Modelo 210, dan is je recht niet meteen vervallen – de algemene verjaringstermijn van 4 jaar blijft de uiterste termijn waarbinnen een teruggaaf nog mogelijk kan zijn. Wie echter jarenlang helemaal geen aangifte indient, loopt het risico dat navorderingen en openstaande bedragen uit voorgaande jaren samenlopen met de eigenlijke aanspraak op teruggaaf en met elkaar worden verrekend.

De meest voorkomende fouten bij de inhouding van 3 procent

  • Modelo 211 niet opgevraagd bij de koper – zonder deze kopie ontbreekt het bewijsstuk voor de aangifte.
  • De termijn van 4 maanden laten verstrijken, omdat de verkoop na de afspraak bij de notaris als „afgerond“ wordt beschouwd.
  • Oude Modelo-210-aangiften uit jaren van eigen gebruik over het hoofd zien, die bij de controle aan het licht komen en de teruggaaf verlagen.
  • Aftrekbare kosten niet volledig gedocumenteerd, waardoor de winst hoger uitvalt en de teruggaaf lager dan mogelijk is.
  • Verkoop met verlies niet aangegeven, omdat ten onrechte wordt aangenomen dat er zonder winst toch geen aangifteplicht bestaat.

Wat volgt er daarna?

Met de teruggaaf – of bijbetaling – van de vermogenswinstbelasting is het fiscale deel van de verkoop meestal nog niet volledig afgerond. Daarnaast is doorgaans de gemeentelijke waardestijgingsbelasting Plusvalía Municipal verschuldigd, onafhankelijk van de inhouding van 3 procent. Ook de lopende onroerendezaakbelasting IBI van het verkoopjaar wordt in de praktijk vaak naar rato tussen koper en verkoper verdeeld, al moet dit contractueel worden afgesproken en is het geen wettelijke verplichting. Een totaaloverzicht van alle belastingen die bij verkoop verschuldigd zijn, vind je in onze gids Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje, en details over de waardestijgingsbelasting in de gids Plusvalía Municipal.

Checklist: inhouding van 3 procent terugvragen

  • Kopie van het Modelo 211 van de koper ontvangen
  • Aankoopprijs, verkoopprijs en aftrekbare kosten gedocumenteerd
  • Controleer: winst, verlies of nulresultaat?
  • Openstaande Modelo-210-aangiften uit voorgaande jaren (bijv. eigen gebruik) afgehandeld
  • Modelo 210 binnen 4 maanden na de verkoopdatum ingediend
  • Bankgegevens voor de teruggaaf correct opgegeven
  • Na ongeveer 6 maanden geïnformeerd naar de status van de behandeling

Conclusie

De inhouding van 3 % is geen definitieve belasting, maar een vooruitbetaling – en in veel gevallen betaal je daardoor meer dan je eigenlijk verschuldigd bent. Wie de termijnen voor Modelo 211 en Modelo 210 kent, de kosten zorgvuldig documenteert en openstaande aangiften uit voorgaande jaren vooraf regelt, kan het verschil tussen het ingehouden bedrag en de daadwerkelijke belasting van 19 % terugkrijgen – of bij verkoop met verlies zelfs de volledige 3 % terugkrijgen. Wie de termijn van 4 maanden mist of oude belastingverplichtingen negeert, riskeert daarentegen dat de teruggaaf geheel of gedeeltelijk wordt verrekend met openstaande schulden.

Officiële bronnen

Wat houdt de inhouding van 3% precies in bij de verkoop van een woning in Spanje?
Het gaat om een vooruitbetaling op de vermogenswinstbelasting, die de koper inhoudt wanneer een niet-resident een woning verkoopt en via het Modelo 211 afdraagt aan de Agencia Tributaria.
Wie moet het Modelo 211 indienen en wanneer?
De koper dient het Modelo 211 binnen 1 maand na de afspraak bij de notaris in en moet de verkoper een kopie toesturen.
Welke termijn heeft de verkoper om een teruggaaf aan te vragen?
De niet-residente verkoper moet het Modelo 210 binnen 4 maanden na de verkoopdatum indienen om de daadwerkelijke winst of het daadwerkelijke verlies op te geven.
Krijg ik de 3% volledig terug als ik met verlies heb verkocht?
Ja, als de verkoopprijs lager was dan de oorspronkelijke aankoopprijs, hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen en kun je het volledige ingehouden bedrag via het Modelo 210 terugvragen.
Hoe lang duurt de behandeling van de teruggaaf?
Gemiddeld duurt dit minder dan 6 maanden. Duurt de procedure langer dan 1 jaar, dan betaalt de belastingdienst bovendien vertragingsrente over het openstaande bedrag.
Kan de Hacienda mijn teruggaaf verrekenen met oude belastingschulden?
Ja, op grond van art. 73 van de Ley General Tributaria kan de belastingdienst verschuldigde teruggaven ambtshalve verrekenen met bestaande belastingschulden van dezelfde belastingplichtige, bijvoorbeeld bij niet-ingediende Modelo-210-aangiften voor jaren van eigen gebruik.
Hoe lang kan ik met terugwerkende kracht teruggave van de 3-procentinhouding aanvragen?
De algemene verjaringstermijn voor belastingvorderingen en teruggaven bedraagt volgens art. 66 LGT 4 jaar.
Geldt de 3-procentinhouding ook voor verkopers die fiscaal inwoner zijn van Spanje?
Nee, de inhouding geldt uitsluitend voor verkopers zonder fiscale woonplaats in Spanje; inwoners en Spaanse ondernemingen vallen niet onder deze regeling.