Geërfd vastgoed op Mallorca verkopen: eerst de erfenis afhandelen
Geërfd vastgoed op Mallorca verkopen verloopt juridisch in 2 fasen: eerst moet je de erfenis in Spanje aanvaarden, de belasting afhandelen en je als eigenaar laten inschrijven in het eigendomsregister. Pas daarna kun je het vastgoed rechtsgeldig verkopen. Wie die volgorde omdraait of onderschat, verliest kostbare tijd. Een koper die een hypotheek nodig heeft, kan de aankoop namelijk niet afronden zolang je niet als eigenaar staat ingeschreven. In deze gids lees je wat je vóór de afspraak bij de notaris moet regelen, welke gevolgen de hervorming van 2025 heeft voor de erfbelasting op de Balearen, waarom je bij geërfd vastgoed 2 keer te maken kunt krijgen met de plusvalía municipal, hoe de inhouding van 3% voor verkopers die niet in Spanje wonen werkt en welke valkuilen de verkoop in de praktijk het vaakst vertragen – van niet-geregistreerde bouwwerken tot een erfgenamengemeenschap.
- Een Duitstalige advocaat op Mallorca vinden — voor de aanvaarding van de erfenis en de afhandeling bij de notaris ter plaatse
Erfbelasting Mallorca
Toelichting
Balearisch recht geldt wanneer de erflater in de vijf jaar voor het overlijden de meeste dagen op de Balearen doorbracht. Was hij geen inwoner van Spanje, dan mogen de erfgenamen het recht toepassen van de regio waar het waardevolste deel van de Spaanse nalatenschap ligt.
Toelichting
Het deel dat aan deze erfgenaam toevalt, ten minste de valor de referencia — de officiële referentiewaarde van het kadaster, waaronder niet mag worden belast.
Toelichting
De groep bepaalt de vrijstelling, het tarief, de vermenigvuldigingsfactor en de korting. Binnen groep III onderscheidt de wet bovendien bloedverwantschap en aanverwantschap.
Toelichting
De hogere korting voor bloedverwanten in de zijlijn geldt alleen als geen afstammelingen van de erflater meeërven. Onterfde afstammelingen tellen niet mee.
- Te betalen (cuota a ingresar)
- € 27.129,85
- Waarde van het geërfde onroerend goed
- € 300.000,00
- Verwantschapsgroep
- Groep III — broers, zussen, ooms, tantes, neven, nichten
Aftrek voor de hoofdwoning: € 0,00 · Waarde in de akte binnen de grens: Ja, waarde binnen de grens
Juridische stand: 25 juli 2025
Deze berekening dient uitsluitend ter indicatie en vervangt geen fiscaal of juridisch advies in individuele gevallen.
Waarom de volgorde belangrijk is
Veel erfgenamen denken eerst aan de verkoop en pas daarna aan het afhandelen van de erfenis in Spanje. Dat kan problemen opleveren: zolang de erfenis niet is vastgelegd in een notariële escritura de aceptación y adjudicación de herencia en je niet als nieuwe eigenaar staat ingeschreven in het Registro de la Propiedad, kun je het vastgoed juridisch nog niet verkopen. Een koper die een hypotheek nodig heeft, kan de aankoop zonder die inschrijving sowieso niet afronden: de bank verlangt een eigendomsregister waaruit de volledige eigendomsgeschiedenis blijkt. Hoe je een Spaans eigendomsregister controleert, lees je in de gids Het eigendomsregister in Spanje controleren.
De juiste volgorde is dus: documenten verzamelen, de erfenis aanvaarden, belastingaangifte doen en je als eigenaar laten inschrijven in het eigendomsregister. Pas daarna kun je verkopen.
Stap voor stap: van overlijden tot inschrijving als eigenaar
Voordat je op zoek kunt naar een koper, moet je verschillende documenten verzamelen en stappen doorlopen. De volgende tabel laat zien welke bewijsstukken het belangrijkst zijn.
| Document / stap | Toelichting op de instantie | Doel |
|---|---|---|
| Overlijdensakte | af te geven in het binnen- of buitenland, afhankelijk van de plaats van overlijden | Officieel bewijs dat de nalatenschap is opengevallen |
| Certificado de Últimas Voluntades | Spaans ministerie van Justitie | Geeft aan of er een Spaans testament is gedeponeerd en waar |
| Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento | Spaans ministerie van Justitie | Informatie over de levensverzekeringen van de erflater |
| Europese erfrechtverklaring | Bevoegde instantie in het land waar de erflater zijn laatste gewone verblijfplaats had | Bewijs van de status als erfgenaam in andere EU-landen |
| Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Spaanse notaris | Formele aanvaarding en toedeling van de nalatenschap |
| NIE voor iedere erfgenaam | bevoegde Spaanse instantie in Spanje of het buitenland | noodzakelijk voor de belastingaangifte en een afspraak bij de notaris |
| inschrijving in het Registro de la Propiedad | kantoor van het eigendomsregister op de plaats waar het onroerend goed ligt | Pas daarna is de erfgenaam officieel eigenaar en bevoegd tot verkoop |
Let op: Volgens de Europese erfrechtverordening (verordening (EU) nr. 650/2012) bepaalt in principe het recht van het land waar de overledene zijn laatste gewone verblijfplaats had, welk erfrecht op je nalatenschap van toepassing is. Je kunt kiezen voor het recht van het land waarvan je de nationaliteit hebt, maar die keuze moet uitdrukkelijk in je testament staan. Welk recht in jouw geval geldt, moet individueel worden beoordeeld. Laat dit door een advocaat bevestigen voordat je plannen maakt.
Erfbelasting op de Balearen: wat is er door de hervorming van 2025 veranderd?
De belastingkorting van 100 % voor echtgenoten, kinderen en ouders (groep I en II) geldt op de Balearen al sinds 18 juli 2023. Met de Ley 6/2025 zijn de regels aangepast voor erfbelasting die vanaf 25 juli 2025 verschuldigd wordt: groep III krijgt hogere kortingen en de tekst voor groep I en II beperkt zich niet langer tot personen die in Spanje onbeperkt belastingplichtig zijn. Een belangrijk onderscheid dat veel websites verkeerd weergeven: het gaat om kortingen op de verschuldigde belasting, niet om belastingtarieven.
| Verwantschapsgroep | Wie erbij hoort | Korting op de verschuldigde belasting (vanaf 25 juli 2025) |
|---|---|---|
| Groep I en II | Afstammelingen, echtgenoten, bloedverwanten in de opgaande lijn | 100 % |
| Groep III (in bepaalde gevallen) | Zijverwanten in de 2e of 3e graad die niet samen met afstammelingen of geadopteerden erven | 60 % (voorheen 50 %) |
| Groep III (overige gevallen) | Overige erfgenamen van groep III | 35 % (voorheen 25 %) |
Let op: Op het moment van onderzoek vermeldde de informatiepagina van de ATIB "Familiar que recibe una herencia" nog de oude percentages van 50 % en 25 %. De gedateerde Novedad over de wetswijziging en Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 zijn bepalend, niet een overzichtspagina zonder datum. Vraag bij twijfel de ATIB of een belastingadviseur om een schriftelijke bevestiging van de actuele regels.
Meer informatie over vrijstellingen, tariefschijven en termijnen voor de ISD-aangifte vind je in de gidsen Erven & schenken op de Balearen en, specifiek voor broers, zussen en verdere familieleden, Erfbelasting op de Balearen: broers en zussen.
Plusvalía municipal: een belasting die 2 keer kan worden geheven
Gemeentelijke plusvalía
Toelichting
Het Ayuntamiento is het gemeentebestuur en zijn ordenanza fiscal bepaalt tarief, coëfficiënten en mogelijke kortingen.
Toelichting
Vul de datum van de laatste belastbare transactie in. Een niet-belastbare overdracht, bijvoorbeeld na echtscheiding, start de bezitsduur niet opnieuw (art. 107.4).
Toelichting
De overdrachtsdatum is de heffingsdatum (devengo) volgens art. 109.1.a en bepaalt welke wetsversie geldt.
Toelichting
Dit is alleen de kadastrale waarde van de grond op de overdrachtsdatum. Zonder die waarde verbiedt art. 110.4 autoliquidación (zelfaangifte).
- Belasting na kortingen (cuota líquida)
- € 2.592,00
- Heffingsgrondslag, objectieve methode
- € 14.400,00
- Ontstaansperiode
- 10 volledige jaren (10 verstreken)
Aangiftetermijn: 30 días hábiles (werkdagen), geen kalenderdagen (art. 110.2.a).
Juridische stand: 1 januari 2026
Deze berekening dient uitsluitend ter indicatie en vervangt geen fiscaal of juridisch advies in individuele gevallen.
De gemeentelijke belasting op waardestijging (plusvalía municipal, IIVTNU) kan bij geërfd vastgoed in de praktijk 2 keer verschuldigd zijn: 1 keer bij de erfenis zelf en nog eens bij de latere verkoop. De wettelijke grondslag is het Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Situatie | Wie moet de belasting betalen? | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| Erfenis (verkrijging zonder tegenprestatie) | De erfgenaam (verkrijger) | Art. 106.1 a) TRLRHL |
| Verkoop door een verkoper die in Spanje woont | De verkoper | Art. 106.1 b) TRLRHL |
| Verkoop door een verkoper die niet in Spanje woont | De koper, als "sustituto del contribuyente" | Art. 106.2 TRLRHL |
Die laatste regel verklaart waarom kopers bij de notaris vaak een bedrag voor de plusvalía inhouden als de verkoper niet in Spanje woont. Dat is niet willekeurig, maar wettelijk bepaald.
Er zijn wel 2 uitzonderingen die op Mallorca vaker van toepassing zijn dan veel erfgenamen denken:
| Uitzondering | Voorwaarde | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| Landelijke grond | Het perceel geldt voor de onroerendgoedbelasting (IBI) als suelo rústico | Art. 104.2 TRLRHL |
| Geen waardestijging | Bewijs dat de grondwaarde bij verkoop niet hoger is dan bij de verkrijging; de overdracht moet worden aangegeven en de akten van beide transacties moeten worden overgelegd | Art. 104.5 TRLRHL |
Let op: Voor de 1e uitzondering telt uitsluitend of het perceel voor de IBI kadastraal als suelo rústico is aangemerkt. Hoe een Finca er ter plaatse uitziet, doet er niet toe. De 2e uitzondering geldt niet automatisch: je moet zelf verklaren dat er geen belasting verschuldigd is en dit onderbouwen met de documenten van de verkrijging en de verkoop. Bij gebouwen wordt gekeken naar het aandeel van de kadastrale grondwaarde in de totale kadastrale waarde. De waardestijging zelf wordt bovendien over maximaal 20 jaar berekend (Art. 107.1 TRLRHL).
Elke gemeente stelt de belastingtarieven en coëfficiënten vast in haar eigen Ordenanza fiscal en past ze jaarlijks aan. Vraag daarom bij het bevoegde gemeentehuis naar de actuele cijfers voor je woning. In de gids Plusvalía Municipal lees je hoe deze belasting werkt.
De verkoop zelf: 3%-inhouding voor niet-ingezeten erfgenamen
Inhouding bij verkoop
Toelichting
De in de akte overeengekomen tegenprestatie (contraprestación acordada) is de grondslag van de inhouding, niet de kadastrale waarde en niet de referentiewaarde (valor de referencia).
Toelichting
De vermogenswinst (ganancia patrimonial) is de verkoopprijs min je verkoopkosten en min de aanschafwaarde, inclusief de kosten en belastingen van de aankoop, verminderd met de toegepaste afschrijvingen (amortizaciones) als het pand verhuurd is geweest. Verkoop je met verlies, vul het verlies dan met een minteken in: er is geen belasting verschuldigd en de aan jou toegerekende inhouding is terug te vragen.
- Inhouding door de koper (retención)
- € 19.500,00
- Belasting over de winst
- € 22.800,00
- Bij te betalen bedrag
- € 3.300,00
Je belasting is hoger dan de inhouding. Het verschil betaal je bij met je aangifte.
Juridische stand: 1 januari 2016
Deze berekening dient uitsluitend ter indicatie en vervangt geen fiscaal of juridisch advies in individuele gevallen.
Zodra de woning is ingeschreven en wordt verkocht, krijgen de meeste Duitse erfgenamen ook te maken met een andere regel van de Spaanse belastingdienst (AEAT): de 3%-inhouding.
| Stap | Wie is verantwoordelijk? | Formulier | Termijn |
|---|---|---|---|
| Inhouding en afdracht | De koper | Modelo 211 | Binnen 1 maand na de dag van de overdracht |
| Bewijs voor de verkoper | De koper overhandigt een exemplaar | Modelo 211 (kopie) | Zodat de verkoper die niet in Spanje woont het bedrag kan verrekenen met zijn belastingschuld |
| Teruggaaf bij te veel betaalde belasting | De verkoper die niet in Spanje woont | Modelo 210, subonderdeel H | Als de inhouding hoger was dan de daadwerkelijk verschuldigde belasting |
Let op: Ook als je gebruikmaakt van een vrijstelling bij herinvestering, wordt het bedrag ingehouden. Je moet Modelo 211 en Modelo 210 H dan nog steeds indienen. Meer over de teruggaaf lees je in de gids 3 % inhouding: teruggaaf. Een overzicht van alle belastingen bij de verkoop vind je in Belastingen bij de verkoop van een woning in Spanje.
Meerdere mede-erfgenamen: samen verkopen met een gezamenlijke volmacht
Bij geërfd vastgoed op Mallorca erven vaak meerdere mensen samen. De erfgenamen verkopen het pand dan gezamenlijk. Niemand kan zelfstandig over zijn onverdeelde aandeel beschikken zonder toestemming van de andere mede-erfgenamen, tenzij het pand daadwerkelijk wordt opgesplitst.
Meestal geven de erfgenamen iemand ter plaatse een volmacht om de verkoop te begeleiden en bij de notaris te tekenen. Een volmacht die in Duitsland is verleend, moet daarvoor doorgaans notarieel zijn vastgelegd en van een apostille zijn voorzien. Stem de precieze vorm vooraf af met de Spaanse notaris die de escritura opstelt. Meer over het verloop lees je in de gids Volmacht bij de Spaanse notaris.
Valkuilen die de verkoop echt kunnen tegenhouden
Ook als de erfbelasting en plusvalía correct zijn aangegeven, loopt de verkoop van geërfd vastgoed in de praktijk vaak op heel andere punten vast:
- Niet-geregistreerde bouwwerken: Een later gebouwde aanbouw, een zwembad of een poolhuis dat niet in het eigendomsregister staat, komt uiterlijk bij de controle door de koper of de financieringsaanvraag bij de bank aan het licht.
- Verschillen tussen het eigendomsregister en het kadaster: Verschillen in oppervlakte of perceelgrenzen moeten vóór de afspraak bij de notaris zijn opgehelderd.
- Bestaande lasten en rechten: Een hypotheek van de erflater die nog niet is doorgehaald, het vruchtgebruik (usufructo) van de langstlevende echtgenoot of rechten van overpad (servidumbres) op het perceel moeten worden gemeld en afgehandeld.
- Openstaande vaste lasten: Achterstallige betalingen voor IBI, Comunidad de Propietarios of de afvalstoffenheffing. Kopers vragen doorgaans om een verklaring van de vereniging van eigenaren dat er geen schulden openstaan.
- Ontbrekend energiecertificaat: Laat de technische documenten die je bij de verkoop moet overleggen op tijd opstellen, zodat ze bij de afspraak met de notaris beschikbaar zijn.
De meestgemaakte fouten bij de verkoop van een geërfde woning
- De verkoop regelen voordat je als eigenaar in het eigendomsregister staat: Je kunt alvast een reserveringsovereenkomst voorbereiden, maar de verkoop is pas rechtsgeldig zodra het eigendom is geregistreerd.
- De tweede plusvalía over het hoofd zien: Erfgenamen houden vaak alleen rekening met de belasting bij de erfenis en vergeten dat bij de verkoop opnieuw plusvalía verschuldigd kan zijn.
- Een belastingkorting verwarren met een belastingtarief: 60 % en 35 % zijn kortingen op het verschuldigde belastingbedrag, geen belastingtarieven. Wie dat verwart, rekent verkeerd.
- Afgaan op verouderde overzichtspagina’s van ATIB: Als een overzichtspagina zonder datum een gedateerde wetswijziging tegenspreekt, is de wetswijziging leidend.
- Denken dat de koper zelf kiest voor de inhouding van 3 %: Die inhouding is wettelijk verplicht en daarover valt niet te onderhandelen. Je kunt het bedrag hooguit via Modelo 210 H terugvragen.
- Geen volmacht regelen voor de erfgenamen: Zonder een duidelijk gemachtigd aanspreekpunt ter plaatse loopt elke afspraak bij de notaris vertraging op.
Wat gebeurt er daarna?
Na de afspraak bij de notaris moeten niet-ingezetenen doorgaans nog enkele belastingzaken regelen: de inhouding van 3 % verrekenen of terugvragen via Modelo 210, zo nodig de plusvalía municipal definitief afhandelen met de gemeente en – afhankelijk van het land waar je woont – nagaan hoe de verkoopopbrengst in Duitsland fiscaal wordt behandeld. Wil je de woning eerst verhuren in plaats van meteen verkopen? Dan vind je de basisinformatie bij Verhuren. Voor het algemene verloop van een verkoop op Mallorca kun je ook Een woning verkopen op Mallorca raadplegen.
Checklist: een geërfde woning op Mallorca verkopen
- Vraag de overlijdensakte, het Certificado de Últimas Voluntades en het Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento aan.
- Laat vaststellen of een testament of de wettelijke erfopvolging van toepassing is en vraag zo nodig een Europese erfrechtverklaring aan.
- Laat de Escritura de aceptación y adjudicación de herencia bij een Spaanse notaris opmaken.
- Vraag voor iedere erfgenaam een NIE aan, als die nog niet is aangevraagd.
- Dien de aangifte voor de ISD in bij de ATIB en de aangifte voor de plusvalía bij de bevoegde gemeente.
- Wacht op de inschrijving in het Registro de la Propiedad en laat die bevestigen.
- Zijn er meerdere mede-erfgenamen? Overleg dan met de notaris over een volmacht voor een contactpersoon ter plaatse.
- Laat het perceel controleren op niet-geregistreerde bouwwerken, lasten en openstaande bijkomende kosten.
- Vraag het energiecertificaat en andere technische documenten op die voor de verkoop nodig zijn.
- Start pas daarna het verkoopproces, eventueel met hulp van een makelaar op Mallorca.
Conclusie
De verkoop van een geërfde woning op Mallorca begint pas als de erfenis in Spanje volledig is afgewikkeld: aanvaarding bij de notaris, belastingaangifte bij de ATIB en de gemeente, en inschrijving in het Registro de la Propiedad. Pas daarna kun je een koper zoeken en een rechtsgeldige koopovereenkomst bij de notaris laten vastleggen. Je voorkomt de grootste vertragingen als je de kortingen op de Balearische erfbelasting goed toepast, er rekening mee houdt dat je 2 keer plusvalía moet betalen en weet dat de wettelijk verplichte inhouding van 3% verrekend kan worden. Zijn er meerdere mede-erfgenamen, regel dan tijdig een duidelijke volmacht. Ook is deskundige begeleiding ter plaatse bij elke stap goud waard.
Officiële bronnen
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), geconsolideerde versie: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- ATIB, Novedad over de wijziging van de kortingen op de erfbelasting: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
- ATIB, informatiepagina over de erfbelasting: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
- Agencia Tributaria (AEAT) – belastingheffing voor niet-ingezetenen, Modelo 211/Modelo 210 (geen geverifieerd webadres, daarom zonder link vermeld)
- Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades en Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (geen geverifieerd webadres, daarom zonder link vermeld)
- EU-erfrechtverordening (Verordening (EU) nr. 650/2012) (geen bevestigd webadres, daarom zonder link vermeld)
- Registro de la Propiedad (geen bevestigd webadres, daarom zonder link vermeld)