Mallorca.com
vastgoed

Speculatiebelasting op een vakantiewoning: de Duitse kant van de verkoop op Mallorca

Verantwoordelijk voor de inhoud: Frank Menze

Wie een vakantiewoning op Mallorca verkoopt, denkt in eerste instantie aan de Spaanse belasting, maar ziet daarbij de Duitse kant van de berekening over het hoofd. De zogeheten speculatiebelasting is in feite § 23 van het Einkommensteuergesetz (EStG): een termijn van 10 jaar waarbinnen winst uit de verkoop van onroerend goed in Duitsland belastbaar kan zijn – ongeacht of het pand in Duitsland of op Mallorca ligt. Voor eigenaren die in Duitsland wonen, is dit geen academische kwestie: de wettekst kent een uitzondering voor woningen die je zelf gebruikt, en een baanbrekende uitspraak van het Bundesfinanzhof heeft in 2017 verduidelijkt dat ook tweede woningen en vakantiewoningen hieronder kunnen vallen. Deze gids licht de termijn, de uitzondering en de valkuilen bij verhuur toe en laat zien hoe de Duitse regeling zich verhoudt tot het dubbelbelastingverdrag met Spanje.

Speculatiebelasting op een vakantiehuis: de Duitse kant

Staat er bij jou een verkoop gepland en wil je weten welke invloed je gebruiksgeschiedenis heeft op de Duitse belasting?

Wat de "speculatiebelasting" juridisch gezien eigenlijk is

De term "speculatiebelasting" komt in de wet helemaal niet voor. Hiermee wordt § 23 EStG bedoeld, dat particuliere verkooptransacties regelt. Deze bepaling omvat winst uit de verkoop van onroerend goed en zakelijke rechten op onroerend goed, wanneer er tussen aankoop en verkoop niet meer dan 10 jaar zit. Dit geldt ongeacht in welk land het onroerend goed ligt – dus in principe net zo goed voor je woning op Mallorca als voor een huis in Duitsland, zolang je in Duitsland onbeperkt belastingplichtig bent.

Kenmerk Regeling volgens § 23 EStG
Wettelijke grondslag § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Betrokken vermogensbestanddelen Percelen, zakelijke rechten die gelijkstaan aan percelen, gebouwen, buitenvoorzieningen
Termijn Niet meer dan 10 jaar tussen aankoop en verkoop
Meegerekende bouwwerken Gebouwen/buitenvoorzieningen die binnen de termijn zijn gebouwd, verbouwd of uitgebreid
Uitzondering Eigen gebruik volgens zin 3 (2 alternatieven, zie hieronder)

Let op: De termijn heeft uitsluitend betrekking op de Duitse inkomstenbelasting. Of en hoe Spanje belasting heft over de verkoopwinst, is een aparte kwestie – lees daar hieronder meer over en in de uitgebreide gids Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

De termijn van 10 jaar in detail

De termijn begint op het moment van aankoop en eindigt op het moment van verkoop. Het gaat daarbij telkens om de verbintenisrechtelijke overeenkomst, doorgaans dus de datum van de notariële koopovereenkomst, en niet om de latere inschrijving in het kadaster. Belangrijk voor eigenaren die hun Finca hebben uitgebreid of verbouwd: ook delen van gebouwen en buitenvoorzieningen die pas binnen de lopende termijn van 10 jaar zijn aangelegd, tellen mee in de berekening. Dit geldt dus ook voor appartementen en delen van gebouwen met afzonderlijk eigendom.

Vraag Antwoord volgens § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Wanneer begint de termijn? Bij de aankoop (doorgaans: datum van de koopovereenkomst)
Wanneer eindigt de termijn? Bij de verkoop (koopovereenkomst)
Wat telt daarnaast mee? Gebouwen/buitenvoorzieningen die binnen de termijn zijn gebouwd, verbouwd of uitgebreid
Geldt dit ook voor appartementen? Ja, overeenkomstig voor zelfstandige delen van gebouwen en deelrechten

De uitzondering voor zelfbewoning – 2 manieren om belastingvrij te blijven

Zin 3 van de bepaling sluit vermogensbestanddelen uit die voor eigen bewoning zijn gebruikt. De wettekst noemt daarvoor 2 afzonderlijke mogelijkheden – 1 daarvan is al voldoende.

Alternatief 1 Alternatief 2
Periode Tussen de aankoop/oplevering en de verkoop In het jaar van verkoop en de 2 voorafgaande jaren
Voorwaarde voor het gebruik Uitsluitend en onafgebroken voor eigen bewoning Alleen een aaneengesloten periode van 3 kalenderjaren nodig
Bijzonderheid Geen onderbreking toegestaan Alleen het middelste jaar moet volledig zijn ingevuld, de eerste en laatste jaren niet

Let op: Beide alternatieven vereisen dat je de woning daadwerkelijk zelf gebruikt. Wie de woning nooit zelf bewoont, maar vanaf het begin uitsluitend als belegging verhuurt, kan geen beroep doen op beide regelingen en moet de volledige 10 jaar afwachten.

Waarom dit onderwerp juist voor eigenaren op Mallorca relevant is

Voor vakantiewoningen is de doorslaggevende vraag: geldt een Finca die je slechts een deel van het jaar bewoont, wel als gebruik voor "eigen woondoeleinden"? De Bundesfinanzhof heeft deze vraag in zijn uitspraak van 27 juni 2017 (Az. IX R 37/16) uitdrukkelijk bevestigend beantwoord. In de kern staat daarin: een gebouw wordt ook voor eigen woondoeleinden gebruikt wanneer de eigenaar er slechts tijdelijk woont, mits het hem de rest van de tijd als woning ter beschikking staat. De uitzondering kan daarom ook gelden voor tweede woningen, vakantiewoningen die niet voor verhuur bestemd zijn en woningen in het kader van een dubbele huishouding.

De BFH verduidelijkt verder: als het gebruik structureel is bedoeld, maakt het niet uit of de eigenaar nog andere woningen bezit en hoe vaak hij er daadwerkelijk verblijft. Voor de klassieke situatie – een Duits echtpaar met een Finca in Santanyí, dat daar meerdere keren per jaar enkele weken doorbrengt en de woning verder leeg laat staan – is dit een belangrijke verduidelijking: beperkt gebruik betekent op zichzelf niet dat er geen sprake is van eigen gebruik.

De valkuil: verhuur zonder gelijktijdig eigen gebruik

Hier lopen veel eigenaren met een ETV-Lizenz tegenaan. Volgens de vaste rechtspraak van de BFH is er geen sprake van gebruik voor eigen woondoeleinden wanneer de eigenaar de woning tegen betaling of kosteloos aan een derde ter beschikking stelt zonder er tegelijkertijd zelf te wonen – uitdrukkelijk bevestigd in BFH, Urteil vom 3 september 2019 (IX R 8/18). In het besluit van 29. Mai 2018 (IX B 106/17) heeft de BFH dit verder aangescherpt: het is niet voldoende dat de eigenaar de verhuurde woning af en toe als bezoeker betreedt; de woning moet hem altijd als woning ter beschikking staan.

Praktisch vertaald: wie zijn woning op Mallorca tijdelijk verhuurt via een ETV-Lizenz en er in die periodes niet zelf woont, verliest voor precies die periodes de gunstige regeling. Voor het betreffende deel geldt dan de volledige termijn van 10 jaar, niet de kortere uitzondering voor eigen gebruik.

Let op: Hoe gemengd gebruik – deels eigen gebruik, deels verhuur van dezelfde woning – in een individueel geval rekenkundig moet worden verdeeld, behoort tot de meest complexe vragen rond § 23 EStG en kan niet algemeen worden beantwoord. Juist daarom is individueel belastingadvies onmisbaar.

Wie is "fiscaal inwoner" – en waarom dat allesbepalend is

Het volledige Duitse perspectief in dit artikel geldt voor eigenaren die fiscaal inwoner zijn van Duitsland. Wie daarentegen zijn fiscale woonplaats op Mallorca heeft, geeft zijn wereldinkomen in Spanje aan en valt onder een ander systeem. Of je (nog) fiscaal inwoner bent van Duitsland of al van Spanje, hangt onder meer af van het aantal dagen dat je er verblijft en andere criteria – lees meer hierover in de gids Steuerlicher Wohnsitz Spanien. Voor de rest van dit artikel gaan we uit van een verkoper die fiscaal inwoner is van Duitsland.

De Spaanse kant – kort toegelicht, niet uitgewerkt

Spanje kent geen minimumbezitstermijn die vergelijkbaar is met de Duitse termijn van 10 jaar: de verkoopwinst is daar in principe belastbaar, ongeacht hoelang de woning in bezit was. Verkopers die niet in Spanje wonen, krijgen bovendien te maken met belastinginhouding en een eigen aangifteplicht, naast de gemeentelijke belasting op waardestijging. Over deze 3 onderwerpen zijn afzonderlijke, uitgebreide gidsen beschikbaar:

Dit artikel beperkt zich bewust tot de Duitse kant, omdat die in de praktijk het vaakst over het hoofd wordt gezien.

Het dubbelbelastingverdrag: vrijstelling met progressievoorbehoud

Tussen Duitsland en Spanje geldt sinds 18 oktober 2012 het verdrag van 3. Februar 2011 ter voorkoming van dubbele belasting. Voor de verkoop van een in Spanje gelegen woning is de regeling als volgt:

Verdragsartikel Inhoud van de regeling
Art. 13 lid 1 Winsten uit de verkoop van onroerende zaken mogen worden belast in de staat waar deze zijn gelegen – dus Spanje
Art. 22 lid 2 a) Duitsland stelt inkomsten die volgens het verdrag daadwerkelijk in Spanje worden belast, vrij van de Duitse belastinggrondslag (vrijstellingsmethode)
Art. 22 lid 2 d) Duitsland behoudt zich het recht voor om de vrijgestelde inkomsten mee te nemen bij het bepalen van het belastingtarief voor de overige inkomsten (progressievoorbehoud)
Art. 22 lid 2 e) Bij onopgeloste kwalificatie- of toerekeningsconflicten gaat het verdrag over op de verrekeningsmethode

Belangrijk voor de beoordeling: de vrijstelling in art. 22 lid 2 a) geldt alleen voor zover Spanje de winst daadwerkelijk belast – dus niet automatisch in elke situatie. En zelfs als de winst in Duitsland buiten de heffingsgrondslag blijft, heeft deze via het progressievoorbehoud invloed op het belastingtarief voor je overige Duitse inkomsten. "In Duitsland hoef je dan helemaal niets te betalen" is daarom geen juiste samenvatting – het effect is subtieler. Meer over de basisprincipes lees je in de gids Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien.

De meest voorkomende fouten bij verkoop

  1. De verkeerde datum als begin van de termijn nemen. De termijn loopt tussen aankoop en verkoop; verhuurperiodes onderbreken deze niet — je verliest alleen de uitzondering voor eigen gebruik. Wie bovendien binnen de termijn heeft gebouwd, verbouwd of uitgebreid, moet ook § 23 lid 1 zin 1 nr. 1 zin 2 meenemen: dan worden ook gebouwen en buitenvoorzieningen betrokken.
  2. De valkuil van verhuur over het hoofd zien: Wie de woning met een ETV-licentie heeft verhuurd zonder er in die periode zelf te wonen, verliest voor die periodes de uitzondering voor eigen gebruik – ook als hij de woning "eigenlijk" als vakantieverblijf beschouwt.
  3. Verwarring tussen de Duitse en Spaanse systematiek: De Duitse uitzondering na 10 jaar kent geen equivalent in Spanje – daar vindt de beoordeling plaats ongeacht de bezitsduur.
  4. Geen duidelijkheid over de fiscale woonplaats vóór de verkoop: wie niet zeker weet of hij fiscaal nog in Duitsland of al in Spanje woont, kan de toepasselijke regels niet goed bepalen.
  5. Het progressievoorbehoud vergeten: Ook vrijgestelde inkomsten kunnen het belastingtarief voor de overige Duitse inkomsten verhogen.

Wat gebeurt er na de verkoop?

Na de afspraak bij de notaris loopt het traject via 2 parallelle sporen: in Spanje gelden de daar geldende termijnen voor inhouding en aangifte door de verkoper – zie daarvoor de aparte gids over de Steuern beim Immobilienverkauf. In Duitsland vermeld je de transactie in je aangifte inkomstenbelasting, voor zover deze op grond van § 23 EStG belastbaar is; je Duitse belastingkantoor van je woonplaats is daarvoor bevoegd. Omdat de gebruikshistorie – wanneer je er precies zelf woonde en wanneer je verhuurde – doorslaggevend is voor de beoordeling, is het raadzaam om deze documenten (huurcontracten, perioden met ETV-licentie, bezettingsplannen) vóór de verkoop te ordenen, in plaats van ze pas bij een vraag van de belastingdienst bijeen te zoeken.

Checklist vóór de verkoop

Controlepunt Waarom belangrijk
Aankoopdatum en -contract bij de hand Bepaalt het begin van de termijn volgens § 23 EStG
Gebruikshistorie volledig gedocumenteerd Bepaalt of en voor welke perioden de uitzondering voor eigen gebruik geldt
Verhuurperiodes (ETV-licentie) afzonderlijk geregistreerd Perioden zonder gelijktijdig eigen gebruik tellen niet als eigen gebruik
Fiscale woonplaats op het moment van verkoop vastgesteld Bepaalt welk nationaal recht als uitgangspunt geldt
In beide landen advies ingewonnen Het Duitse en Spaanse belastingrecht zijn onafhankelijk van elkaar van toepassing
Termijnen aan Spaanse kant (inhouding, aangifte, Plusvalía) staan in de agenda Parallelle termijnen, onafhankelijk van de Duitse 10-jaarstermijn

Voor de juridische en fiscale afstemming tussen beide landen helpt vaak een belastingadviseur met ervaring in Duits-Spaanse dossiers – juist omdat de wisselwerking tussen § 23 EStG en het belastingverdrag in de praktijk zelden eenvoudig is.

Conclusie

De "speculatiebelasting" bij de verkoop van een woning op Mallorca is geen Spaans, maar vooral een Duits onderwerp voor eigenaren die in Duitsland wonen: § 23 EStG hanteert een termijn van 10 jaar en kent een uitzondering voor eigen gebruik, die de BFH nadrukkelijk ook toepast op vakantie- en tweede woningen. Het belangrijkste struikelblok is verhuur zonder gelijktijdig eigen gebruik – daardoor geldt de uitzondering niet voor de betreffende perioden. Daarnaast regelt het belastingverdrag met Spanje een vrijstelling met progressievoorbehoud, en geen automatische belastingvrijstelling in Duitsland. Wie de gebruikshistorie zorgvuldig documenteert en beide rechtsstelsels tijdig op elkaar afstemt, voorkomt de kostbaarste verrassingen na de afspraak bij de notaris.

Officiële bronnen

Geldt de Duitse termijn van 10 jaar ook voor mijn woning op Mallorca?
Ja, § 23 EStG maakt geen onderscheid tussen onroerend goed in Duitsland en daarbuiten. De regeling geldt voor eigenaren die in Duitsland wonen, ongeacht of de woning in Duitsland of op Mallorca ligt.
Wanneer is de verkoopwinst wegens eigen gebruik vrijgesteld van Duitse belasting?
Volgens § 23 lid 1 zin 1 nr. 1 zin 3 EStG zijn er 2 mogelijkheden: je hebt de woning onafgebroken zelf gebruikt tussen de aankoop en de verkoop, of je hebt de woning zelf gebruikt in het jaar van verkoop en de 2 voorafgaande jaren, waarbij alleen het middelste jaar volledig hoeft te zijn.
Geldt een vakantiewoning waarin ik slechts enkele weken per jaar verblijf als eigen gebruik?
Volgens de uitspraak van het BFH van 27 juni 2017 (IX R 37/16) wel, mits de woning de rest van de tijd voor jou als woning beschikbaar is en het gebruik duurzaam is bedoeld. Hoe vaak je er verblijft, is daarbij niet doorslaggevend.
Wat gebeurt er als ik de woning tijdelijk via een ETV-Lizenz heb verhuurd?
Voor perioden waarin je de woning aan een derde ter beschikking hebt gesteld zonder er zelf te wonen, is er volgens het BFH geen sprake van eigen gebruik. Voor deze perioden geldt de volledige termijn van 10 jaar in plaats van de kortere uitzondering.
Moet ik de verkoopwinst in Duitsland én in Spanje belasting betalen?
Volgens het dubbelbelastingverdrag mag Spanje de winst belasten. Duitsland stelt deze vervolgens in principe vrij, maar houdt via het progressievoorbehoud wel rekening met de winst bij het bepalen van het belastingtarief voor je overige inkomsten.
Bestaat er in Spanje een regeling die vergelijkbaar is met de Duitse speculatietermijn?
Nee, in Spanje wordt de verkoopwinst in principe belast, ongeacht de duur van het bezit. Meer informatie vind je in de gids over belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje.
Welke belastingdienst is bevoegd voor de Duitse belastingaangifte?
In de regel is dat je Duitse belastingkantoor van je woonplaats, mits je op het moment van verkoop in Duitsland woont.
Hoe vind ik hulp bij de afstemming tussen het Duitse en Spaanse belastingrecht?
Gespecialiseerde belastingadviseurs met ervaring in Duits-Spaanse dossiers en advocaten die beide rechtsstelsels kennen, zijn de juiste aanspreekpunten – bijvoorbeeld via de bedrijvengids voor advocaten op Mallorca.