Makelaarsalleenopdracht Spanje: nota de encargo goed onderhandelen

Als je op Mallorca een makelaarscontract ter ondertekening krijgt voorgelegd — meestal in het Spaans, vaak onder tijdsdruk vlak voor de eerste bezichtiging —, teken je doorgaans een nota de encargo. Voor de Balearen is de minimale inhoud daarvan wettelijk voorgeschreven, ongeacht wat er verder in de kleine lettertjes staat. Deze gids laat je zien welke acht gegevens verplicht moeten worden opgenomen, waarom het de moeite loont om bij een makelaarsalleenopdracht extra goed naar de formulering van de exclusiviteit te kijken, welk officieel model je als vergelijkingsmaatstaf kunt gebruiken en waarom de datum van de nota bepalend is voor je bescherming. Je komt ook te weten wat het verschil tussen vrijwillig geregistreerde en niet-geregistreerde makelaars betekent voor jouw controlemogelijkheden.

Wil je je makelaarscontract vóór ondertekening laten beoordelen door een onafhankelijke instantie?

• Persoonlijke aanvraag indienen — wij nemen je documenten door en verwijzen je door naar geschikte contactpersonen
• Duitstalige advocaat vinden in de branchegids

Wettelijke basis: waarom er überhaupt een verplichte nota bestaat

Op de Balearen is het opstellen van een nota de encargo tussen makelaar en opdrachtgever geen keuze, maar wordt dit uitdrukkelijk verplicht gesteld door de Disposición adicional tercera van de Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. Deze minimale inhoud wordt nader uitgewerkt door de Disposición adicional decimotercera (DA 13), nummer 17, van de Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, in de versie die is gewijzigd door de Disposición final vigesimoséptima van de Ley 4/2026, de 11 de junio. De geconsolideerde versie in het BOE geeft als laatste actualisatiedatum 13.06.2026 aan.

Voor jou als verkoper betekent dit: de nota de encargo is geen eenvoudig formulier van één specifiek makelaarskantoor, maar een document met een wettelijk vastgelegde kern — ongeacht met welke aanbieder je in gesprek bent.

Let op: de minimale inhoud geldt aanvullend op alle overige bepalingen die je vrij met de makelaar overeenkomt. In de nota moeten verplichte gegevens en vrij overeengekomen afspraken uitdrukkelijk van elkaar worden onderscheiden.

De acht verplichte gegevens van de nota de encargo in één overzicht

DA 13 nr. 17.4 somt acht minimale gegevens op. Ontbreekt er één, of staat deze slechts verstopt in de lopende tekst, dan voldoet het contract niet aan de wettelijk voorgeschreven minimumnorm.

De exclusieve opdracht: waarom letter d) de belangrijkste zin in het contract is

Een exclusieve makelaarsopdracht ontstaat niet doordat een makelaar dit mondeling toezegt of een clausule dit suggereert. Volgens letter d) moet de nota uitdrukkelijk vermelden of de opdracht met exclusiviteit wordt verstrekt. Ontbreekt deze uitdrukkelijke vermelding, dan mist de nota een wettelijk verplicht onderdeel over precies het punt waar het bij een exclusieve opdracht om draait.

In de praktijk betekent dit voor jou: lees de alinea over exclusiviteit letterlijk. Staat er alleen "de makelaar wordt belast met de verkoop" zonder het woord exclusiviteit of een vergelijkbare eenduidige formulering, dan is het exclusieve karakter van de opdracht niet vastgelegd zoals de wet vereist.

Let op: Of een nota zonder de uitdrukkelijke exclusiviteitsvermelding ongeldig, gedeeltelijk ongeldig of slechts onvolledig is, is juridisch niet definitief uitgemaakt en wordt hier bewust in het midden gelaten. Laat een contract waarbij dit punt onduidelijk blijft, voor ondertekening controleren door een advocaat — in het branchenregister Advocaten vind je Duitstalige aanspreekpunten op Mallorca.

Looptijd en opzegging: het tweede geschilpunt

Letter e) vereist ofwel een concrete begin- en einddatum voor de opdracht, of — als deze voor onbepaalde tijd loopt — de uitdrukkelijke vermelding daarvan, plus het overeengekomen mechanisme voor hoe de opzegging moet gebeuren. Een exclusieve opdracht zonder duidelijk vastgesteld einde en zonder vastgelegde opzeggingswijze is precies de situatie waarin later onenigheid over de looptijd van het contract ontstaat.

Over concrete opzegtermijnen of een wettelijk herroepingsrecht met vaste termijn is geen officieel geverifieerde informatie beschikbaar — vertrouw hierbij uitsluitend op wat in jouw individuele nota staat, en niet op algemene uitspraken van derden.

Het honorarium: belastingspecificatie in plaats van een kaal percentage

Letter g) vereist dat de nota het honorarium van de makelaar vermeldt, inclusief de specificatie van de daarover verschuldigde belastingen, evenals de overeengekomen betalingswijze. Een louter percentage zonder deze twee toevoegingen voldoet niet aan de wettelijke minimuminhoud.

Over concrete marktgebruikelijke courtagebedragen op Mallorca doet deze gids bewust geen uitspraak — ze zijn vrij onderhandelbaar en afhankelijk van object, regio en makelaar. Een overzicht van het onderwerp makelaarscourtage vind je in de aparte gids Maklerprovision Mallorca.

Verzekering en garantie: wat letter h) afdekt

De nota moet volgens letter h) de gegevens van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering bevatten, evenals van de waarborg- of borgtochtpolis die de terugbetaling dekt van bedragen die rechtstreeks aan de makelaar worden vooruitbetaald. Deze vermelding hangt rechtstreeks samen met de in DA 13 nr. 11 tot 16 vastgelegde minimumdekkingen.

Staan er in jouw nota geen concrete polisgegevens, maar slechts een algemene formulering zoals "is verzekerd", dan ontbreekt het bewijs dat onder letter h) wordt verlangd.

Waarom de datum van de nota bepalend is voor jouw bescherming

Volgens DA 13 nr. 16.3 gelden de garantie- en aansprakelijkheidsvereisten niet voor bemiddelingstrajecten die al vóór het inwerkingtreden van de regeling zijn gestart. Doorslaggevend is daarbij uitdrukkelijk de datum van de nota de encargo — die bepaalt het begin van de bemiddelingsactiviteit in de zin van de wet.

Let op: Kijk daarom bewust naar de datum die in jouw nota staat. Het is geen loutere formaliteit, maar bepaalt mede of de bescherming volgens de huidige regels überhaupt van toepassing is.

Maklerregister: vrijwillig, maar met gevolgen voor jouw controlemogelijkheid

Letter b) vereist het registernummer in het Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears alleen als de makelaar daar staat ingeschreven. Sinds de wijziging door de Ley 4/2026 (van kracht sinds 13.06.2026) is deze inschrijving volgens DA 14 nr. 1.1 en 3 uitdrukkelijk vrijwillig.

Dat betekent voor jou: een makelaar zonder registernummer overtreedt daardoor niet automatisch iets — hij heeft zich simpelweg niet ingeschreven. Staat hij daarentegen wel geregistreerd, dan moet het nummer in de nota vermeld staan, en kun je het controleren aan de hand van het officiële register. Meer over het register en het controleren van een registernummer vind je in de gids Maklerregister Balearen. Wil je gericht zoeken naar geregistreerde aanbieders, dan helpt het Branchenverzeichnis Immobilienmakler je verder.

Het officiële model als vergelijkingsmaatstaf

Volgens DA 13 nr. 17.5 publiceert de voor wonen bevoegde Conselleria een officieel model van de nota de encargo — in beide officiële talen (Catalaans en Spaans) en zowel in bewerkbare als niet-bewerkbare vorm, te allen tijde te raadplegen via de website van de Conselleria.

Let op: Deze gids noemt bewust geen concrete subpagina-URL voor dit sjabloon, omdat die niet betrouwbaar te achterhalen is. Zoek in plaats daarvan op de website van de bevoegde Balearische Conselleria naar het officiële formulier en vergelijk het regel voor regel met het contract dat je voorgelegd krijgt.

Meest voorkomende fouten in de nota de encargo

1. Exclusiviteit alleen gesuggereerd in plaats van expliciet benoemd — het contract spreekt vaag van "opdracht", zonder het woord exclusiviteit of een gelijkwaardige duidelijke formulering te gebruiken.
2. Looptijd zonder einddatum en zonder opzegmogelijkheid — bij een onbeperkte exclusieve opdracht ontbreekt de vermelding "tot opzegging" inclusief de manier van communiceren.
3. Honorarium zonder belastingspecificatie — alleen een percentage, geen vermelding van belasting en betalingswijze.
4. Ontbrekende of onduidelijke verzekeringsgegevens — geen concrete gegevens over de beroepsaansprakelijkheidsverzekering of de waarborgpolis.
5. Verplichte vermeldingen en vrije bepalingen door elkaar gehaald — het contract maakt tekstueel geen onderscheid tussen de wettelijke minimuminhoud en vrij onderhandelde aanvullende afspraken.
6. Ontbrekende kadastrale referentie of eigendomsgegevens ter identificatie van de woning.
7. Onterechte aanname dat een makelaar zonder registratienummer automatisch onrechtmatig handelt — de registratie is sinds 13.06.2026 vrijwillig.

Checklist vóór ondertekening

Wat gebeurt er na de ondertekening?

Met de ondertekende nota begint de eigenlijke vermarkting van je woning. De verdere stappen tot aan de verkoop — van de benodigde documenten tot de afspraak bij de notaris — zijn afzonderlijke onderwerpen met eigen regels, bijvoorbeeld bij een latere reserveringsovereenkomst (arras) met een koopgegadigde. Een overzicht van het gehele verkoopproces biedt de gids Immobilie verkaufen Mallorca, de concreet benodigde documenten staan opgesomd in de Unterlagen-Checkliste Verkauf. Fiscale aspecten van de verkoop zelf behandelt de aparte gids Steuern beim Verkauf.

Conclusie

De nota de encargo is op de Balearen geen willekeurig contractformulier, maar valt onder een wettelijk vastgelegde minimuminhoud van acht punten. Voor een exclusieve opdracht aan een makelaar tellen daarvan drie punten extra zwaar: de uitdrukkelijke vermelding van exclusiviteit, een duidelijke looptijd met herroepingsmogelijkheid en een honorarium met belastingspecificatie. Het officiële model van de bevoegde Conselleria geeft je een betrouwbare vergelijkingsmaatstaf, de datum van de nota bepaalt je bescherming, en het registratienummer vertelt je of er een extra mogelijkheid tot ambtelijke controle bestaat. Bij twijfel loont het de moeite om vóór ondertekening advies in te winnen bij een onafhankelijke deskundige.

Officiële bronnen

• Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (Balearen), geconsolideerde versie: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
• Ley 4/2026, de 11 de junio, met wijzigende Disposición final vigesimoséptima: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-15579
• Govern de les Illes Balears, Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears: https://www.caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inici