3%-inhouding Spanje

Hoe krijg ik de 3%-inhouding in Spanje terug?

Als je als niet-ingezetene onroerend goed in Spanje verkoopt, ontvang je bij de notaris niet de volledige koopsom: de koper houdt 3% van de overeengekomen tegenprestatie in en draagt dit met Modelo 211 af aan de Agencia Tributaria. Dit is geen extra belasting, maar een vooruitbetaling (Spaans retención) op de belasting die je over je verkoopwinst verschuldigd bent — en die bedraagt voor niet-ingezetenen 19% van de winst. Omdat de inhouding gekoppeld is aan de koopsom en de belasting aan de winst, is het ingehouden bedrag vaak hoger dan de daadwerkelijk verschuldigde belasting. Je krijgt het verschil terug — maar alleen als je dit tijdig aanvraagt met Modelo 210. Niemand keert het bedrag automatisch uit.

Zo wordt de berekening gemaakt

De berekening bestaat uit 2 vermenigvuldigingen met 2 verschillende grondslagen. Juist daarom betalen de meeste verkopers te veel vooruit:

1. Inhouding = tarief volgens art. 25.2 TRLIRNR × overeengekomen tegenprestatie. De grondslag is de overeengekomen tegenprestatie in de akte, niet de kadastrale waarde en ook niet de referentiewaarde (valor de referencia). Als meerdere eigenaren samen verkopen, houdt de koper het bedrag 1 keer in — bij gemengd eigendom alleen over het aandeel van de niet-ingezetenen (zie bijzondere gevallen); iedere niet-ingezeten verkoper krijgt zijn eigen aandeel hierin verrekend.
2. Belasting = tarief volgens art. 25.1.f).3º TRLIRNR × verkoopwinst. De winst is de verkoopwaarde minus de verkoopkosten die je zelf draagt en minus de aanschafwaarde, inclusief bijkomende aankoopkosten en de destijds betaalde belastingen, zonder rente en verminderd met toegepaste afschrijvingen (amortizaciones), als het onroerend goed verhuurd was (art. 35 van Ley 35/2006, voor niet-ingezetenen van toepassing via art. 24.4 TRLIRNR). Dit tarief geldt voor iedere niet-ingezetene zonder vaste inrichting — het voorbehoud voor inwoners van de EU en EER staat in letter a) van dezelfde paragraaf en betreft andere inkomsten, niet de verkoopwinst.
3. Resultaat = verrekende inhouding − belasting. Is het verschil positief, dan heb je recht op teruggave; is het negatief, dan betaal je het restant bij met dezelfde aangifte.

De rekenhulp hierboven berekent beide stappen met de tarieven die golden op de dag waarop de akte werd verleden, en vermeldt ook de winst waarbij inhouding en belasting precies gelijk zijn. Hoe je de winst zelf berekent — welke kosten je mag aftrekken en wat geldt voor bezit van vóór 1995 — lees je in de gids Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje.

Waarom je bijna altijd meer vooruitbetaalt dan je verschuldigd bent

De inhouding is gekoppeld aan de koopsom, de belasting aan de winst — en de winst is bijna altijd slechts een deel van de prijs. Daarnaast trek je van de verkoopopbrengst de verkoopkosten af die je zelf draagt, terwijl de aanschafwaarde stijgt met de bijkomende aankoopkosten en de destijds betaalde belastingen: overdrachtsbelasting of btw, notaris, kadaster en aantoonbare investeringen die de waarde verhogen. Hoe langer je het bezit hebt aangehouden en hoe meer je hebt gedocumenteerd, des te lager de belastbare winst.

Daarom staat onder de uitkomst van de rekentool het omslagpunt: tot die winst dekt de inhouding je belasting, daarboven moet je bijbetalen. Blijf je daaronder, dan heb je de Belastingdienst een renteloos voorschot gegeven — en krijg je dat alleen terug als je erom vraagt.

Wie doet wat: koper en verkoper aan zet

De procedure is verdeeld over 2 formulieren, 2 termijnen en 2 verantwoordelijke partijen. De 2e termijn begint pas nadat de 1e is verstreken — en juist daarom is de veelgebruikte vuistregel „4 maanden na de verkoop" niet helemaal nauwkeurig.

Zonder het exemplaar van Modelo 211 heb je geen bewijs van het afgedragen bedrag. Vraag het actief op bij de koper of diens Gestoría — een Spaans administratiekantoor dat dergelijke formaliteiten afhandelt —, in plaats van te wachten tot het vanzelf komt.

De 3 mogelijke uitkomsten

Belangrijk: De aangifte moet ongeacht de uitkomst worden ingediend („con independencia del resultado de la autoliquidación", Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010) — ook bij verlies en ook als je niets hoeft bij te betalen. Wie niets indient, krijgt niets terug.

Bijzondere gevallen en veelvoorkomende misverstanden

• 2 gevallen zonder inhouding. Art. 14.2 RD 1776/2004 noemt ze uitputtend: wanneer de verkoper met een verklaring van de belastingdienst aantoont dat hij belastingplichtig is voor de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) of de vennootschapsbelasting, en wanneer het vastgoed wordt ingebracht bij de oprichting of kapitaalverhoging van een in Spanje gevestigde vennootschap. Een Duits paspoort op zichzelf verandert niets, een verklaring wel.
• De uitzondering na 10 jaar bestaat niet meer. Tot eind 2006 verviel de inhouding wanneer het vastgoed op 31.12.1996 al meer dan 10 jaar zonder verbeteringen deel uitmaakte van het privévermogen. Deze alinea is geschrapt toen het tarief van 5 naar 3 procent daalde; wie hem vandaag nog aanhaalt, beroept zich op vervallen recht.
• Meerdere verkopers. De koper houdt 1 keer in; iedere niet-residente mede-eigenaar dient een eigen aangifte in, geeft zijn eigen winst aan en verrekent alleen zijn aandeel in de inhouding. Wie de totale inhouding afzet tegen zijn eigen winstaandeel, ziet een bijbetaling ten onrechte aan voor een teruggaaf. Vul daarom in de rekenhulp je eigendomsaandeel in.
• Gemengd eigendom: residenten en niet-residenten. Als een deel van het vastgoed toebehoort aan personen met een fiscale woonplaats in Spanje, houdt de koper alleen in over het aandeel van de niet-residenten — zo rekent de AEAT dit in haar handleiding bij Modelo 211 voor aan de hand van 4 broers en zussen, van wie 2 resident zijn. Dit verandert niets aan het bedrag dat met de individuele niet-resident wordt verrekend: hij vult in alle gevallen zijn eigen aandeel in de koopprijs maal het inhoudingspercentage in.
• Als de koper niets afdraagt, rust de aansprakelijkheid op het vastgoed. Volgens Art. 25.2 TRLIRNR blijft het overgedragen perceel aansprakelijk voor het laagste van de 2 bedragen — inhouding of belasting —; het kadaster (Registro de la Propiedad) maakt daarvan een kanttekening bij de inschrijving. Dit treft dan de koper, niet de verkoper, maar verklaart wel waarom een koper op de inhouding staat.
• De inhouding is geen eindafrekening. Wie niets aangeeft, heeft de zaak niet afgedaan, maar heeft nog een openstaande aangifte.

De valkuil: verrekening met oude belastingschulden

Een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: de belastingdienst is niet verplicht een terechte teruggaaf uit te betalen als dezelfde belastingplichtige nog openstaande belastingschulden heeft. Op grond van Art. 73 van de Ley General Tributaria (Ley 58/2003) kan zij opeisbare teruggavevorderingen ambtshalve verrekenen met bestaande schulden (compensación de oficio), nader uitgewerkt in Art. 58 van het Real Decreto 939/2005.

Dit is vooral relevant als je de woning in voorgaande jaren zelf hebt gebruikt en de daarvoor verplichte Modelo-210-aangiften niet hebt ingediend. Die hiaten komen aan het licht bij de beoordeling van het verzoek om teruggaaf. De controleperiode is gebaseerd op de verjaringstermijn van 4 jaar uit Art. 66 LGT. Of er voor jouw woning nog iets openstaat, berekent de rekenhulp voor de belasting bij eigen gebruik per jaar.

Termijnen en formulieren

Beide termijnen lopen van datum tot datum: een notariële akte op 15 maart leidt tot 15 april, niet tot „30 dagen". Ontbreekt die dag in de doelmaand, dan eindigt de termijn op de laatste dag van de maand — 31 januari leidt tot 28 februari. De 3 maanden voor Modelo 210 gaan in aan het einde van deze eerste maand („a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención", Art. 14.4 RD 1776/2004). Daarom is „4 maanden na de notariële akte" slechts een benadering: in de meeste maanden klopt dat, maar in de kortere maanden loopt die termijn enkele dagen te ver door. De rekenhulp hierboven vermeldt voor jouw datum beide einddata concreet.

Valt het einde van een termijn op een zaterdag of zondag, dan eindigt de termijn op de eerstvolgende werkdag; lokale en autonome feestdagen op Mallorca kunnen de termijn bovendien verschuiven. Bij twijfel geldt de vroegste datum.

De meest voorkomende fouten

• Geen exemplaar van Modelo 211 opgevraagd — zonder dit bewijs ontbreekt het bewijs van het afgedragen bedrag.
• De indieningstermijn vanaf de verkeerde dag berekend, omdat deze pas na afloop van de eerste maand begint.
• Bij verkoop met verlies niets aangegeven, vanuit de aanname dat er zonder winst geen verplichting bestaat. Juist in dat geval gaat de volledige inhouding verloren.
• Als mede-eigenaar gerekend met de totale inhouding en daardoor een teruggaaf verwacht, terwijl er nog moet worden bijbetaald.
• Aftrekbare kosten niet gedocumenteerd, waardoor de aangegeven winst hoger uitvalt dan nodig.
• Openstaande Modelo-210-aangiften uit jaren van eigen gebruik over het hoofd gezien, die bij de controle naar voren komen en de teruggaaf verlagen.

Wat er na de afrekening nog moet gebeuren

Met de teruggaaf of bijbetaling is het fiscale deel van de verkoop nog niet volledig afgehandeld. Daarnaast is doorgaans de gemeentelijke waardestijgingsbelasting Plusvalía Municipal verschuldigd, los van de inhouding; de lopende onroerendgoedbelasting IBI van het verkoopjaar wordt in de praktijk vaak verdeeld tussen koper en verkoper, maar dat moet contractueel worden vastgelegd. Het volledige overzicht vind je in de gids Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje, en meer informatie over de waardestijgingsbelasting in de gids Plusvalía Municipal.

Stap voor stap: zo vraag je het verschil terug

1. Vraag de koper om een exemplaar van Modelo 211. Zonder dit bewijsstuk kun je niet aantonen welk bedrag is afgedragen. Vraag er actief naar, liefst al tijdens de afspraak bij de notaris.
2. Bereken de winst of het verlies. Trek je verkoopkosten af van de verkoopwaarde. Trek daar vervolgens de aanschafwaarde inclusief bijkomende aankoopkosten en de destijds betaalde belastingen van af, verminderd met afschrijvingen uit jaren waarin je verhuurde.
3. Verzamel de bewijsstukken. De koopakte, verkoopakte, facturen van investeringen en bewijzen van de kosten voor notaris, kadaster en belastingen bij aankoop.
4. Vul Modelo 210 in, met inkomstensoort 28, verreken de inhouding uit Modelo 211 en vraag teruggaaf aan van het resterende bedrag.
5. Houd je aan de termijnen: je kunt aangifte doen vanaf het einde van de inhoudingstermijn van de koper, gedurende 3 maanden. De rekenhulp hierboven vermeldt beide data voor jouw datum van ondertekening.
6. Geef een Spaans bankrekeningnummer op en houd de voortgang van de behandeling in de gaten. 6 maanden na afloop van de aangiftetermijn begint de vertragingsrente in jouw voordeel te lopen.

Voor het berekenen van de winst zelf is er een aparte gids: Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje.

Checklist vóór het indienen

• Exemplaar van Modelo 211 van de koper ontvangen
• Aankoop- en verkoopprijs en alle verrekenbare kosten met bewijsstukken onderbouwd
• Bij meerdere eigenaren: eigen aandeel en eigen winst afzonderlijk berekend
• Gecontroleerd of er nog Modelo-210-aangiften openstaan uit jaren van eigen gebruik
• Beide termijnen genoteerd, berekend vanaf de dag van ondertekening
• Modelo 210 ingediend — ook bij verlies en ook bij een resultaat van nul
• Bankrekeninggegevens voor de teruggaaf ingevuld

Conclusie

De inhouding is geen definitieve belasting, maar een voorschot op een belasting die op een andere grondslag wordt berekend. Wie het verschil kent, de kosten onderbouwt en de 2 termijnen vanaf de juiste dag berekent, krijgt het verschil terug — bij verkoop met verlies zelfs het volledige bedrag. Wie geen aangifte doet, laat het geld bij de belastingdienst.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

• Inhouding en aansprakelijkheid van het onroerend goed: Art. 25.2 des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), geconsolideerde versie — boe.es
• Tarief over de vermogenswinst: Art. 25.1.f).3º TRLIRNR, aldaar
• Procedure, termijnen en de 2 uitzonderingen: Art. 14 des Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR) in de versie van Real Decreto 1576/2006, geldig sinds 01.01.2007 — boe.es
• Teruggaaf en vertragingsrente: Art. 16 RD 1776/2004 in samenhang met Art. 103 der Ley 35/2006
• Indieningstermijn voor Modelo 210: Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010, geconsolideerde versie — boe.es
• Formulieren: AEAT — Modelo 210 en Modelo 211
• Verjaring en verrekening: Art. 66 en Art. 73 der Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; Art. 58 des Real Decreto 939/2005 — boe.es

De actuele belastingtarieven waarmee de rekentool werkt, staan onder de uitkomst; deze komen uit het feitenregister van deze pagina en niet uit deze tekst.