Geërfde woning op Mallorca verkopen: procedure, belastingen en valkuilen
Een geërfde woning op Mallorca verkopen is juridisch een proces in 2 fasen: eerst moet de erfenis in Spanje worden aanvaard, de belasting worden betaald en de woning in het kadaster worden ingeschreven. Pas daarna kun je de woning rechtsgeldig verkopen. Wie deze volgorde omdraait of onderschat, verliest kostbare tijd, want een koper die financiering nodig heeft, kan de koop niet afronden zolang het eigendom niet is ingeschreven. In deze gids lees je welke stappen je vóór de afspraak bij de notaris moet zetten, hoe de erfbelasting op de Balearen sinds de hervorming van 2025 werkt, waarom de plusvalía municipal bij geërfde woningen 2 keer kan worden geheven, wat de 3%-inhouding voor niet-ingezeten verkopers inhoudt en welke valkuilen – van niet-ingeschreven bouwwerken tot een erfgenamengemeenschap – het verkoopproces in de praktijk het vaakst vertragen.
Zitten jullie als erfgenamengemeenschap vast doordat belastingen, het kadaster of mede-erfgenamen de verkoop blokkeren?
- Persoonlijke aanvraag indienen — we beoordelen je situatie en verwijzen je naar de juiste contactpersonen
- Duitstalige advocaat op Mallorca vinden — voor het aanvaarden van de erfenis en het notariële proces ter plaatse
Waarom de volgorde doorslaggevend is
Veel erfgenamen denken eerst aan de verkoop en pas daarna aan de afwikkeling van de Spaanse erfenis. Dat is een denkfout met gevolgen: zolang de erfenis niet is vastgelegd in een notariële escritura de aceptación y adjudicación de herencia en de erfgenaam niet als nieuwe eigenaar in het Registro de la Propiedad staat ingeschreven, is er juridisch nog geen eigenaar die de woning kan verkopen. Een koper die de woning financiert, kan zonder deze inschrijving sowieso niet afronden: de bank eist een sluitende kadastrale registratie. Hoe je een Spaans kadaster uittreksel controleert, lees je in de gids Spaans kadaster controleren.
De juiste volgorde is daarom: documenten verzamelen, de erfenis aanvaarden, belastingaangifte doen, inschrijving in het kadaster regelen – en pas daarna verkopen.
Stap voor stap: van overlijden tot ingeschreven eigenaar
Voordat je überhaupt aan een koper kunt denken, moeten verschillende documenten en processtappen geregeld zijn. De onderstaande tabel toont de belangrijkste bewijsstukken.
| Document / stap | Toelichting op de instantie | Doel |
|---|---|---|
| Overlijdensakte | af te geven afhankelijk van de plaats van overlijden in binnen- of buitenland | Formeel bewijs van de nalatenschap |
| Certificado de Últimas Voluntades | Spaanse ministerie van Justitie | Geeft uitsluitsel over de vraag of en waar een Spaans testament is gedeponeerd |
| Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento | Spaanse ministerie van Justitie | Informatie over de levensverzekeringen van de erflater |
| Europese erfrechtverklaring | bevoegde instantie in het land van de laatste gewone verblijfplaats | Bewijs van de hoedanigheid van erfgenaam in een ander EU-land |
| Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Spaanse notaris | Formele aanvaarding en verdeling van de nalatenschap |
| NIE voor elke erfgenaam | bevoegde Spaanse instantie in binnen- of buitenland | Vereist voor de belastingaangifte en de afspraak bij de notaris |
| Inschrijving in het Registro de la Propiedad | kadaster op de plaats waar het onroerend goed is gelegen | Pas daarna is de erfgenaam formeel eigenaar en bevoegd om te verkopen |
Let op: Welk erfrecht op je nalatenschap van toepassing is, wordt volgens de EU-Erfrechtverordening (VO (EU) Nr. 650/2012) in principe bepaald door het recht van de staat waar de erflater zijn laatste gewone verblijfplaats had. Je kunt kiezen voor het recht van je eigen thuisland, maar die rechtskeuze moet uitdrukkelijk in het testament zijn opgenomen. Welk recht in jouw geval geldt, kan alleen individueel worden beoordeeld – laat dit door een advocaat bevestigen voordat je plannen maakt.
Erfbelasting op de Balearen: wat de hervorming van 2025 heeft veranderd
De Balearische erfbelasting (ISD) is voor verkrijgingen door overlijden waarbij de belastingschuld vanaf 25 juli 2025 ontstaat, aanzienlijk gewijzigd. Belangrijk is een verduidelijking die veel portals onjuist weergeven: het gaat om kortingen op de verschuldigde belasting, niet om belastingtarieven.
| Verwantschapsgroep | Wie hieronder valt | Korting op de verschuldigde belasting (vanaf 25.07.2025) |
|---|---|---|
| Groep I en II | Afstammelingen, echtgenoten, voorouders | 100 % |
| Groep III (bepaalde gevallen) | Verwanten in de zijlijn van de 2e of 3e graad die niet concurreren met afstammelingen of geadopteerden | 60 % (voorheen 50 %) |
| Groep III (overige gevallen) | Overige erfgenamen in groep III | 35 % (voorheen 25 %) |
Let op: Op het moment van onderzoek vermeldde de ATIB-pagina "Familiar que recibe una herencia" nog de oude percentages van 50 % en 25 %. De gedateerde Novedad over de wetswijziging en art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 zijn leidend, niet een ongedateerde overzichtspagina. Laat bij twijfel de actuele stand schriftelijk bevestigen door de ATIB of een belastingadviseur.
Meer informatie over vrijstellingen, tariefschijven en termijnen voor de ISD-aangifte vind je in de gidsen Erfenis & schenking Balearen en, specifiek voor broers en zussen en verdere verwanten, Erfbelasting Balearen: broers en zussen.
Plusvalía municipal: de belasting die 2 keer wordt geheven
De gemeentelijke belasting op waardestijging (plusvalía municipal, IIVTNU) is bij geërfde woningen bijzonder verraderlijk, omdat deze in de praktijk 2 keer verschuldigd kan zijn: 1 keer bij de erfenis zelf en nogmaals bij een latere verkoop. De wettelijke grondslag is het Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Handeling | Wie is belastingplichtig? | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| Erfenis (verkrijging om niet) | De erfgenaam (verkrijger) | Art. 106.1 a) TRLRHL |
| Verkoop door een in Spanje gevestigde verkoper | De verkoper | Art. 106.1 b) TRLRHL |
| Verkoop door een verkoper die niet in Spanje is gevestigd | De koper, als "sustituto del contribuyente" | Art. 106.2 TRLRHL |
Juist deze laatste regel verklaart waarom kopers bij de afspraak bij de notaris vaak een bedrag voor de plusvalía inhouden wanneer de verkoper niet in Spanje woont – dat is geen willekeur, maar wettelijk vastgelegd.
Er zijn echter 2 uitzonderingen die op Mallorca vaker van toepassing zijn dan veel erfgenamen denken:
| Uitzondering | Voorwaarde | Wettelijke grondslag |
|---|---|---|
| Grond in landelijk gebied | Het perceel geldt voor de onroerendgoedbelasting (IBI) als suelo rústico | Art. 104.2 TRLRHL |
| Geen waardestijging | Bewijs dat de grondwaarde bij verkoop niet hoger is dan bij aankoop; de overdracht moet worden aangegeven en de akten van beide transacties moeten worden overgelegd | Art. 104.5 TRLRHL |
Let op: Voor de eerste uitzondering is uitsluitend de kadastrale IBI-classificatie als suelo rústico bepalend – niet hoe een Finca er ter plaatse uitziet. De tweede uitzondering geldt niet automatisch; je moet deze zelf aangeven en onderbouwen met de aankoop- en verkoopakten. Bij gebouwen wordt hiervoor het aandeel van de kadastrale grondwaarde in de totale kadastrale waarde gebruikt. De waardestijging zelf wordt bovendien berekend over maximaal twintig jaar (Art. 107.1 TRLRHL).
Elke gemeente legt de concrete tarieven en coëfficiënten vast in haar eigen Ordenanza fiscal en actualiseert deze jaarlijks. Vraag daarom bij het bevoegde gemeentehuis rechtstreeks naar de actuele waarde voor jouw object. Een overzicht van de opzet van deze belasting vind je in de gids Plusvalía Municipal.
De verkoop zelf: 3%-inhouding voor niet-ingezeten erfgenamen
Zodra de woning is ingeschreven en wordt verkocht, geldt voor de meeste Duitse erfgenamen nog een regel van de Spaanse belastingdienst (AEAT): de 3%-inhouding.
| Stap | Wie is verantwoordelijk? | Formulier | Procedure |
|---|---|---|---|
| Inhouding en afdracht | De koper | Modelo 211 | Binnen 1 maand na de datum van overdracht |
| Bewijs voor de verkoper | De koper overhandigt een exemplaar | Modelo 211 (kopie) | Zodat de niet-residente verkoper het bedrag kan verrekenen met zijn belastingschuld |
| Teruggaaf bij te hoge betaling | De niet-residente verkoper | Modelo 210, onderdeel H | Wanneer de inhouding hoger was dan de daadwerkelijke belasting |
Let op: de inhouding geldt ook als je gebruikmaakt van een vrijstelling bij herinvestering – Modelo 211 en Modelo 210 H moeten alsnog worden ingediend. De gids 3 % Einbehalt: Rückerstattung legt meer uit over de teruggaaf. Een overzicht van alle belastingen bij verkoop vind je in Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.
Meerdere mede-erfgenamen: samen verkopen, 1 volmacht regelen
Bij geërfde woningen op Mallorca komt het vaak voor dat meerdere personen samen erven. In dat geval verkoopt de gemeenschap van erfgenamen de woning gezamenlijk – niemand kan zelfstandig over zijn ideële aandeel beschikken zonder toestemming van de andere mede-erfgenamen of zonder dat het object feitelijk wordt verdeeld.
In de praktijk machtigt de gemeenschap van erfgenamen meestal 1 persoon ter plaatse om het volledige verkoopproces te begeleiden en bij de notaris te tekenen. Een in Duitsland afgegeven volmacht moet hiervoor doorgaans notarieel zijn vastgelegd en van een apostille zijn voorzien – stem de precieze vorm vooraf af met de Spaanse notaris die de escritura opmaakt. Meer informatie over de procedure vind je in de gids Vollmacht Spanien Notar.
Valkuilen die de verkoop daadwerkelijk kunnen tegenhouden
Ook als de erfbelasting en plusvalía correct zijn aangegeven, lopen verkopen van geërfde woningen in de praktijk vaak stuk op heel andere punten:
- Niet-geregistreerde bouwwerken: Een later gebouwde aanbouw, een zwembad of een poolhouse die niet in het kadaster staan, komen uiterlijk bij de controle door de koper of bij de financieringsaanvraag bij de bank aan het licht.
- Afwijkingen tussen eigendomsregister en kadaster: Verschillen in oppervlakte of perceelgrenzen moeten vóór de afspraak bij de notaris zijn opgehelderd.
- Bestaande lasten: Een hypotheek van de erflater die nog niet is doorgehaald, een recht van vruchtgebruik (usufructo) van de langstlevende echtgenoot of wegrechten (servidumbres) op het perceel moeten worden vermeld en geregeld.
- Openstaande lopende kosten: Achterstanden bij IBI, Comunidad de Propietarios of afvalheffing. Kopers vragen doorgaans om een verklaring van de vereniging van eigenaren dat er geen schulden zijn.
- Ontbrekend energiecertificaat: De technische documenten die je bij de verkoop moet overleggen, kun je het beste tijdig aanvragen, zodat ze bij de afspraak bij de notaris beschikbaar zijn.
Veelgemaakte fouten bij de verkoop van een geërfde woning
- Een verkoop regelen vóór de inschrijving in het eigendomsregister: Je kunt wel een reserveringsovereenkomst voorbereiden, maar een rechtsgeldige verkoop pas afronden nadat het eigendom is ingeschreven.
- De tweede plusvalía over het hoofd zien: Erfgenamen houden vaak alleen rekening met de belasting bij de erfenis en vergeten dat bij de verkoop opnieuw een plusvalía verschuldigd kan zijn.
- Korting verwarren met belastingtarief: 60 % of 35 % zijn kortingen op de belastingschuld, geen belastingtarieven – wie dat door elkaar haalt, rekent verkeerd.
- Verouderde ATIB-overzichtspagina's blind vertrouwen: Bij tegenstrijdigheden tussen een ongedateerde inhoudspagina en een gedateerde wetswijziging geldt die laatste.
- De inhouding van 3 % zien als willekeur van de koper: Deze is wettelijk verplicht en niet weg te onderhandelen; je kunt hem hoogstens via Modelo 210 H terugvragen.
- Geen volmachtregeling treffen voor de gemeenschap van erfgenamen: Zonder een duidelijk gevolmachtigde contactpersoon ter plaatse loopt elke afspraak bij de notaris vertraging op.
Wat gebeurt er daarna?
Na de afspraak bij de notaris moeten niet-residenten doorgaans nog meer aangiften doen: de verrekening of teruggave van de inhouding van 3 % via Modelo 210, eventueel de definitieve afhandeling van de plusvalía municipal met de gemeente en – afhankelijk van het woonland – de vraag hoe de verkoopopbrengst fiscaal in Duitsland moet worden behandeld. Wil je de woning eerst verhuren in plaats van direct verkopen, dan vind je basisinformatie in de rubriek Vermieten. Voor het algemene verloop van een verkoop op Mallorca is ook Immobilie verkaufen Mallorca nuttig.
Checklist: geërfde woning op Mallorca verkopen
- Vraag de overlijdensakte, Certificado de Últimas Voluntades en Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento aan.
- Laat vaststellen of er een testament is of dat de wettelijke erfopvolging geldt en vraag zo nodig een Europees erfrechtcertificaat aan.
- Laat de Escritura de aceptación y adjudicación de herencia bij de Spaanse notaris verlijden.
- Vraag voor elke erfgenaam een NIE aan, als die nog niet aanwezig is.
- Dien de ISD-aangifte in bij de ATIB en de plusvalía-aangifte bij de bevoegde gemeente.
- Wacht de inschrijving in het Registro de la Propiedad af en laat deze bevestigen.
- Bij meerdere mede-erfgenamen: stem met de notaris een volmacht af voor 1 contactpersoon ter plaatse.
- Laat het perceel controleren op niet-geregistreerde bouwwerken, lasten en openstaande bijkomende kosten.
- Vraag het energiecertificaat en andere technische bewijsstukken voor de verkoop op.
- Pas daarna: start het verkoopproces, eventueel met ondersteuning van een makelaar op Mallorca.
Conclusie
De verkoop van een geërfde woning op Mallorca bestaat niet uit 1 stap, maar kan pas plaatsvinden nadat de nalatenschap in Spanje volledig is afgewikkeld: aanvaarding bij de notaris, belastingaangifte bij de ATIB en de gemeente en inschrijving in het kadaster. Pas daarna kun je een koper vinden en een geldige koopovereenkomst bij de notaris laten verlijden. Wie de kortingen op de Balearische erfbelasting correct duidt, rekening houdt met de dubbele verplichting inzake plusvalía en begrijpt dat de 3%-inhouding wettelijk verplicht maar verrekenbaar is, voorkomt de grootste vertragingen. Bij meerdere mede-erfgenamen is het verstandig om tijdig duidelijke afspraken over een volmacht te maken – en bij elke stap is gespecialiseerde begeleiding ter plaatse van grote waarde.
Officiële bronnen
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), geconsolideerde versie: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- ATIB, Novedad over de wijziging van de kortingen op de erfbelasting: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
- ATIB, informatiepagina over de erfbelasting: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
- Agencia Tributaria (AEAT) – belastingheffing voor niet-residenten, Modelo 211/Modelo 210 (geen bevestigd adres, daarom zonder link vermeld)
- Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades en Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (geen bevestigd adres, daarom zonder link vermeld)
- EU-Erfrechtverordening (VO (EU) Nr. 650/2012) (geen bevestigd adres, daarom zonder link vermeld)
- Registro de la Propiedad (geen bevestigd adres, daarom zonder link vermeld)